Дело № 2-1319/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2024 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Шегидевич Е.Ю.,

при секретаре Михеевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН «РИСХМ» к ФИО1, третье лицо: ТСЖ «Центральное» о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, встречному иску ФИО1 к ТСН «РИСХМ» об определении размера арендной платы, возмещении убытков, об обязании предоставить бюллетени голосования собственников помещений, принявших участие в проведении собрания 02.10.2023г, проведении экспертизы, признании решения общего собрания собственников ТСН «РИСХМ» недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ТСН «РИСХМ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, указав следующее.

30.07.2021г между ТСЖ «Центральное» и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 53,2 кв.м, расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ..., Лит АА1А2 сроком на 11 месяцев. По условиям договора, он считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и в течение срока его действия не допускал нарушений, указанных в п.5.1.1 договора.

По решению Арбитражного суда по делу №А53-31667/2022 договор аренды нежилого помещения признан возобновленным на неопределенный срок. 

Условиями договора предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы не позднее 15 числа в безналичной или наличной форме в размере 17024руб, которые ответчиком нарушались за период с ... по ..., в результате чего образовалась задолженность в размере 187 264руб.

На общем собрании ТСН «РИСХМ» 02.10.2023г было принято решение о расторжении заключенного с ФИО1 договора, о чем ответчик был поставлен в известность. 23.10.2024г ответчику вручено требование об освобождении помещения которое им не было исполнено.

Обращаясь в суд с иском, истец просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2021г., заключенный между ТСЖ «Центральное» и ФИО1 нежилого помещения, площадью 53,2 кв.м (комнаты № ... по техническому паспорту МУПТиОН г. Ростова-на-Дону), расположенного по адресу: .... Обязать ФИО1 передать нежилое помещение по акту приема-передачи ТСН «РИСХМ». Взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 187 264 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25 037 рублей.

ФИО1 обратился со встречным иском к ТСН «РИСХМ», в котором просил определить размер арендной платы по договору арендуемого помещения №4 от 30.07.2021г, заключенного между ТСЖ «Центральное» и ИП ФИО1 за период отключения электроснабжения помещения с 11.08.2022 по 21.07.2023г с учетом уменьшения арендной платы из расчета 50% - до 96469,35руб; обязать ТСН «РИСХМ» возместить полученные им убытки, возникшие в результате незаконного отключения энергоснабжения в арендуемом помещении в размере 115131,76руб; обязать ответчика предоставить приложения к протоколу общего собрания собственников от 02.10.2023г (реестр собственников), бюллетени собственников и их представителей, принявших участие в проведенном собрании; провести Государственную судебную экспертизу в отношении результатов общего собрания собственников ТСН «РИСХМ» от 20.08-02.10.2023; признать решение общего собрания ТСН «РИСХМ» от 02.10.2023г недействительным по основаниям ст.181.4 ГК РФ, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Действующим законодательством предусмотрена возможность уменьшения арендной платы в случае существенного ухудшения состояния арендованного имущества. 11.08.2022г в результате решения Правления ТСН «РИСХМ» в арендованном помещении была отключена электроэнергия, что относится к ухудшению состояния помещения, в связи с чем по представленному расчету размер арендной платы должен быть снижен до 96469,35руб.

ФИО1 указал, что о смене арендодателя он не был поставлен в известность, а потому не имел возможность вносить арендную плату ТСН «РИСХМ».

ФИО1 заявил требования о возмещении причиненных ему убытков – неполученного дохода в размере 115131,76руб, связанного с расторжением договоров сотрудничества с РРСОО «ФБДД» и СК «Вектор Развития» из-за невозможности использования арендованного помещения в связи с отключением электросчетчика. 

Полагая, что при решении вопроса на собрании ТСН «РИСХМ» 20.08.2023 о расторжении договора аренды с ИП ФИО1 отсутствовал кворум для принятия указанного решения, просил обязать ответчика предоставить ему приложения к протоколу общего собрания, а именно, реестр собственников помещений многоквартирного дома и бюллетени собственников помещений и их представителей, принявших участие в голосовании. В связи с отсутствием кворума на собрании, просил признать решение ТСН «РИСХМ» от 20.08.-02.10.2023г недействительным. ФИО1 также заявил требования о проведении Государственной судебной экспертизы в отношении результатов общего собрания от указанной выше даты. 

Протокольным определением от 26.04.2024г судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ТСЖ «Центральное». 

В судебном заседании представители ТСН «РИСХМ» - председатель правления ФИО2 и ФИО3, действующая на основании доверенности, настаивали на удовлетворении иска, заявленного к ФИО1, во встречных требованиях просили отказать в виду их необоснованности. Заявили о пропуске ФИО1 срока об обращении с требованиями об оспаривании общего собрания МКД и признании его недействительным.

ФИО1 просил в иске, заявленном к нему отказать, встречные требования удовлетворить по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и встречном иске, в которых указано, что о смене управляющей компании он не был поставлен в известность, и ТСН «РИСХМ» на его уведомления о предоставлении информации об этом не направляло.

Третье лицо – ТСЖ «Центральное», извещенное о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается письменной распиской, своего представителя в суд не направило.

В отсутствие представителя ТСЖ «Центральное» суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

В письменном отзыве на исковое заявление председатель ТСЖ «Центральное» указал. 22.09.2021г собрание собственников помещений в многоквартирных домах по ... в ... приняло решение об изменении способа управления, в связи с чем ТСЖ «Центральное» утратило право управления МКД, в качестве нового способа управления было создано ТСН «РИСХМ», о чем ТСЖ «Центральное» неоднократно извещало ФИО1, который продолжал оплачивать арендную плату по заключенному с товариществом договору аренды нежилого помещения от 30.07.2021г на счет ТСЖ «Центральное». По заявлению ФИО1 на его счет были возвращены денежные средства, перечисленные им после 01.06.2022г на счет товарищества, в размере 143409руб., из оплаченных им 171450руб, по причине имеющегося долга по арендной плате за предыдущие периоды. В настоящее время имущественные претензии между товариществом и ФИО1 разрешены.

Суд, выслушав представителей истца по первоначальному иску, ФИО1 приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Законом.

В соответствии с п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, 30.07.2021г между ТСЖ «Центральное» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 53,2 кв.м (комнаты №... по техническому паспорту МУПТИоН ...), расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ... (Лит АА1А2).

Согласно выписке из ЕГРИП ИП ФИО1 в качестве индивидуального предпринимателя зарегистрирован 29.02.2016г, основным видом деятельности которого указана: «деятельность физкультурно-оздоровительная».

Пунктом 2.1 договора от 30.07.2021 предусмотрено, нежилое помещение передается во временное пользование и владение на срок 11 месяцев.

В соответствии с п.2.2 договора если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока настоящего договора и в течение срока его действия не допускал нарушений, указанных в п.5.1.1. ниже, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

Размер арендной платы за пользование помещением определен сторонами в 17024руб, которые подлежат оплате не позднее 15 числа каждого текущего календарного месяца (п.п. 4.1, 4.2 договора).

Согласно п.п. 5.1, 5.1.1 договора, арендатор имеет право расторгнуть договор при условии предварительного письменного уведомления арендодателя не менее чем за два месяца в случаях: использования помещения арендатором с существенным нарушением условий договора или использования помещения не по его назначению, установленному п.1.2 договора, или с неоднократными нарушениями; существенного ухудшения арендатором состояния помещения; невнесения арендатором в течение двух и более сроков подряд установленной договором арендной платы.

Согласно протокола ... от ... собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресу: ... было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом по ..., в связи с чем ТСЖ «Центральное» утратило право управления МКД, в качестве нового способа управления было создано ТСН «РИСХМ».

В соответствии с протоколом от 14.11.2021г председателем правления ТСН «РИСХМ» избрана ФИО4

По правилам п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п.1 ст.385 ГК РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Из материалов дела усматривается, ТСН «РИСХМ» обращалось в Арбитражный суд ... с иском к ИП ФИО1 о признании договора аренды прекращенным, обязании освободить помещение.

Решением Арбитражного суда от 20.01.2023г, вступившим в законную иску, в иске ТСН было отказано, а потому выводы суда по правилам п.3 ст.61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Решением суда также установлено, что 31.05.2022г ТСН «РИСХМ» в лице председателя ФИО4 направило в адрес ответчика уведомление об изменении способа управления многоквартирным домом и нежелании возобновления и продления договора аренды нежилого помещения, а также просьбу освободить нежилое помещение в разумный срок – 7 дней.

В материалах дела имеются ответы председателя правления ТСЖ «Центральное» ФИО5 от 30.08.2022г и 20.09.2022г о переходе прав арендуемого помещения ТСН «РИСХМ», в связи с чем доводы ФИО1 о том, что о смене кредитора он не был поставлен в известность, судом не принимаются.

