№3а-146/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 2 октября 2019 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при секретаре Салиховой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7 456 776+\- 4779 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для рыбхоза «Ямат», расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что является правообладателем земельного участка с кадастровым номером № на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 года №18 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 951260914 рублей 32 копейки.

25 марта 2019 года истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, однако 17 апреля 2019 года в удовлетворении заявления отказано.

Истец полагает, что определенный размер кадастровой стоимости существенно нарушает его права при исчислении налоговой базы по земельному налогу, в связи с чем просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 195964000 рублей.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» ФИО1 поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 216097400 рублей на основании проведенной судебной оценочной экспертизы. 

Представитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО2 решение вопроса по заявленным требованиям оставил на усмотрение суда.

Представители администрации муниципального образования «Верхнекалиновский сельсовет» Камызякского района Астраханской области ФИО3, ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований, поскольку представленные доказательства о рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям закона.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, эксперта ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истец является правообладателем на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 7 456 776+\- 4779 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для рыбхоза «Ямат», расположенного по адресу: 

<

адрес>

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07.12.2015 № 18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2015 года в размере 951260914 рублей 32 копеек.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 23 января 2019 года.

Таким образом, пятилетний срок обращения в суд с иском истцом не нарушен.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является земельный налог, порядок исчисления и уплаты которого устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Вместе с тем часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07.12.2015 № 18 методом массовой оценки. 

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользователи - это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования.

Поскольку административный истец использует на праве постоянного (бессрочного) пользования указанный земельный участок и оплачивает земельный налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, административный истец, будучи заинтересованным лицом, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В целях соблюдения досудебного порядка истец обратился 25 марта 2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. Уведомлением от 17 апреля 2019 года заявление истца возвращено. Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 195964000 рублей.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 01 августа 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Зумберг» - ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 216097400 рублей.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» ФИО1 при определении рыночной стоимости земельного участка просил принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 216097400 рублей.

В судебном заседании представители администрации муниципального образования «Верхнекалиновский сельсовет» Камызякского района Астраханской области возражали против принятия судом за основу результатов судебной оценочной экспертизы, полагая, что при проведении экспертизы экспертом допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Иные лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Зумберг» - ФИО5, не представили. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения эксперта ФИО5 следует, что рыночная стоимость земельного участка экспертом определена методом сравнения продаж, поскольку данный метод является наиболее точным методом расчета рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.

Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу приняты семь объектов – аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. 

Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).

Кроме того, оценка земельного участка проводилась на 2015 год, объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.

Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р (раздел 4).

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При проведении экспертизы экспертом приняты семь объектов-аналогов, расположенные в Камызякском, Лиманском, Володарском, Икрянинском, Приволжском районах Астраханской области, находящиеся в собственности. Все земельные участки относятся к землям производственного назначения, поскольку объект оценки используется в целях воспроизводства рыбных запасов.

Объекты – аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки оцениваемого объекта, что соответствует положениям ФСО №1 и ФСО №7.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.

Вопреки доводам, изложенным представителем администрации муниципального образования «Верхнекалиновский сельсовет» ФИО4 в отзыве, отказ эксперта от осмотра объекта исследования и проведение исследования без учета сведений о составе коммуникаций земельного участка (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение), транспортной доступности и возможных улучшений на земельном участке, соответствует требованиям пункта 20 ФСО №7, поскольку для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный. 

Экспертом обоснованно произведена оценка объекта исследования как незастроенного земельного участка в соответствии с видом его фактического использования – рыбоводство. 

Поскольку определение рыночной стоимости земельного участка производилось на 1 января 2015 года, эксперт обоснованно отказался от проведения осмотра земельного участка.

Суд не может согласиться с позицией представителя «Верхнекалиновский сельсовет» ФИО4 о том, что экспертом указана недостоверная информация о сегменте рынка, к которому отнесен земельный участок.

Исходя из заключения судебной оценочной экспертизы, в ней подробно изложены мотивы, в силу которых эксперт пришел к выводу о том, что хотя объект оценки относится к землям промышленности, однако имеет фактический вид разрешенного использования, относящийся к сельскохозяйственной деятельности.

