Дело № 44 г-140/18 

Судья: Дмитренко В.М.

Суд апелляционной инстанции: 

ФИО1, Панцевич И.А., ФИО2

Докладчик: судья Панцевич И.А. 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № 238

президиума Московского областного суда

г. Красногорск, Московской области 6 июня 2018 года

Президиум Московского областного суда в составе: 

председательствующего Волошина В.М.,

членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Самородова А.А., Соловьева С.В., Мязина А.М., 

ФИО3,

при секретаре Панасюк Ю.В., 

рассмотрел гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Группа компаний Строительное управление 22» о защите прав потребителя, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

по кассационной жалобе ФИО4 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В., 

объяснения представителя ФИО4 - ФИО5, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ООО «Группа компаний Строительное управление 22» ФИО6, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «Группа компаний Строительное управление 22» о взыскании неустойки в размере … руб., компенсации морального вреда в размере … руб., штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 21 июня 2015 года между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: …. По условиям договора объект долевого строительства - двухкомнатная квартира с условным номером.. на.. этаже дома должен быть передан ему не позднее 30 сентября 2016 года, однако ответчик передал квартиру 25 ноября 2016 года, в результате нарушены его права, как потребителя.

Решением Щёлковского городского суда Московской области от 24 июля 2017 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Группа компаний «Строительное Управление 22» в пользу ФИО4 взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме … рублей, компенсация морального вреда в размере … рублей, штраф за нарушение прав потребителя - … рублей. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 года решение суда отменено, вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ФИО4 просит отменить апелляционное определение судебной коллегии.

По запросу от 20 марта 2018 года дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Васильевой Т.А. от 16 мая 2018 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на нее, президиум находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 года.

В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум находит, что такого характера нарушения при разрешении настоящего дела были допущены судом апелляционной инстанции и выразились в следующем.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 21 июля 2015 года между ООО «Группа компаний Строительное управление 22» и ФИО4 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ….

В соответствии с договором (пункт 2.1) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный жилой дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - двухкомнатнаую квартиру с условным номером …, расположенную на … этаже дома. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее шести календарных месяцев, исчисляемых с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 2.4 договора срок окончания строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства (подача застройщиком документов в уполномоченные органы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома) - 1 квартал 2016 года.

Пунктом 5.1.2. договора установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект договора не позднее срока, предусмотренного пунктом 2.3 договора.

8 ноября 2016 года ООО «Группа компаний Строительное управление 22» было получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, 25 ноября 2016 года между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд исходил из того, что договором предусмотрен срок окончания строительства - 1 квартал 2016 года, то есть 30 марта 2016 года, поэтому квартира должна быть передана истцу не позднее шести месяцев с указанной даты, а именно не позднее 30 сентября 2016 года. Поскольку передача квартиры произведена 25 ноября 2016 года, следовательно, застройщиком допущена просрочка в передаче объекта долевого строительства и нарушены права истца, как потребителя.

В связи с этим суд взыскал в пользу ФИО4 неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, при этом по ходатайству ответчика применил 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер неустойки и штрафа.

Судебная коллегия, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, пришла к выводу о том, что нарушение сроков передачи объекта долевого строительства со стороны ответчика отсутствует.

При этом указала, что сроки передачи объекта долевого строительства согласованы сторонами в пунктах 2.3, 2.4, 5.1.2 договора, из которых не следует, что между сторонами согласован срок передачи объекта не позднее 30 сентября 2016 года. В связи с этим шестимесячный срок передачи объекта долевого строительства следует исчислять с даты фактического ввода дома в эксплуатацию – с 8 ноября 2016 года. 

Между тем выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон - Закон об участии в долевом строительстве) в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный дом и ( или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона ( участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку ( пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка ( пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 данного закона договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, и это условие является существенным.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости само по себе не может рассматриваться как условие о сроке, поскольку договором участия в долевом строительстве может быть установлен иной срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначенный судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, толкование судом апелляционной инстанции условий названного договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом в течение шести месяцев от момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, без учета условий того же договора о сроке окончания строительства объекта (I квартал 2016 года), противоречит статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию.

При этом по смыслу приведенных выше законоположений срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства может быть определен в договоре участия в долевом строительстве либо календарной датой, либо истечением периода времени, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В договоре участия в долевом строительстве началом течения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определенного периодом времени, с учетом положений статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, может являться четко зафиксированная календарная дата или календарный срок наступления события, которыми определено начало течения срока.

Таким образом, срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства по соответствующему договору не может быть предполагаемым.

Как следует из материалов дела, заключенным между сторонами договором не установлен срок ввода дома в эксплуатацию, а установлен конкретный срок окончания строительства - 1 квартал 2016 года (пункт 2.4). При этом под окончанием строительства понимается подача застройщиком документов в уполномоченные органы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Срок передачи застройщиком помещения участнику долевого строительства определен как шесть календарных месяцев, исчисляемых с момента ввода здания в эксплуатацию ( пункт 2.3 договора).

Судебной коллегией оставлено без внимания, что предусмотренное пунктом 2.3 договора условие о передаче объекта долевого строительства в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, без взаимосвязи с условием пункта 2.4 о сроке строительства, фактически означает отсутствие в договоре участия долевого строительства конкретного срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, что недопустимо в силу приведенных выше положений пункта 2 части 2 статьи 4 Закона о долевом строительстве, и ведет к нарушению прав и законных интересов участника долевого строительства вследствие несвязанности застройщика конкретным сроком исполнения обязательства.

Из совокупности пунктов 2.1, 2.3, 2.4, 5.1.2 договора о долевом строительстве многоквартирного дома следует, что получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в данном случае не определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а договором установлен иной срок, по которому застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, согласно которому ответчик должен был передать объект долевого строительства истцу не позднее 30 сентября 2016 года.

Квартира передана ответчиком истцу по акту приема-передачи 25 ноября 2016 года.

При таких обстоятельствах вывод судебной коллегии о ненарушении ООО «Группа компаний Строительное управление 22» срока передачи квартиры истцу нельзя признать правомерным.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы.

Данные нарушения в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены апелляционного определения судебной коллегии и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум 

П О С Т А Н О В И Л :

апелляционное судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий В.М.Волошин