Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 25 июля 2023 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Рогаткове М.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1059/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Электрощит-Стройсистема» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 968 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 3 271 008 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 8669,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 68 715 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора об уступке прав (требований) от 25.11.2022, заключенного с Ббанком ВТБ, определения от 10.02.2021 Арбитражного суда Самарской области о замене кредитора, является залоговым кредитором спорных земельного участка с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость указанных объектов, определенная по состоянию на 01.01.2019 и на 01.01.2021 соответственно, не соответствует рыночной стоимости, что подтверждается отчетами об оценке, чем нарушаются права и законные интересы административного истца, как плательщика налогов, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости объектов.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, административные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК Роскадастр по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрация г.о. Самара, администрация м.р. Красноярский Самаркой области, администрация г.п. Волжский м.р. Красноярский Самарской области в судебное заседание представителей не направили, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

В письменном отзыве на иск с учетом дополнительных пояснений ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Администрация м.р. Красноярский Самарской области в письменном отзыве на иск принятие решения оставляет на усмотрение суда, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся по делу лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора об уступке прав (требований) от 25.11.2022, заключенного с Банком ВТБ, определения от 10.02.2021 Арбитражного суда Самарской области о замене кредитора, является залоговым кредитором имущества АО «Теплант». По договору купли-продажи имущества № 55 от 07.02.2023 покупатель ООО «Электрощит-Стройсистема» приобрел в собственность недвижимое имущество АО «Теплант» в составе лота, в том числе объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу почтового ориентира: 

<

адрес> площадью 20 968 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования – для размещения производственной базы,

- здание с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 8669,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование – здание цеха металлоизделий с административным корпусом.

По дополнительному соглашению № 1 от 28.02.2023 к договору купли-продажи имущества № 55 от 07.02.2023 стороны согласовали, что покупатель ООО «Электрощит-Стройсистема» оплачивает на специальный банковский счет должника денежные средства, в том числе 4 374 557, 81 рубль – расходы, связанные с обеспечением сохранности предмета залога, а также имущественные налоги, пени за 2019-2022 года и январь-февраль 2023 года, согласно расчету, представленному конкурсным управляющим АО «Теплант». При наличии судебных актов, вступивших в законную силу, об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога ООО «Электрощит-Стройсистема», а также изменения размера и состава обязательных платежей, уплаченных в налоговый орган, указанное обстоятельств будут являться основанием для возврата кредитору денежных средств, установленных в ходе перерасчета налогов на приобретение имущества и излишне удержанных при расчетах с кредиторам. 

Постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 № 797 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области» по состоянию на 01.01.2019 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 676 073 рублей 68 коп., о чем в ЕГРН внесены сведения 23.01.2020.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25.11.2021 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 99 345 059 рублей 23 коп., о чем сведения в ЕГРН внесены 19.01.2022. 

Административный истец, являясь покупателем указанных объектов, принял на себя обязательства погасить налоги и пени предыдущего собственника АО «Теплант» за спорные объекты, и приобрел право требования излишне уплаченных платежей, рассчитанных от кадастровой стоимости спорных объектов. Суд считает, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения выкупной цены объектов имущества. 

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 16.02.2023 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчеты об оценке оценщика ФИО2 оценочной компании ООО «Волга-групп» № 17.05-ЗУ/2022 от 06.06.2022 об определении рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 271 008 рублей и № 20-10НЖ/2022 от 31.10.2022 об определении рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 здания с кадастровым номером № в размере 68 715 000 рублей. 

По инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» определением суда от 16.03.2023 по делу назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019.

Заключением эксперта № 21/С.04-2023 от 18.05.2023, выполненным экспертом ФИО3 ООО «Агентство оценки «Самэкс Групп», определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 в размере 5 619 424 рублей. 

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке объекта недвижимого имущества эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на результатах достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости помещения, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

Судом не принимается в качестве доказательства по делу отчет об оценке № 17.05-ЗУ/2022 от 06.06.2022 оценщика ФИО2 оценочной компании ООО «Волга-групп» об определении рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2019. поскольку при расчете сравнительным методом оценщиком использована неполная информация о наличии объектов-аналогов на рынке, что привело к занижению стоимости объекта оценки. Тем самым, нарушен пункт 22 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года. 

Вместе с тем, судом принимается в качестве доказательства рыночной стоимости здания с кадастровым номером № отчет об оценки № 20-10НЖ/2022 от 31.10.2022 оценщика ФИО2 оценочной компании ООО «Волга-групп» по следующим основаниям.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке № 20-10НЖ/2022 от 31.10.2022 выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе индивидуальных ценностных характеристик объекта и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте № 20-10НЖ/2022 от 31.10.2022, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Возражений, замечаний относительно выводов судебной экспертизы в отношении земельного участка, а также доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного здания, содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов от участников дела не поступило, представитель административного истца в судебном заседании не оспаривала выводы судебной экспертизы, ходатайств о назначении судебной экспертизы в отношении нежилого здания и повторной экспертизы земельного участка не заявлено. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

При таких обстоятельствах, судом установлено, что рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2019 превышает размер его кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Согласно пункту Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером № не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца как плательщика налогов и сборов, рассчитанных должнику, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение денежных обязательств по договору купли-продажи имущества, в связи с завышением кадастровой стоимости, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подлежит удовлетворению, а требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в размере превышающем кадастровую, удовлетворению не подлежат, поскольку в противном случае ухудшат положения административного истца, как плательщика налоговых и иных денежных обязательств, рассчитанных от кадастровой стоимости объекта.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16.02.2023, что следует отразить в резолютивной части решения, в целях внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Электрощит-Стройсистема» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здание с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес> площадью 8 669,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание цеха металлоизделий с административным корпусом, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 68 715 000 (шестьдесят восемь миллионов семьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления в суд считать 16.02.2023.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 отказать. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 07.08.2023.

Судья И.А. Щетинкина