Дело № 2-2916/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 июня 2017 года город Казань 

Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Фирсовой М.В., 

при секретаре судебного заседания Тимофееве М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рента» о принятии мер по обеспечению иска по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рента» к ФИО1, о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Рента» обратилось в суд с иском к ФИО1, о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что с 2012 года в собственности ООО «Рента» находился земельный участок общей площадью 259,0 кв.м., кадастровый №--, адрес объекта: ... ..., установлено относительно ориентира напротив ... ..., расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... ....

С 2004 года в собственности ООО «Рента» находилось нежилое здание (торговый павильон), общей площадью 149,10 кв.м., инвентарный №--, литер А, расположенное по адресу: ... ... кадастровый №--.

В связи с тем, что в 2014 году у ООО «Рента» возникли финансовые затруднения, было принято решение о продаже указанного выше недвижимого имущества. 

Для определения рыночной стоимости указанных выше объектов недвижимости --.--.---- г. ООО «Рента» заключило с ООО «Казанская оценочная компания» договор на оказание услуг по оценке №--Б-08/2014, и перечислило по платежному поручению №-- от --.--.---- г. на расчетный счет ООО «Казанская Оценочная Компания» 12 000 рублей за услуги оценщика. Целью оценки было определение рыночной стоимости объектов недвижимости - права собственности заказчика оценки. 

Оценщик ФИО4, получив задание на оценку для целей реализации объектов недвижимости, --.--.---- г. подготовил отчет об оценке №--Б-08/2014, согласно которому общая рыночная стоимость земельного участка с торговым павильоном по состоянию на --.--.---- г. составила 4 867 000 рублей (без учета НДС).

Согласно договору купли-продажи от --.--.---- г., заключенному между ООО «Рента» (продавцом) в лице генерального директора ФИО5, и ФИО1, (покупателем), земельный участок с торговым павильоном, находящиеся по адресу: ... ..., напротив ... ..., были проданы за 4 867 000 рублей (п.4 договора), то есть по той цене, которая была указана оценщиком. Сторонами договора был подписан передаточный акт. 

Покупателем --.--.---- г. в полном объеме произведен расчет путем внесения денежных средств в кассу ООО «Рента». Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован надлежащим образом в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ....

В ноябре 2015 года собственником спорной недвижимости стала ФИО2 - супруга ответчика ФИО1, ООО «Рента» не признает за ФИО2 статуса добросовестного приобретателя имущества с учетом следующих обстоятельств.

В марте 2017 года в адрес ООО «Рента» поступила информация, что указанная в отчете об оценке №-- от --.--.---- г. стоимость недвижимого имущества была значительно занижена оценщиком ООО «Казанская оценочная компания» ФИО4. Дополнительная проверка поступившей информации показала, что оценщик ФИО4 производил оценку недвижимого имущества заведомо недобросовестно. По мнению ООО «Рента», занижение рыночной стоимости объектов оценки было произведено намеренно по просьбе покупателя недвижимости ФИО1,, с которым оценщик вступил в сговор.

На момент заключения договора купли-продажи ООО «Рента» (в лице его единоличного исполнительного органа - генерального директора ФИО5) ничего не подозревало о сговоре между оценочной компанией и покупателем. ООО «Рента» доверилось профессиональному мнению оценщика ФИО4, представившего письменные доказательства своей компетентности в данной области.

При определении выкупной стоимости объектов недвижимости при заключении договора купли-продажи от --.--.---- г. общество ориентировалось на отчет ООО «Казанская оценочная компания», воспринимало заключение оценщика о рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества как достоверное. Об обстоятельствах необоснованного занижения рыночной цены объектов ООО «Рента» стало известно только в марте 2017 года.

Истец считает, что сделка об отчуждении нежилого здания и земельного участка была совершена генеральным директором ООО «Рента» ФИО5 под влиянием обмана со стороны третьего лица - ООО «Казанская оценочная компания», что является основанием для признания сделки недействительной.

Истец просит признать недействительной сделку, оформленную договором купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от --.--.---- г., заключенную между ООО «Рента» и гражданином ФИО1,, в отношении земельного участка общей площадью 259 кв. м, с кадастровым номером №-- и нежилого здания (торгового павильона) общей площадью 149,10 кв.м., с кадастровым номером №--, расположенных по адресу: ... ..., напротив ... .... Применить последствия недействительности оспариваемой сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.

