47RS0004-01-2019-011289-07

Дело № 2-3563/2020 

20 октября 2020 г. 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Курбатовой Э. В.,

при помощнике ФИО2

с участием ФИО3,

представителя ФИО4 ФИО5 по доверенности от 10 февраля 2020 года и по доверенности от 19 октября 2020 года,

представителя ФИО6 адвоката Боцмана А.Н. по ордеру от 9 сентября 2020 года и по доверенности о т25 февраля 2020 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО7 к ФИО6, ФИО4 о признании договора действительной сделкой, признании права собственности на квартиру, обязании повторно передать квартиру, признании договора недействительным в силу мнимости, применении последствий недействительности ничтожной сделки;

по иску ФИО4 к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО7 обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области первоначально с иском к ФИО1 об обязании ответчика передать ей квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, № а также с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от ФИО1 к ней на основании заключенного с ответчиком договора купли-продажи от 28 сентября 2018 года, по которому она (истец) передала ответчику денежные средства в размере 2 350 000 руб., ответчик, в свою очередь передала ей квартиру в фактическое пользование, 3 октября 2018 года выдала доверенность на право распоряжаться квартирой, а 8 декабря 2018 года направила из горда Сочи письменное согласие на регистрацию в квартире супруга истца, однако, по причине наложенного на квартиру 26 августа 2016 года ареста в рамках рассмотрения Красногвардейским районным судом Санкт-Петербурга уголовного дела, зарегистрировать переход права не представлялось возможным; после отмены Красногвардейским районным судом обеспечительных мер в июле 2019 года, ответчик стала уклоняться от регистрации перехода права собственности на квартиру, сменила замок, 2 июля 2019 года отозвала доверенность, ее (истца) требования о передаче ей квартиры игнорирует, что, по мнению истца, является уклонением ФИО1 от регистрации в Управлении Росреестра перехода права собственности на квартиру по совершенной между ними сделке.

ФИО4 также обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором указала, что 16 августа 2017 года между ними заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, цена по договору определена в размере 2 200 000 руб., расчеты произведены в полном объеме, квартира передана ей ответчиком по акту 16 августа 2017 года, в том числе, переданы ключи от квартиры.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от явки в организацию для совместной подачи заявления и документов для передачи их в Управление Росреестра по 

<

адрес> для регистрации сделки, ее устные и письменные претензии, а также требования явиться в организацию для оформления документов игнорирует, ФИО4 просит принять решение о регистрации перехода права собственности на квартиру от ФИО1 к ней.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО7 в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ, изменила иск, заявив его в том числе, к ФИО4, просит признать заключенный между ней и ФИО1 договор купли-продажи от 28 сентября 2018 года действительной сделкой, признать за ней право собственности на квартиру, обязать ФИО1 повторно передать ей квартиру, признать заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор купли-продажи квартиры от 16 августа 2017 года недействительной сделкой в силу ее мнимости, применить последствия недействительности данной сделки.

В обоснование указано на то, что ФИО1 и Т.П. являются близкими родственниками, проживают совместно, заключенная между ними сделка от 16 августа 2017 года совершена для вида, без намерения создать соответствующие данной сделке правовые последствия, сделка является безденежной, направлена на пресечение возможности перехода права собственности от ФИО1 к ФИО7, что является злоупотреблением правом.

Указала также, что квартира в 2017 году не передавалась в фактическое пользование ФИО4, поскольку с августа 2018 года в квартире проживала она (ФИО7) с супругом, оплачивала коммунальные услуги, услуги интернет-провайдера.

Определением суда от 18 августа 2020 года гражданские дела по вышеуказанным искам на основании ст.151 Гражданского процессуального кодекса РФ, объединены в одно производство для совместного рассмотрения. 

В судебном заседании истец ФИО9 свой иск поддержала, подтвердила изложенные в нем обстоятельства. Иск ФИО4 просила отклонить.

Представитель ФИО4 поддержал предъявленный ею иск, возражал против иска ФИО7

Представитель ФИО1 возражал против иска ФИО7, признал иск ФИО4(протокольно в прениях).

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Ленинградской области в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен 12 февраля 2020 года, что подтверждается почтовым уведомлением, далее о рассмотрении дела извещался в порядке ч.2.3 ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Ленинградской области.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положений п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъяснено, что ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д. Подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Согласно данным ЕГРН, ФИО1 с 21 января 2013 года является собственником квартиры, распложенной по адресу: 

<

адрес>, КН №

Установлено, что 28 сентября 2018 года между ФИО1 и ФИО7 заключен договора купли продажи вышеуказанной квартиры за цену 2 350 000 руб.; указано, что расчет между сторонами произведен до подписания договора; п.1 договора предусмотрено, что передача квартиры осуществлена до подписания договора, договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.

