Дело № 2-1783/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе председательствующего судьи Полоцкой Е.С.,

при секретаре Беловой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 13 сентября 2018 года дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды недействительным, встречному исковому заявлению Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору арендной земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1 обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к Администрации Омского муниципального района Омской области о предоставлении земельного участка по договору аренды, расторжении договора аренды. В обоснование иска указала, что является арендатором земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками, местоположение 

<

адрес>. Первоначально указанный земельный участок был передан в аренду по договору аренды земельного участка ФИО2 на основании договора аренды земельного участка № от 15.12.2016, заключенному между ним и администрацией Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области. В соответствии с соглашением к указанному договору от 20.02.2017 года, заключенному между ФИО2 и ФИО3 от 20.02.2017 право аренды земельного участка перешло к последнему. Основанием для возникновения у истца прав аренды земельного участка послужило соглашение, заключенное между истцом и ФИО3 от 18.01.2018 года. По условиям договора аренды земельного участка, земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. передан в аренду сроком на 20 лет. Вместе с договором аренды выбывший арендатор передал градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство индивидуального жилого дома. В 2018году истцом на земельном участке был возведен объект капитального строительства – жилой дом. Входе проведения строительных работ выяснилось, что на земельном участке расположены объекты капитального строительства, указания на которые нет ни в ЕГРН, ни в градостроительном плане: подземный газопровод и подземный водопровод. Санитарно-защитная зона составляет 58%; площади земельного участка. Таким образом, арендуемый земельный участок не пригоден для строительства жилого дома в связи с расположением на нем коммуникаций, в отношении которых устанавливаются охранные зоны, что также подтверждается заключением кадастрового инженера. Недостатки аренды земельного участка в виде проходящего через него газопровода и водопровода не были оговорены при заключении договора аренды земельного участка, при этом исключают возможность использования земельного участка по целевому назначению. После уточнения требований просит признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась со встречным исковым заявлением, указывая, что ответчик не оплачивал в сроки, установленные договором арендные платежи, в результате чего образовалась задолженность. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 15.12.2016 по 30.09.2016 в размере 259273,11 рублей, а также пени за период с 11.02.2017 по 10.08.2018 в размере 503770,45 рублей.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица были привлечены Управление Росреестра по Омской области, ФИО2, ФИО3, администрация Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, АО «Омскоблводопровод», АО «Омскоблгаз».

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что что между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора, однако Администрация ОМР вставила ей задолженность по арендной плате, с чем она не согласна, поскольку использовать земельный участок по назначению не могла. 

Представитель истца ФИО4, действующий на основании устного ходатайства, исковые требования поддержал, суду пояснил, что договор аренды земельного участка является недействительным в соответствии со ст.168 ГК РФ, т.к. земельный участок на котором не должно осуществляться строительство, не мог предоставляться в аренду для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Расторжение договора влечет для истца неблагоприятные последствия в виде уплаты арендной платы за земельный участок, который она не имела возможности использовать по назначению, вместе с тем, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, следовательно в случае признания сделки недействительной, оснований для взыскания задолженности по арендной плате не будет. 

Представитель ответчика ФИО5 действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, суду пояснил, что на момент предоставления земельного участка в аренду в ГКН сведений об обременениях устанавливающих зону санитарной охраны не содержалось, следовательно земельный участок был предоставлен в соответствии с законодательно закрепленной процедурой предоставления земельных участков. На основании заявления ФИО1 поданного в Администрацию о расторжении договора аренды, договор аренды был расторгнут, Оспариваемый договор аренды № 100 считается расторгнутым, обязательства прекращенными. Просит взыскать задолженность по арендной плате в соответствии с приведенным расчетом.

Представители третьих лица Управления Росреестра по Омской области, администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, АО «Омскоблводопровод», АО «Омскоблгаз», а также ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Выслушав истца, его представителя, а так же представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

Из материалов дела следует, что 15.12.2016 между Администрацией Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области и ФИО2, на основании Протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков № от 01.11.2016 был заключен договор аренды №, согласно которому арендодатель передает, а арендатор в аренду земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 15.09.2016 № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в границах Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого 

<

адрес> с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками. Срок аренды земельных участков 20 лет с даты государственной регистрации договора.

