Дело № 2-589/2025 (2-3269/2024)

24RS0016-01-2024-003683-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 июня 2025г. г. Железногорск Красноярского края

Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Дряхловой О.В., при секретаре Шатовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации ЗАТО г. Железногорск, ФИО2 о признании недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации ЗАТО г. Железногорск о признании недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, мотивируя требования тем, что согласно информационному сообщению № 21000011480000000240 на официальном сайте torgi.gov.ru был объявлен аукцион в электронной форме по продаже права заключения договора аренды земельного участка для строительства нежилого здания складского назначения. Местоположение земельного участка: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Площадь земельного участка – 5824 кв.м., кадастровый №. Разрешенное использование – склады. Организатор торгов – Администрация ЗАТО г. Железногорск. Начало приема заявок на участие в аукционе с 10.11.2023 г. 08:00 (МСК+4). Окончание приема заявок на участие в аукционе 06.12.2023 в 18:00 (МСК+4). Дата проведения аукциона – 11.12.2023 в 08 ч. 00 мин. (МСК+4). 

В установленный извещением срок истцом была подана заявка на участие в электронном аукционе по вышеуказанному лоту и она была признана участником аукциона. Однако в ходе проведения аукциона она не делала ценовых предложений, так как посчитала, что при подготовке к аукциону организатором аукциона были допущены существенные нарушения действующего законодательства, а именно: в извещении о проведении аукциона указано предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений – 6 этажей, максимальная площадь объекта капитального строительства – 4659 кв.м., максимальный процент застройки в границах земельного участка – 80, срок аренды – 58 месяцев (4 года 10 месяцев). Таким образом, на вышеуказанном земельном участке предусмотрено возведение зданий, строений и сооружений высотой до 6 этажей на пятне застройки максимальной площадью до 4659 кв.м., что составляет 80% от площади земельного участка. Ссылаясь на п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, а также Приказ Минстроя России от 15.05.2020 № 264пр «Об установлении срока, необходимого на выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» считает, что срок аренды вышеуказанного земельного участка должен быть рассчитан исходя из максимальной площади объекта капитального строительства, который возможно на нем возвести: 4659 кв.м х6=27954 кв.м. Таким образом, минимальный срок аренды вышеуказанного земельного участка должен составлять 52 мес. х 2 = 104 месяца. Считает, что установив срок аренды земельного участка, равный 58 месяцев, организатор аукциона нарушил императивные требования п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ. Считает, что за столь короткий срок аренды ей, как потенциальному покупателю, будет недостаточно времени для освоения данного участка. Осознавая вышеуказанные нарушения при организации аукциона она посчитала для себя неприемлемым участвовать в данном аукционе и делать ценовые предложения, так как вышеуказанные нарушения существенно ограничивали ее в правах на освоение земельного участка и ведения на нем хозяйственной деятельности, а также в случае ее победы она несла бы неоправданный риск в случае признании торгов недействительными по заявлению других участников аукциона либо надзорных органов, со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями. Считает, что вышеуказанные нарушения со стороны организатора аукциона повлекли нарушение ее гражданских прав на осуществление хозяйственной деятельности, лишив ее возможности приобрести земельный участок в законной процедуре торгов без риска их последующей отмены. В связи с чем, истец просит признать недействительным торги от 11.12.2023г. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 5824 кв.м, кадастровый №, разрешенное использование – склады (извещение № на сайте torgi.gov.ru). 

Протокольным определением суда в качестве соответчика привлечена ФИО2

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о дате и времени рассмотрения дела сообщением по указанному адресу, не явилась, в направленном ходатайстве дело просила рассмотреть в ее отсутствие, исковые требования поддержала, дополнительно указав, что о заявленных ею нарушениях при организации оспариваемых торгов ей стало известно непосредственно перед проведением аукциона, что сделало для нее невозможным обращение к организатору торгов за разъяснениями и дополнительной информацией. При этом истец полагала, что признание торгов недействительными с применением последствий в виде признания недействительным договора аренды с победителем и необходимостью для организатора организовать новый аукцион по продаже права аренды земельного участка, в котором она сможет принять участие на законных условиях, не опасаясь последующей отмены итогов аукциона, предоставит ей возможность приобрести права на спорный участок в законной процедуре торгов.

Кроме того от истца в адрес суда поступило заявление об отказе от исковых требования к Администрации ЗАТО г. Железногорск и ходатайство об утверждении мирового соглашения с ФИО2

Определением суда от 03.06.2025г. в удовлетворении заявления об отказе от исковых требований и утверждении мирового соглашения отказано. 

Представитель ответчика Администрации ЗАТО г. Железногорск и третьего лица МКУ «УИЗиЗ» ФИО3 (полномочия по доверенности) возражала, указав, что согласно протокола о результатах аукциона № U21000011480000000240-3 победителем торгов стала ФИО2, сделав один шаг, предложившая ставку в размере 83659 руб. При этом, ФИО1 не делала каких-либо ставок. 19.01.2024г. между Администрацией ЗАТО г. Железногорск и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 2023.95497. Пунктом 2.1 указанного договора устанавливается срок аренды 4 года 10 месяцев со дня заключения договора.

