Дело № 2-3828/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2018 года город Новороссийск

Октябрьский районный суд города Новороссийска Краснодарского края в составе:

председательствующего Бокий Н. М., 

при секретаре Туз Н. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО8 и ФИО9 о признании права собственности на имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО8 и Полиной Ж. А. о возмещении убытков, причиненных нарушением обязательства, в размере 4 000 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (инвестор) и ответчиком ФИО2 (заказчик-инвестор) был заключен договор инвестирования №, по которому инвестор принял на себя обязательство по инвестированию денежных средств в размере 35 000 000 рублей (инвестиционный взнос) в строительство многофункционального здания на земельном участке, имеющем кадастровый №, а заказчик-инвестор принял на себя обязательство после завершения строительства соответствующего здания и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность инвестору отдельные помещения в созданном многофункциональном здании площадью, определяемой исходя из размера инвестиционного взноса инвестора и сметной стоимости 1 кв. м. общей площади здания (пункты 2.1.1 договора инвестирования). В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.2 договора инвестирования инвестиционный взнос в размере 35 000 000 рублей вносится истцом в следующем порядке: часть инвестиционного взноса в размере 4 000 000 рублей вносится в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания договора инвестирования; остальная часть инвестиционного взноса в размере 31 000 000 рублей вносится истцом при достижении зданием степени готовности величиной 70 процентов в течение 30 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления от заказчика-инвестора и справки организации технической инвентаризации. Пунктом 2.1.5 предусмотрена возможность внесения инвестором дополнительного инвестиционного взноса в размере, не превышающем 30 000 000 рублей. Исполнение обязательств ответчика ФИО2 по договору инвестирования в объеме 4 000 000 рублей обеспечивается поручительством ответчика ФИО4 Уведомление о достижении зданием общей степени готовности величиной 70 процентов ответчиком истцу в порядке, установленном договором инвестирования, не направлялось. Строительство здания к настоящему времени фактически завершено; в отношении здания проведен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера объекта недвижимости 23:47:0118055:7046. Сметная стоимость строительства здания составляет 383 581 380 рублей 86 копеек; общая площадь здания составляет 13 323,9 кв. м.; общая площадь помещений в здании, подлежащих передаче в собственность истцу, составляет 1 508,1 кв. м., в том числе помещения № (этаж 1) – 292,1 кв. м.; помещения № (этаж 7) – 664,3 кв. м., и помещения № (этаж 8) – 551,7 кв. м. Обязательства ответчика ФИО2 по передаче помещений в собственность истца в установленный договором срок не исполнены. Требование об исполнении обязательства в натуре, предъявленное истцом ответчику ФИО2 в досудебном порядке, оставлено без удовлетворения. Просил взыскать с ФИО4 и ФИО2 солидарно в свою пользу денежную сумму в размере 4 000 000 (четырех миллионов) рублей в возмещение убытков, причиненных нарушением обязательства; взыскать с ФИО4 и ФИО2 солидарно в свою пользу судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, частям 1, 2 статьи 27, статье 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела с участием граждан, не имеющих правовой статус индивидуального предпринимателя, о защите нарушенных и оспариваемых прав и законных интересов по спорам, возникающим из гражданских правоотношений, рассматриваются и разрешаются судами общей юрисдикции.

При этом характер спорного материального правоотношения определяющего правового значения не имеет.

Одним из ответчиков в деле участвует гражданин ФИО4, не имеющий правового статуса индивидуального предпринимателя.

При таких обстоятельствах настоящее дело подведомственно суду общей юрисдикции.

Исковые требования о возмещении убытков предъявлены по месту жительства одного из ответчиков в соответствии со статьей 28, частью 10 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В процессе подготовки дела к судебному разбирательству истец изменил предмет заявленных исковых требований с сохранением их оснований, просил признать за собой право собственности на нежилое помещение № (площадь 292,1 кв. м., кадастровый №), нежилое помещение № (площадь 664,3 кв. м., кадастровый №) и нежилое помещение № (площадь 551,7 кв. м., кадастровый №), расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, прекратив право собственности ФИО2 на указанные нежилые помещения; в целях обеспечения баланса имущественных интересов сторон выйти за пределы исковых требований, взыскав с истца в пользу ФИО2 денежную сумму 37 371 189 рублей 34 копеек в качестве невнесенной части инвестиционного взноса; взыскать с ФИО2 в свою пользу судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.

