Дело № 2 -548/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2017 года г. Калининград обл.

Ленинградский районный суд г. Калининград обл. в составе:

председательствующего судьи Мухиной Т.А.

при секретаре Барышниковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Густав» о признании недействительным пункта акта приема-передачи объекта, снижении размера доплаты, о взыскании неустойки, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к ООО «Густав» в обоснование иска указывая, что в соответствии с договором от 13 августа 2014 года № долевого участия в строительстве многоквартирного многоэтажного дома со встроенной автостоянкой и административными помещениями от 13 августа 2014 года, договора цессии от 29 августа 2014 года и договора цессии от 04 декабря 2014 года истец является участником долевого строительства многоквартирного многоэтажного дома со встроенной автостоянкой и административными помещениями по адресу: 

<

адрес> в части двухкомнатной квартиры № (строительный).

В соответствии с п.1.1 Договора на дату подписания общая площадь квартиры с учетом жилой площади и площади ориентировочно составляет 61,9 кв.м.

15 марта 2016 года сторонами подписан акт передачи, в соответствии с которым истцу передан объект долевого строительства двухкомнатная квартира с номером №, общей площадью 60,6 кв.м., включая жилую 33,8 кв.м., площадь лоджии 3,2 кв.м., расположенную на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, площадь переданной ему квартиры, указанная в акте, меньше площади от начально определенной на 1,3 кв.м.

В п.3 Акта от 15 марта 2016 года указано, что оплата за квартиру истцом произведена в размере рублевого эквивалента 

<

данные изъяты>. Оплата была сделана из расчета площади квартиры, указанной в договоре- 61,9 кв.м.

В абзаце втором пункта 3 указанного акта указано, что истец обязан произвести доплату в размере 

<

данные изъяты> по курсу ЦБ на дату платежа, за увеличение площади. 

С указанным актом он не согласен, поскольку в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ (утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 года №37) площадь лоджий должна исчисляться в коэффициентом 0,5.

Истец считает, что увеличенная на 1,9 площадь лоджии должна определяться с коэффициентом 0,5 от стоимости одного квадратного метра. С учетом стоимости одного квадратного метра по договору 

<

данные изъяты>, с учетом применения коэффициента 0,5 стоимость одного квадратного метра лоджии составляет 

<

данные изъяты>.

Таким образом, доплата за увеличение лоджии должна составлять 

<

данные изъяты>*0,5*1,9=

<

данные изъяты>. В связи с указанным просил снизить размер доплаты до названной суммы.

Кроме того, ответчиком нарушен срок передачи истцу квартиры.

Так, в соответствии с положениями п.2.2 договора ответчик обязан передать квартиру до конца четвертого квартала 2015 года.

В нарушение указанных сроков, объект был сдан в эксплуатацию позже, передан истцу только 15 марта 2016 года. Размер неустойки за указанный период, в соответствии с расчетом истца, составляет 

<

данные изъяты>.

Учитывая изложенное, истец просил признать недействительным условие абзаца второго пункта 3 акта от 15 марта 2016 года Передачи к договору, обязывающее ФИО1 доплатить ООО «Густав» 

<

данные изъяты>, просил снизить размер доплаты до 

<

данные изъяты> с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, с учетом понижающего коэффициента лоджии 0,5.

Взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере 

<

данные изъяты> с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты.

Истец в судебное заседание не явился, для участия в деле направил своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО2 иск поддержал по основаниям изложенным в иске. Просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился в дело представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, письменные пояснения, из которых следует, что иск ответчик не признает, т.к. при заключении договора стороны согласовали проектную площадь квартиры ( с учетом лоджии) без понижающих коэффициентов в размере 61,9 кв.м.

По результатам строительства истцу передана квартира фактической площадью 63,8 кв.м., исчисленная без понижающих коэффициентов.

Поскольку при определении цены договора площадь квартиры определялась фактически, при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть определена аналогичным образом.

При подписании акта приема истец отказался от претензии к застройщику по качеству и срокам строительства объекта.

Таким образом, ООО «Густав» обязательства свои выполнил в полном объеме.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В силу положений частей 1 и 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции действующей на дату заключения договора) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Статья 5 данного закона предусматривает, что договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что, 13 августа 2014 года между ООО «Густав» (застройщик) и ООО «СК Логос Строй» (участник) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенными автостоянкой и административными помещениями, расположенного в по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, и после разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать дольщику 2-комнатную квартиру строительный номер №, проектной площадью 61,9 кв.м., включая жилую площадь (ориентировочно) 32,20 кв.м., и одну лоджию площадью (ориентировочно) 3,5 кв.м., согласно прилагаемому к настоящему договору Приложению №1, выполненная и отделанная в соответствии с характеристикой, указанной в Приложении №2 настоящего договора, расположенную на 2 этаже. 

В соответствии с положениями п. 1.1 договора ввод дома в эксплуатацию предусмотрен до конца четвертого квартала 2015 года. В соответствии с п.2.2 договора ответчик обязан передать объект участнику до конца четвертого квартала 2015 года.

Со своей стороны участник обязался уплатить обусловленную договором стоимость квартиры и принять квартиру по акту приема-передачи в порядки и сроки, предусмотренные договором.

Цена договора определена в п.4.1 договора и составляет денежную сумму в размере рублевого эквивалента 

<

данные изъяты> по курсу Банка России на дату совершения платежа, из расчета рублевого эквивалента 

<

данные изъяты> за один квадратный метр общей площади квартиры.

Пунктом 2.2.6 договора предусмотрено, что в случае уменьшения площади объекта, указанного в п.1.1 настоящего договора при уточненных размерах ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» более чем на 1 кв.м., застройщик обязан вернуть участнику деньги, полученные за лишние квадратные метры по стоимости указанной в п. 4.1. договора. Расчет производится в порядке согласованном сторонами при подписании акта приема-передачи объекта строительства.

Пунктом 2.1.7 предусмотрено, что в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанного в п.1.1 настоящего договора при уточненных размерах ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» более чем на 1 кв.м., участник обязан доплатить застройщику деньги за дополнительные метры по стоимости указанной в п.4.1 настоящего договора. Доплата производится при подписании акта приема-передачи объекта.

Приложением №1 к договору предусмотрена планировка квартиры со строительным №, из которой следует, что квартира имеет две жилые комнаты 21,3 кв.м. и 10,9 кв.м., кухню 10,59 кв.м., коридор 10,9 кв.м. и санузел 4,71 кв.м., а также лоджию 3,5 кв.м., площадь которых подсчитана без понижающего коэффициента, т.е. общая площадь квартиры 58,3 кв.м., площадь квартиры с холодными помещениями 61,9 кв.м. 

Дополнительных соглашений об определении площади лоджий с коэффициентом «0,5» сторонами договора не заключалось.

29 августа 2014 между ООО «СК Логос Строй» и ООО «Балтийская Бетонная Компания» подписан договор уступки прав и обязанностей по договору № от 13 августа 2014 года.

04 декабря 2014 между ООО «Балтийская Бетонная Компания» и ФИО1 подписан договор уступки прав и обязанностей по договору № от 13 августа 2014 года.

Договоры зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРП.

Объект передан истцу 15 марта 2016 года по акту приема передачи. В соответствии с которым истцу передана двухкомнатная квартира площадью общей 60,6 кв.м., включая жилую площадь 33,8 кв.м., и одну лоджию 3,2 кв.м.

Пунктом 3 акта предусмотрена доплата участником за увеличение площади 

<

данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа.

Как следует из кадастрового паспорта истцу передана квартира состоящая из жилых комнат 11,1 кв.м,,22,7 кв.м., кухни 10,6 кв.м., коридора 11, 6 кв.м., санузла 4,6 кв.м., лоджии 3,2 кв.м. Общая площадь квартиры составила 60,6 кв.м., площадь квартиры с холодными помещениями 63,8 кв.м.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, в соответствии с условиями договора площадь лоджии исчислена с коэффициентом «1» правильно. 

Принимая во внимание, что фактически увеличилась общая площадь квартиры с 58,3 кв.м. до 60,6 кв.м., суд полагает, что требование застройщика о произведении доплаты в соответствии с положениями п.2.2.6 договора являются обоснованными. Оснований для снижения размера доплаты до 

<

данные изъяты> не имеется.

Согласно части 1 статьи 6 настоящего Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома …, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 настоящей статьи).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 настоящей статьи).

На основании частей 1, 2 и 3 статьи 8 настоящего Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. 

Как следует из материалов дела дополнительных соглашений об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию, сроков передачи объекта истцу, сторонами не подписывалось. 

Между тем, застройщиком объект долевого строительства истцу передан по акту приема-передачи 15 марта 2016 года.

Указание в акте приема-передачи 15 марта 2016 года, что участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику по техническому состоянию квартиры, по качеству строительства и по срокам передачи объекта долевого строительства суд не может расценить как соглашение об изменении сроков передачи истцу объекта долевого строительства.

Период просрочки выполнения ответчиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства составляет с 01 января 2016 года по 15 марта 2016 года 75 дней.

При подсчете размера неустойки суд принимает во внимание, что с 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России.

В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. 

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства с по договору составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты> х 11,0% : 300х75день х 2).

Между тем, истцом заявлена к взысканию сумма 

<

данные изъяты>, суд считает допустимым ограничится данной суммой.

Статьей 330 Кодекса установлено, что неустойкой является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

От ответчика заявлений об уменьшения размера неустойки не поступало, в связи с чем суд полагает возможным взыскание неустойки в полном объеме.

В судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя.

С учетом положений статьи 13 Закона РФ « О защите прав потребителей », принимая во внимание обстоятельства дела, с ответчика подлежит взысканию штраф 50% от взыскиваемой суммы в пользу истца в размере 

<

данные изъяты> (50% от 

<

данные изъяты> (по состоянию на 17.03.2017)). 

Исходя из положений ст. 103 ГПК РФ, пунктов 1 и 3 статьи 333-19 НК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина из требований имущественного характера в размере 

<

данные изъяты>.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Густав» в пользу ФИО1 неустойку в размере 3106,36 долларов США с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, штраф 90457,20 руб., в остальной части в удовлетворении иска, - отказать.

Взыскать с ООО «Густав» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4818,28 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в месячный срок с момента изготовления мотивированной части решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 21 марта 2017 года.

Судья