Дело№2-29/2018 20 июня 2018 года

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи ПоповойД.В.,

при секретаре КошелевойМ.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к открытому акционерному обществу «Спорттовары», муниципальному унитарному предприятию «Жилищно – коммунальная контора» Северодвинска о признании договора аренды земельного участка незаключенным, обязании освободить входную группу от металлических конструкций, признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 06 октября 2017 года к договору аренды земельного участка, 

установил:

Н.А.ИА. обратился в суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Спорттовары» (далее – ОАО «Спорттовары»), муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальная контора» Северодвинска (далее – МУП «ЖКК») о признании договора аренды земельного участка незаключенным и обязании освободить земельный участок с передачей его собственникам. В обоснование требований указал, что является собственником квартиры 

<

адрес>. При рассмотрении Северодвинским городским судом Архангельской области гражданского дела №2-2072/2017 ОАО «Спорттовары» был представлен договор аренды земельного участка от 31.01.2017, согласно которому МУП «ЖКК» передало во временное пользование (аренду) ОАО «Спорттовары» земельный участок площадью 4 кв.м. сроком с 01.02.2017 по 31.12.2032 (15 лет и 10 месяцев), являющийся общим имуществом дома и принадлежащий собственникам помещений, в том числе ему.

Считал указанный договор ничтожным и незаключенным, поскольку решение общего собрания собственников многоквартирного дома 

<

адрес> от 16.01.2017, которым принято положительное решение о сдаче участка в аренду, сфальсифицировано. Кроме того, невозможно установить, какая часть земельного участка передаётся в пользование, границы земельного участка не согласованы с собственниками дома, участок не сформирован и не индивидуализирован. Указанный договор аренды не прошёл государственную регистрацию, соответственно, является незаключённым и не порождает правовых последствий. Земельный участок предоставлен для установки двух капитальных несущих металлических конструкций для опоры кровли, которые были незаконно установлены на участок в октябре 2016 года еще до подписания спорного договора.

Просил признать договор аренды земельного участка незаключенным и обязать освободить земельный участок от установленных металлических конструкций и передать его собственникам.

Н.А.ИА., Т.С.ВБ. обратились в суд с исковым заявлением к ОАО «Спорттовары», МУП «ЖКК» о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 06 октября 2017 года к договору аренды земельного участка.

Требования мотивировали тем, что являются собственниками жилых помещений в доме 

<

адрес>. При рассмотрении судом гражданского дела №2-2072/2017 ОАО «Спорттовары» в качестве доказательства было представлено дополнительное соглашение №1 от 06 октября 2017 года к договору аренды земельного участка от 31 января 2017 года, которым ответчики пытаются изменить условия договора аренды, по которому МУП «ЖКК» передало во временное пользование (в аренду) ОАО «Спорттовары» земельный участок площадью 4 кв.м. сроком с 01 февраля 2017 года по 31 декабря 2032 года, являющийся общим имуществом дома и принадлежащий собственникам помещений на праве общей долевой собственности, для установки двух металлических конструкций для опоры кровли. Считали указанное дополнительное соглашение незаконным и недействительным.

Определением суда от 19 декабря 2017 года гражданское дело по исковому заявлению Н.А.ИБ. к ОАО «Спорттовары», МУП «ЖКК» о признании договора аренды земельного участка незаключённым, обязании освободить входную группу от металлических конструкций и гражданское дело №2-2072/2017 по исковому заявлению Н.А.ИБ., Т.С.ВВ. к ОАО «Спорттовары», МУП «ЖКК» о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 06 октября 2017 года к договору аренды земельного участка были объединены в одно производство.

Определением суда от 08 июня 2018 года произведена замена истца Н.А.ИБ. на его правопреемников Н.Д.АБ., Н.З.ФА., Н.О.АА. в связи со смертью Н.А.ИБ.

В ходе рассмотрения дела истцы Н.З.ФБ., НосковаО.А заявили отказ от исковых требований к ОАО «Спорттовары», МУП «Жилищно – коммунальная контора» Северодвинска о признании договора аренды земельного участка незаключенным, обязании освободить входную группу от металлических конструкций, признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 06 октября 2017 года к договору аренды земельного участка.

Определением суда от 20 июня 2018 года данный отказ принят судом.

Истец Н.Д.АВ., надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил дополнения к исковому заявлению (л.д. 210)

Истец Т.С.ВБ. в судебное заседание не явилась. Судебные извещения неоднократно направлялись ей по адресу места жительства, который она указала в исковом заявлении: 

<

адрес> (л.д.3), и возвращено за истечением срока хранения ввиду неявки адресата за его получением (208-209,231), в связи с чем истец, не сообщивший суду о перемене своего адреса, применительно к положениям статьями 117, 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается надлежащим образом извещённым о судебном заседании (л.д.).