Согласно запрошенной информации Управления градостроительства Администрации ЗАТО г. Железногорска от 26.08.2023 года исх. № 14-1/270 о максимально и минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, в том числе о максимально и минимально возможной площади предполагаемых объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 24:58:0308001:6069, установлена максимальная площадь объекта капитального строительства - 4 659 кв.м.

В соответствии с Приказом № 264/пр общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений для объектов капительного строительства площадью от 1500 кв.м, до 5000 кв.м, составляет 29 месяцев. Таким образом, с учетом положения пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, срок аренды определен как 4 года 10 месяцев.

Учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка - склады, то объект капитального строительства, который предполагается строить - это склад, не предусматривающий многоэтажность (раздел 5.4.4. Свод правил СП 56.13330.2021 «СНиП 31-03-2001 Производственные здания» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 декабря 2021 г. N 1024/пр), поскольку технические условия не позволяют обеспечить его соответствующей коммунальной инфраструктурой.

Администрация ЗАТО г.Железногорск полагает, что указанный в извещении срок аренды земельного участка требованиям действующего законодательства не противоречит, отсутствие в извещении о проведении аукциона сведений о предельном количестве этажей или высоте здания, права истца не нарушило. При этом ФИО1 имела право обратиться в МКУ «УИЗиЗ» за разъяснением аукционной документации, однако данным правом не воспользовалась и подала заявку на участие в торгах.

Указанные ФИО1 недостатки извещения не повлекли за собой существенного искажения характеристик предмета публичных торгов, формирующего у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе. Законный интерес потенциального участника торгов состоит в наличии равной с другими претендентами возможности принимать участие в публичных торгах.

Арендатор (победитель торгов) ФИО2 на данный срок согласилась, данное условие договора не оспаривала. По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме были поданы заявки от 9 участников и все они были допущены к участию в аукционе.

Истец ФИО1 подавала заявку на участие в аукционе и до окончания подачи заявок указанные положения не оспаривала. Между тем, она имела в распоряжении существенный срок для анализа положений аукционной документации, а также для направления в адрес Организатора торгов запроса на разъяснение положений документации, или направления жалобы в антимонопольный орган до окончания срока подачи заявок с целью восстановления нарушенных прав.

Однако истец не воспользовалась вышеуказанным правом, подала заявку, соответствующую требованиям аукционной документации, а также приняла участие в оспариваемом аукционе.

ФИО1 не оспаривает, что была допущена к участию в аукционе, но предложений о цене не делала. Доказательств нарушений правил проведения торгов, имеющих существенное значение, повлиявших на результаты торгов и приведших к ущемлению ее прав и законных интересов не представлено.

Какие цели преследует истец, которая осознавая нарушения при организации аукциона посчитала для себя неприемлемым участвовать и делать ценовые предложения, опасаясь, что торги могут быть признаны недействительными не обжаловала действий организатора аукциона на стадии проведения аукциона, не обращалась с заявлением о разъяснении положений извещения, а обратилась с требованиями о признании торгов недействительными почти через год после их проведения на территории закрытого административно-территориального образования в Красноярском крае (согласование сделок с имуществом, расположенным на территории ЗАТО и пропускной режим), при этом проживая в г. Воронеже и осознавая последствия признания торгов недействительными.

Таким образом, признание спорного аукциона недействительным не может в данном случае привести к восстановлению прав и имущественных интересов ФИО1, так как в силу положений ст.ст. 167, 449 ГК РФ, определяя последствия признания торгов недействительными, не включает в число таких последствий обязанность организации повторных торгов. При этом, одно из последствий признания торгов недействительными является признание договора аренды земельного участка недействительным и применение реституции. Однако, истец не заявлял и не заявляет требований о признании договора аренды недействительным и применения реституции. Следовательно, она не заинтересована в использовании земельного участка.

Учитывая, что истец намеривалась отказаться от исковых требований к Администрации ЗАТО г. Железногорск и заключить мировое соглашение с ФИО2, с условием выплаты судебных издержек в размере 100 000 рублей, а также обращение истца с аналогичными исками в суды различных регионов, то просит расценивать действия истца как недобросовестные и совершаемые не в целях реализации своих прав на использование земельных участков. На основании вышеизложенного, просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований относительно предмета спора ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 извещенные о дне, времени и месте судебного заседания в суд не явились, причины не явки суду не сообщили. 

Ответчик ФИО2 извещенная о дне, времени и месте судебного заседания в суд не явилась, причины не явки суду не сообщила. 

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно статьям 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила состоит из 41 случаев, изложенных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) (пп. 4), о начальной цене предмета аукциона (пп. 5); о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (пп. 9).

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка (пункт 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, 31.10.2023 Администрацией ЗАТО г. Железногорск издано постановление № 206 з «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для строительства нежилого здания складского назначения в электронной форме (электронный аукцион)». Организатором которого определен МКУ «УИЗиЗ».

