УИД 23OS0........-34 ........а-344/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2025 года ............

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Седовой А.О., 

при секретаре судебного заседания ...........2, 

с участием 

представителя административного истца ...........1 - ...........7, 

представителя ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» – ...........3, 

представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – ...........4, 

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ...........1 к ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании решения бюджетного учреждения, принятого по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости здания,

УСТАНОВИЛ:

...........1 обратился в Краснодарский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, в котором согласно уточнений просит признать незаконным решение ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» от .......... ........, принятого по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, пгт.Мостовской, мкр.Энергетиков, промзона. Также просит обязать ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» устранить нарушение путем исправления допущенной ошибки при определении кадастровой стоимости указанного выше нежилого здания по состоянию на .......... в порядке, предусмотренном ст.21 Федерального закона от .......... № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пересчитав кадастровую стоимость исходя из оценочной группы «Группа 7. Объекты производственного назначения, кроме сооружений», подгруппе «07.23», вид использования – «6. Сегмент «производственная деятельность», код вида использования – 0723 «Складские здания, кроме ангаров».

В обоснование указано, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимого имущества нарушают права и затрагивают законные интересы административного истца как собственника объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ...........1 по доверенности ...........7 просит удовлетворить уточненные требования административного искового заявления.

Представитель административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ...........3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на уточненный административный иск. 

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........4 возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на уточненный административный иск. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и его уточнений, возражения и отзыва на него, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от .......... ........ФЗ (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке, Закон №237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч.2 ст.3 указанного Федерального закона, кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу ч.1 и ч.2 ст.6 Закона №237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от .......... ........-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ».

В соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц. 

Согласно п.15 ч.1 ст.20 КАС РФ Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии.

Из разъяснений, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от .......... ........ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определении кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Настоящее дело с заявленными административными исковыми требованиями о признании незаконным решения ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» подлежит рассмотрению Краснодарским краевым судом.

В п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .......... ........ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после .......... - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости); об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Из материалов дела следует, что ...........1 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 23:20:0108001:503, общей площадью 2263,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, 

<

...> промзона, наименование: «здание модульного склада», назначение: «нежилое», вид разрешенного использования: «нежилое».

По сведениям филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от .......... ........-ДС/25 и Выпискам из ЕГРН следует, что здание с кадастровым номером 23:20:0108001:503 поставлено на кадастровый учет .......... на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от .......... ........ и представленного технического плана от .......... с назначением: «нежилое здание», материал наружных стен «кирпичные». Объект кадастровым номером 23:20:0108001:503 был образован из объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0107004:2232 и расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:20:0108001:12, который поставлен на государственный кадастровый учет .......... с видом разрешенного использования «для осуществления предпринимательской деятельности». В последующем, .......... был изменен вид разрешенного использования земельного участка «для осуществления предпринимательской деятельности (для строящегося модульного склада)» на «магазин». 

В последующем, .......... изменены сведения о материале наружных стен здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503 с «Кирпичные» на «Каркасно-обшивные». .......... изменены сведения о материале наружных стен здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503 с «Каркасно-обшивные» на «Металлические». .......... изменены сведения о расположении здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503 в границах земельного участка с кадастровым номером «23:20:0108001:12» на «23:20:0108001:1460». .......... изменены сведения о наименовании здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503 с «Нежилое здание» на «Здание модульного склада».

Оспариваемая кадастровая стоимость здания составляет 38 072 399,3 рублей по состоянию на .........., которая определена в соответствии со ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ на основании решения ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от .......... после государственного кадастрового учета изменений сведений о материале наружных стен здания на основании обращения департамента имущественных отношений Краснодарского края от .......... об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503, и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с .......... и на сегодняшний день является актуальной.

В силу ч.1 ст.21 Закона о кадастровой оценке бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения обращения бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении; об отказе в ее пересчете, если наличие ошибок не установлено (ч.14 ст.21 Закона № 237-ФЗ).

Согласно ч.2 ст.21 Закона о государственной кадастровой оценке, ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Из указанной нормы следует, что для установления единичной методологической ошибки необходимо наличие следующих условий: нарушение должно влиять на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости должно не соответствовать положениям методических указаний, которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Вопреки утверждениям административного истца наличие указанных условий при рассмотрении дела не установлено ввиду следующего.

В соответствии с ч.1 ст.16 Закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона ........-Ф3 в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 7 статьи 15 Федерального закона 237-ФЗ установлено, что публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных, ранее учтенных в ЕГРН объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки да даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно п.72 Методических указаний определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.

Из п.74 Методических указаний следует, что результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, оформляется в виде акта об определении кадастровой стоимости, включающего в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости. Систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости содержат сведения в объеме, предусмотренном Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, установленными приказом Росреестра от .......... № П/0225.

Согласно п.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с п.49 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

В соответствии с п.45 Методических указаний определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1)метод статистического (регрессионного) моделирования; 

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости; 

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС); 

4) метод индексации прошлых результатов.

При этом метод моделирования на основе УПКС применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального расчета кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе о его местоположении.

Как следует из материалов дела, в рамках рассмотрения заявления департамента имущественных отношений Краснодарского края от 30.05.2025г. проведена проверка расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 по состоянию на .........., а также по состоянию на .......... на наличие описок, опечаток, арифметических и иных ошибок, и на соответствие определения кадастровой стоимости требованиям Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от .......... № П/0336 (далее - Методические указания).

По итогам проведенной проверки установлено несоответствие определения кадастровой стоимости положениям пункта 74 Методических указаний, также неверно определены условия, влияющие на стоимость объекта недвижимости: не учтен вид разрешенного использования земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503, использованы недостоверные сведения: о наименовании, о материале стен объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503.

Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от .......... ........@ в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) исправлена техническая ошибка в части наименования объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 с «нежилое здание» на «здание модульного склада» на основании технического паспорта здания модульного склада от .........., подготовленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по ............, инвентарный номер .........

На основании технического плана здания от .........., подготовленного кадастровым инженером ...........5, в сведениях ЕГРН исправлена реестровая ошибка в части указания материала стен с «кирпичные» на «металлические». Согласно данным перечня объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, сформированного во исполнение части 7 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ, направленного письмом филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от .......... ........-КЗ/24, объект недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 имел, в том числе, следующие характеристики: вид объекта недвижимости - «Здание», наименование - «Нежилое здание», назначение здания - «Нежилое», материал стен - «Кирпичные», кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен данный объект недвижимости - «23:20:0108001:12».

Согласно сведениям об объекте недвижимости, содержащимся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на .........., направленном в Учреждение письмом департамента имущественных отношений Краснодарского края от .......... ........, сформированном органом регистрации прав на основании Приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от .......... ........ «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Краснодарского края в 2022 году», земельный участок с кадастровым номером 23:20:0108001:12 имеет вид разрешенного использования - «Магазины».

Вид использования объекта недвижимости согласно приложению ........ Методических указаний является ценообразующим фактором. 

В соответствии с пунктом 9 Методических указаний определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно пункту 8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Согласно пункту 10 Методических указаний земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В Отчете ........ об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на .......... (далее - Отчет ........) имеются «Допущения, касающиеся группировки объектов оценки».

Так в пункте 32 Отчета ........ указано, что при группировке объектов недвижимости оценщик руководствовался комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимал решение в зависимости от объема и характера предоставленной информации (стр. 28 Отчета ........).

Согласно пункту 33 Отчета ........ при группировке учитывается вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения, а также наименование здания, сооружения, помещения.

При отсутствии наименования объекта группировка проводилась по виду использования земельного участка, (стр. 29 Отчета ........).

В соответствии с абзацем 6 пункта 2 Методических указаний в качестве вида использования земельного участка учитываются вид разрешенного использования, определенный (установленный) в отношении земельного участка и содержащийся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 37 Отчета ........ в случае наличия противоречивых характеристик у объектов оценки оценщик принимал решение об отнесении к той или иной группе по совокупности характеристик: назначение, наименование, разрешенное использование земельного участка, материал стен, площадь, адрес, этажность, этаж.

В соответствии с положениями раздела 3.3.2. Отчета ........ «Особенности применения подходов к группировке объектов недвижимости» на втором этапе группировки объединение объектов оценки в группы (подгруппы) проводилось исходя из вида использования объекта недвижимости. Вид использования объекта недвижимости определяется с учетом: наименования объекта недвижимости и прочие сведения, содержащиеся в ЕГРН; вида разрешенного использования земельного участка по данным ЕГРН (как уточняющий фактор) (стр. 128 Отчета ........).

На основании вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:20:0108001:12 - «магазины», в пределах которого расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503, с учетом наименования здания - «Здание модульного склада», в соответствии с Приложением 2 к Методическим указаниям, с учетом положений пункта 9 Методических указаний, а также допущений, установленных в Отчете ........, здание с кадастровым номером 23:20:0108001:503 отнесено к оценочной группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», подгруппе 0403 «Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торговоадминистративные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивноконцертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торговоскладские объекты, торговые базы», дополнительной подгруппе 01 «Многофункциональные коммерческие объекты: торгово-административное, торгово-офисное, торгово-складское, торгово-сервисное и т.п.».

Ранее, на основании заявления администрации Мостовского городского поселения ............ от .......... (вх. ........ от ..........) об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 в размере 9 510 749,20 руб. на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости .........., Учреждением принято решение о пересчете кадастровой стоимости от .......... ......... 

В результате пересчета кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 составила 32 067 834,73 рублей. 

