Дело № 3а-410/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000225-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 9 июня 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назаровой С.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – производственное здание с административными помещениями с устройством боковых пристроек для разгрузки материалов, площадью 5 053 кв.метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 46 280 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО Консалтинговая фирма «Аудит – Регион» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 46 280 000 рублей. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 94 196 880, 86 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – производственное здание с административными помещениями с устройством боковых пристроек для разгрузки материалов, площадью 5 053 кв.метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20 ноября 2014 года N 50 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 94 196 880, 86 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 46 280 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком и заинтересованным лицом, дополнительных пояснений оценщика ФИО4 и расчета в целях исправления технической ошибки дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком сравнительным подходами. 

От использования в расчетах затратного и доходного подходов Отчет содержит обоснованный отказ. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Оценщиком проведено сопоставление объекта оценки и аналогов и установлено их различие в следующих ценообразущих показателях: в классе здания, в площади помещения, по местоположению относительно районов города, в связи с чем применены корректировки цен аналогов. Кроме того, оценщиком к ценам обьектов – аналогов применена корректировка на дату продажи. 

Сопоставляя объект оценки и аналоги по классу здания, оценщик пришла к выводу о том, что объект оценки расположен в промышленной зоне, возводился как навес для складирования промышленной продукции, тогда как объекты оценки относятся к коммерческой недвижимости с более высоким уровнем примененных строительных и отделочных материалов.

В связи с этим, цены аналогов корректировались оценщиком по данному ценообразующему фактору.

Величина корректировки определена на основании предложений Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2018 года.

Указанные выводы оценщика, а также источники, на основании которых они постановлены в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, оснований не согласиться с ними у суда не имеется.

При этом, в описании корректировок оценщиком допущена техническая ошибка в части указания на величину корректировки в размере 1. 

Вместе с тем, данная техническая ошибка к искажению результата оценки не привела, поскольку в расчетах оценщиком цена аналогов скорректирована по вышеуказанному ценообразующему фактору на коэффициент 0,85.

Применяя корректировку на местоположение относительно районов города к ценам аналогов, оценщик исходила из того, что объект оценки находится в промышленной зоне города, тогда как аналоги находятся в спальных районах среднеэтажной и высотной застройки. В связи с этим, цена аналогов корректировались по данному ценообразующему фактору. Величина корректировки определена оценщиком на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2018 года. 

Данные выводы оценщика в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки суд также полагает вполне обоснованными и подтвержденными содержанием Отчета.

Допущенная в Отчете описка в части указания не то, что объект оценки находится в исторической части города, на результат оценки не повлияла.

Из Отчета об оценке следует, что в качестве аналогов оценщиком приняты предложения о продаже объектов недвижимости с земельными участками.

В связи с этим, в целях исключения стоимости земельных участков из состава предложения, как предложения о продаже единого объекта недвижимости, оценщиком рассчитывалась рыночная стоимость земельного участка под каждым таким объектом с последующим исключением ее из цены предложения.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрацией городского округа город Рыбинск приведены доводы о том, что полученная оценщиком в рамках данного расчета рыночная стоимость 1 кв.метра земельного участка под объектами недвижимости производственного назначения в городе Рыбинске выше, чем средний ценовой диапазон.

Вместе с тем, указанные доводы административного ответчика и заинтересованного лица ничем не подтверждены, а потому суд не принимает их как достоверное доказательство необоснованности Отчета.

При этом, Отчет содержит подробное описание процедуры расчета рыночной стоимости земельных участков под объектами капитального строительства – объектами – аналогами в данном расчете, обоснованность и последовательность которого не вызывает сомнений.

В возражениях на Отчет приведены также доводы о том, что в качестве одного из аналогов для расчета рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости оценщиком принято предложение аукциона по продаже права аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

При этом, в качестве цены продажи права аренды данного земельного участка оценщиком принята сумма годичных арендных платежей, что необоснованно, так как данная величина не является платой за право аренды земельного участка.

Как следует из Отчета об оценке и из дополнительных пояснений оценщика ФИО6 указанную плату она рассматривала как цену права аренды и предмет торга.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В данном случае оценщиком избран вышеприведенный метод определения величины стоимости земельного участка, что законодательству об оценочной деятельности не противоречит.

Указанные пояснения административным ответчиком не опровергнуты.

При этом суд принимает во внимание также, что расчет величины арендных платежей производится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с учетом рыночных данных о стоимости такого объекта. 

В связи с этим, суд не находит оснований полагать, что указанные действия оценщика противоречат законодательству об оценочной деятельности и привели к недостоверному результату оценки.

Вместе с тем, при исследовании Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком и заинтересованным лицом, судом установлено наличие технической ошибки в Отчете, которая исказила результат оценки; при сопоставлении объекта оценки и аналогов по такому ценообразующему фактору как физическое состояние здания, оценщик на основании данных осмотра, технической документации, а также содержания предложений о продаже аналогов, пришла к выводу о том, что техническое состояние объекта оценки является хорошим, тогда как объектов – аналогов – удовлетворительное.

В связи с этим, в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 оценщиком сделан обоснованный вывод о необходимости введения корректировки цен аналогов по данному элементу сравнения, определена величина данной корректировки в 0, 85 на основании предложения Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2018 года.

Вместе с тем, как следует из расчетной таблицы, фактически данная корректировка оценщиком не сделана, что повлияло на результат оценки.

Оценщиком представлен дополнительный расчет в целях устранения указанных недостатков Отчета.

Согласно дополнительному расчету при исправлении указанной технической ошибки итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца составит 50 040 000 рублей.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом с учетом исправления допущенной в нем технической ошибки, 50 040 000 рублей. 

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца административным ответчиком и заинтересованными лицами суду не представлено. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 20 апреля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – производственное здание с административными помещениями с устройством боковых пристроек для разгрузки материалов, площадью 5 053 кв.метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 50 040 000 (пятьдесят миллионов сорок тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 20 апреля 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2021 года