Расчет между сторонами по договору от 28 сентября 2018 года подтвержден распиской продавца от 28 сентября 2018 года, оригинал которой представлялся ФИО7 на обозрение суда.

30 сентября 2018 года ФИО7 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру по вышеуказанной сделке.

Уведомлением управления Росреестра по Ленинградской области от 10 октября 2018 года государственная регистрация приостановлена по причине нахождения в ЕГРН информации о наличии ареста на указанный объект недвижимого имущества на основании Постановления Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 26 августа 2016 года по делу № и протокола от 13 сентября 2016 года следователя по ОВД 7 отдела СЧ по РОПД ГСУ ГУ МВД России по г.Санкт-Петербургу и Ленинградской области о наложения ареста на имущество.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Ленинградской области на основании вступившего в законную силу приговора Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 1 июля 2019 года по делу № ранее наложенный на спорную квартиру арест снят, запись об обременении в ЕГРН погашена.

Вместе с тем, как видно из обстоятельств настоящего гражданского дела, после отмены обеспечительных мер в июле 2019 года, ФИО1 не предпринимались действия, направленные на завершение перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО7 по сделке от 28 сентября 2018 года.

Между тем, данный договор между сторонами не расторгнут, договор не оспорен, денежные средства продавцом покупателю не возвращены.

Такое бездействие продавца по оформлению перехода права собственности на отчужденный объект недвижимого имущества послужило основанием для обращения покупателя ФИО7 в декабре 2019 года в суд с иском о праве на имущество.

В свою очередь в марте 2020 года в суд с иском к ФИО1 обратилась ее мать ФИО4, предъявив совершенный между ними в простой письменной форме договор купли-продажи спорной квартиры от 16 августа 2017 года, а также акт приема-передачи квартиры и расписку о расчетах с продавцом на сумму 2 200 000 руб.

ФИО7 оспаривает данную сделку, ссылаясь на ее мнимость.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Из письменных объяснений ФИО1 следует, что, поскольку та обучалась в Абхазии и периодически выезжала в Италию, существовала необходимость в оплате переездов и найме жилья, что требовало денежных средств. В связи с этим, она хотела продать спорную квартиру, однако, сделать это не могла, поскольку на квартиру был наложен арест в рамках уголовного дела. В связи с этим между ней и ее матерью ФИО4 была достигнута договоренность о продаже квартиры за 2 200 000 руб. и передаче квартиры матери. Приобретенную квартиру ФИО4 намеревалась в будущем продать и возвратить себе деньги, переданные дочери.

Также в возражениях указывается на то, что до подписания со ФИО7 договора купли-продажи квартиры от 28 сентября 2018 года, в июле-августе 2018 года ФИО7 с разрешения ФИО13 вселилась в квартиру и выехала оттуда в мае-июле 2019 года.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 – мать ФИО7 подтвердила, что спорная квартира с августа 2018 года находилась во владении дочери, она (свидетель) проживала в данной квартире с дочерью с мая 2019 года по июнь 2019 года, помогала делать ремонт; свидетель показала, что квартира была приобретена дочерью для нее, она продала имеющуюся у нее недвижимость в другом регионе, переехала к дочери, намереваясь проживать в спорной квартире.

Показания данного свидетеля оцениваются судом как допустимые, не противоречащие другим доказательствам по делу, в том числе, договору от 28 сентября 2018 года о передаче квартиры во владение покупателя до его подписания, а также письменным объяснениям ответчика о проживании истца в квартире, а потому принимаются судом в качестве доказательства намерений сторон по сделке от 28 сентября 2018 года, выраженных ими в договоре, и фактической передачи ФИО7 спорной квартиры по данной сделке.

Фактическое владение ФИО7 спорной квартирой после заключенной с ответчиком сделки подтверждается также вселением в квартиру ее супруга – ФИО11, на что ответчиком ФИО1 8 декабря 2018 года дано нотариальное согласие, договором от 14 августа 2018 года об оказании услуг связи, заключенным ФИО11, оплатой по договору, частичной оплатой жилищно-коммунальных услуг.

В свою очередь из обстоятельств дела следует, что ФИО4 после приобретения квартиры по договору от 16 августа 2017 года права и обязанности владельца жилого помещения не осуществляла, в квартиру не вселялась, не несла обязанностей по ее содержанию. Из приведенных письменных объяснений ФИО1 следует, что мать не имела намерений владеть квартирой, договор между ними был заключен в целях передачи денежных средств за квартиру дочери, которая в них нуждалась, и последующей продажей матерью квартиры для компенсации этих расходов. Представитель ФИО4 данные объяснения ФИО1 не оспаривал. Такое поведение участников сделки указывает на то, что они в действительности не намеревались создать правовые последствия, характерные договору купли-продажи недвижимости. 