Представитель ответчика ОАО «Спорттовары» С., участвующий в деле на основании доверенности (л.д.88), просил в удовлетворении иска отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Пояснил, что получено разрешение уполномоченных органов на ремонт фасада дома и входных групп за счёт собственных средств, а также согласование всех собственников многоквартирного жилого дома путём проведения общего собрания на выполнение указанных ремонтных работ, передачу в аренду ответчику части земельного участка придомовой территории, площадью 4 кв.м, для установки металлических конструкций в соответствии с проектной документацией с утверждением существенных условий договора аренды. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 14 декабря 2017 года. 31 января 2017 года между МУП «ЖКК» и ОАО «Спорттовары» заключён договор аренды земельного участка площадью 4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для установки металлических конструкций в количестве 2 штук в соответствии с проектной документацией 49-15, разработанной ООО «АльфаПроект». 06 октября 2017 года и 26 октября 2017 года между МУП «ЖКК» и ОАО «Спорттовары» заключены дополнительные соглашения к вышеуказанному договору аренды с целью приведения договора в соответствие с решением общего собрания собственников многоквартирного дома в части условий о сроке и предмете действия договора аренды. С учётом предоставления Обществом необходимых документов договор аренды с дополнительным соглашением к нему от 26 октября 2017 года зарегистрирован Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 26 февраля 2018 года, номер регистрации ..... В связи с проведением государственной правовой экспертизы в соответствии с пунктом 3 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», считает доводы Т.С.ВВ. и Н.А.ИБ. о порочности договора аренды земельного участка №1/17 от 31 января 2017 года голословными. Оспаривает утверждения истцов об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в результате проведённого ремонта, поскольку присоединения к общему имуществу не произошло, пользование общим имуществом многоквартирного дома оплачивается ОАО «Спорттовары», что не свидетельствует о присоединении части общего имущества многоквартирного дома к имуществу ОАО «Спорттовары» и об уменьшении доли общего имущества (л.д.212-213).

Представитель ответчика МУП «ЖКК», будучи извещенным о дате месте и времени судебного заседания (л.д.229) в суд не явился.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав представителя ответчика ОАО «Спорттовары», исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №2-2072/2017, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 

<

данные изъяты> на основании договора о безвозмездной передаче квартиры в общую совместную собственность являлся собственником квартиры 

<

адрес>. Наследниками Н.А.ИБ. по закону являются Н.Д.АВ., Н.З.ФБ., Н.О.АБ., что подтверждается выпиской из материалов наследственного дела. Т.С.ВБ. является собственником квартиры 

<

данные изъяты> в вышеуказанном доме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Собственником нежилого помещения 20020 общей площадью 978,2 кв.м, расположенного на первом этаже дома 

<

адрес> является ОАО «Спорттовары».

МУП «ЖКК» осуществляет управление многоквартирным домом

<

адрес> на основании договора управления от 31 мая 2006 года. 

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В период с 20 декабря 2016 года по 11 января 2017 года было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес>, результаты которого оформлены протоколом от 16 января 2017 года. В повестку дня собрания были включены в том числе вопросы: о согласовании ОАО «Спорттовары» за счёт собственных средств выполнить работы по ремонту главного фасада здания и входных групп магазина «Спорттовары» в осях 1-32 в соответствии с проектно-сметной документацией 49-15 «Ремонт главного фасада здания и входных групп магазина «Спорттовары» в осях 1-32, расположенного по адресу: 

<

адрес>, разработанной ООО «Альфапроект»; о передаче ОАО «Спорттовары» во временное пользование за плату по договору пользования части общего имущества многоквартирного дома 

<

адрес>: часть земельного участка придомовой территории, площадью 4 кв.м. для установки металлических конструкций в количестве двух штук в соответствии с проектной документацией 49-15, разработанной ООО«Альфапроект»; об утверждении существенных условий договора пользования частью общего имущества (с указанием предмета договора, срока, цены и порядка оплаты); наделении управляющей организации МУП «ЖКК» полномочиями от имени собственников на заключение и расторжение договора об использовании части общего имущества. По всем вышеуказанным вопросам приняты положительные решения. В голосовании принимали участие собственники, обладающие 73,96 % голосов, что свидетельствует о наличии кворума. 

