Дело № 2-320/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Новокубанск 20 февраля 2024 г.

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Кувиковой И.А., при секретаре Гержа Г.И., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к администрации Новокубанского городского поселения о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Новокубанского городского поселения Новокубанского района о сохранении многоквартирного дома, расположенного в г. Новокубанске, по 

<

адрес> реконструированном состоянии, признании права собственности на 

<

адрес>, в реконструированном состоянии, в вышеуказанном доме, указав, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в указанном доме, по адресу: г. Новокубанск, 

<

адрес>. Истцом в целях улучшения жилищных условий была произведена реконструкция указанной квартиры, однако ответчиком было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанной квартиры в реконструированном состоянии. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, уведомленный надлежащим образом о времени месте судебного заседания. 

Представитель истца ФИО3 – по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, дав объяснения аналогичные обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Новокубанского городского поселения Новокубанского района ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что орган местного самоуправления городского поселения не наделен полномочиями по принятию решений о сохранности самовольной постройки.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых не возражают против удовлетворения заявленных требований. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения (далее по тексту – истец), на праве общей долевой собственности, принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации одноэтажного многоквартирного жилого дома. Площадь: 1074 квадратных метра, кадастровый (или условный) № . . ., расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, 

<

адрес> (далее по тексту – земельный участок).

В границах данного земельного участка расположен 2-х квартирный жилой дом, в котором 

<

адрес>, общей площадью 51,5 кв.м., кадастровый № . . ., принадлежит истцу, на праве собственности. 

С целью улучшения жилищно-бытовых условий, истец в 2013 году, принял решение осуществить реконструкцию квартиры путем возведения пристройки, за счет собственных средств.

После возведения реконструируемого объекта истец обратился в Администрацию Новокубанского городского поселения Новокубанского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры, однако истцом был получен отказ ввиду признаков самовольной реконструкции пристройки.

Все строительные работы завершены, 

<

адрес> представляет собой квартиру общей площадью 67,6 квадратных метра, за счет реконструкции, которое соответствует функциональному назначению как отапливаемая пристройка вспомогательного хозяйственно-бытового назначения к жилому дому литер «А», имеются инженерные сети электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализация и используется для проживания (далее по тексту – спорный объект, квартира).

Реконструкция заключалась в строительстве пристройки Лит «а».

Таким образом, данное капитальное строение относится к недвижимым вещам согласно пункта 1 статьи 130 ГК РФ - «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с положениями п.п. 1-3 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества. Суд, рассматривая иски о признании права на самовольную постройку, должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Объекты капитального строительства подлежат специальной регистрации и учету (согласно пункта 2 статьи 131 Гражданского кодекса РФ и др. нормативно-правовых, актов), а право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат, право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений, в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации).

Учитывая нормы действующего законодательства, истцом были предприняты попытки к узаконению права собственности на спорный объект недвижимости.

В ноябре 2020 года истец обратилась в администрацию Новокубанского городского поселения Новокубанского района (далее по тексту - ответчик) с письменным заявлением для получения разрешения ввода объекта в эксплуатацию, так как полномочия по выдаче данного разрешения и согласования находятся у администрации Новокубанского городского поселения Новокубанского района, а именно: 

Согласно пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ № 131 от 06.10.2003 г.) - утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка, расположенного в границах поселения, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений – относятся к вопросам местного значения городского поселения.

Также в ноябре 2020 года администрацией Новокубанского городского поселения Новокубанского района на данное обращение был предоставлен отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Основанием для отказа послужило отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Истец предпринял все исчерпывающие варианты для узаконения данной пристройки. Таким образом, данная реконструкция в совокупности с основной квартирой приобретает статус самовольной реконструкции.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, суды высшей инстанции дают следующие разъяснения – «Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

В данном случае признаком самовольной реконструкции является реконструкция спорного объекта без соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию).

Данные выводы вытекают из следующего:

Понятие самовольной постройки содержится в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из определения видны следующие признаки самовольной постройки: 1) она должна быть создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) возведена, создана без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений; 3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для того чтобы постройка была признана самовольной, достаточно одного из трех признаков. 

Как выше было указано в данном случае признаком самовольной реконструкции является реконструкция спорного объекта без выданного разрешения на реконструкцию пристройки лит «а».

Таким образом, учитывая, что спорный объект имеет статус самовольной постройки, и во взаимосвязи с п. 2 ст. 222 ГК РФ истец лишен возможности в общем порядке (путем обращения в органы местного самоуправления и органы, осуществляющие кадастровый и регистрационный учет) приобрести право собственности на данный объект.

Тем не менее, вышеуказанные обстоятельства не лишают истца права требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

Гражданское законодательство, а именно п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка при одновременном соблюдении определенных условий по решению суда, то я, истец, и обращаюсь в суд с настоящим исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, полагая, что отсутствие письменного разрешения на строительство, не может воспрепятствовать признанию за мною права собственности на спорный объект недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ - право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные условия были соблюдены, что вытекает из следующего: Соблюдены условия наличия прав на земельный участок и возможность строительства на нем данного объекта; а) наличие прав на земельный участок - самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащий мне на праве общей долевой собственности (об этом описывалось выше); возможность строительства на нем данного объект вытекает из: Статья 40 Земельного кодекса РФ устанавливает права: «1. Собственник земельного участка имеет право: 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Статья 263 ГК РФ представляет собственнику земельного участка право возведения на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Пунктом 2 ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что - Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Все вышеуказанные принципы при строительстве соблюдены, что подтверждается фактом, того, что сама пристройка производилась к уже существующему помещению, а именно к квартире, отвечающему всем требованиям, как земельного, так и градостроительного законодательства. Так же доказательством того, что строительство велось без нарушения целей, для которых предназначен земельный участок, является то, что согласно градостроительному зонированию территории Новокубанского городского поселения Новокубанского района следует, что спорный объект, располагается в зоне Ж-1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами). Согласно Правил землепользования и застройки Новокубанского городского поселения Новокубанского района, утвержденные решением Совета Новокубанского городского поселения Новокубанского района от 01 августа 2014 года № 585, с изменениями на 29.07.2022 года, из таблицы № 1 «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальных зонах» в зоне Ж-1 в основных видах разрешенного использования земельного участка указывается вид – [2.1.1.] – малоэтажная многоквартирная жилая застройка, а сам земельный участок также имеет сведения в кадастре недвижимости с видом использования – для размещения и эксплуатации одноэтажного многоквартирного жилого дома.

Нормы части 2 статьи 40 ЖК РФ устанавливают - «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.». 

Соблюдены условия о соответствии постройки установленным требованиям на день обращения в суд, а также соблюдены условия отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и сохранение таковой не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Кроме того, спорный объект, расположен в границах земельного участка, пригоден для использования его по целевому назначению, соответствует техническим условиям и оснащен приборами учета, что подтверждается подписанными договором энергоснабжения и водоснабжения, газоснабжения (копии документов прилагаются). 

Спорный объект пригоден для проживания, соответствует строительным нормам и правилам (СниП), следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и может эксплуатироваться без ограничений, что подтверждается техническим заключением о состоянии строительных конструкций, выданное Муниципальным управлением капитального строительства Новокубанского района Краснодарского края утвержденное директором от 05.09.2023 года. 

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года - «при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственности может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначальных размеров, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому».

Учитывая вышесказанное, а также то, что пристройка была возведена к уже существующему помещению, к квартире, изменился объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д., измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определяющие) характеристики, следует сделать вывод, что при произведении вышеназванных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости», таким образом, я буду просить суд признания права собственности в целом на объект недвижимости в реконструированном виде.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - Государственный кадастровый учет недвижимого имущества признаются действия по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Государственный кадастровый учет, согласно пункта 1 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, осуществляется в связи с созданием объекта недвижимости.

В рассматриваемом деле прослеживается, что проведенные истцом работы по реконструкции принадлежащего ему помещения (квартиры) очевидно, повлекли изменение характеристик всего здания, конструктивным элементом которого является данное помещение.

Все помещения в здании учитываются в его составе. Осуществление кадастрового учета отдельных помещений допускается законодательством, однако не выводит эти помещения из состава здания и не допускает изменения его характеристик как объекта кадастрового учета. В свою очередь, реконструкция помещений в здании, в результате которой увеличивается площадь или иные подлежащие учету характеристики, влечет изменение кадастровых характеристик всего здания.

Следовательно, осуществление кадастрового учета помещений без внесения соответствующих изменений в сведения о здании в целом в такой ситуации является недопустимым.

Законодатель прямо предусматривает, в части 6 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, что в случае, если ранее был осуществлен государственный кадастровый учет расположенных в здании, сооружении помещений, машино-мест, при государственном кадастровом учете изменений характеристик здания, сооружения, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведены надстройка, перестройка, расширение), одновременно осуществляется государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик, или в связи с созданием или образованием новых помещений, машино-мест, расположенных в реконструированных здании, сооружении, или в связи с прекращением существования помещений, машино-мест (в результате частичного сноса или демонтажа). 

С целью дальнейшего осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости, так же считаю необходимым разъяснить судом, что данное решение суда является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический и кадастровый учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию и подготовки технического плана всего здания в целом, одноэтажного многоквартирного дома, а также жилого помещения – квартиры, и основанием для осуществления государственного учета изменений в сведения о данном здании и помещении. 

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела, изложенных норм закона, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за ФИО3,(паспорт № . . .) право собственности на самовольно реконструированную 

<

адрес> кадастровым номером № . . ., площадью 67,6 кв.м расположенную по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Новокубанский район, г. Новокубанск, 

<

адрес>. 

Считать данное решение суда основанием для осуществления кадастрового учета реконструированной квартиры, осуществления государственной регистрации права собственности. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи жалобы через Новокубанский районный суд.

Судья подпись И.А. Кувикова