В соответствии с частью 1 статьи 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменение истцом предмета заявленных исковых требований на требование о признании права собственности на недвижимое имущество, находящееся в пределах юрисдикции другого суда, само по себе не исключает разрешение спора судом, изначально принявшим дело к своему производству с соблюдением правил подсудности.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Кроме того, просил применить правовые последствия удовлетворения иска в виде возложения на ответчика ФИО2 обязанность обеспечить возможность ресурсоснабжения спорных нежилых помещений, а также обратить решение суда к немедленному исполнению.

Ответчик ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, направив в суд письменное заявление, в котором просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме, а также – в связи с длительной служебной командировкой в 

<

адрес> (Ливан) с ДД.ММ.ГГГГ – рассмотреть дело в свое отсутствие с направлением копии судебного постановления.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7 – заявленные исковые требования не признала, указав на то обстоятельство, что сторонами не согласовано условие о предмете договора, в силу чего последний является незаключенным. Просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (инвестор) и ответчиком ФИО2 (заказчик-инвестор) был заключен договор инвестирования №, по которому инвестор принял на себя обязательство по инвестированию денежных средств в размере 35 000 000 рублей (инвестиционный взнос) в строительство многофункционального здания на земельном участке, имеющем кадастровый №, а заказчик-инвестор принял на себя обязательство после завершения строительства соответствующего здания и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность инвестору отдельные помещения в созданном многофункциональном здании площадью, определяемой исходя из размера инвестиционного взноса инвестора и сметной стоимости 1 кв. м. общей площади здания (пункты 1.3, 2.1.1 договора инвестирования) (далее — договор).

В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.2 договора инвестирования инвестиционный взнос в размере 35 000 000 рублей вносится истцом в следующем порядке: часть инвестиционного взноса в размере 4 000 000 рублей вносится в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания договора инвестирования; остальная часть инвестиционного взноса в размере 31 000 000 рублей вносится истцом при достижении зданием степени готовности величиной 70 процентов в течение 30 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления от заказчика-инвестора и справки организации технической инвентаризации.

Пунктом 2.1.5 предусмотрена возможность внесения инвестором дополнительного инвестиционного взноса в размере, не превышающем 30 000 000 рублей.

Обязательства истца по внесению части инвестиционного взноса в размере 4 000 000 рублей исполнены надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела платежным поручением.

При квалификации заключенного между истцом и ответчиком ФИО2 договора, поименованного его сторонами как «договор инвестирования», суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, действующее гражданское законодательство не предусматривает инвестиционный договор в качестве самостоятельного вида договоров.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФКЗ разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от ДД.ММ.ГГГГ № (далее — Постановление №) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т. д.; при этом, не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о квалификации договора, заключенного между истцом и ответчиком ФИО2 и поименованного как «договора инвестирования», который предусматривает обязанность истца уплатить ответчику ФИО2 определенную денежную сумму (инвестиционный взнос) и встречную обязанность ответчика ФИО2 передать в собственность истцу помещения в здании, которое будет создано ответчиком в будущем, в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 454, пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи недвижимого имущества может быть заключен в отношении недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем (пункты 1, 5 статьи 454, пункт 2 статьи 455, пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными условиями договора купли-продажи будущей недвижимой вещи являются условие о предмете договора (статьи 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условие о цене (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В том случае, если предметом договора купли-продажи недвижимой вещи, является недвижимая вещь, которая будет создана продавцом в будущем – с учетом объективного отсутствия возможности с достаточной степенью определенности индивидуализировать несуществующую на момент заключения договора купли-продажи вещь – индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (пункт 2 Постановления №).

Таким образом, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи считается заключенным, если условие о его предмете хотя бы и не является строго определенным в своем содержании, но позволяет фактически индивидуализировать будущую вещь, то есть является определимым.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления №, в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть вторая статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1.2, 1.6 договора в собственность истца подлежат передаче отдельные помещения в многофункциональном здании, подлежащем созданию ответчиком ФИО2 на земельном участке, имеющем кадастровый №.

