Дело №3а-76/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 февраля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – правительства Амурской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602,

У С Т А Н О В И Л:

Правительство Амурской области обратилось в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, помещение общей площадью 138,6 кв.м., по адресу: 

<

...> принадлежащее ЗАО «Амурстрой».

В обоснование своих требований административный истец указал, что постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 6 975 4123,29 рублей. 

06 июня 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №602 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 3 389 634 рубля, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 марта 2017 года №044-3/17 выполненному ООО «Методический центр», по состоянию на 01 января 2016 года.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения на 51,40 %.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 марта 2017 года №044-3/17 выполненный ООО «Методический центр», не соответствует п.5 ФСО №3, подп. «а» п.24 ФСО №7.

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года в размере 6 975 412,29 рублей. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 пояснила, что она требования, изложенные в административном исковом заявлении, поддержмвает в полном объёме, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602 просит признать незаконным, восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 6 975 412,29 рублей. 

ФИО3, представляя интересы заинтересованного лица – ЗАО «Амурстрой» пояснил, что он не признаёт требования административного истца, указав, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости принадлежащего ЗАО «Амурстрой» завышена. Он не согласен с выводами приведёнными в заключении эксперта ООО «Альфард» о несоответствии Отчёта №044-3/17 от 13 марта 2017 года выполненного ООО «Методический центр» требованиям дейстьвующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, просит назначить повторную экспертизу в области оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Амурской области в суд не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Амурстрой» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по состоянию на 01 января 206 года утверждена в размере 6 975 412,29 рублей. 

ЗАО «Амурстрой» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, и представило Отчет №044-3/17 от 13 марта 2017 года выполненного ООО «Методический центр», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 3 389 634 рубля.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 13 марта 2017 года №602 кадастровая стоимость объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> пересмотрена и утверждена в сумме 3 389 634 рубля

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в суде представителя административного истца ФИО2, представителя заинтересованного лица ЗАО «Амурстрой» ФИО3 другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> исчисляется налог, поступающий в областной бюджет, правительство Амурской области вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в областной бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п.20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263,. согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области по заявлению ЗАО «Амурстрой» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в размере 3 389 634 рубля. 

В силу п.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 13 марта 2017 года №044-3/17 выполненного ООО «Методический центр» требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В связи с чем, по ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Альфард» проведена судебная экспертиза Отчета от 13 марта 2017 года №044-3/17 об оценке объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Альфард».

На разрешение эксперта ООО «Альфард» судом поставлен вопрос сформулированный административным истцом о проверке Отчета от 13 марта 2017 года №044-3/17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №.

Согласно заключению эксперта ООО «Альфард» от.29 декабря 2017 года по делу №195/2017 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 марта 2017 года №044-3/17 выполненный ООО «Методический центр» в отношении объекта оценки: административное здание общей площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: г, Благовещенск ул. Василенко д.№, принадлежащее на праве собственности ЗАО «Амурстрой» не соответствует требованиям федеральных законов об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, является частично недостоверной, частично непроверяемой. 

Экспертом выявлены замечания по применению методов и произведённым расчётам, влекущие необоснованность итогового результата оценки, которые указывают на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки. В ходе анализа рынка на стр. 16-19 Отчета от 13 марта 2017 года №044-3/17 оценщик приводит данные о 65 аналогичных объектах, предлагаемых к продаже, применяя в расчетах только 3 из них. Согласно указанному пункту ФСО № 7: «Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». В рамках представленного Отчета Оценщик, в нарушение требований п. 22 (в) Федеральной: стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», не приводит основания отказа от использования в расчетах сведений об остальных объектах. 

Оценщиком при проведении расчетов стоимости объекта в рамках доходного подхода была использована площадь только арендопригодных, с точки зрения Оценщика, помещений общей площадью 47,7 кв.м. - помещение мастерской. Оценщиком не учитываются площади подсобного помещения, туалета, холла, умывальной, душевой, гардероба, помещения тех. персонала, комнаты приема пищи. В случае передачи оцениваемого объекта в аренду, арендаторы при осуществлении своей деятельности будут использовать как офисное помещение, так и вспомогательные (подсобное помещение, туалет, умывальная, душевая, гардеробы, помещение тех. персонала, комната приема пищи). Таким образом, учет при проведении расчетов стоимости объекта в рамках доходного подхода площадей только офисного помещения нецелесообразен и ведет к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Выявлены замечания по применению метода затратного подхода и произведенным расчетам. Расчет исправимого физического конструктивных элементов (стр. 55 Отчета, таблица «Расчет исправимого физического износа») произведен некорректно: сумма стоимостей устройства новых элементов объекта оценки (2 790 553,35 руб.) не соответствует величине восстановительной стоимости объекта недвижимости до проведения разбивки на составляющие его конструктивные элементы (2 595 214,6 руб.). Стоимость, определенная в рамках затратного подхода не обоснована.

Оценивая заключение эксперта ООО «Альфард» по административному делу №3а-195/2017 от 29 декабря 2017 года на Отчет об оценке от 13 марта 2017 года №044-3/17, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

Квалификация эксперта ООО «Альфард» соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ. Эксперт ООО «АЛЬФАРД» Ф.И.О.1 имеет высшее экономическое образование и базовое образование в области оценки предприятия (бизнеса), является членом Некоммерческого партнёрства «Южно-Сибирская организация Профессиональных оценщиков Экспертов», индивидуальный опыт оценочной деятельности составляет 13 лет.

В ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные заключении эксперта по административному делу №3а-195/2017 от 29 декабря 2017 года. 

Оспаривая выводы приведённые в заключении эксперта, представитель заинтересованного лица в судебном заседании заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы поставив на разрешение те же вопросы, ответ на которые даны экспертом ООО «Альфард» в заключении от 29 декабря 2017 года на Отчет об оценке от 13 марта 2017 года №044-3/17. Доводы приведённые в ходатайстве представителя заинтересованного лица ООО «Амурстрой» о назначении повторной экспертизы сводятся к несогласию с выводами эксперта о выявленных нарушениях требований действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки допущенных оценщиком ООО «Методический центр» при выполнении Отчета об оценке от 13 марта 2017 года №044-3/17, в связи с чем в удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано. Поскольку выявленные экспертом нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведённые в мотивировочной части заключения эксперта, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602, которым пересмотрены результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №602.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 138,6 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года в размере 6 975 412 (шесть миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч четыреста двенадцать),79 рублей. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев