Дело № 3а – 202/2020

61OS0000-01-2020-000130-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 июня 2020 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Асташеве Р.В.,

с участием представителя Правительства Ростовской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей здания магазина с кадастровым номером ..............., полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года, установленная в размере 16 645 367, 62 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 7 481 652, 00 руб., что нарушает её права, как плательщика налога на имущество физических лиц. 

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Волгодонска. 

В судебное заседание ФИО2 и её представитель ФИО3 не явились, обратившись с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие; заявительница в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации уточнила свои требования и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания равной его рыночной стоимости в размере, определённом экспертом. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО1 полагал возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы. 

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Администрация города Волгодонска в возражениях на административный иск просила в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объёме, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости спорного здания, равной рыночной, приведёт к значительному уменьшению суммы налоговых платежей, поступающих от административного истца в местный бюджет, и ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителя Правительства Ростовской области, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого здания – строения магазина «Круиз» – с кадастровым номером ..............., площадью 537, 2 кв. м, расположенного по адресу: ...............

Указанное нежилое здание поставлено на государственный кадастровый учёт 17 февраля 2011 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881. 

По сведениям ЕГРН по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 16 645 367, 62 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Решением Волгодонской городской Думы от 12 октября 2017 года № 81 «О налоге на имущество физических лиц» на территории муниципального образования «Город Волгодонск» установлены налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, которые определяются исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика указанного налога. 

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 4 марта 2020 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт от 23 декабря 2019 года № 47/2, подготовленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ............. согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на дату оценки составляет 7 481 652, 00 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению экспертов ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» .............. и ............. от 14 мая 2020 года № 802-Э/2020 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 1 января 2016 года составляет 10 542 000, 00 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов экспертов от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Из заключения следует, что объект экспертизы представляет собой отдельно стоящее капитальное здание и относится к офисно-торговым объектам свободного назначения и сходным типам объектов недвижимости. 

В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость объекта экспертизы, эксперты учитывали: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение объекта, физические характеристики объекта, масштаб (общую площадь), экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, другие характеристики, влияющие на стоимость.

Экспертами проведён анализ рынка коммерческой недвижимости города Волгодонска, в результате чего выявлено, что предложения о продаже объектов, схожих по классу недвижимости, капитальности зданий, состоянию, общей площади с исследуемым недвижимым имуществом на дату определения стоимости носят единичный характер. При проведении экспертизы установлено, что цены предложений выявленных объектов коммерческого назначения варьируются в пределах от 5 552 руб./кв.м до 71 429 руб./кв.м (без учёта минимального и максимального значений стоимости с учётом стоимости земельного участка из представленной выборки - от 6 505 руб./кв.м до 60 000 руб./кв.м/), без учёта торга и индивидуальных особенностей объектов. Средняя цена аренды 1 кв. м объектов коммерческого назначения с учётом стоимости земельного участка в г. Волгодонске составляет 594 руб./мес. без учёта торга; интервал значений цены аренды 1 кв. м таких объектов с учётом стоимости земельного участка составляет от 228 руб./кв.м/мес. до 1 300 руб./кв.м/мес. (без учёта минимального и максимального значений стоимости с учётом стоимости земельного участка из представленной выборки - от 333 руб./кв.м/мес. до 1000 руб./кв.м/мес.), без учёта торга и индивидуальных особенностей объектов. Средняя цена продажи 1 кв. м земельных участков в г. Волгодонске составляет 2 499 руб., интервал значений стоимости сопоставимых с оцениваемым земельных участков составляет от 1 449 руб. до 3 333 руб. за 1 кв. м (без учёта минимального и максимального значения стоимости 1 кв. м из представленной выборки от 1 667 руб. до 3 274 руб. за 1 кв. м), без учёта торга и индивидуальных особенностей объектов.

Определение рыночной стоимости объекта экспертизы производилось без учёта стоимости земельного участка, на котором он расположен, в связи с чем экспертами с использованием метода сравнения продаж сравнительного подхода была определена рыночная стоимость земельного участка, относящегося к объекту экспертизы, по состоянию на 1 января 2016 года. 

Затем экспертами произведён расчёт рыночной стоимости здания с кадастровым номером ............... на дату определения кадастровой стоимости, для чего использованы сравнительный подход, в рамках которого применён метод сравнения продаж и отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, а также доходный подход, метод прямой капитализации, поскольку имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи объектов, входящих в состав объекта экспертизы, в аренду, что приведёт к получению дохода, по своим характеристикам соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации.

Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок по всем значимым группам элементов сравнения. При применении каждого из подходов экспертами определены границы интервала рыночной стоимости объекта экспертизы.

В результате согласования результатов расчётов стоимости объекта экспертизы, полученных с применением различных подходов, экспертами установлено, что его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года с учётом округления составила 10 542 000, 00 руб., что соответствует рыночным данным, приведённым в экспертном заключении.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Расчёты, проведённые в рамках экспертного заключения, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Ссылки Администрации г. Волгодонска на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в местный бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 4 марта 2020 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 14 мая 2020 года № 97 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 60 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, соответствует объёму проделанной экспертами работы и находится в пределах диапазона цен, сложившихся на экспертные услуги подобного рода, в регионе.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между кадастровой и рыночной стоимостью, которая в данном случае укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, а Правительство Ростовской области против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов эксперта, не возражало, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

С учётом изложенного сумма 60 000, 00 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – строения магазина «Круиз» – с кадастровым номером ..............., площадью 537, 2 кв. м, расположенного по адресу: ..............., в размере его рыночной стоимости, составляющей 10 542 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 4 марта 2020 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 60 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 14 мая 2020 года № 97.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 5 июня 2020 года.