Дело № 2-1020/2021

УИД:26RS0017-01-2021- 001343-31

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 июля 2021 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре Холодковой Д.В. рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Кисловодска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в Кисловодский городской суд с иском к администрации города-курорта Кисловодска с указанными исковыми требованиями, сославшись на следующее. 

Ему, в праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доляжилого дома литер «А», расположенного в городе Кисловодске по 

<

адрес>, общей площадью 96,7 кв.м., с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи от 01.10.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2011 сделана запись регистрации №.

Совладельцу ФИО2 принадлежит 1/2 доля на основании договора от 04.09.1989, зарегистрированного нотариусом ФИО3 в реестре за № и БТИ от ДД.ММ.ГГГГ и договора от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного нотариусом ФИО4 в реестре за № и БТИ от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой БТИ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанный дом расположен на земельном участке общей площадью 387 кв.м., с кадастровым номером 26:34:050122:35, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под индивидуальную жилую застройку. Земельный участок принадлежит ФИО1 и ФИО2 на праве аренды по ? доле на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1 комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска на срок по 09.07.2066г. 

Между ФИО1 и ФИО2 сложился фактический порядок пользования, согласно которому каждый сособственник пользуется изолированной частью земельного участка площадью по 193, 5 кв.м.

В целях улучшения жилищных условий, без получения разрешения в установленном законом порядке, истцом на принадлежащем на праве аренды земельном участке в 2012 году самовольно произведена реконструкция пяти помещений спорного жилого дома, что привело к увеличению общей площади жилого дома до 99,7 кв.м., в том числе жилой площади до 57,5 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от 15.01.2021. 

Из составленного по состоянию на 15.01.2021 технического паспорта на спорный жилой дом усматривается, что жилой дом литер «А», расположенный по адресу: 

<

адрес>, одноэтажный и состоит из помещений, используемых истцом: в подвале под литером «А» № 2 – кухня, площадью 16 кв.м, № 3 – коридор, площадью 6,7 кв.м., № 11 – санузел, площадью 3,9 кв.м., в литере «А» № 6 – жилая комната, площадью 17,1 кв.м., № 7 – жилая комната, площадью 8,5 кв.м., № 8 – прихожая, площадью 6,1 кв.м., всего общей площадью 58,3 кв.м., жилой площадью 25,6 кв.м.

Из них по данным технической документации самовольно переустроенными и перепланированными истцом значатся помещения: № 7 - жилая комната, площадью 8,5 кв.м., № 8 – прихожая, площадью 6,1 кв.м., № 3 – коридор, площадью 6,7 кв.м., № 11- санузел, площадью 3,9 кв.м., № 2 – кухня, площадью 16 кв.м., самовольно переустроенные площади составили 41,2 кв.м.

В фактическом пользовании другого участника долевой собственности ФИО2 находятся помещения № 1 – жилая комната, площадью 16,2 кв.м., № 4 – кухня, площадью 6,7 кв.м., № 10 – прихожая, площадью 2,8 кв.м., № 5 – жилая комната, площадью 15, 7 кв.м., общей площадью 41,4 кв.м.

Жилой дом подключен к централизованным сетям системы электроснабжения, газоснабжения, водопровода, канализации, автономные горячее водоснабжение и отопление, что подтверждается техническим паспортом. 

Все работы по реконструкции жилого дома произведены в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил, не нарушают ничьи права и охраняемые законом интересы, угрозу жизни и здоровью граждан не создают. 

Истцом предпринимались меры по легализации самовольно реконструированного жилого дома, однако письмом управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска от 02.03.2021 за № 164-01 ему разъяснено, что вопросы узаконения самовольной реконструкции спорного объекта недвижимости решаются в судебном порядке.

Также им принимались меры к узаконению самовольной реконструкции спорного объекта в упрощенном порядке на основании положений ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На обращение в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с соответствующим заявлением и приложением документов дан ответ от 25.02.2021 за № 14/02226, из которого следует, что за осуществлением государственного кадастрового учета одновременно должны обратиться все собственники объекта недвижимости и разъяснено право обращения в суд.

Истец просит сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 99,7 кв.м., жилой площадью 57,5 кв.м. в реконструированном состоянии и признать за ним право общей долевой собственности на самовольно реконструированные помещения, а именно: № 7 - жилую комнату, площадью 8,5 кв.м., № 8 – прихожую, площадью 6,1 кв.м., № 3 – коридор, площадью 6,7 кв.м., № 11- санузел, площадью 3,9 кв.м., № 2 – кухню, площадью 16 кв.м.,всего общей площадью 41,2 кв.м., жилой площадью 8,5 кв.м.

В судебное заседание стороны, надлежаще извещенные о дате и времени судебного заседания, не явились. 

Истцом подано ходатайство о рассмотрении дела без его участия. 

От представителя истца ФИО5, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

адрес>3, поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Представители администрации города-курорта Кисловодска ФИО6 и управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска ФИО7 направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Третье лицо по делу ФИО2 направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав освоем согласии с исковыми требованиями ФИО1

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы, суд пришел к убеждению, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

На основании ст. 35и 40 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

В соответствии со ст. 209 ГК РФсобственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании достоверно установлено, что на основании договора купли-продажи от 01.10.2011 истец ФИО1 является собственником ? доли жилого дома литер «А», расположенного в городе Кисловодске по 

<

адрес>, общей площадью 96,7 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись № от 08.10.2011.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.02.2021г. истцу и ФИО2 принадлежит по ? доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 387+/-7 кв.м., категория земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под жилую застройку индивидуальную, на праве аренды, со сроком действия до 09.07.2066 года.

