КОПИЯ

Дело № 2-727/2019 

70RS0003-01-2019-001235-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2019 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Качесовой Н.Н.,

при секретаре Монгуш А.А., 

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 30.01.2019, сроком действия на три года, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от 01.02.2019, сроком действия по 01.02.2020, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Семейный досуговый центр «Остров для Ваших сокровищ» о взыскании задолженности по арендной плате, о признании договора прекратившимся,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Семейный досуговый центр «Остров для Ваших сокровищ» (далее ООО «СДЦ «Остров для Ваших сокровищ»), в котором с учетом уменьшения исковых требований просит взыскать с ответчика задолженность арендной плате в размере 16316479,62 рублей, признать договор аренды объектов недвижимости от 19.03.2015, заключенный между ФИО3 и ООО «СДЦ «Остров для Ваших сокровищ», прекратившим с 10.02.2019, взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что между сторонами был заключен договор аренды объектов недвижимости от 19.03.2015, по которому ООО «СДЦ «Остров для Ваших сокровищ» получило в аренду: нежилое здание, назначение: нежилое, 3-этажное с мансардой и подвалом, ... Ответчик систематически нарушал сроки внесения арендных платежей, в связи с чем по состоянию на декабрь 2018 года сформировалась задолженность в размере 19288779,62 рублей. В адрес ответчика было направлено письменное требование о погашении задолженности от 31.01.2019, которое получено 04.02.2019. До настоящего времени оплата задолженности со стороны ответчика не произведена. С учетом заявления ответчика в ходе рассмотрения дела о применении срока исковой давности, полагал необходимым взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 2016, 2017, 2018 годы в размере 16316479,62 руб. С учетом получения ответчиком уведомления 04.02.2019, полагает договор аренды по состоянию на 10.02.2019 прекращенным. 

Истец ФИО3, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, суд, руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уменьшения исковых требований поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Согласно представленным возражениям на отзыв на исковое заявление полагает, что задолженность ответчика перед истцом не является погашенной и подлежит взысканию в полном объеме, поскольку увеличение уставного капитала общества ответчика и принятие истца в состав участников общества не состоялось, зачет задолженности по арендной плате перед ФИО3 по договору аренды от 19.03.2015, о котором идет речь в соглашении от 19.05.2017, не может быть признан состоявшимся. Кроме того, применительно к положениям п.10.1 договора аренды стороны не оформляли дополнительных соглашений, в том числе, связанных с изменением размера арендной платы. Ответчик, как юридическое лицо не являлся стороной соглашения от 19.05.2017, из самого содержания указанного соглашения не следует, что между истцом и ответчиком была достигнута договоренность об изменении размера арендной платы по договору. Ссылаясь на п.2 ст. 609 ГК РФ, указывает, что если договор аренды подлежит обязательной регистрации, незарегистрированные изменения договора являются незаключенными и не порождают прав и обязанностей для сторон. Полагает, что если бы истец и ответчик действительно имели намерение изменить размер арендной платы, то они бы оформили двухстороннее соглашение к договору аренды об этом и осуществили государственную регистрацию такого соглашения. Считает доводы ответчика о том, что истец не давал третьим лицам поручений на совершение арендных платежей не имеющим правового значения. 

Представитель ответчика ФИО2, в судебном заседании исковые требования не признал, представил отзыв, согласно которому полагает, что задолженность по арендной плате является погашенной, поскольку в мае 2018 года была создана новая компания ООО ДЦРР «Остров для ваших сокровищ», в которую вошел учредителем истец, в соответствии с теми договоренностями, которые были достигнуты в мае 2017 года. Кроме того, ответчик с января 2016 года не оплачивал ни единого платежа по договору аренды от 19.03.2015, поручений никому не давал, договор субаренды не заключал, ввиду отсутствия согласия со стороны истца. Просил применить к заявленным требованиям срок исковой давности и исключить при расчете задолженности сумму за 2015 год.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу п. п. 1, 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из абз.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из ч. 1 ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 610 указанного кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из пункта 1 статьи 611 названного кодекса следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В судебном заседании установлено, что 19.03.2015 между ФИО3 (арендодатель) и ООО «СДЦ Остров для Ваших сокровищ» (арендатор) был заключен договор аренды объектов недвижимости на условиях возможности выкупа имущества арендодателя, арендованного арендатором, согласно которому, арендодатель предоставляет в аренду арендатору нежилое здание, назначение: нежилое, 3-этажное с мансардой и подвалом, ... Указанные здания располагаются на земельном участке, категория земель: земли поселений, ... Указанные обстоятельства подтверждаются п.п. 1.1 договора аренды объектов недвижимого имущества от 19.03.2015 (л.д.19-28).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 15.02.2019, ФИО3 является собственником нежилого здания, назначение: нежилое, 3-этажное с мансардой и подвалом, ... земельного участка, расположенного по указанному адресу. 