Земельный участок был передан ФИО2 по акту приема – передачи. 

20.02.2017 было заключено дополнительное соглашение к указанному договору между ФИО2 и ФИО3 в соответствии с котором все права и обязанности по спорному земельному участку перешли к ФИО6

В дальнейшем 18.01.2017 было заключено соглашение между ФИО3 и ФИО7 в соответствии с которым все права и обязанности по спорному земельному участку перешли ФИО1

С 01.01.2017 все права арендатора перешли к Администрации Омского муниципального района Омской области.

В кадастровом паспорте земельного участка указано, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. местоположение установлено: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находиться примерно в 35м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками. 

Таким образом, ФИО1 как арендатор земельного участка с кадастровым номером № была обязана использовать земельный участок исключительно для размещения дома индивидуального жилого дома. 

06.02.2017 ФИО2 Администрацией Лузинского сельского поселения выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №.

17.03.2017 ФИО3 Администрацией Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома не земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно постановлению администрации Лузинского сельского поселения от 11.08.2015 № 324 утверждена схема местоположения границ земельного участка. 

Таким образом, ФИО1, в аренду был предоставлен земельный участок, границы которого были установлены по заказу администрации Лузинского сельского поселения. 

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 04.04.2018 года.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявление ФИО1, указывает, что предоставление в аренду земельного участка для размещения жилого дома, где запрещено строительство, противоречит закону, при этом указывает, что факт нахождения земельного участка в границах ЗСО подтверждается заключением кадастрового инженера.

Согласно заключению кадастрового инженера от 30.05.2018 на земельному участке с кадастровым номером № расположены объекты капитального строительства: подземный газопровод и подземный водопровод. Согласно градостроительного плана земельного участка № на чертеже указаны параметры допустимого размещения индивидуального жилого дома и вспомогательных построек. Наличие газопровода и водопровода на земельном участке и градостроительном плане земельного участка не указано. Газопровод проходит практически по середине арендуемого земельного участка, площадь охранной зоны составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Вычисленная санитарной зоны водопровода равна 

<

данные изъяты> кв.м, что занимает 58% площади земельного участка. Кадастровым инженером сделан вывод, что указанный земельный участок является непригодным для строительства индивидуального жилого дома по причине расположенных на нем коммуникаций в отношении которых устанавливаются охранные зоны.

По данным ГКН зоны санитарной охраны в отношении спорного земельного участка не установлены.

Между тем, наличие газопровода на спорном земельном участке помимо заключения кадастрового инженера, подтверждается также ответом на запрос АО «Омскоблгаз».

Согласно ст. 2 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (далее - Закон о газоснабжении) охранная зона объектов системы газоснабжения - территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

В соответствии с п. 6 ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации и частью шестой ст. 28 Закона о газоснабжении границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.

Пунктом 4.1 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Министерством топлива и энергетики России от 29 апреля 1992 г. и постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 г. N 9 (далее - Правила), предусмотрено установление охранных зон для исключения возможности повреждения трубопроводов (при любом виде их прокладки).

Пунктом 4.4 Правил установлен запрет на возведение любых построек и сооружений в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта.

На основании части четвертой ст. 32 Закона о газоснабжении здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Водный кодекс Российской Федерации, регулируя вопросы водопользования, предусматривает, что для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (часть 2 статьи 43).

В силу абзаца 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" границы и режим зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определены СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения", утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14 марта 2002 г. N 10.

В соответствии с пунктом 1.4 СанПиН 2.1.4.1110-02 зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду, как из поверхностных, так и из подземных источников. Основной целью создания и обеспечения режима в зонах санитарной охраны является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.