В соответствии с пунктом 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Установлено, что исходя из вида деятельности, осуществляемой ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов», фактическое использование земельного участка – под прудовое хозяйство, поскольку на земельном участке имеется водный массив для выращивания биоресурсов.

В соответствии с утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 классификатором видов разрешенного использования земельных участков «Сельскохозяйственное использование» как вид разрешенного использования земельного участка включает в себя «рыболовство» - осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры).

В связи с этим, эксперт обоснованно принял в качестве объектов-аналогов земли сельхозназначения под прудовое (рыбное) хозяйство, применив корректировку 0%.

Доводы представителя «Верхнекалиновский сельсовет» ФИО4 о некорректном применении в экспертном заключении корректировки на местоположение, отказ от применения корректировок на транспортную доступность, на коммуникации также не могут быть признаны обоснованными.

При проведении судебной оценочной экспертизы экспертом учитывалась имеющаяся в отчете об оценке справка ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» об отсутствии на земельном участке коммуникаций. В заключении экспертом проанализированы все возможные виды транспортной доступности (водный, железнодорожный). 

При определении размера корректировки на местоположение эксперт обоснованно исходил из фактического использования земельного участка, предназначенного для прудового хозяйства, для которого необходимо наличие водного объекта. Все примененные объекты аналоги расположены вблизи водного объекта, по природным и климатически характеристикам схожи между собой и с объектом оценки. При этом, экспертом учитывался и уровень доходов (заработной платы) в населенных пунктах, вблизи которых расположены объект оценки и аналоги. Расчеты корриктеровки на местоположения подробно изложены в заключении судебной оценочной экспертизы.

Поскольку объект исследования относится к землям промышленности, эксперт принял в качестве корректировки на коммуникации: электроснабжение – 0%, газоснабжение – 0%, водоснабжение и канализация – 0%.

При этом, представителем «Верхнекалиновский сельсовет» не учитывается то обстоятельство, что дата оценки ретроспективная, в связи с чем возможность подведения к земельному участку коммуникаций на сегодняшний день не свидетельствует о совершении таких действий на дату оценки. Доказательств в этой части суду сторонами не представлено.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт ФИО5 поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы.

Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы и отчет об оценке, составленный ООО «Нижневолжское агентство оценки», на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Зумберг» ФИО5, поскольку отчет, представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости, не может применяться при установлении кадастровой стоимости объекта, так как допускает неоднозначное толкование.

С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта ФИО5 надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для рыбхоза «Ямат», расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 7 456 776+\- 4779 кв.м. по состоянию на 01 января 2015 года в размере 216097400 рублей.

Доводы представителя «Верхнекалиновский сельсовет», изложенные в отзыве о том, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной повлияет на снижение уровня доходов бюджета муниципального образования «Верхнекалиновский сельсовет» не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не связано с наступлением для муниципального образования «Верхнекалиновский сельсовет» каких-либо негативных последствий.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Поскольку 25 марта 2019 года истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, однако уведомлением от 17 апреля 2019 года отказано в принятии заявления, кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2019 года.

Согласно части 1 статьи 104 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Определением Астраханского областного суда от 01 августа 2019 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Зумберг» ФИО5

Расходы по проведению экспертизы возложены судом на административного истца – ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов».

Принимая во внимание, что назначение судебной оценочной экспертизы сводилось к реализации в судебном порядке права ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, при назначении экспертизы обязанность ее оплаты возлагалась судом на ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов», и данная обязанность до настоящего времени юридическим лицом не исполнена, суд приходит к выводу о взыскании с ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Зумберг» стоимости производства оценочной судебной экспертизы в сумме 25000 рублей.

ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» не заявляло возражений относительно определенной экспертным учреждением суммы расходов на проведение судебной оценочной экспертизы.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для рыбхоза «Ямат», расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 7 456 776+\- 4779 кв.м. по состоянию на 01 января 2015 года в размере 216097400 (двести шестнадцать миллионов девяносто семь тысяч четыреста) рублей на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 25 марта 2019 года.

Взыскать с ФГБУ «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Зумберг» расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 25000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Астраханского

областного суда М.М. Хасанова

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2019 года.

Судья Астраханского

областного суда М.М. Хасанова