Более того, стороны данной сделки – мать и дочь, после отмены в июле 2019 года ареста на квартиру не обращались в Управление Росрестра по Ленинградской области для регистрации перехода прав на квартиру к ФИО4, при этом сведений о конфликтных отношениях между ними не имеется, данные об оспаривании или не признании ФИО1 права своей матери по сделке от 16 августа 2017 года также отсутствуют, при этом, представитель ФИО1 в суде признал иск ФИО4 к ней. Таким образом, объективные препятствия в переходе к ФИО4 права по сделке от 16 августа 2017 года судом не установлены.

Не предъявив договор от 16 августа 2017 года в регистрирующий орган для осуществления перехода по нему права собственности, ФИО4 предъявила его в суд в марте 2020 года после обращения ФИО7 с иском к ее дочери – ФИО1 о праве на данную квартиру.

Поведение ФИО1 и Т.П. и обстоятельства заключения сделки от 16 августа 2017 года указывают на ее мнимость, то есть данная сделка является ничтожной и не влечет соответствующие ей правовые последствия.

Оснований для применения последствий недействительности данной сделки по требованию ФИО7 суд не усматривает, поскольку переход права по ней в регистрирующем органе не осуществлен, а возможная передача по ней денежных средств от ФИО4 продавцу – ФИО1 не нарушает права ФИО7 и в случае применения двусторонней реституции и возврате полученного ФИО1 по сделке от матери не приведет к восстановлению прав ФИО7, как стороны сделки от 28 сентября 2018 года.

Рассматривая требование ФИО7 о признании договора от 28 сентября 2018 года действительным, суд полагает, что в существующих правоотношениях данное требование, как самостоятельный способ защиты права, является излишним. 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с положениями части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса РФ обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание в заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца. Кроме того, избранный истцом при обращении в суд способ защиты нарушенного или оспариваемого права должен быть соразмерен допущенному нарушению и иметь целью восстановление данного права.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 Гражданского кодекса РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, в том числе в судебном порядке.

Применительно к рассматриваемым исковым требованиям, в силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец была обязана представить доказательства заключения договора, его исполнения и принятия ею надлежащих мер к государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект в порядке, предусмотренном федеральным законодательством, а также данные о воспрепятствовании в государственной регистрации такого перехода ответчиком как лицом, к которому предъявлены соответствующие требования, что является основанием для обращения в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, либо данные о том, что ответчиком – стороной по сделке права истца, как приобретателя недвижимости, оспариваются, либо отрицаются, в связи с чем, надлежащим способом защиты также может являться признание права на имущество.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая законодательно установленный специальный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на основании сделки, и исходя из положений статей 1, 12 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, изложенных в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд считает, что истцом, заявившей самострельное требование о признании сделки от 28 сентября 2018 года действительной, избран ненадлежащий и излишний способ защиты права, как таковой самостоятельно не приводящий к его восстановлению и не предусмотренный действующим законодательством в качестве такового.

Исходя из установленных обстоятельств, суд полагает возможным признать за ФИО7 право собственности на спорную квартиру. 

В данной части суд также учитывает, что спорная квартира находится во владении ФИО1 с 2013 года, ее право собственности на квартиру никем не оспаривалось, квартира из ее владения кем-либо не истребовалась.

Оснований для удовлетворения иска ФИО7 об обязании ФИО1 повторно передать ей квартиру суд также не усматривает.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Судом установлено, что фактическая передача квартиры от продавца к покупателю по сделке от 28 сентября 2018 года состоялась; кроме того, сам договор межу сторонами является актом приема-передачи квартиры.

Таким образом, обязательство ФИО1 по передаче квартиры истцу по сделке от 28 сентября 2018 года является исполненным. 

Оспариваемое ответчиком право истца на квартиру подлежит восстановлению путем признания в судебном порядке ее права на квартиру, что является основанием для регистрации в Управлении Росреестра перехода права собственности на нее; повторная передача квартиры по акту в данном случае не требуется; заявленное требование о повторной передаче объекта недвижимости также не предусмотрено в качестве способов защиты гражданских прав и является излишним для восстановления имущественных прав истца на квартиру.

На препятствия, создаваемые ответчиком в намерении истца вступить во владение квартирой, истец не ссылается, требований в данной части не заявляет. 

Таким образом, иск ФИО7 подлежит удовлетворению частично.

Иск ФИО4 подлежит отклонению по изложенным выше основаниям.

На основании ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчиков в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18 579, 9 руб., исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска ФИО4 к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказать.

Признать договор купли-продажи от 16 августа 2017 года, заключенный между ФИО4 и ФИО6 недействительным (ничтожным).

Признать за ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан 23 марта 2018 года ГУ МВД России по 

<

адрес>, код подразделения 230-009, право собственности на квартиру общей площадью 33,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, №

В остальной части иска ФИО7 отказать.

Взыскать с ФИО6, ФИО4 в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 18 579, 9 руб., в равных долях, по 9 289, 95 руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 26 октября 2020 года.