Представитель истца – ФИО3, действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика ФИО1, – ФИО6, действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель третьего лица ООО «Казанская оценочная компания» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Представитель третьего лица Управление Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Выслушав сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1, пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

На основании статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (ч. 3 ст. 455 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что --.--.---- г. между ООО «Рента» (продавцом) в лице генерального директора ФИО5 и ФИО1, (покупателем), заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания недвижимое имущество. Объектом договора является земельный участок общей площадью 259 кв.м., с кадастровым номером №--, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин кафе «Бистро», общая площадь 259,00 кв.м., находящийся по адресу: ... ... (Татарстан) установлено относительно ориентира напротив ... ..., расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... ... и расположенное на нем нежилое здание (торговый павильон), 1-этажное (назначение: нежилое, инвентарный №--, литер А, кадастровый №--, общей площадью 149,10 кв.м., находящийся по адресу: ... ... (Татарстан), ... ..., напротив ... .... 

Согласно условиям договора указанный выше земельный участок и расположенное на нем нежилое здание (торговый павильон) проданы за 4 867 000 рублей. 

--.--.---- г. сторонами договора был подписан передаточный акт, согласно справке от --.--.---- г., оплата произведена полностью на сумму 4 867 000 рублей.Стоимость объектов определена на основании отчета ООО «Казанская Оценочная Компания» №--, согласно которому общая рыночная стоимость земельного участка с торговым павильоном по состоянию на --.--.---- г. составила 4 867 000 рублей (без учета НДС).

В последующем на основании договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания (торгового павильона), заключенного --.--.---- г. между ФИО1, и ФИО8, указанные выше объекты недвижимости приобрела ФИО8

В последующем на основании договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания (торгового павильона), заключенного --.--.---- г. между ФИО8 и ФИО2, указанные выше объекты недвижимости приобрела ФИО2

Истцом избран способ защиты права путем признания сделки недействительной по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Применительно к основанию признания сделки недействительной обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку, путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных частей сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки.

Пунктом 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Из Определения Конституционного Суда РФ от 29 мая 2014 N 1324-О следует, что содержащееся в действующей редакции абзаца третьего пункта 2 статьи 179 ГК Российской Федерации правовое регулирование, устанавливающее условия, при наличии которых сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, направлено на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и одновременно - на обеспечение баланса прав и законных интересов обеих сторон сделки.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании сделки купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости недействительными по указанным истцом основаниям, поскольку доказательств совершения сделок под влиянием обмана или злоупотребления доверием стороной истца не представлено. Совершение ФИО1, каких-либо действий, направленных на умышленное введение ООО «Рента» в заблуждение (обман) относительно характера сделки, ее условий, предмета, других обстоятельств, влияющих на решение заключить указанный договор, не представлено.

Доводы представителя истца о заниженной стоимости спорных объектов недвижимости, не могут служить основанием для удовлетворения требований, поскольку при заключении договора купли-продажи стороны руководствовались требованиями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, в частности были свободны в определении стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Доводы искового заявления о том, что покупатель ФИО1, состоял в сговоре с оценочной организацией ООО «Казанская оценочная компания», которая занизила стоимость спорных объектов недвижимости, суд находит не состоятельными, поскольку какими-либо надлежащими доказательствами указанные доводы не подтверждены. Оценка рыночной стоимости спорных объектов недвижимости произведена по заказу ООО «Рента». 

Суд, оценив все доказательства в их совокупности, считает, что при заключении сделок купли-продажи спорных объектов истец обладал полной информацией относительно своих прав, стоимости отчуждаемого имущества, оплата по договору произведена полностью.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истец обратился с настоящим иском через 2 года и 8 месяцев после заключения --.--.---- г. оспариваемой сделки купли-продажи, то есть по истечении срока исковой давности. 

Доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска этого срока, представлено не было. При этом, пропуск заявителем установленного законом срока без уважительных причин является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Исходя из вышеизложенного, и, поскольку из представленных в материалы дела доказательств в подтверждение наличия обстоятельств, влекущих признание договора купли-продажи недействительными, не усматривается, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Рента» о принятии мер по обеспечению иска по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рента» к ФИО1, о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд города Казани в течение одного месяца после вынесения мотивированного решения.

Судья: Фирсова М.В.