Площадь помещений, подлежащих передаче в собственность истца, подлежала определению в отдельном дополнительном соглашении к договору после получения проектной документации на многофункциональное здание и утверждения сметной стоимости строительства; расчет площади подлежащих передаче помещений осуществляется сторонами договора исходя из сметной стоимости строительства 1 кв. м. многофункционального здания и величины инвестиционного взноса истца (пункт 1.3 договора).

Буквальное толкование текста договора, заключенного истцом и ответчиком ФИО2, не позволяет определить конкретные помещения, подлежащие передаче в собственность истца.

С учетом указанного обстоятельства, суд считает необходимым установить действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, и последующее поведение сторон.

Как следует из имеющейся в материалах дела переписки, исходящей от общества с ограниченной ответственностью «Краснодархпроект» (

<

адрес>), как непосредственно до, так и после заключения договора инвестирования проектной организацией были разработаны планы помещений, подлежащих передаче в собственность истцу.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 не оспаривал то обстоятельство, что соответствующие планы помещений были разработаны проектной организацией по заказу самого ответчика ФИО2 и направлены проектной организацией истцу непосредственно.

Впоследствии письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, ответчик ФИО2 сообщила истцу о невозможности исполнения обязательств по договору в части определения сметной стоимости строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных пунктом 1.3 договора.

Кроме того, ответчик ФИО2 сообщила истцу об увеличении сметной стоимости строительства многофункционального здания в связи с предполагаемым отсутствием у ответчика ФИО2 в момент заключения (ДД.ММ.ГГГГ) договора купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый № и на котором осуществлялось строительство многофункционального здания, сведений о наличии на земельном участке частного домовладения.

Анализируя содержание указанного письма, суд обращает внимание на то обстоятельство, что сообщение ответчика ФИО2 о невозможности исполнить обязательство по определению сметной стоимости строительства последовало лишь через 7 (семь) месяцев после заключения договора купли-продажи земельного участка, при заключении которого и при исполнении обязательств по которому ответчик ФИО2 как покупатель земельного участка, принявший от продавца отчуждаемый земельный участок – с учетом специфики земельного участка как объекта гражданских прав – не могла не знать о наличии либо отсутствии на земельном участке объектов капитального строительства, и через 5 (пять) неполных месяцев с момента наступления срока исполнения обязательства по определению сметной стоимости строительства.

При этом ответчик ФИО2 не ссылается на наличие правовой неопределенности относительно предмета договора инвестирования.

Напротив, ответчик ФИО2 сообщает о своей заинтересованности в приобретении дополнительного земельного участка, прилегающего к земельному участку, на котором осуществлялось строительство многофункционального здания (кадастровый номер объекта недвижимости 23:47:0118055:3644), а также заинтересованность в дальнейшем осуществлении совместной и взаимовыгодной инвестиционной деятельности.

Истец в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщил ответчику ФИО2 о своей готовности финансирования дополнительных расходов, связанных с созданием и эксплуатации помещений, подлежащих передаче в собственность истцу: расходов по устройству лифта П0611-02БМ-2Д-800КП-Е130-1 м/с с остановками на 1 и 8 этажах для обслуживания объектов общественного питания и промежуточной остановкой на 4 этаже, предусмотренной правилами пожарной безопасности; устройству лифта П0811БМ с остановками на 1 и 8 этажах для обслуживания объектов общественного питания и на 2 и 7 этажах для обслуживания коммерческих площадей; устройству генератора в целях бесперебойного энергоснабжения лифтов.

Указанное письмо было направлено истцом в лице своего представителя ФИО1, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ответчику ФИО2 с адреса электронной почты rloparev@finexpert-audit.ru на адрес электронной почты supryaga.1972@mail.ru, использование которого при осуществлении переписки сторонами договора инвестирования представителем ответчика ФИО2 в судебном заседании не оспаривается.

Представитель ответчика ФИО2 факт получения указанного письма ответчиком ФИО2 не оспаривает.

После получения указанного письма ответчик ФИО2 на наличие правовой неопределенности относительно предмета договора инвестирования не указала.

