РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 19 октября 2021 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Клюева С.Б.,

при секретаре судебного заседания Мешковой Е.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1507/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Долина-Центр-С» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Долина-Центр-С» (далее – ООО «Долина-Центр-С», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020, обязать Управление Росреестра по Самарской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости. 

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их действительной рыночной стоимости, определенный в Отчете об оценке, тем самым затронуты права и обязанности истца как плательщика земельного налога, исчисляемой из кадастровой стоимости участка. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО1, в судебном заседании заявленные требования уточнила в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, администрации городского округа Самара, министерства имущественных отношений Самарской области, ГБУ СО "ЦКО" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» принятие решения в части установления кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № оставил на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Долина-Центр-С» подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 807 +/- 10.97 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 76 607 +/- 95 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроено-пристроенными помещениями), расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 587 +/- 18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов, характерных для населённых пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанные земельные участки принадлежит на праве собственности ООО «Долина-Центр-С», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 16.03.2020 02.06.2021.

В соответствии с удельными показателями кадастровой стоимости земель населенных пунктов, утвержденными постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2020 определена: 

- для объекта с КН № в размере 12 061 650,93 рублей,

- для объекта с КН № в размере 288 370 879,97 рублей,

- для объекта с КН № в размере 11 106 652,16 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.06.2021.

Как разъяснено в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Административный истец, будучи собственником спорных объектов недвижимости, является плательщиком земельного налога, зачисляемых в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления земельного налога на имущество является кадастровая стоимость земельных участков. 

Таким образом, административный истец имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22).

При таких обстоятельствах и на основании с ч.1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование требований административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости от 13.07.2021 № 34-1/21 подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».

Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, итоговая величина рыночной стоимости которых, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2020 составила: 

- 5 903 725,13 рублей для объекта с КН №,

- 140 801 429,89 рублей для объекта с КН №,

- 7 273 462,22 рублей для объекта с КН №. 

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица – администрации городского округа Самара о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Из экспертного заключения, подготовленного ООО «Зем.Стандарт» № 118 от 29.09.2021 следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 141 970 803 рубля. 

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на результатах осмотра и достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется, они последовательны, логичны, аргументированы, подбор объектов аналогов в целях оценки и примененные подходы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела. 

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Возражений относительно выводов судебной экспертизы не заявлено, ходатайств о проведении дополнительной и повторной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный иск ООО «Долина-Центр-С» подлежит частичному удовлетворению, с учетом результатов экспертизы, объективно подтверждающей величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки. 

Исследовав отчёт об оценке № 34-1/21 от 13.07.2021, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», обосновывающий рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» об оценке от 13.07.2021 № 34-1/21 оценка рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, выполнена по состоянию на 01.01.2020, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков. 

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчёте об оценке выводы оценщика в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчёту об оценке документами. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

С учётом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчёт об оценке в части определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы в данной части не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной экспертизы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № по инициативе суда не имеется. 

С учетом изложенного выше, суд полагает возможным принять отчёт об оценке об оценке № 34-1/21 от 13.07.2021, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчёта.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения общества с заявлением в суд является 12.08.2021, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований в части обязания административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области внести изменения Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости по следующим основаниям.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости и дополнительного принятия решения в данной части не требуется.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Долина-Центр-С» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 807 +/- 10.97 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 5 903 725,13 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 76 607 +/- 95 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроено-пристроенными помещениями), расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 141 970 803 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 587 +/- 18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов, характерных для населённых пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 7 273 462,22 рубля. 

Датой подачи ООО «Долина-Центр-С» заявления в суд считать 12.08.2021 года.

В удовлетворении требований об обязании внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.10.2021.

Судья С.Б. Клюев 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)

г. Самара 19 октября 2021 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Клюева С.Б.,

при секретаре судебного заседания Мешковой Е.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1507/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Долина-Центр-С» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Долина-Центр-С» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 807 +/- 10.97 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 5 903 725,13 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 76 607 +/- 95 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку с объектами обслуживания населения (отдельно стоящими и встроено-пристроенными помещениями), расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 141 970 803 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 587 +/- 18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов, характерных для населённых пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 7 273 462,22 рубля. 

Датой подачи ООО «Долина-Центр-С» заявления в суд считать 12.08.2021 года.

В удовлетворении требований об обязании внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья: С.Б. Клюев