К делу № 2-2262/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-000413-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 5 августа 2025 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего, судьи Леошика Г.Д., 

при секретаре Силкиной В.В.,

с участием:

истца - ФИО1,

представителя истца ФИО1, - ФИО2, 

действующего на основании доверенности № от 30.08.2021 г.,

представителя ответчика департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - ФИО3,

действующей на основании доверенности № от 28.05.2025 г., 

представителя ответчика администрации Хостинского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - ФИО3,

действующей на основании доверенности № от 17.02.2025 г.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - ФИО3,

действующей на основании доверенности № от 28.02.2025 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Хостинского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об изменении пункта договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, об изменении пункта 2.1 договора аренды № от 5 октября 1998 г., установив срок действия договора аренды на 12 лет, с 30 июня 2022 г. по 30 июня 3034 г. 

Требования мотивированы тем, что, постановлением Главы г. Сочи № от 20 мая 1998 г. «О выдаче правоустанавливающих документов А. на земельный участок, фактически занимаемый домовладением №

<

адрес> А.. предоставлен земельный участок общей площадью 991 кв.м., из них 747 кв.м. – по свидетельству на право собственности на землю, и 244 кв.м. – из городских земель в аренду на период действия генплана города до 2010 г. с право последующего продления, фактически занимаемый домовладением 

<

адрес>, в земельной зоне по генплану города. 

Во исполнение данного целевого постановления, земельный участок площадью 747 кв.м. с кадастровым номером №:55 был получен ФИО4 в собственность, а на участок площадью 244 кв.м. с кадастровым номером № между администрацией Хостинского района г. Сочи (арендодатель) и А. (арендатор) был заключен договор аренды № от 6 октября 1998 г. сроком на 12 лет, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30 ноября 2001 г. По истечении указанного срока аренды, на основании ст.ст.610,621 ГК РФ, арендатор продолжил пользоваться земельным участком площадью 244 кв.м. в составе единого землевладения по 

<

адрес> Сочи, занимаемым принадлежащим ему домовладением, до 9 апреля 2021 г. В связи с продажей 9 апреля 2021 г. указанного домовладения, истцу на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка произведена замена на стороне арендатора с А. на ФИО1 О замене арендатора МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи была своевременно уведомлена, также переход был зарегистрирован в ЕГРН.

Как указал истец, земельный участок площадью 244 кв.м. с кадастровым номером № совместно с земельным участком площадью 747 кв.м. с кадастровым номером № по 

<

адрес> эксплуатируется истцом как и при прежнем собственнике А. Также истец указал, что, арендная плата ею производилась. Вместе с тем, 29 марта 2022 г. от МКУ «Дирекция имущественного комплекса» истцом было получено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 244 кв.м. с кадастровым номером № на основании ст.610, 621 ГК РФ по истечении трех месяцев с момента уведомления о расторжении.

15 апреля 2022 г. истцом в администрацию района направлено заявление о продлении договора аренды № от 6 октября 1998 г. на срок 12 лет или новый максимальный срок, однако, из ответа администрации района следовало, что, уполномоченным органом по оказанию иных муниципальных услуг, за исключением услуг по заключению новых договоров аренды, является департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – Департамент). 

Далее, 26 мая 2022 г. истец обратилась в администрацию района, после 16 июня 2022 г. в Департамент, 21 июля 2022 г. в МКУ «Дирекция имущественного комплекса», вместе с тем, до настоящего времени заявления истца о продлении срока договора аренды не рассмотрены по существу, ответы содержат формальные отписки.

1 августа 2024 г. истец обратилась в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о предоставлении муниципальной услуги «Заключение соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности», на что 14 августа 2024 г. был получен ответ 14 августа 2024 г. об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

Истец считает, что, ответчики незаконно и необоснованно уклоняются от заключения письменного соглашения об изменении срока аренды, в то время как истец в силу договора вправе требовать такого изменения. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с данными требованиями.

Истец ФИО1, действуя лично и через своего представителя поддержала доводы, указанные в исковом заявлении, просила, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчиков администрации Хостинского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи – ФИО3, возражала против удовлетворения исковых требований, указав что права истца не нарушены, у истца ФИО1 не имеется преимущественного права на перезаключение договора аренды на земельный участок площадью 244 кв.м.. 

Суд, исследовав представленные письменные доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1).

Сторонами не оспаривается, что, 6 октября 1998 г. на основании постановления Главы города Сочи № от 20 мая 1998 г. «о выдаче правоустанавливающих документов А. на земельный участок, фактически занимаемый домовладением № по ул. 

<

адрес>, между администрацией Хостинского района г. Сочи (арендодатель) и А. был заключен договор о предоставлении участка на условиях аренды №, земельного участка, площадью 244 кв.м., для индивидуального жилищного строительства по 

<

адрес> сроком на 12 лет.

Из п. 2.12 указанного договора следует, что арендатор имеет право на продление настоящего договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора (л.д.22-25). На основании указанного договора аренды А. было получено свидетельство о государственной регистрации права от 3 декабря 2001 г. 

Также А. на основании вышеуказанного постановления принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 747 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.26).

В 2021 году истцом ФИО1 был приобретен у А. указанный земельный участок с расположенным на нем строением.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 9 апреля 2021 г., заключенного между А. (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор), арендатор передал новому арендатору, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности арендатора по Договору аренды № от 6 октября 1998 г. г. заключенного в отношении земельного участка площадью 244 кв.м., находящемуся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № (л.д.28-29). Арендатор А. уведомил МКУ «Дирекция имущественного комплекса» 8 апреля 2021 г. о заключении договора уступки прав (л.д.30). Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке, как следует из выписки из ЕГРН от 22 июня 2022 г., арендатором земельного участка с кадастровым номером № указана ФИО5, при этом срок на который установлено ограничение указан с 21 апреля 2021 г. согласно условиям договора (л.д.31-35).