В электронном письме, направленном ДД.ММ.ГГГГ истцу с адреса электронной почты supryaga.1972@mail.ru, ответчик ФИО2 сообщает истцу о величине максимальной мощности потребления электрической энергии (145 кВт), необходимой для эксплуатации кафе (1 этаж, площадь 254,2 кв. м. и площадь двух парковочных мест), ресторана (8 этаж, площадь 430,36 кв. м. и площадь террасы 112 кв. м.) и офиса (7 этаж, площадь 549,13 кв. м. и площадь террасы 101,5 кв. м.; 2 этаж, 2-я блок-секция, площадь 636 кв. м.). 

Произвольное и ничем не обусловленное сообщение ответчиком ФИО2 истцу сведений о параметрах энергоснабжения отдельных помещений в многофункциональном здании, в отношении которого сторонами осуществляется инвестиционная деятельность, вне правоотношений, возникших между сторонами договора инвестирования, не может ожидаться от ответчика ФИО2 как от разумного участника гражданского оборота, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что содержание письма истца от ДД.ММ.ГГГГ и письма ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ касается одних и тех же помещений в многофункциональном здании.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил по электронной почте ответчику ФИО2 проекты дополнительных соглашений № и № к договору инвестирования, предусматривающих предварительное согласование площадей помещений, подлежащих передаче истцу в собственность: на первом этаже (отметка 0,00) — площадь по проекту 255,2 кв. м. и 5 парко-мест согласно прилагаемому плану; на втором этаже (отметка +3,500) — площадь по проекту 636,3 кв. м. согласно прилагаемому плану; на седьмом этаже (отметка +18,500), площадь по проекту 547,05 кв. м. согласно прилагаемому плану; на восьмом этаже (отметка +21,500), площадью по проекту 429,61 кв. м. согласно прилагаемому плану, а также увеличение размера инвестиционного взноса истца в связи с увеличением сметной стоимости строительства многофункционального здания.

Одновременно истцом был направлен ответчику ФИО2 проект договора купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый номер объекта недвижимости 23:47:0118055:3644, принадлежащего истцу на праве собственности и прилегающего к земельному участку, на котором осуществлялась застройка в соответствии с договором инвестирования, по цене в размере 1000 рублей.

Как следует из имеющегося в материалах дела письменного предложения и объяснений представителя истца, а также не оспаривается представителем ответчика ФИО2, в ходе переговоров сторон договора инвестирования, последовавших после направления истцом дополнительных соглашений к договору инвестирования ответчику ФИО2, ответчиком ФИО2 было предложено приобретение в собственность истца следующих помещений в многофункциональном здании: кофейня (+0,00; общая площадь помещений 241,19); офисы (+18,05; общая площадь помещений 580,63); ресторан (+21,5, общая площадь помещений 461,86 кв. м.); жилые помещения на планировочной отметке 21,05, а также приобретение в собственность соответствующего лифтового оборудования.

При этом ответчик ФИО2 при определении сметной стоимости 1 кв. м. многофункционального здания в одностороннем порядке исключила из величины общей площади здания площадь мест общего пользования, в результате чего стоимость помещений, подлежащих передаче в собственность истцу, увеличилась до 42 000 рублей за 1 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику ФИО2 письмо, в котором истец упомянул о первичных (базовых) договоренностях, предусматривающих передачу в собственность истцу помещений кофейни (+0,00), нежилых помещений (+3,500), офисов (+18,05), ресторана (+21,5), при этом указав на ошибочное включение в состав помещений, подлежащих передаче в собственность истцу, жилых помещений; обратил внимание ответчика ФИО2 на оставление без рассмотрения проекта договора купли-продажи земельного участка, прилегающего к застраиваемому земельному участку.

При этом истец выразил категорическое несогласие с определением сметной стоимости 1 кв. м. многофункционального здания, учитываемой при определении площади помещений, подлежащих передаче в собственность истцу, обратив внимание на то обстоятельство, что учетная стоимость 1 кв. м. помещений в здании определяется исходя из общей площади здания, включающей в себя площадь мест общего пользования (пункт 1.3 договора инвестирования).