Согласно справки Банком «Центр-Инвест» на держателя банковской карты №... на имя ФИО1 следует, до июня 2023г ответчиком по первоначальному иску вносились ежемесячные платежи на счет ТСЖ «Центральное» в размере 17024руб.

Начиная с 06.07.2023г указанные платежи ответчиком перечислялись на счет ТСН «РИСХМ».

Из представленных ТСЖ «Центральное» суду сведений усматривается, 04.07.2023г ФИО1 обратился к председателю правления ТСЖ «Центральное» о возврате ему денежных средств, внесенных на счет товарищества после 01.06.2022г. Платежным поручением ... от 10.07.2023г на счет ФИО1 по представленным им реквизитам было перечислено 143409,26руб с учетом имеющихся между сторонами денежных обязательств по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда ... от 02.08.2021г.

Однако, денежные средства ФИО1 в адрес ТСН «РИСХМ» за период с 01.06.2023г по 01.07.2023г не были внесены, несмотря на то, что на момент возврата денежных средств ему были известны реквизиты ТСН «РИСХМ», так как первый платеж в адрес общества был произведен 06.07.2023г.

В силу ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В исковом заявлении указано на то, что у ФИО1 имеется задолженность по арендным платежам за период с ... по 01.07.2023г, однако задолженность рассчитана по состоянию на 29.01.2024г в размере 187 264руб, которую суд считает подлежащей взысканию.

Сам размер истребуемой арендной платы, как и тот факт, что в заявленный истцом период именно ТСН «РИСХМ» арендную плату он не вносил, суд считает доказанным.

Согласно п.4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Во встречном исковом заявлении ФИО1 просил об уменьшении арендной платы на 50% в связи с тем, что в занимаемом им помещении было произведено отключение электроэнергии в период с ... по ....

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом по встречному иску не предоставлено доказательств отключения ТСН «РИСХМ» электроэнергии. Суд обращает внимание на то, что считая арендодателем помещения ТСЖ «Центральное», истец по встречному иску никогда не предъявлял претензий к товариществу, как и не ставил вопрос о перерасчете арендной платы в связи с отсутствием электроэнергии. Не ставился такой вопрос и перед ТСН «РИСХМ».

Таким образом, оснований для уменьшения взыскиваемой арендной платы у суда не имеется.

Согласно п.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом ТСН «РИСХМ» заявлены требования о взыскании процентов в размере 25057руб. Суд соглашается представленным расчетом и указанную сумму взыскивает с ФИО1

Согласно п.3 ст. 44 ЖК РФ решение о пользовании общим имуществом собственников в многоквартирном доме иными лицами должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома. 

Аналогичные положения содержатся в п. 4.4 Устава ТСН «РИСХМ», в соответствии с которым решение о передаче объектов общего имущества в многоквартирном деле может быть принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Как уже указывалось, решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023г ТСН «РИСХМ» отказано в иске о признании прекращенным договора аренды от 30.07.2021г. Основанием к отказу в иске послужило отсутствие решения общего собрания собственников МКД о расторжении договора аренды.

Как видно из протокола ... общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном в ..., проведенного в форме очно-заочного голосования от 02.10.2023г одним из вопросов, включенных в повестку дня, был поставлен вопрос о расторжении договора аренды ... от 30.07.2021г нежилого помещения, общей площадью 53,2 кв.м с ИП ФИО1 Согласно результатов голосования, приведенных в протоколе, было принято решение о расторжении договора. 

О принято решении ФИО1 был уведомлен ..., а потому по условиям п.5.1.1 договора аренды, срок расторжения договора истекал 12.01.2024г.

Суд приходит к выводу о расторжении договора аренды, поскольку собственники МКД высказали свое мнение о расторжении указанного договора, и у ФИО1, деятельность которого как индивидуального предпринимателя прекращена согласно выписке из ЕГРН 13.122.2022г, имеется задолженность по арендным платежам с ... по ..., которая не погашена, хотя ТСЖ «Центральное» возвратило ФИО1 денежные средства за указанный период, выплаченные на счет товарищества.

При этом, ФИО1 направлялись требования о необходимости погасить имеющеюся задолженность, которое оставлено без удовлетворения. 

Согласно правилам ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

23.01.2024г ФИО1 было вручено требование об освобождении занимаемого арендованного помещения, которое ответчиком не было исполнено.

По этим основаниям суд считает, что вопрос о передаче нежилого помещения должен быть решен в судебном порядке.

