САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0011-01-2024-001614-30

Рег. № 33-5178/2026

Судья: Панова А.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

ФИО4,

ФИО5

при помощнике

ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 февраля 2026 года гражданское дело № 2-61/2025 по апелляционной жалобе ФИО7 на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 9 сентября 2025 года по иску ФИО7 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и прекращении права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., выслушав объяснения ФИО7, представителя ФИО7 – ФИО8, представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО9, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО7 обратился в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, в котором просил признать нежилое помещение №..., площадью 9 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: 

<

адрес>. общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, прекратить право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение №..., площадью 9 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование исковых требований истцом указано, что в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>., где он является собственником квартиры №№..., расположено нежилое помещение №..., площадью 9 кв.м., с кадастровым номером №..., право собственности на которое зарегистрировано за Санкт-Петербургом. Данное нежилое помещение всегда находилось и находится в пользовании жильцов дома, в нем расположены инженерные коммуникации, видеооборудование, технический инвентарь. 15.12.2023 истцом было получено уведомление о незаконном использовании жильцами помещения №... с требованием освободить его.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 9 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО7 подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, считая незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец является собственником квартиры №..., расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.04.2015 №№....

Здание по указанному адресу было отнесено к государственной собственности Санкт-Петербурга на основании пункта 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономны округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

На 1 этаже данного здания расположено нежилое помещение №..., площадью 9 кв.м., кадастровый номер №.... Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за Санкт-Петербургом. Сведения о данном помещении учтены в Реестре собственности Санкт-Петербурга.

Согласно архивной документации, представленной СПбГБУ ГУИОН, спорное нежилое помещение по состоянию на 1986 год после выполнения капитального ремонта было учтено как нежилое с использованием помещения - кладовая дворника. Инвентаризация помещения №... после 1986 года отсутствует. Технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома в границах данного помещения, отсутствует, помещение имеет изолированный от жилых помещений вход.

По результатам инвентаризации помещений в декабре 2023 года Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга было установлено, что помещение №..., расположенное в доме по адресу: 

<

адрес> используется лицами в отсутствие правовых оснований. 15.12.2023 указанным Комитетом было выдано уведомление об освобождении данного нежилого помещения.

Датой приватизации первой квартиры в многоквартирном доме является 10.01.1993. Архивные материалы свидетельствуют об учете помещения в технической документации с самостоятельным использованием в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома в течение всего периода.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что представленная архивная документация технического учета помещения отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности доказательств, таким образом, учет, формирование и предназначение помещения не предполагало его использования в целях обслуживания дома, в том числе на дату первой приватизации квартиры в доме; представленные суду первой инстанции доказательства не позволяют отнести нежилое помещение к общему имуществу собственником помещений дома. Истцом не представлено доказательств, что помещение не было предназначено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, равно как и доказательств возможности использования помещения только по вспомогательному назначению и невозможности его использования в самостоятельных целях, включая дату первой приватизации квартиры в доме.

Как указывал истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции, спорное нежилое помещение использовалось жителями дома для собственных нужд, для хранения уборочного инвентаря, колясок, велосипедов, а не для обслуживания нужд многоквартирного дома, впоследствии там было размещено оборудование для видеонаблюдения.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции были опрошены свидетели ФИО1, ФИО2, ФИО3, являющиеся жителями дома, которые пояснили, что спорное помещение использовалось собственниками для хранения.

Суд первой инстанции указал, что данные показания не имеют правового значения, с учетом установленных судом обстоятельств, при этом сам факт самовольного использования помещения не собственником не влечет признание помещения общим имуществом и не изменяет характеристик назначения помещения, доводы истца о том, что в помещении хранились материалы, оборудование и инвентарь для обслуживания дома, помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме ничем не подтверждены.

В рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

В заключении ООО «Центр судебной экспертизы» № 261/16 от 10 июня 2025 года эксперт пришел к следующим выводам: в нежилом помещении №... имеются инженерные коммуникации и механическое оборудование, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома, а также ограждающие несущие и не несущие конструкции жилого дома; в помещении имеются инженерные коммуникации и оборудование, без немедленного доступа к которым невозможны ликвидация неисправностей и устранение аварийных ситуаций, в виду чего требуется беспрепятственный, постоянный, круглосуточный доступ к указанному нежилому помещению для технического обслуживания, контроля и ремонта общего имущества многоквартирного дома; по состоянию на 10 января 1993 года указанное помещение являлось помещением общего пользования вспомогательного назначения и одновременно техническим помещением по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома.

Суд первой инстанции полагал, что не доверять выводам экспертизы у суда нет оснований, поскольку данные выводы сделаны на основе обследования спорного объекта с применением специальных познаний в области строительства, не противоречат иным собранным по делу доказательствам.

Однако, разрешая требования, суд первой инстанции указал, что наличие в спорном помещении оборудования, не может безусловно свидетельствовать о техническом назначении помещения, а также о том, что данное помещение является общим имуществом собственником многоквартирного дома. Спорное нежилое помещение №... с момента его формирования не было учтено как помещение для размещения технологического оборудования, было учтено как кладовая дворника, что подразумевает размещение инвентаря дворника, а не для обслуживания помещений многоквартирного дома.

Суд первой инстанции полагал, что нахождение спорного помещения в нежилом помещении, присвоение ему индивидуального кадастрового номера, свидетельствует о самостоятельном назначении помещения, наличие в помещении инженерных коммуникаций не влияет на наличие у спорного помещения статуса общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, представленные суду доказательства в своей совокупности позволяют с достоверностью установить, что спорное нежилое помещение учтено для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, в связи с чем право общей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение не возникло. Учитывая, что на дату приватизации первой квартиры – 10.01.1993, было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное помещение нельзя отнести к общему имуществу многоквартирного дома по указанному адресу. Данных о том, что нежилое помещение не обладает признаками самостоятельного помещения и не может являться объектом гражданско-правовой сделки, не представлено. Наличие в помещении транзитных инженерных коммуникаций не является основанием для признания помещения предназначенным для обслуживания многоквартирного дома, обладающим исключительно вспомогательной функцией, и не исключает использование помещение в самостоятельных, не связанных с обеспечением многоквартирного дома, целях.

Также суд первой инстанции указал, что право собственности на нежилое помещение Санкт-Петербургом приобретено на законных основаниях, при этом не установлено оснований к включению нежилого помещения в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Согласно пункта 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В соответствии со статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение.

Согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в доме, отнесены помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006 года, в состав общего имущества многоквартирного дома включены помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 года №489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличает от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу изложенных норм, с учетом выраженной позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отнесение помещений многоквартирного дома к общему имуществу собственников помещений или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и определения назначения данного помещения – возможности его использования в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Как следует из материалов дела, в представленной СПбГБУ ГУИОН архивной документации спорное нежилое помещение по состоянию на 1986 год, после выполнения капитального ремонта, было учтено как нежилое с использованием помещения - кладовая дворника. Инвентаризация помещения №... после 1986 года отсутствует. Технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома в границах данного помещения отсутствует, помещение имеет изолированный от жилых помещений вход.

Согласно представленному техническому паспорту на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, составленному по состоянию на 23.11.1971, для помещения №... была указана классификация: прочая (кл. дворн.), использование помещения: склады жилищн. контор, площадь помещения использовалась как вспомогательная.

Указанные данные также находят подтверждение в выводах заключения эксперта, указавшего, что 1971 году жилой дом был оборудован центральным отоплением, холодным и горячим водоснабжением (технический паспорт жилого дома по состоянию на 23.11.1971 г., раздел IV "Описание конструктивных элементов"). Элементы этих инженерных систем присутствуют в помещении №....

Кроме того, судебный эксперт в своем заключении пришел к следующим выводам.

Высотное положение помещения не совпадает ни с цокольным этажом, ни с 1-м этажом (фото №10).