09.11.2023 опубликовано извещение № 21000011480000000240 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка для строительства нежилого здания складского назначения с кадастровым номером №.

Датой начала подачи заявок организатором определено 10.11.2023, датой окончания подачи заявок 06.12.2023, датой рассмотрения заявок - 07.12.2023.

В пункте 4 извещения № 14/2023 указан предмет аукциона, а именно право заключения договора аренды земельного участка для строительства нежилого здания складского назначения. Местоположение земельного участка: 

<

адрес>, площадь земельного участка – 5824 кв.м., кадастровый №. Разрешение использования – склады, категория земель – земли населенных пунктов. Параметры строительства: назначение объекта капитального строительства – нежилое здание складского назначения, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений – 6 этажей, максимальная площадь объекта капитального строительства – 4659 кв.м., минимальная площадь объекта капитального строительства – 72 кв.м., минимальные отступы от границы земельных участков – 3 м., максимальный процент застройки в границах земельного участка – 80. Начальная цена предмета аукциона (начальный размер арендной платы в год): 81223 руб. 00 коп., задаток 40611 руб. 50 коп., «Шаг аукциона» - 2436 руб., срок аренды – 58 месяцев (4 года 10 месяцев). 

В соответствии с п. 5.5 извещения лицам, участвующим в аукционе, но не победившим в нем, задаток возвращается в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона на указанный в заявке счет. 

06.12.2023 ФИО1 подала заявку на участие в аукционе на право аренды указанного земельного участка и протоколом от 07.12.2023 № U21000011480000000240-1 истец допущена к дальнейшему участию в процедуре торгов.

11.12.2023 на электронной площадке «РТС-тендер» имущественные торги в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет» по адресу: www.rts-tender.ru был проведен аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:58:0308001:6069. 

В протоколе № U21000011480000000240-3 от 11.12.2023 подведены итоги по рассмотрению заявок на участие в аукционе. Согласно протоколу о результатах аукциона № U21000011480000000240-3 от 11.12.2023 победителем торгов признана ФИО2, предложившая ставку в 83659 руб.

19.01.2024 между Администрацией ЗАТО г. Железногорск и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 2023.95497, срок аренды 4 года 10 месяцев со дня заключения договора. 

В Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № (площадь: 5824 +/-27 м2; категория земель -земли населённых пунктов; виды разрешенного использования: склады; адрес: Российская Федерация, 

<

адрес>, земельный участок 53д/1) содержится запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, а именно аренда в пользу ФИО2 сроком действия с 22.01.2024 на 4 года 10 месяцев; основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка, выдан 22.01.2024, дата государственной регистрации: 09.01.2024, номер государственной регистрации: 24:58:0308001:6069-24/095/2024-2).

Разрешая исковые требования ФИО1, суд находит необоснованными доводы о нарушении организатором торгов требований ст. 39.8 ЗК РФ при определении срока аренды земельного участка.

Согласно п. 9 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Пунктом 1 Приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта.

Приложением к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 г. N 264/пр установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства.

С учетом параметров разрешенного строительства и площади земельного участка, срок аренды должен быть рассчитан исходя из площади объекта капитального строительства, параметров разрешенной застройки участка и составлять 29 месяцев х 2 = 58 месяцев, что составляет 4 года 10 месяц. 

Кроме того, установленный срок аренды земельного участка в аукционной документации не может служить основанием для признания торгов недействительными по требованию истца ФИО1

Так, из смысла приведенных положений Гражданского кодекса РФ следует, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать как наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, так и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункты 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, истец должен представить суду не только доказательства нарушения закона при проведении торгов, но также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

В силу ч. 1 ст. 10 не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Принимая во внимание, что с условиями договора аренды выставленного на торги земельного участка по адресу: 

<

адрес> истец ФИО1 была ознакомлена до подачи заявки и внесения задатка, суд критически относится к доводам истца, по своему усмотрению отказавшейся от участия в торгах и по истечении более 11 месяцев обратившейся с рассматриваемым иском, о том, что выявленное нарушение сделало для нее неприемлемым участие в торгах.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 была допущена к участию в аукционе, но предложений о цене не делала, свободно реализовав свое право на участие в торгах.

Доказательств нарушения правил проведения торгов, имеющих существенное значение, повлиявших на результаты торгов и приведших к умалению ее прав и законных интересов истцом ФИО1 в ходе рассмотрения дела не представлено.

Суд приходит к выводу, что признание спорного аукциона недействительным не может в данном случае привести к восстановлению прав и имущественных интересов истца, поскольку ст.ст. 167, 449 ГК РФ, определяя последствия признания торгов недействительным, не включают в число таковых последствий обязанность организации повторных торгов. Однако необходимо отметить, что удовлетворение требований истца и повторная организация торгов по продаже права аренды земельного участка не является безусловным основанием для предоставления ей земельного участка в будущем.

При таких обстоятельствах, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации ЗАТО г. Железногорск о признании недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации ЗАТО г. Железногорск, ФИО2 о признании недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Железногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2025г. 

Председательствующий О.В. Дряхлова