Согласно пп. 3.1.1. договора в первый год аренды ставки арендной платы устанавливаются: в отношении аренды Здания – 1, Здания – 2, в размере 500 рублей за 1 кв.м. площади, первый год аренды определяется датой подписания акта приема-передачи (по п.2.4) плюс 365 дней. Второй и последующие годы срока аренды исчисляются аналогично первому году (пп.3.1.2.). 

В соответствии с пп. 3.2 договора размер арендной платы для первого года определяется произведением следующих множителей: ставки арендной платы (пп.3.1.1), общих площадей (согласно акту приема-передачи). Для каждого последующего года ставка арендной платы равна ставке предыдущего года, умноженной на коэффициент инфляции (пп.3.1.2.). 

Пунктом 3.5 договора установлено, что со второго года аренды (п.3.1.2) арендная плата подлежит ежегодной накопительной индексации на коэффициент инфляции, определяемой как равный ключевой ставке ЦБ РФ. Индексация производится накопительным способом по итогам окончания каждого полного года аренды (365 дней) на суммы платежей арендной платы предыдущего года.

На основании акта приема-передачи к договору аренды объектов недвижимого имущества от 19.03.2015 имущество, перечисленное в акте, передается ФИО4 ООО «СДЦ «Остров для Ваших сокровищ» в пользование на срок действия договора аренды.

Согласно п. 2.2 договора, договор аренды подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 15.02.2019 следует, что 14.04.2015 произведена государственная регистрация договора аренды объектов недвижимого имущества от 19.03.2015.

В соответствии с п.3.4 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату на условиях предварительной оплаты в срок с 25 по 28 число каждого месяца, предшествующего месяцу аренды объектов недвижимого имущества. 

Факт аренды нежилых помещений, земельного участка и их пользования ответчиком не оспаривается и подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в связи с положениями ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требования и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из пояснений стороны истца установлено, что ответчик внесение арендной платы по договору аренды от 19.03.2015 в установленном размере за период за 2016 год, 2017 год, 2018 год не производил. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Судом принимается во внимание, что ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств, подтверждающих то, что им была погашена образовавшаяся задолженность по арендной плате по договору аренды объектов недвижимого имущества, а потому суд считает установленным, что обязательства по данному договору ответчиком в полном объеме не исполнены. 

Принимая во внимание, что ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности по арендной плате, и учитывая, что с иском в суд истец обратился 04.03.2019, период, за который подлежит начислению арендная плата, учитывая, что арендные платежи в соответствии с договором вносятся с 25 по 28 число каждого месяца, предшествующего месяцу аренды, является: апрель 2016 года - декабрь 2018 года (заявленный истцом период).

Суд приводит следующий расчет задолженности по арендной плате исходя из следующих параметров: 837,1 кв.м – площадь арендуемых зданий, 500 руб. ставка арендной платы за 1кв.м площади, коэффициент инфляции в апреле, мае 2016 г. – 11,000%, июне 2016 г. - 10,717%, июле-августе 2016 г. – 10,500 %, январе-марте 2017г. – 10,000 %, апреле 2017 г. – 9,750 %, мае 2017 г. – 9,250 %, июне 2017 г. – 9,125%, июле - августе 2017 г. – 9,250%, сентябре 2017 г.- 8,925%, октябре 2017 г. – 8,500%, ноябре 2017 г. – 8250%, декабре 2017 г. - 8,024%, январе-феврале 2018 г. – 7,750%, марте 2018 г. – 7,500%, апрель-август 2018 г. – 7,250%, сентябрь-ноябрь 2018 г. – 7,500%, декабрь 2018 г. – 7,621%.