31 января 2017 года между МУП «ЖКК» и ОАО «Спорттовары» заключён договор аренды земельного участка площадью 4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для установки металлических конструкций в количестве 2 штук в соответствии с проектной документацией 49-15, разработанной ООО «АльфаПроект». Срок действия договора пунктом 5.1 договора определён с 01 февраля 2017 года по 31 декабря 2032 года.

06 октября 2017 года между МУП «ЖКК» и ОАО «Спорттовары» заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды. Договор аренды дополнен пунктом 2.2.8, согласно которому после подписания договора арендатор должен произвести его государственную регистрацию в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; до даты государственной регистрации договор считается заключённым как краткосрочный договор аренды на срок 360 календарных дней. Пункт 5.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора с 01 февраля 2017 года по 31 января 2032 года».

26 октября 2017 года между МУП «ЖКК» и ОАО «Спорттовары» вновь заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 31 января 2017 года. Преамбула договора аренды была дополнена указанием на то, что МУП «ЖКК» в лице директора В. действует на основании Устава и решения собственников помещений многоквартирного дома от 16 января 2017 года. В остальном содержание дополнительного соглашения аналогично содержанию дополнительного соглашения к договору аренды от 06 октября 2016 года. 

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 14 декабря 2017 года по делу №2-2072/2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 03 мая 2018 года, отказано в удовлетворении исковых требований Т.С.ВВ. к ОАО «Спорттовары» о признании реконструкции нежилого помещения незаконной, понуждении к приведению нежилого помещения в соответствие с типовым проектом дома. 

В ходе рассмотрения дела №2-2072/2017 суд пришёл к выводу о том, что ответчиком в соответствии с законом получено разрешение уполномоченных органов на ремонт фасада дома и входных групп за счёт собственных средств, а также согласование всех собственников многоквартирного жилого дома путём проведения общего собрания на выполнение указанных ремонтных работ, передачу в аренду ответчику части земельного участка придомовой территории, площадью 4 кв.м, для установки металлических конструкций в соответствии с проектной документацией с утверждением существенных условий договора аренды.

Кроме того, суд нашёл необоснованными доводы стороны истца об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, произошедшем в результате проведённого ответчиком ремонта, поскольку никакого присоединения к имуществу, принадлежащему ответчику, части общего имущества многоквартирного дома не произошло. Размещение опор кровли входной группы на крыльце входной группы и земельном участке не свидетельствует о присоединении части общего имущества многоквартирного дома к имуществу ответчика и об уменьшении доли общего имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 статьи 168 ГК РФ указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы искового заявления о том, что сторонами договора аренды от 31 января 2017 года не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, опровергаются материалами дела. 

Довод о фальсификации (ничтожности) протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 16 января 2017 года суд находит ничем не подтверждённым и бездоказательным. Сведений о том, что решение общего собрания, оформленное указанным протоколом, оспаривалось в судебном порядке и было признано недействительным, материалы дела не содержат.

Государственная регистрация договора аренды от 31 января 2017 года была приостановлена 23 ноября 2017 года в связи с необходимостью представления подтверждения полномочий МУП «ЖКК» на заключение договора аренды, регистрации ранее возникшего права на общее имущество многоквартирного дома и осуществления государственного кадастрового учёта части земельного участка, передаваемого в аренду.

В дальнейшем причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права, были устранены, 26 февраля 2018 года договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. 

Поскольку государственная регистрация договора аренды произведена, содержание договора приведено в соответствие с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес>, договор содержит все существенные условия, то не имеется оснований считать его незаключенным либо порочным.

Принимая во внимание вышеизложенное, дополнительное соглашение №1 от 06 октября 2017 года к договору аренды также не может быть признано недействительным.

Согласно статье 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Учитывая, что основания для признания договора аренды земельного участка незаключённым, а дополнительного соглашения №1 от 06 октября 2017 года – недействительным отсутствуют, при этом удовлетворение исковых требований в данной части не привело бы к восстановлению нарушенных прав истцов, так как вступившим в законную силу решением суда установлено, что уменьшения общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в результате действий ответчиков не произошло, в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка незаключённым, признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 06 октября 2017 года к договору аренды земельного участка надлежит отказать.

Правовых оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчиков освободить входную группу от металлических конструкций при таких обстоятельствах также не имеется.

Руководствуясь статьями 194 – 199, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к открытому акционерному обществу «Спорттовары», муниципальному унитарному предприятию «Жилищно – коммунальная контора» Северодвинска о признании договора аренды земельного участка незаключенным, обязании освободить входную группу от металлических конструкций, признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 06 октября 2017 года к договору аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий подпись Д.В.Попова

Мотивированное решение по делу изготовлено 25 июня 2018 года.

Верно:

Председательствующий Д.В.Попова