№ 2- 3119/2024 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2024 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Абдрахмановой Л.Н.,

при секретаре Валиевой Р.М.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Новатор» о возложении обязанности привести границы машино-места в соответствие с договором и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилось в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Новатор» о возложении обязанности привести границы машино-места в соответствие с условиями договора долевого участия, взыскании неустойки, морального вреда и штрафа.

В обоснование иска указано, что между ООО Специализированный застройщик «Новатор» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.п. 2.1 и 2.2 которого Ответчик обязался построить и передать в собственность Истца машино-место № проектной площадью 14,6 кв. м., расположенное на минус первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район; «Многоэтажные многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой на территории, ограниченной 

<

адрес>, 

<

адрес>». По результатам кадастрового учета машино-месту присвоен кадастровый №

Истец полностью оплатил стоимость машино-места в сумме 876 000 руб. Таким образом, выполнил в полном объеме взятые на себя обязательства. 

Согласно одностороннему акту приема-передачи к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ площадь машино-места составила 17,4 кв.м. Согласно Приложению № к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ проектная площадь машино-места составляет 14,6 кв.м. (разметка машино-места проходит по внутренней поверхности ограждающей конструкции). Площадь машино-места была увеличена Ответчиком за счет включения пространство между рядом стоящими колоннами, которое не имеет потребительской ценности для Истца и придает итоговому объекту не четырёхугольную, а восьмиугольную форму. Ответчик умышленно увеличил площадь машино-места на 2,8 кв. м. без каких-либо законных оснований.

В связи с увеличением площади застройщик обязует участника долевого строительства произвести доплату в размере 168 000,00 руб. На этом основании истец вынужден обратиться в суд с требованием о возложении обязанности привести границы машино-места в первоначальное состояние.

Кроме того, истец указал на нарушение ответчиком сроков передачи ему машино-места, в связи с чем, заявлено о взыскании с ответчика неустойки.

На основании изложенного истец просит суд обязать ООО Специализированный застройщик «Новатор» (ИНН 

<

***>) установить границы машино-места № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с Приложением № к Договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, образовав прямоугольник площадью 14,6 кв. м, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений о плане машино-места № с кадастровым номером №, а также взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 78197, 60 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей и штраф.

Истец в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении настоящего дела без его участия.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Новатор» - ФИО3 возражала удовлетворению исковых требований по доводам отзыва.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО Специализированный застройщик «Новатор» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.п. 2.1 и 2.2 которого Ответчик обязался построить и передать в собственность Истца машино-место № проектной площадью 14,6 кв. м. (далее – Объект), расположенное на минус первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район; «Многоэтажные многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой на территории, ограниченной 

<

адрес>

Согласно п. 2.2 договора участия в долевом строительстве и Приложения №1 «План объекта долевого строительства» общая проектная площадь машино-места составляет 14.6 кв. м. 

Как усматривается из Приложения №1 к договору, машино-место (условный номер 74) также отображено на плане в форме прямоугольника; колонны слева от него расположены за пределами границы машино-места, как и не входят колонны в периметр ни одного машино-места на -1 этаже здания.

Из выписки из ЕГРН от 11.01.2024 года следует, что итоговая площадь машино-места составляет 17.4 кв. м. и имеет форму восьмиугольника с частично включенным пространством между колоннами, расположенными слева.

Согласно п. 4.1.1. договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства Объекта в соответствии с проектной документацией и сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь машино-места, поскольку именно площадью в основном определяется егое цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона "О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).

Согласно п. 38 Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» границы машино-места определяются проектной документацией здания или сооружения и проходят посредине линии разметки, а также по внутренней поверхности строительной конструкции на уровне пола, если машино-место частично ограничено такими конструкциями.»

Из проектной документации шифр 04-18П-1.4-АР следует, что проектная площадь машино-места была увеличена Ответчиком после заключения договора долевого участия. ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» в своей справке №124У-15 от 24.06.2024 года указало, что технический план машино-мест, который является основанием для их постановки на кадастровый учет, составлен на основании проектной документации, предоставленной Ответчиком.

Данные обстоятельства исключают ссылку Ответчика в своем отзыве на п. 3.4 Договора, в котором указано, что при заключении Договора Стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения между общей проектной площадью машино-места, определенной в соответствии с проектной документацией, и общей фактической площадью машино-места по результатам обмеров, проведенных органом технического и кадастрового учета. Окончательная цена Договора определяется на основании общей фактической площади машино-места согласно данным органа технического и кадастрового учета, и отражается в акте приема-передачи машино-места.

Итоговая площадь машино-места 17,4 кв.м. соответствует проектной, в то же время изменения в проектную документацию были внесены Ответчиком без согласования с Истцом. Основания для внесения соответствующих изменений Ответчик суду не представил.

В силу статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Согласно п. 9.10 договора участия в долевом строительстве Застройщик вправе внести изменения и дополнения в проект Объекта, в частности архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства Объекта в целом и машино-места в частности они будут отвечать требованиям проектной документации. Такого рода изменения не являются основанием для отказа от принятия машино-места, предъявления претензий Участником долевого строительства к Застройщику.