После направления истцом письма от ДД.ММ.ГГГГ в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ №, направленном истцу, ответчик ФИО2 уведомила о недостижении взаимных договоренностей по порядку реализации инвестиционного проекта, заявив о несогласованности всех существенных условий договора инвестирования.

При этом ответчик ФИО2 предложила истцу сообщить банковские реквизиты для возврата уплаченной части инвестиционного взноса, которую – при наличии сведений о банковских реквизитах истца, указанных в дополнительных соглашениях – до настоящего времени не возвратила истцу несмотря на имеющиеся возражения о незаключенности договора инвестирования.

Суд обращает внимание то обстоятельство, что об отсутствии существенных условий договора инвестирования ответчиком ФИО2 было заявлено спустя 9 (девять) месяцев после заключения договора и лишь после того, как истец отказался от определения сметной стоимости 1 кв. м. объекта инвестиционной деятельности без учета площади мест общего пользования, при котором такая стоимость существенно возросла.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику ФИО2 была направлена претензия, содержащая требование об исполнении обязательств по договору инвестирования, а также предложение о проведении переговоров, направленных на разрешение спора в досудебном порядке.

В ответ на претензию истца ответчик ФИО2 направила истцу письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором существенно изменила собственную правовую позицию, основанную на предположении об отсутствии в договоре инвестирования существенных условий, повторно заявив об увеличении сметной стоимости строительства многофункционального здания в связи с предполагаемым отсутствием у ответчика ФИО2 в момент заключения (ДД.ММ.ГГГГ) договора купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый № и на котором осуществлялось строительство многофункционального здания, сведений о наличии на земельном участке частного домовладения. При этом ответчик ФИО2 сослалась на невозможность присутствия на переговорах с истцом.

Из имеющейся в материалах дела переписки сторон (письма истца от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и письма ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, от ДД.ММ.ГГГГ исх. №) следует, что стороны договора инвестирования не достигли соглашения о времени и месте переговоров.

При этом ответчик ФИО2 в процессе ведения переписки на наличие правовой неопределенности относительно предмета договора инвестирования не ссылалась и выражала намерение провести переговоры в целях урегулирования спора в досудебном порядке.

Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ в отношении созданного ответчиком ФИО2 объекта капитального строительства был проведен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера объекта недвижимости 23:47:0118055:7046.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику ФИО2 для согласования сводный сметный расчет стоимости строительства многофункционального здания, содержащий величину сметной стоимости строительства в размере 302 057 992 рублей 11 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2, воздержавшись от согласования величины сметной стоимости строительства, направила истцу письмо, в котором уведомила о завершении строительства многофункционального здания и о получении разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также предложила заключить дополнительное соглашение о передаче в собственность истцу помещений исходя из уплаченной части инвестиционного взноса в размере 4 000 000 рублей, обосновывая свое предложение несогласованностью условия о предмете договора инвестирования.

При этом уведомление о достижении зданием общей степени готовности величиной 70 процентов, с которым пункт 2.1.2 договора инвестирования связывает возникновение обязанности истца по уплате оставшейся части инвестиционного взноса, ответчиком истцу в порядке, установленном договором инвестирования, не направлялось. 

Суд полагает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что ответчик ФИО2, ссылаясь на несогласованность условия о предмете договора инвестирования, вместе с тем последовательно предлагает истцу приобрести спорные нежилые помещения на индивидуальных условиях.

Путем обмена письмами в последующем (письма истца от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ; от ДД.ММ.ГГГГ; письма ответчика от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №) сторонами договора инвестирования была согласована величина сметной стоимости строительства здания в размере 383 581 380 рублей 86 копеек.

При этом ссылаясь на несогласованность сторонами договора инвестирования условия о его предмете, ответчик ФИО2 последовательно предлагала истцу приобрести в собственность помещения, которые истец полагал подлежащими передаче в его собственность в соответствии с договором инвестирования, на индивидуальных условиях, и активно участвовала в согласовании величины общей сметной стоимости строительства в б?льшем размере, отвечающем ее имущественным интересам, предоставляя истцу проектно-сметную документацию.

Вместе с тем, материально-правовая заинтересованность стороны договора в констатации его незаключенности в нормальных условиях гражданского оборота обусловлена потребностью стороны договора устранить правовую неопределенность в исполнении обязательств по договору, условия которого недостаточно определены в своем содержании, неясны либо иным образом препятствуют исполнению договора, а также избежать неблагоприятных правовых последствий объективной невозможности исполнения обязательств по такому договору.

Из содержания имеющихся в материалах дела писем ответчика ФИО2 следует, что ответчик ФИО2 в процессе исполнения сторонами обязательств по договору инвестирования начиная с января 2017 года последовательно добивается увеличения сметной стоимости строительства.

Более того, при определении учетной сметной стоимости 1 кв. м. помещений, подлежащих передаче в собственность истцу в соответствии с договором инвестирования, ответчик ФИО2 не учитывает площадь помещений, составляющих места общего пользования, но при этом учитывает площадь мест общего пользования (в виде затрат на их создание) при определении общей сметной стоимости здания.

Указанное обстоятельство свидетельствует о наличии у ответчика ФИО2 существенного интереса в необоснованном увеличении учетной сметной стоимости 1 кв. м. здания по сравнению с тем, как указанная сметная стоимость определяется договором инвестирования, в силу чего указанный интерес не может быть признан правомерным.

Наличие указанного интереса и является истинным мотивом, побудившим ответчика ФИО2 занять правовую позицию о незаключенности договора инвестирования, избирательно либо непоследовательно реагируя на юридически значимые сообщения истца, что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика ФИО2, а также о том, что избранная им эксцепция о незаключенности договора является лишь средством, при помощи которого ответчик ФИО2 навязывает выгодные ей, но обременительные для истца условия договора.

При этом суд отмечает, что расчет, прилагаемый истцом к заявлению об изменении предмета иска и содержащий сведения о помещениях, о признании права собственности на которые заявлены исковые требования, а также сведения об их площади и сметной стоимости, представителем ответчика не оспаривается.

Указанное поведение ответчика ФИО2 направлено на недопустимое извлечение выгоды из своего недобросовестного поведения и представляет собой частный случай злоупотребления правом (пункты 3, 4 статьи 1, пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявление ответчика ФИО2 о незаключенности договора не имеет правового значения, поскольку поведение ответчика ФИО2 после заключения договора давало основание истцу полагаться на его заключенность (принцип эстоппель) (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №).

Оценивая объяснения лиц, участвующих в деле, а также имеющиеся в материалах дела письменные доказательства (планы помещений, переписка сторон) в их системной взаимосвязи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том что сторонами фактически согласовано условие договора инвестирования о его предмете — нежилых помещениях, подлежащих передаче в собственность истцу, которым – с учетом сведений Государственного кадастра недвижимости – соответствуют нежилое помещение № (площадь 292,1 кв. м., кадастровый №), нежилое помещение № (площадь 664,3 кв. м., кадастровый №) и нежилое помещение № (площадь 551,7 кв. м., кадастровый №), расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактическим основанием возникновения спора между сторонами является различная оценка сторонами сметной стоимости 1 кв. м. помещений в здании.

Истец при определении соответствующей величины исходит из того, что при определении величины сметной стоимости 1 кв. м. помещений в здании необходимо учитывать общую сметную стоимость строительства здания и площадь здания, включающую в себя величину площади мест общего пользования.

Ответчик при определении соответствующей величины не учитывает площадь помещений общего пользования, но при этом учитывает их сметную стоимость в составе общей сметной стоимости строительства здания.

В соответствии с пунктом 1.3 договора инвестирования цена 1 кв. м. помещений, подлежащим передаче в собственность истца в соответствии с договором инвестирования, представляет собой отношение общей сметной стоимости строительства многофункционального здания к его общей площади.

С учетом изложенное, условие договора о цене является определимым и позволяет определить цену будущей недвижимой вещи.

Сметная стоимость строительства здания, согласованная сторонами, составляет 383 581 380 рублей 86 копеек.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости общая площадь здания составляет 13 323,9 кв. м.

Таким образом, сметная стоимость 1 кв. м. помещений в здании составляет 28 788 рублей 97 копеек.