Проживая в своей части дома, ФИО1 произвел реконструкцию, а именно помещение № 2–жилую комнату переоборудовал в кухню площадью 16 кв.м., из помещений вспомогательного использования оборудовал помещение № 7 - жилую комнату, площадью 8,5 кв.м., № 8 – прихожую, площадью 6,1 кв.м., № 3 – коридор, площадью 6,7 кв.м. и № 11 – санузел, площадью 3,9 кв.м. При реконструкции дома литер «А» изменилась его общая площадь.

Из составленного Кисловодским филиалом ГУП СК «Ставкрайимущество» по состоянию на 15.01.2021 технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>, следует, что на участке находится жилой дом литер «А», общей площадью 99,7 кв.м., в том числе жилой площадью 57,5 кв.м., состоящий из помещений: № 5 – жилой комнаты площадью 15,7 кв.м; № 6 – жилой комнаты, площадью 17,1 кв.м.; № 7 – жилой комнаты, площадью 8,5 кв.м., №11- санузла, площадью 3,9 кв.м., №2- кухни, площадью 16 кв.м., №8- прихожей, площадью 6,1 кв.м., № 3 – коридора, площадью 6,7 кв.м., № 1- жилой комнаты, площадью 16,2 кв.м., № 4 – кухни, площадью 6,7 кв.м., № 9 –веранды (помещение вспомогательного использования), № 10 – прихожей, площадью 2,8кв.м.

При этом на возведение помещений №2,7,8 (литер «А»), помещений№ 3 и 11 (литер«А3»)разрешение не предъявлено.

ФИО1 обратился в администрацию города-курорта Кисловодска с целью легализации произведённых работ. Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска письмом № 164-011 от 02.03.2021г. сообщило, что вопросы признания права собственности на самовольные постройки не входят в их компетенцию.

ФИО1 также принимались меры к узаконению самовольной реконструкции спорного объекта в упрощенном порядке на основании положений ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на его обращение Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 25.02.2021 принято решение № о том, что за осуществлением государственного кадастрового учета одновременно должны обратиться все собственники объекта недвижимости и разъяснено право обращения в суд.

На основании определения Кисловодского городского суда от 21 апреля 2021 года в рамках настоящего гражданского дела, судом назначена комплексная судебная земельная строительно-техническая экспертиза, порученная негосударственным экспертам ИП ФИО8 и ФИО9 

Согласно заключению экспертов №19-2021 от 25 мая 2021 года, предупрежденных по ст. 307 УК РФ, с технической точки зрения, самовольная реконструкция жилого дома литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, соответствует строительным, санитарным, противопожарным, экологическим стандартам, нормам, правилам и регламентам, действующим в Российской Федерации и Ставропольском крае в области строительства. Техническое состояние объекта недвижимости допускает его безопасное использование (эксплуатацию) по назначению, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Общая площадь жилого дома литер «А» составляет 99,7 кв.м., из них жилая – 57,5 кв.м., подсобная – 42.2 кв.м., самовольно реконструированный объект недвижимости жилой дом литер «А», расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в аренде у ФИО1 и ФИО2, между которыми сложился фактический порядок пользования земельным участком. 

Суд, изучив указанное заключение, принимает его в качестве допустимого и достоверного доказательства. К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию экспертов. Эксперты предупреждены судом об ответственности за дачу заведомо ложных заключений. Кроме того, заключения соответствует действующему законодательству, согласуется с другими доказательствами по делу и у суда не имеется оснований не доверять результатам данной экспертизы.

Таким образом, судом установлено, что истец ФИО1, произвел самовольную реконструкцию указанного объекта недвижимости без соответствующего разрешения органа местного самоуправления и без его извещения.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании части 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, данным в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство зданий, строений и сооружений осуществляется на основании проектной документации, которая согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства.

В соответствии со ст. 3 Закона Российской Федерации «Об архитектурной деятельности в РФ» для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа, разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Реконструированный объект недвижимости расположен на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, находящийся у истца на праве аренды и имеющий целевое назначение – под жилую застройку индивидуальную. Постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, работы выполнены с соблюдением строительно-технических норм и требований, предъявляемых к таким помещениям. Целевое назначение земельного участка соответствует назначению объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Поскольку иной, внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку законом не предусмотрен, то согласно ст. 222 ГК РФ решение вопроса о праве собственности истца может быть осуществлено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В настоящем судебном заседании представителями Администрации города-курорта Кисловодска и Управления архитектуры и градостроительства не представлено достоверных доказательств того, что самовольно реконструированный объект недвижимости, каким-либо образом нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу жизни и здоровью. Сам факт отсутствия разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца. 

На основании изложенного, учитывая то, что самовольно реконструированный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и безопасности граждан, а также то обстоятельство, что объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам и другим требованиям, возведен на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта, исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации города - курорта Кисловодска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>,литер «А», с кадастровым номером №, общей площадью 99,7 кв.м.,в том числе жилой площадью 57,5 кв.м., в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 общей долевой собственности на ? долю на реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, литер «А», с кадастровым номером №, общей площадью99,7 кв.м., в том числе жилой площадью 57,5 кв.м.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности в соответствующем государственном учреждении.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 14 июля 2021 года.

Судья А.В. Коротыч