Согласно п. 9.11 договора участия в долевом строительстве Застройщик вправе вносить изменения в проектную документацию по строительству машино-места в порядке, установленном действующим законодательством РФ, в части архитектурных и объемно-планировочных решений, конструктивных и инженерных решений, а также применяемых строительных материалов и (или) оборудования, указанных в проектной документации по строительству машино-места, при условии, что характеристики машино-места будут отвечать требованиям откорректированной проектной документации и действующим нормативам и что производство работ, связанных с данными изменениями возможно до ввода Объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи Объекта Сторонами настоящего Договора. Характеристики машино-места будут уточнены после окончания строительства по результатам обмеров, проведенным органом технического и кадастрового учета, получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Указанное расхождение не признается Сторонами отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества машино-места, или к появлению недостатков, которые делают ее непригодной для предусмотренного Договором использования, не являются существенными нарушениями требований к качеству машино-места.

Согласно п. 9.15 договора участия в долевом строительстве Участник долевого строительства не вправе предъявлять претензии Застройщику, связанные с изменениями проектной документации по строительству машино-места.

Согласно ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;»

Условия договора участия в долевом строительстве, предусматривающие одностороннее изменение Застройщиком проектной документации, влекущее увеличение проектной площади машино-места с 14.6 кв. м. до 17.4 кв. м. и изменение его формы, являются ничтожными, поскольку приводят к обязанности Истца произвести доплату, на которую он не рассчитывал при заключении договора, а так же к необходимости принять машино-место с пространством между колоннами, которое не имеет потребительской ценности. При этом из содержащейся в материалах дела выписки из ЕГРН от 11.01.2024 года следует, что на аналогичных машино-местах №105, 110, 116, 120 пространство между колоннами не было включено в их площади. Причины такого расхождения с машино-местом Истца Ответчик суду не пояснил.

В процессе рассмотрения дела Истцом приобщены к материалам дела Справка ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» № от ДД.ММ.ГГГГ и выдержки из Проектной документации 04-18П-1.4-АР из которых следует, что итоговая площадь машино-места 17.4 кв.м. определена на основании проектной документации, данные которой противоречат Приложению № к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при объективной возможности передачи машино-места площадью, предусмотренной Приложением № к Договору, передача застройщиком участнику долевого строительства объекта большей площади является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер. Фактически Ответчик ввел в заблуждение Истца относительно проектной площади строящегося объекта долевого строительства с целью получения дополнительной материальную выгоды в виде оплаты превышения площади машино-места от его изначальной проектной площади. 

Передача застройщиком объекта долевого строительства большей площади или с иными несоответствиями условиям договора является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности, его размер, в связи с чем предполагает наличие у истца способов защиты нарушенного права, предусмотренных положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о доказанности отступления Ответчиком от условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части площади машино-места N 74, что влечет возложению на Ответчика обязанности привести границы машино-места в соответствие с условиями договора, Приложением № к Договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, путем образования прямоугольник площадью 14,6 кв. м, что будет являеться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений о плане машино-места № с кадастровым номером №.

Истцом заявлено требование неустойки за просрочку передачи объекта строительства за период с 01.10.2023 г. по 11.01.2024 г. в размере 78197, 60 руб.,

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты - долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 4.1.5 Договора Застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее 30.09.2023 г.

Согласно п. 4.1.3 Договора Застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче по выбору по почте заказным письмом или вручить уведомление лично под расписку.

Согласно п.4 ст.8 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в пpeдycмoтpeнный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. 

Уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче было вручено истцу 28.07.2023 г., что подтверждается отчетом об отслеживанием с почтовым идентификатором 80100286788008.

Таким образом, участник долевого строительства должен был принять объект долевого строительства 08.08.2023 г.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что просрочки передачи не произошло.

В соответствии с п. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Поскольку Истец уклонился от приемки объекта долевого строительства, Ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи от 08.12.2023 г.

Материалами дела подтверждается, что Уведомление о готовности объекта долевого строительства направлено Ответчиком Истцу в сроки, предусмотренные Договором участия в долевом строительстве.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Суд также указывает, что действующее законодательство не предусматривает право участника не принимать объект долевого строительства при наличии спора относительно фактической площади объекта долевого строительства, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что Ответчиком права Истца в указанной части не нарушены.

При изложенных выше обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки, морального вреда и штрафа суд не находит.

Таким образом, требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению. 

Поскольку исковые требования судом удовлетворены частично, а истцы освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления на основании п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ, то в соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ООО Специализированный застройщик «Новатор» (ИНН 

<

***>) установить границы машино-места № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, в соответствии с Приложением № к Договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, образовав прямоугольник площадью 14,6 кв.м, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений о плане машино-места № с кадастровым номером №.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Новатор» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Уфа Республики Башкортостан.

Судья Абдрахманова Л.Н.

Решение в окончательной форме изготовлено 22.07.2024 г.