Во всяком случае, подход ответчика ФИО2 к определению сметной стоимости 1 кв. м. не отвечает принципу справедливости и добросовестности, поскольку, исключая площадь мест общего пользования из общей площади здания, ответчик учитывает их сметную стоимость в составе общей сметной стоимости строительства здания.

Заявленные исковые требования о признании права собственности на результат инвестиционной деятельности соответствует способам и форме защиты гражданских прав (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) и сложившейся правоприменительной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-ЭС17-12472).

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе в случаях, предусмотренных законом, выйти за пределы заявленных исковых требований.

Поскольку истец не уплатил ответчику ФИО2 инвестиционный взнос в полном объеме, удовлетворение заявленных исковых требований о признании права собственности на результаты инвестиционной деятельности может повлечь за собой неосновательное обогащение истца (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации) и создать условия для злоупотребления правом.

В целях обеспечения баланса имущественных интересов сторон суд полагает необходимым выйти за пределы исковых требований, взыскав с истца в пользу ФИО2 денежную сумму 37 371 189 рублей 34 копеек в качестве невнесенной части инвестиционного взноса.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» от ДД.ММ.ГГГГ № суд, удовлетворяя заявленные исковые требования о признании права собственности на нежилые помещения, полагает необходимым определить правовые последствия такого признания в виде возложения на ответчика ФИО2 обязанности обеспечить возможность коммунального ресурсоснабжения спорных нежилых помещений, вытекающей из пунктов 1.4, 4.2 договора инвестирования, с учетом расчета соответствующих нагрузок, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Краснодарархпроект» (

<

адрес>) в письме от ДД.ММ.ГГГГ исх. №.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче искового заявления, подлежат возмещению ответчиком, исковые требования к которому были удовлетворены судом.

Вопрос об отмене обеспечительных мер разрешается судом с учетом необходимости обеспечения исполнения решения суда и баланса имущественных интересов сторон в соответствии с частью 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может по просьбе заявителя обратить к немедленному исполнению решение по делу, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя; вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

В целях скорейшего устранения возникшей правовой неопределенности в гражданском обороте – с учетом наступления срока исполнения обязательств ответчиком ФИО2 – суд полагает необходимым обратить настоящее решение суда к немедленному исполнению.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение № (площадь 292,1 кв. м., кадастровый №), нежилое помещение № (площадь 664,3 кв. м., кадастровый №) и нежилое помещение № (площадь 551,7 кв. м., кадастровый №), расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, прекратив право собственности ФИО2 на указанные нежилые помещения.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежную сумму 37 371 189 рублей (тридцать семь миллионов триста семьдесят одну тысячу сто восемьдесят девять) рублей 34 копеек в качестве невнесенной части инвестиционного взноса.

Обязать ФИО2 обеспечить возможность коммунального ресурсоснабжения нежилого помещения № (площадь 292,1 кв. м., кадастровый №), нежилого помещения № (площадь 664,3 кв. м., кадастровый №) и нежилого помещения № (площадь 551,7 кв. м., кадастровый №), расположенных по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, в том числе, в соответствии со следующими величинами мощности в отношении нежилого помещения № (площадь 292,1 кв. м., кадастровый №) и нежилого помещения № (площадь 551,7 кв. м., кадастровый №): водоснабжение 15 куб. м./сутки; канализация 15 куб. м./сутки; электроснабжение кофейни Рр=25,3 кВт и кафе Рр=86,8 кВт.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 60 000 (шестидесяти тысяч) рублей в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Отказать в удовлетворении исковых требований к ФИО4 о признании права собственности на имущество.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Октябрьского районного суда 

<

адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, в той мере, в какой это необходимо для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3 на нежилое помещение № (площадь 292,1 кв. м., кадастровый №), нежилое помещение № (площадь 664,3 кв. м., кадастровый №) и нежилое помещение № (площадь 551,7 кв. м., кадастровый №), расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, а после соответствующей государственной регистрации перехода права собственности — в полном объеме.

Обратить настоящее решение суда к немедленному исполнению.

Настоящее решение суда подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда через Октябрьский районный суд 

<

адрес> края в течение 1 (одного) месяца.

Председательствующий Н. М. Бокий