После приобретения права аренды на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 9 апреля 2021 г., истец 15 апреля 2022 г. обратилась в администрации Хостинского района г. Сочи по вопросу продления срока договора аренды земельного участка, ответом от 16 мая 2022 г. администрация района сообщила, что уполномоченным органом по оказанию муниципальной услуги заключения новых договоров являются администрации внутригородских районов г. Сочи, уполномоченным органом по оказанию муниципальной услуги является департамент имущественных отношений администрации города Сочи (л.д.38).

1 августа 2024 г. истец обратилась в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о предоставлении муниципальной услуги «Заключение соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков находящихся в частной собственности», на что 14 августа 2024 г. был получен ответ об отказе в предоставлении муниципальной услуги, Основанием отказа указано, что, согласно выписки из ЕГРН от 8 августа 2024 г. полученных в рамках межведомственного взаимодействия, земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи и в пользовании на условиях аренды у А. Заявление о перераспределении земельного участка подано в случае, не предусмотренном пунктом 7 административного регламента, что на основании подпункта 1 пункта 29 административного регламента является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги (л.д.47-49).

На обращение истца о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сентября 2024 г. Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края сообщено о праве истца обратится в уполномоченный орган за предоставлением соответствующей муниципальной услуги (л.д.56).

Как следует из выписки из ЕГРН от 4 октября 2024 г. на л.д.63, земельный участок площадью 244 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.

Как следует из ответа Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 7 августа 2024 г. на обращения истца по вопросу государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним, за истцом ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и на жилой дом с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) от 4 апреля 2021 г.. 23 апреля 2021 г. на земельный участок внесена запись о регистрации аренды на основании договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 6 октября 1998 г., согласно которого А. уступил права и обязанности ФИО1 Запись об аренде № погашена 8 июля 2022 г. в связи с истечением срока аренды (срок 12 лет до 6 октября 2010 г.) на основании расторжения договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 6 октября 1998 г. №) в односторонне порядке (л.д.58).

Истец просит изменить п. 2.1 договора аренды № от 6 октября 1998 г., предусматривающий срок действия договора – 12 лет (срок действия до 6 октября 2010 г.), установив срок действия указанного договора с 30 июня 2022 г. по 30 июня 2034 г. также истец указала, что, уплачивает арендные платежи по указанному договору, о чем представила копии платежных поручений.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) - ч.1 ст.607 Гражданского кодекса РФ.

Оценив договор аренды № от 6 октября 1998 г., заключенный между истцом ФИО4 и ответчиком в оспариваемой части, суд приходит к выводу, что его условия полностью соответствуют основным принципам, установленным гражданским законодательством РФ, в частности свободе договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентировано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из приведенных норм следует, что договор аренды действует в течение срока, на который он заключен. По истечении данного срока, имущество, переданное в аренду, должно быть возвращено арендатором арендодателю.

Исходя из указанных законоположений в их системном единстве, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и он не лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, даже, если до истечения срока действия договора получает уведомление о его прекращении, и об отказе от возобновления арендных отношений.

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды того же имущества с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Свобода договора ограничена в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель не должен создавать препятствий в реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как отмечал истец, она обращалась с требованием о продлении договора аренды на новый срок, однако ответов не последовало, а довались лишь формальные отписки на поданные ею заявления.

Доказательств заключения договора аренды на новый срок не представлено и ответчиками.

Однако, истец, настаивая на изменении договора аренды на тех же условиях в части срока его действия, не представила суду доказательств того, что арендатор продолжил пользоваться спорным земельным участком после 6 октября 2010 г..

Таким образом, истцом не представлено суду доказательств пролонгации Договора, после октября 2010 г., доказательств обращения истца в администрацию района по вопросу заключения договора аренды на новый срок, равно как и уклонения ответчиков от передачи земельного участка по истечение срока действия Договора.

Обстоятельство осуществление истцом оплаты за пользование земельным участком в отсутствие действующего договора аренды не доказывает обстоятельства продления договорных арендных отношений земельного участка ввиду несоблюдения сторонами порядка их заключения на новый срок, что согласуется с основополагающим принципом платности пользования земли в Российской Федерации, согласно которому любое использование земли в соответствии с положениями пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется за плату, поэтому довод стороны истца о том, что о пролонгации договора свидетельствует уплата арендных платежей и принятие их ответчиком, является не состоятельным.

Такие обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что, ни ранее арендатор, ни истец в установленный договором срок не заявили о своем намерении продлить срок действия договора, арендодатель также не выразил своего желания арендные отношения продлить, постановление администрации района о продлении договорных отношений в отношении спорного земельного участка не издавалось.

Принимая во внимание положения законодательства, прекращения срока Договора аренды, отсутствие обращения в администрацию по вопросу заключения договора аренды, и отказа арендодателя в заключение договора аренды, тем самым нарушения прав истца на владение земельным участком, при этом, использование истцом земельного участка, оплата такого пользования, не являются обстоятельствами, вследствие которых у арендодателя возникает обязанность продления договора аренды при нарушенной процедуре продления срока действия договора, суд приходит к выводу, об отсутствии совокупности условий, при которых иск подлежит удовлетворению в целях восстановления нарушенных прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации Хостинского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об изменении пункта договора аренды, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 19 августа 2025 года.

Судья Г.Д. Леошик

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