Рассматривая требование ФИО1 суд исходит из следующего.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Из материалов дела усматривается, 01.01.2022г между ОРЦ «Скрепа» в лице ИП ФИО1 и РРСОО «ФБДД» в лице ФИО6 (фирма), ... между ОРЦ «Скрепа» в лице ИП ФИО1 и СК «Вектор-развития» в лице ФИО7 (фирма) заключены договоры о совместной деятельности, по условиям которых ФИО1 обязался оказывать содействие фирмам в поиске клиентов, оказывать организационное и иное содействие в ходе реализации совместных программ и проектов, выделить фирмам необходимое помещение и время для успешной реализации задач, вытекающих из настоящих договоров по адресу: .... Договоры заключены сроком до 31.12.2022г.

Эти договоры расторгнуты: от ... – с ...; от ... – с 01.09.2022г.

Основанием к расторжению договоров послужило отключение электричества в предоставленном ФИО1 помещениях в доме по ... в ....

По представленному ФИО1 расчету неполученные им убытки составили 115131,76руб, из которых – за оплату РРСОО «ФБДД» - 70100руб за период с 23.01 по ... – 65426,70руб, за неоплату СК «Вектор-развития» - за период с 22.01 по 07.08.2022г – 49705, 06руб.

Указанная сумма не может быть взыскана с ТСН «РИСХМ».

Как уже указывалось, истцом по встречному иску не представлено доказательств отключения электроэнергии именно ТСН «РИСХМ».

Согласно п.1.1 договоров стороны обязуются путем объединения усилий, а в случаях, предусмотренных отдельными соглашениями, также путем объединения денежных средств и имущества совместно действовать в целях успешного решения задач центра на взаимовыгодной основе (предмет договора).

Каким образом действия ответчика по встречному иску повлияли на неисполнение заключенных с третьими лицами договоров при том, что денные договоры не являются возмездными и доходы от них не предусмотрены, что закреплено в п.5.2 указанных договоров, судом не установлено.

Пунктом 6.2 договоров предусмотрено, фирмы обязуются в период действия договора возмещать центру (ИП ФИО1) расходы по аренде помещения, используемого для целей совместной деятельности в размерах и сроки, определяемые пропорционально объема выполненных работ для осуществления совместных целей. 

Суд соглашается с доводами ТСН «РИСХМ» о том, что перечисление денежных средств от ФИО8 и ФИО7 нельзя признать доходами, а их неполучение – упущенной выгодой.

Из толкования заключенных ИП ФИО1 договоров с фирмами следует, что они являются договорами субаренды по использованию нежилых помещений по ... в ... (п.2.2 договоров), заключение которых по правилам п.2 ст.615 ГК РФ не допускается без согласия арендодателя - в данном случае – ТСН «РИСХМ».

По этим основаниям суд отказывает ФИО1 во взыскании заявленной суммы.

Не подлежат удовлетворению и требования о признании недействительным решения собрания собственников МКД ... по ... от 02.10.2023г.

В соответствии с п.2 ст.181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

Согласно п.п. 3,4,5 ст.181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Суд установил, ФИО1 членом ТСН «РИСХМ» не является, следователь, не вправе оспаривать решение собрания. Законом не предоставлено право иным лицам такого обжалования.

ФИО1 также пропущен срок для обращения в суд с настоящим иском. О состоявшемся решении общего собрания ФИО1 был поставлен в известность ..., когда ему было вручено уведомление о расторжении договора и копия протокола собрания, о чем свидетельствует его подпись в уведомлении. 

Требования заявлены в суд ... – по истечении срока для предъявления иска.

Неправомерным суд считает и требования ФИО1 о предоставлении ему реестра собственников МКД и бюллетеней для голосования.

Такое право в соответствии с п.п. 8.1, 8.2 Устава ТСН «РИСХМ» предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома, которым истец по встречному иску не является. 

Требования ФИО1 о проведении Государственной экспертизы в отношении результатов оспариваемого собрания судом отклоняются, поскольку не указана область специальных познаний, которые требуются для ее проведения, вопросы, подлежащие разрешению, экспертное учреждение, которое, по мнению истца, должно быть назначено судом.

Исходя из изложенного, суд в заявленных ФИО1 требованиях отказывает в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСН «РИСХМ» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2021г., заключенный между ТСЖ «Центральное» и ФИО1, расположенного по адресу: ...

Взыскать с ФИО1, ... года рождения (паспорт ... в пользу ТСН «РИСХМ» задолженность по арендной плате в размере 187 264 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25 037 рублей.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 31 июля 2024 года. 

Судья: