Дело № 2-818/2019

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Любинский 05 декабря 2019 года

Любинский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Брагина В.М.,

при секретаре судебного заседания Рожковой Л.В.,

с участием представителя истца Представитель №1,

ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Любинского районного потребительского общества к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Любинское РайПО обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, мотивируя требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между Любинском РайПО и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с договором ФИО1 приобрела в собственность одноэтажное здание магазина «

<

данные изъяты>», расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером № на котором расположено здание. Сумма договора составляет 

<

данные изъяты> рублей. Сторонами согласовано, что покупатель обязуется произвести оплату суммы по договору согласно утвержденному графику. Ответчик исполняет взятые на себя обязательства не должным образом, неоднократно нарушая график платежей. Просили взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца задолженность по договору № купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) сумму в размере 2 278 218 рублей, в том числе 1 033 000 руб. – сумма основного долга, 1 245 218 руб. - неустойка, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 591 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество – одноэтажное здание магазина «

<

данные изъяты>», по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, а также земельный участок с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель истца Представитель №1, действующая на основании доверенности, заявленные требования уточнила, просила взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи в размере 740 000 рублей, ФИО1 частично внесена сумма в размере 273 000 рублей и 20 000 рублей. Просила также взыскать неустойку в размере 1 245 218 рублей, расходы по оплате государственной пошлины, обратить взыскание на заложенное имущество. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала частично, суду показала, что она не смогла исполнять принятые обязательства в связи с отсутствием денежных средств. Признала, что у нее в настоящее время имеется задолженность по оплате, большая часть задолженности в настоящее время погашена. В здании магазина проведен большой комплекс работ, улучшены технические характеристики. При вынесении решения будут задеты права и интересы ООО «

<

данные изъяты>». Считает, что сумма неустойки сильно завышена и просила снизить её до 124521 руб.83 коп.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства - порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 1, 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Любинским районным потребительским обществом (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – здание магазина «

<

данные изъяты>» и земельного участка, по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с п. 2.1 договора цена за здание и земельный участок определена сторонами в размере 

<

данные изъяты> рублей, в том числе за здание – 

<

данные изъяты> рублей и за земельный участок – 

<

данные изъяты> рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 договора Покупатель обязана производить оплату суммы, указанной в договоре, путем передачи денежных средств Продавцу, согласно установленному графику.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, продавец Любинское РайПО передал, покупатель ФИО1 приняла следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение – здание магазина «

<

данные изъяты>», общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

- земельный участок, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из выписки из ЕГРН, ФИО1 перешло право собственности на указанные объекты недвижимого имущества в соответствии с договором купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно карточки счета 62, контрагент ФИО1, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком внесена сумма 

<

данные изъяты> рубля.

Договором предусмотрено, что денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей должна быть выплачена не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Вместе в тем, ответчиком выплачена денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рубля.

Таким образом, в судебном заседании установлен факт, что покупатель ФИО1 обязательства по оплате нежилого помещения и земельного участка выполнила не в полном объеме.

Размер неуплаченной суммы очередного платежа по договору составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Доказательств уплаты указанной суммы, отсутствия долга перед продавцом в материалах дела не имеется, ответчиком не представлено и не оспаривалось.

Возражений относительно заявленных требований истца со стороны ответчика не поступило. Доказательств, опровергающих доводы иска, суду не представлено, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, исковые требования ЛюбинскогоРайПО к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка в размере 740 000 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая требования о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты задолженности по договору купли-продажи земельного участка и нежилого помещения – здания магазина «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Согласно условиям договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения – здания магазина «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение покупателем срока уплаты цены договора, предусмотренного пунктом 2.2 настоящего договора, продавец вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,5%, которая начисляется на неоплаченную покупателем сумму за каждый календарный день просрочки исполнения денежного обязательства.

Согласованный сторонами в пункте 2.2 договора купли-продажи размер неустойки в виде 0,5% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки требованиям закона не противоречит.

В соответствии с представленным истцом расчетом неустойка по договору купли-продажи земельного участка и нежилого помещения – здания магазина «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Как разъяснено в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая вопрос о размере подлежащих взысканию с ответчиков штрафных санкций, суд учитывает, что по своей природе неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не является средством обогащения взыскателя.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из изложенного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Критериями для установления несоразмерности неустойки, подлежащими учету судом, могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие.

Принимая во внимание, что общий размер штрафных санкций, начисленных ответчику, составляет 1 245 218 рублей, учитывая принципы разумности и справедливости, суд приходит к выводу о том, что данный размер штрафных санкций несоразмерен последствиям нарушения обязательства по договору купли-продажи, и подлежит снижению по основаниям, предусмотренным статьей 333 ГК РФ до 400 000 рублей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика ФИО1 неустойки за нарушение сроков оплаты по договору купли-продажи земельного участка и нежилого помещения – здания магазина «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 400 000 рублей.

Требование об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ст. 54 Федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны: сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде. 

Согласно ч. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

На основании ч. 1 ст. 56 Федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Суд считает, что в связи с удовлетворением обеспеченного ипотекой денежного требования истца к ответчику подлежит удовлетворению и требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество. 

Спорное нежилое помещение и земельный участок являются обремененными залогом в силу закона. Стоимость объектов недвижимости по договору ответчиком перед истцом полностью не оплачена. Сумма долга взыскивается с ответчика в пользу истца в судебном порядке. При этом нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным, т.к. сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о праве истца как залогодержателя получить удовлетворение своих требований за счет стоимости заложенного имущества. В связи с этим на заложенное имущество должно быть обращено взыскание. 

Сторонами при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не была согласована стоимость залогового имущества.

По ходатайству представителя истца по делу проведена судебная экспертиза экспертами ООО Консалтинговый центр «АКМБ». В суд представлено заключение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное заключение принято судом за основу при принятии решения по делу. Исследования в рамках судебной экспертизы выполнялись квалифицированными экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию, большой опыт экспертной работы. Кроме того, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за представление заведомо ложного заключения.

Так согласно указанному заключению экспертов рыночная стоимость объектов составляет: здание магазина, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> рублей, земельный участок, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Всего стоимость указанного имущества равна 

<

данные изъяты> рублей.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать способ и порядок реализации заложенного имущества, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Таким образом, стоимость заложенного имущества с целью его реализации определяется равной 

<

данные изъяты> рубля (80 % от установленной экспертом рыночной стоимости).

Ответчиком возражений против указанной начальной продажной цены не представлено.

Таким образом, суд считает необходимым установить начальную продажную цену нежилого здания и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, в размере 

<

данные изъяты> рубля. 

Способом реализации заложенного земельного участка и нежилого помещения – здание магазина «

<

данные изъяты>» по адресу: 

<

адрес>, суд считает необходимым определить его продажу с публичных торгов. 

Обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, судом не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в сумме 19 591 рубль, которая подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования Любинского районного потребительского общества к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Любинского районного потребительского общества задолженность по договору № купли-продажи недвижимого имущества: одноэтажное здание помещения магазина «

<

данные изъяты>» площадью 

<

данные изъяты> кв.м и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> (с условием о рассрочке) в размере 740 000 (Семьсот сорок тысяч) рублей - сумму основного долга и неустойку – 400 000 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество - одноэтажное здание помещения магазина «

<

данные изъяты>», площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу 

<

адрес>, установив начальную продажную цену заложенного имущества на торгах в размере 3 224 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Любинского районного потребительского общества расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 591 рубль.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Любинский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья В.М. Брагин