Дело № 2-118/2017 27 июня 2017 года

РЕШЕНИЕ

(Извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

Именем Российской Федерации

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Барминой Е.А.,

при секретаре Мосине Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО «Сбербанк России» обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику ФИО1 об обращении взыскания на имущественное право, заложенное по кредитному договору 

<

***> от 29.05.2008 года. Свои исковые требования обосновывает тем, что в соответствии с указанным кредитным договором ответчиком была получена денежная сумма в размере 6.762.879 рублей 00 коп. на инвестирование строительства жилого дома, сроком по 29.05.2023 го, под 11,75 % годовых. В качестве обеспечения исполнения обязательств, согласно кредитному договору заемщик предоставляет залог объекта недвижимости, залоговая стоимость которого установлена в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором о долевом участии в строительстве жилого дома. 15.03.2012 года Невским районным судом Санкт-Петербурга вынесено определение об утверждении между сторонами мирового соглашения, 11.06.2014 года вынесено определение о выдаче исполнительного документа на принудительное исполнение условий мирового соглашения. На основании выданного исполнительного документа в отношении ответчика возбуждено исполнительное производство (том 1 л.д. 3-5).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит обратить взыскание на имущественное право, заложенное по кредитному договору 

<

***> от 29.05.2008 года, а именно на ХХХ, установив начальную продажную стоимость залогового имущества в размере 5.344.000 рублей 00 коп. (том 2 л.д. 1-2).

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддерживает в полном объеме по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признает в полном объеме. Суду пояснил, что право залога у банка не возникло, поскольку отсутствует заключенный между сторонами договор залога. Цена имущественного права, определенная заключением судебной экспертизы, значительно ниже реально существующей на рынке цены.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание явился, возражает против удовлетворения заявленных требований. Суду пояснил, что им предпринимались попытки выкупить у банка долг по кредитному договору, однако, из-за действий банка до настоящего времени данный вопрос не решен.

Представитель третьего лица ООО «Невский Луч» ФИО5 в судебное заседание явился, суду пояснил, что готовность объекта к сдаче приближается к 100%. Реальная рыночная стоимость имущественного права ответчика по договору долевого участия значительно выше, чем указано в заключении судебной экспертизы. В настоящее время данное имущественное право даже не является объектом незавершенного строительства. 

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался судом о времени и месте слушания дела (том 2 л.д. 126-128), о причинах неявки суду не сообщил, возражений по иску не представил, ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного третьего лица.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 29.05.2008 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен кредитный договор 

<

***>, согласно которому банк обязался предоставить заемщику кредит «Ипотечный» в сумме 6.762.879 рублей 00 коп., сроком по 29.05.2023 года, под 11,75 % годовых на инвестирование строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом, расположенного по строительному адресу: Х (том 1 л.д. 8-11).

Согласно п. 2.1.2 кредитного договора от 29.05.2008 года, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости, Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором № 150-БЗ о долевом участии в строительстве жилого дома (том 1 л.д. 8-оборот).

29.05.2008 года между ООО «Невский луч» и ФИО1 был заключен договор № 150-БЗ о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому предметом договора является совместная инвестиционная деятельность сторон по строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: Х. В результате реализации предмета договора доля дольщика в строящемся объекте будет составлять Х (том 1 л.д. 12-17).

Согласно п. 2.10 договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.05.2008 года, часть размера долевого взноса по квартире оплачивается дольщиком на счет кредитных средств ПАО «Сбербанка» в размере 6.762.879 рублей 00 коп. (л.д. 14).

Факт получения ответчиком ФИО1 денежных средств по кредитному договору от 29.05.2008 года, а также факт уплаты данных денежных средств в счет исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве от 29.05.2008 года, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по кредитному договору от 29.05.2008 года, ПАО «Сбербанк России» обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО1 и поручителям ФИО4, ФИО6 о взыскании кредитной задолженности.

Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15.03.2012 года по гражданскому делу № 2-102/2012 было утверждено мировое соглашение, согласно которому ответчики обязались оплатить судебные издержки в размере 48.329 рублей 00 коп.; ответчики обязались в срок по 29.05.2023 года возвратить всю сумму основного долга по кредитному договору от 29.05.2008 года, которая по состоянию на 15.03.2012 года составила 6.265.920 рублей 66 коп.; погашение основного долга производится ежемесячно в размере 46.414 рублей 23 коп.; уплата процентов за пользование кредитом в размере 11,75% годовых производится ежемесячно; при несвоевременном внесении платежа ответчики уплачивают неустойку в размере 23,50% годовых; кредитный договор и дополнительные соглашения к нему сохраняют свое действие с учетом условий, установленных мировым соглашением (том 1 л.д. 18-21).

На основании определения Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11.06.2014 года, ПАО «Сбербанк России» выдан исполнительный лист на принудительное исполнение условий мирового соглашения в виде солидарного взыскания с ФИО1, ФИО4, ФИО6 задолженности по кредитному договору от 29.05.2008 года в размере 6.265.920 рублей 66 коп. (том 1 л.д. 22-23).

На основании полученного исполнительного листа, в отношении ответчика ФИО1, а также третьих лиц ФИО4 и ФИО6, возбуждены исполнительные производства (том 1 л.д. 24, 137, 151).

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено суду доказательств полного погашения задолженности по кредитному договору от 29.05.2008 года. Наличие задолженности ответчика ФИО1 и третьих лиц ФИО4 и ФИО6, подтверждается также материалами исполнительных производств (том 1 л.д. 53-100, 151-181), представленными ответчиком выпиской по счету (том 1 л.д. 104-109), справкой о задолженности (том 1 л.д. 196, 205).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на предмет залога, для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору. 

В соответствии с ч. 1 ст. 1 федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, в также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. 

Соответственно, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по кредитному договору и на основании п. 1 ст. 348 ГК РФ, истец имеет право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований по уплате основного долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом и неустойки.

Учитывая отсутствие оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, суд находит требования истца об обращении взыскания на предмет залога подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 336 ГК РФ, имущественные права могут являться предметом залога, в связи с чем, доводы ответчика о том, что квартира в настоящее время как объект недвижимости отсутствует, не могут быть приняты судом во внимание.

Частью 5 ст. 5 федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений указанного федерального закона распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

Таким образом, право требования может быть предметом залога, более того, является предметом залога в силу закона, а соответственно, именно на право требования может быть обращено взыскание, а не на жилое помещение, которых в силу объективных обстоятельств, в настоящее время фактически не существует.

Доводы ответчика о невозможности обращения взыскания, в связи с отсутствием отдельно оформленного между сторонами и зарегистрированного в установленном порядке договора залога признаются судом несостоятельными.

В соответствии с ч.ч. 1. 2 ст. 77 федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 указанной статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Залогодержателем в данном случае является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 

Из указанных норм права следует, что в случаях, когда на основании договора участия в долевом строительстве участником строительства приобретаются права требования предоставления жилого помещения за счет предоставленных кредитной организации денежных средств, возникает ипотека в силу закона даже при отсутствии отдельно заключенного между сторонами договора залога. 

Отсутствие государственной регистрации ипотеки имущественных прав банка в силу закона, не может являться основанием для нарушения права истца на обращение взыскания на предмет залога.

В силу ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). 

Таким образом, с момента регистрации в установленном порядке договора участия в долевом строительстве обременению залогом в силу закона подлежит право требования участника долевого строительства.

Однако, ПАО «Сбербанк России» не являлся стороной договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.05.2008 года, а следовательно, был лишен возможности влиять на исполнение обязанностей сторон договора, в том числе, по обязательной государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, на основании которого подлежало регистрации право залога банка в отношении права требования участника долевого строительства.

При этом, лицами, участвующими в деле, не оспаривался тот факт, что полученные ответчиком в кредит денежные средства были переданы в качестве уплаты долевого взноса по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.05.2008 года. Условие об оплате долевого взноса с использованием кредитных денежных средств отражено в п. 2.10 договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.05.2008 года.

Кроме того суд учитывает, что согласно ч. 4 ст. 339.1 ГК РФ, залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога. 

Аналогичная норма содержится в ч. 7 ст. 20 федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в силу которой для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Следовательно, сам по себе факт отсутствия регистрации залога имущественных прав в пользу банка не влечет отказа в удовлетворении требования истца (залогодержателя) об обращении взыскания на заложенное имущество, а может иметь значение лишь в возникших относительно предмета залога правоотношениях кредитора с третьими лицами.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

В соответствии со ст. 51 закона «Об ипотеке» и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. 

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству ответчика судом была назначена судебная товароведческая экспертиза с целью установления рыночной стоимости предмета залога (том 2 л.д. 89-91).

Согласно заключению экспертизы ООО «ХХ» № 84/2-118/17 от 14.06.2017 года (том 2 л.д. 103-120), рыночная стоимость доли в виде Х составляет 7.170.000 рублей 00 коп. (том 2 л.д. 110).

Суд доверяет результатам судебной экспертизы, полагает, что судебная экспертиза выполнена в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, в связи с чем суд не усматривает в данном случае оснований ставить под сомнение достоверность заключений судебной экспертизы, поскольку она проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о проведении экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности доказательств, основания сомневаться в ее правильности отсутствуют. 

Сам по себе факт несогласия ответчика с результатами экспертизы и утверждения ответчика о том, что стоимость прав по аналогичным договорам долевого участия в строительстве на рынке оценивается значительно выше, не ставят под сомнения правильность и обоснованность заключения судебной экспертизы, и не являются основанием, предусмотренным ст. 87 ГПК РФ, для назначения повторной экспертизы, в связи с чем, в удовлетворении такого ходатайства ответчика было отказано в ходе рассмотрения дела. 

Кроме того, в силу ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Заключение судебной экспертизы не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, и согласуется, в том числе, с представленным истцом Отчетом об оценке № О-29-2/02-17 от 15.03.2017 года, составленным ООО «Х» (том 2 л.д. 3-79).

При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 5.736.000 рублей 00 коп. (7.170.000,00 х 80%).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 коп. (том 1 л.д. 6).

Поступившее в суд заявление экспертного учреждения о взыскании с ответчика расходов за проведение экспертизы (том 2 л.д. 100-101) рассмотрению не подлежит, поскольку в судебном заседании ответчиком представлены квитанция и кассовый чек, подтверждающие оплату судебной экспертизы в полном объеме (том 2 л.д. 133).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога, - удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога – имущественные права, принадлежащие ФИО1 на основании договора № 150-БЗ о долевом участии в строительстве жилого дома от 29 мая 2008 года, заключенного между ООО «Невский луч» и ФИО1 о реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: Х в целях получения жилого помещения – Х, путем их реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену реализации залога прав в размере 5.736.000 (пять миллионов семьсот тридцать шесть тысяч) рублей 00 коп., в счет исполнения обязательств ФИО1 перед Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» по мировому соглашению, утвержденному определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2012 года по гражданскому делу № 2-102/2012.

Взыскать с ФИО1 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6.000 (шесть тысяч) рублей 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Е.А.Бармина