Следовательно, это помещение никогда, то есть изначально, не предполагалось к использованию в составе каких-либо других помещений жилого дома, а площадь размером всего лишь 9 кв.м. свидетельствует о том, что помещение №... пригодно только в качестве помещения вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям данного дома.

В материалах дела представлены следующие материалы для исследования вопроса о назначении помещения №... по состоянию на 10 января 1993 года:

-технический паспорт жилого дома по состоянию на 23.11.1971 г.;

-технический паспорт жилого дома по состоянию на 08.10.1986 г.;

-технический паспорт жилого дома по состоянию на 11.07.2001 г.;

-инвентаризационный план 1 этажа к техническому паспорту жилого дома по состоянию на 1986 год (л.д.47,48);

-экспликация помещений: помещение №... к техническому паспорту жилого дома по состоянию на 1986 год (л.д.47,49).

В соответствии с указанными документами:

- по состоянию на 1986 год помещение №... являлось кладовой дворника (л.д.49), то есть вспомогательным помещением;

- по состоянию на 2001 год помещение №... являлось нежилым помещением с использованием "Прочие помещения, используемые жилищной конторой для собственных нужд" (раздел 6 "Нежилые помещения" технического паспорта по состоянию на 11.07.2001), то есть также вспомогательным помещением;

Учитывая изложенное, эксперт сделал вывод о том, что за период с 1986 года по 2001 год (даты инвентаризации помещений жилого дома) исследуемое помещение не использовалось каким-либо иным образом, кроме как помещение вспомогательного назначения.

Следовательно, по состоянию на 10.01.1993 помещение №... являлось техническим помещением, предназначенным для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с доступом специалистов служб эксплуатации и служб безопасности и спасения в экстренных случаях.

Суд первой инстанции полагал, что не доверять выводам экспертизы у суда нет оснований, поскольку данные выводы сделаны на основе обследования спорного объекта с применением специальных познаний в области строительства, не противоречат иным собранным по делу доказательствам.

Суд апелляционной инстанции также полагает, что оснований не доверять выводам проведенной по делу судебной экспертизы не усматривается.

Ответчиком выводы эксперта также не оспаривались, доказательств, подтверждающих, что спорное помещение использовалось как самостоятельное, в целях, не связанных с обслуживанием дома, не представлено.

Таким образом, судебной экспертизой установлено, что помещение являлось техническим помещением, и как следует из материалов дела, его назначение не менялось, из технической документации усматривается, что данное помещение было связано с обслуживанием многоквартирного дома в течение всего периода.

Как следует из представленного технического паспорта, по состоянию на 23.11.1971 владельцем дома на основании решения Исполкома от 01.02.1947 пр. 280 являлось Райжилуправление ЖЭК 15.

Датой приватизации первой квартиры в многоквартирном доме является 10.01.1993.

На указанный момент спорное помещение имело назначение: кладовая дворника.

Доказательств, подтверждающих, что данной кладовой пользовался не только дворник данного многоквартирного дома, а также дворники иных домов, суду не представлено.

Сведений, что назначение помещения на дату приватизации было изменено, в материалы дела не представлено.

С даты составления технического паспорта в 1971 году и по настоящий момент в спорном нежилом помещении находятся инженерные системы дома, помещение использовалось для хранения технического инвентаря, т.е. для нужд собственников многоквартирного дома.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции сделаны неправильные выводы относительно спорного нежилого помещения, поскольку материалами дела, в том числе проведенной по делу судебной экспертизой, подтверждается, что спорное помещение было предназначено для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что после приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме, учитывая неизменившееся назначение спорного помещения, возникло право общей долевой собственности домовладельцев на спорное помещение №..., расположенное по адресу: 

<

адрес>

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 09 сентября 2025 года отменить.

Исковые требования ФИО7 удовлетворить.

Признать нежилое помещение №№... площадью 9 кв.м., кадастровый номер №..., общим имуществом собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>.

Прекратить право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение №№..., кадастровый номер №..., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11.02.2026