Согласно пункту 1.5 СанПиН 2.1.4.1110-02 защитные санитарные зоны организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения.

В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

Границы зон второго пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определяются в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02.

Как предусмотрено п. 4, п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам. Границы и режим ЗСО устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам. Иными словами, проект ЗСО с планом мероприятий должен иметь заключение центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора и иных заинтересованных организаций, после чего утверждается в установленном порядке (п. 1.13 СанПиН). При этом в п. 1.17. СанПиН специально оговорено, что отсутствие утвержденного проекта ЗСО не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, организаций, индивидуальных предпринимателей, а также граждан от выполнения требований, предъявляемых настоящими СанПиН. Следовательно, само по себе отсутствие утвержденного проекта зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения не может свидетельствовать о том, что на земельные участки, попадающие в указанные зоны в соответствии с требованиями СанПиН, не распространяются ограничения, установленные законом.

Как следует из материалов дела, охранные зоны объектов системы газоснабжения, а также водоснабжения не установлены и в установленном порядке не зарегистрированы. Между тем, сторонами не оспаривается, а материалами дела подтверждается наличие указанных объектов на земельном участке предоставленном истцу в аренду.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что само по себе отсутствие утвержденных зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения и подземного газопровода, не может свидетельствовать о том, что на земельные участки, попадающие в указанные зоны в соответствии с требованиями СанПиН, не распространяются ограничения, установленные законом.

Согласно Градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования, в границу первого пояса, а также второго пояса ЗСО попадает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, а так же объектов вспомогательного назначения, что противоречит п. 3.2.1.2. СанПиН 2.1.4.1110-02" Санитарные правила и нормы СанПиН 2.1.4.1110-02 Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, в соответствии с которым, не допускается посадка высокоствольных деревьев, все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе прокладка трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений.

Также в соответствии с градостроительным планом место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, а так же объектов вспомогательного назначения попадают в охранные зоны объектов системы газоснабжения соответствии с п. 7 Постановления правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей.

Таким образом, предоставление земельного участка, с установленными на основании постановления администрации Лузинского сельского поселения от 11.08.2015 № 324 границами, которые определяются в границах ЗСО, в аренду для размещения дома индивидуальной жилой застройки, противоречит закону. 

Частью 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Из содержания п. 1 ст. 166 ГК РФ следует, что, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством является, установление факта соответствия сделки требованиям закона. 

Из совокупности исследованных доказательств усматривается, что в нарушение ст. 42 ЗК РФ для размещения дома индивидуальной жилой застройки был предоставлен земельный участок, который не может использоваться для указанных целей, в виду территориального нахождения в защитной зоне водопровода, а так же в защитной зоне газопровода, где строительство запрещено законом, следовательно договор аренды является недействительным, поскольку противоречит закону. 

В соответствии с ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из пояснений сторон на момент рассмотрения гражданского дела между Омским муниципальным образованием и ФИО7 было заключено соглашение по договору аренды земельного участка № 100 от 15.12.2016 года. Стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды.

Как следует из текста встречного искового заявления Администрация Омского муниципального района Омской области просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 15.12.2016 по 30.09.2016 в размере 259273,11 рублей, а также пени за период с 11.02.2017 по 10.08.2018 в размере 503770,45 рублей. 

Учитывая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, а при расторжение договора аренды по соглашению сторон, у ФИО1 возникла обязанность по погашению задолженности по арендной плате, суд приходит к выводу, что договор аренды подлежит признанию недействительным, в том числе и при условии его расторжения. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 о признании договора аренды недействительным.

Поскольку исковые требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению, отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В подтверждение понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины ФИО1 представлена квитанция от 07.07.2018 года об оплате 300 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу И.А.СВ. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 15.12.2016, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находиться примерно в 35м. от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и Администрацией Омского муниципального района Омской области. 

Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору арендной земельного участка оставить без удовлетворения.

Взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.С. Полоцкая

Решение в окончательной форме изготовлено «18» сентября 2018 года