Таким образом, размер арендной платы с апреля 2016 по декабрь 2016 года составляет – 4167572,09 руб.; за 2017 год - 6 034 715,31 руб., за 2018 год – 6484081,01 руб., итого 16686 368,41 руб. 

В силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Поскольку в своих требованиях истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 16316479,62 руб., суд с учетом приведенной нормы, считает возможным взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с апреля 2016 года по декабрь 2018 года в указанном размере.

Довод представителя ответчика о том, что 19.05.2017 в рамках переговоров было заключено соглашение, подписанное ФИО5, ФИО7, Беловой, ФИО6, согласно которого истец принял решение признать долг на момент 17.05.2017 выплаченным и погашенным, а дальше совместное ведение бизнеса с оплатой аренды 50000 руб. в месяц не может быть принят судом во внимание как доказательство отсутствия задолженности перед истцом, исходя из следующего. 

Как следует из п. 10.1 договора аренды, все предложения какой-либо из Сторон о внесении дополнений или изменений в условия Договора, рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями. 

Учитывая, что каких либо соглашений, оформленных в установленном порядке, между истцом и ответчиком заключено не было, суд признает доводы ответчика несостоятельными, а представленное соглашение об анализе развития и текущего состояния бизнеса от 19.05.2017 не имеющее отношение к предмету настоящего спора.

Таким образом, требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с апреля 2016 года по декабрь 2018 года в сумме 16316479,62 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Разрешая требование о признании договора аренды объектов недвижимости от 19.03.2015 прекратившимся с 10.02.2019, суд приход к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Согласно п.2.1 договора аренды, договор аренды заключается на срок 5 (пять) лет с момента подписания настоящего договора. 

Пунктом 10.3 договора аренды предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя с уведомлением об этом арендатора за 5 дней до расторжения договора, в том числе, в случае просрочки оплаты арендатору арендной платы и других платежей, предусмотренных данным договором более двух раз, относительно установленных договором сроков внесения платежей (п.10.3.1 договора).

Из пункта 2 ст. 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Из положений указанных норм следует, что односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.

Судом установлено, что арендодатель известил арендатора о досрочном расторжении договора аренды объектов недвижимости от 19.03.2015 в одностороннем внесудебном порядке, направив ответчику письменное требование о погашении задолженности с уведомлением о расторжении и прекращении договора от 19.03.2015, что подтверждается требованиями, накладной (квитанцией) № 4097304035 от 01.02.2019 с описью вложения (упаковочный лист- спецификация) на имя руководителя ООО «СДЦ «Остров для ваших сокровищ». 

Согласно уведомлению курьерской службы от 04.02.2019, уведомление получено ФИО7 04.02.2019 (л.д.38).

Учитывая вышеизложенное, факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора по оплате арендатором арендной платы, требование о признании договора аренды объектов недвижимости от 19.03.2015 прекратившимся с 10.02.2019, подлежит удовлетворению. 

При прекращении зарегистрированного договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения в ЕГРН вносится соответствующая запись.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Исходя из того, что истцом заявлено два самостоятельных требования имущественного характера о взыскании денежных средств и о признании договора аренды прекратившимся, поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме, при подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 60300 рублей, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60300 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 196 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Семейный досуговый центр «Остров для Ваших сокровищ» о взыскании задолженности по арендной плате, признании договора аренды прекратившимся, удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Семейный досуговый центр «Остров для Ваших сокровищ» в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате по договору аренды объектов недвижимого имущества от 19.03.2015 в размере 16316479,62 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 60300 руб. 

Признать договор аренды объектов недвижимого имущества от 19.03.2015, заключенный между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Семейный досуговый центр «Остров для Ваших сокровищ», прекратившимся с 10 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Председательствующий судья: /подпись/ Н.Н. Качесова

Копия верна.

Судья Н.Н. Качесова

Секретарь: А.А. Монгуш

«__» _____________ 20 __ года

Оригинал хранится в деле № 2-727/2019 в Октябрьском районном суде г.Томска.