Учитывая исправление в сведениях ЕГРН технической ошибки в части наименования объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 с «нежилое здание» на «здание модульного склада», а также с учетом исправления реестровой ошибки в сведениях ЕГРН в части указания материала стен с «кирпичные» на «металлические» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 пересчитана и составила 32 067 834,73 рублей, которая не применяется в настоящее время. 

Учитывая допущенную ошибку и необходимость осуществления пересчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 по состоянию на .......... с верными характеристиками объекта недвижимости, дальнейшие изменения сведений об объекте недвижимости на дату .......... не влекут за собой изменение его кадастровой стоимости, в связи с чем Учреждение не должно определять кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503 по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости ...........

В ходе осуществления пересчета кадастровой стоимости по заявлению ДИО КК составлен Акт об определении кадастровой стоимости от .......... № АОКС-23/2025/000177испр объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости .......... кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:20:0108001:503 составила 38 072 399,30 рублей по решению административного ответчика от ..........

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от .......... № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон ........-Ф3) сведения о кадастровой стоимости направлены письмом от .......... ........ в Управление Росреестра по Краснодарскому краю и филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Пунктом 2 Методических указаний предусмотрена возможность использования в рамках проведения государственной кадастровой оценки сведений о фактическом использовании объекта недвижимости, а также данных, содержащихся в актах, постановлениях, предписаниях, составленных органами, осуществляющими государственный земельный надзор, муниципальный земельный контроль, о результатам контрольных (надзорных) мероприятий, в порядке, предусмотренном Методическими указаниями. 

Исходя из положений Методических указаний, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. 

Согласно п.25 Методических указаний, необходимо учитывать полные сведения (полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа) о характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости, в том числе о месте нахождения, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании.

Кроме того, бюджетное учреждение осуществляет прием деклараций о характеристиках объектов недвижимости, форма которой установлена приказом Росреестра от .......... ........ (ч.3 ст.12 Федерального закона №237-ФЗ), иных документов, содержащих сведения о характеристиках объектов недвижимости (ч.19 ст.14, ч.11 ст.21 Федерального закона №237-ФЗ), включая документы, предусмотренные п.54 Методических указаний. 

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями. 

Пунктом 55 Методических указаний предусмотрено, что для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В соответствии с п.56 Методических указаний группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. 

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

Таким образом, отнесение объекта недвижимости к определенным сегментам, группам (подгруппам) проводится бюджетным учреждением самостоятельно на основе имеющейся в его распоряжении документации. 

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, указанной в решении от .......... № АКПИ25-191, следует, что в соответствии с абз.2 п.8 Методических указаний в случае, если по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в ЕГРН содержатся сведения о нескольких видах разрешенного использования, определенных (установленных) в отношении объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости такого объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Установленное абз.2 п.8 Методических указаний правило максимизации стоимости объекта недвижимости предполагает определение его стоимости на основе того из видов разрешенного использования, который позволяет использовать данный объект наиболее эффективно, что дает возможность кадастровой стоимости по своему размеру максимально приблизиться к рыночной стоимости объекта недвижимости и отвечает принципу справедливости налогообложения, вытекающему из положений статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации, а также соответствует положениям статьи 4 Федерального закона № 237-ФЗ.

Вопреки доводу административного истца, у Учреждения отсутствовали основания для отнесения здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503 при определении кадастровой стоимости к 6. Сегменту «Производственная деятельность», «Группе 7. Объекты производственного назначения, кроме сооружений», подгруппе «07.23», код вида использования — 0723 «Складские здания, кроме ангаров» (стр. 127,128 Отчета ........) с учетом Методических указаний и вида разрешенного использования земельного участка «магазины» на котором расположено здание.

Оспариваемым решением ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» ........ от .........., здание с кадастровым номером 23:20:0108001:503 отнесено к сегменту 4. «Предпринимательство», оценочной группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», подгруппе 0403 «Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торговоадминистративные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивноконцертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торговоскладские объекты, торговые базы», дополнительной подгруппе 01 «Многофункциональные коммерческие объекты: торгово-административное, торгово-офисное, торгово-складское, торгово-сервисное и т.п.» (стр. 129, 131 Отчета ........).

По данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от .......... ........-КЗ/25 в период с .......... по .......... имеются сведения о зарегистрированных ограничениях / обременениях (аренде / субаренды) и сделках на спорное здание:

- договор аренды помещения ........ с кадастровым (условным) номером 23:20:0108001:503/1, площадь: 837,7 кв.м., расположенного на первом этаже, по адресу: Краснодарский край, ............, пгт. Мостовской, мкр. Энергетиков, промзона. Арендатор: ООО «Торгсервис 123», срок действия с .........., дата регистрации: .........., дата прекращения регистрации: .........., номер регистрации: 23:20:0108001:503-23/032/2019-3;

- договор аренды (субаренды), сроком действия с .......... по .........., Кадастровый (условный) ......... Помещение ........ на первом этаже, площадь: 837,7 кв.м., по адресу: Краснодарский край, ............, пгт. Мостовской, мкр. Энергетиков, промзона, Арендатор: ООО «Торгсервис 123», дата регистрации: .........., дата прекращения регистрации: .........., номер регистрации: 23:20:0108001:503-23/032/2019- 3.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ об ООО «Торгсервис 123», основным видом деятельности является: «47.19 Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах», дополнительными видами деятельности является торговля.

Также согласно п.1.1, п.1.3 Договора субаренды ........ от .......... в субаренду передается часть здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503, которое будет использоваться субарендатором в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Согласно п.2.1.2 этого же Договора субаренды, переданная в субаренду часть здания, а также его конструктивные элементы (в том числе, сигнализации, инженерно-техническое оборудование), соответствует всем противопожарным (в том числе, наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д.). 

Учитывая вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:20:0108001:12 - «Магазины», здание с кадастровым номером 23:20:0108001:503 не могло использоваться как «объект производственного назначения» - склад, отнесенный к 7 группе согласно Отчета .........

Таким образом, вопреки доводам административного истца и его представителя, здание с кадастровым номером 23:20:0108001:503 фактически использовалось как «торговый склад» в период с .......... по .......... в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:20:0108001:12 - «магазины», на котором здание расположено.

Вместе с тем, согласно Договору аренды ........ недвижимого имущества от .........., в аренду передается часть нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503 (Помещение), которое будет использоваться арендатором для размещения в нем магазина «ДОБРОЦЕН», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под товарным знаком «ДОБРОЦЕН» в целях оказания услуг и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, алкогольной, спиртосодержащей и табачной продукцией, оказания услуг и/или организация услуг по приему платежей, услуг, связанных с размещением и использованием торговых автоматов, банкоматов, а равно любых иных услуг и деятельности предприятий торговли, в том числе сопутствующее оказание услуг населению, хранение товара и размещение офиса (п.1.1, п. 1.3).

Согласно пункту 2.1.2. договора аренды ........ от .......... арендодатель гарантирует, что переданная в аренду часть здания, а также его конструктивные элементы (в том числе, инженерно-техническое оборудование), соответствует всем санитарным и пожарным нормам и правилам.

Согласно пункту 9 сведений о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости Отчета ........ оценка Объектов оценки проводится из допущения, что вид использования объекта недвижимости, определенный с учетом вида разрешенного использования ОКС, в том числе на основе сведений ЕГРН и учетно-технической документации совпадает с фактическим разрешенным использованием Объектов оценки, (стр. 26 Отчета ........).

Таким образом, оспариваемое решение ........ от .......... принято, а кадастровая стоимость здания в размере 38 072 399, 3 рублей определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний.

Вопреки доводам, приведенным стороной административного истца, ошибки, подлежащие исправлению в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона №237-ФЗ, Учреждением не допущены. 

Пункт 13 статьи 21 Федерального закона от .......... ........ предусматривает, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Согласно пункту 28 Методических указаний о государственной кадастровой оценке источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе: 1) данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований; 2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки; 3) адресные цифровые планы и цифровые тематические карты; 4) архивы органов и организаций технической инвентаризации; 5) иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых для целей Указаний приведен в приложении ........ к Указаниям.

По смыслу приведенных правовых норм в их взаимной связи и совокупности в порядке, предусмотренном ст.21 Федерального закона от .......... ........, кадастровая стоимость могла быть пересчитана, в случае если при ее расчете были использованы недостоверные сведения.

В соответствии с ч.2 ст. 21 Федерального закона № 237-ФЗ, ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются единичная техническая ошибка, системная техническая ошибка, единичная методологическая ошибка, системная методологическая ошибка. 

Закон установил несколько возможных видов ошибок, а именно: 

- единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;

- системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости;

- единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;

- системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Суд приходит к выводу, что наличие указанных ошибок, допущенных ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» при определении кадастровой стоимости здания, не установлено.

Административным ответчиком представлены суду достаточные и допустимые доказательства, опровергающие доводы административного иска и свидетельствующие о законности принятия оспариваемого решения ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» от .......... ........06/25-223.

Довод административного истца и его представителя о наличии ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503, своего подтверждения в ходе рассмотрения административного дела не нашли.

Указанное свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения уточненного административного искового заявления. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении уточненного административного искового заявления ...........1 к ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» о признании незаконным решения ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» от .......... ........, принятого по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером 23:20:0108001:503, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, пгт.Мостовской, мкр.Энергетиков, промзона. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ...........

Судья Краснодарского краевого суда А.О. Седова