2-1537/2025

62RS0001-01-2024-004828-48

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2025 года г. Рязань

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе: 

председательствующего судьи Зориной Л.В.,

при секретаре судебного заседания Невзоровой А.С.,

с участием истца ФИО2, представителя ФИО3,

представителя ответчика ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5, ФИО6 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчикам о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком был заключен договор мены от 12.05.2022, удостоверенный 12.05.2022 нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО1, зарегистрированный в реестре за номером №, согласно условиям которого истец передала в собственность ответчика принадлежавшую ей квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 29,8 кв.м, этаж – 4, кадастровый номер №, кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты> руб., а взамен получила в собственность принадлежавшие ответчику: земельный участок площадью 321 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земля населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты> руб., и расположенных на этом земельном участке 70/216 долей жилого помещения № общей площадью 108,4 кв.м., этаж – 1, кадастровый номер – №, кадастровая стоимость жилого помещения 

<

данные изъяты> руб., кадастровая стоимость отчужденной доли 

<

данные изъяты> руб.

Решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 26.07.24, вступившим в законную силу 6.11.24, договор мены от 12 мая 2022 года, удостоверенный 12 мая 2022 года нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО1, зарегистрированный в реестре за номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО5 признан недействительным и применены последствия недействительности сделки: возвращена в собственность истца квартира по адресу: 

<

адрес>, площадью 29,8 кв.м., этаж – 4, кадастровый номер №, а в собственность ответчика ФИО5 земельный участок площадью 321 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земля населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, и расположенные на этом земельном участке 70/216 долей жилого помещения № общей площадью 108,4 кв.м., этаж – 1, кадастровый номер – №.

Между тем, в ходе судебного разбирательства по вышеуказанному делу ФИО5 продал данную квартиру ФИО6

Просит признать договор купли-продажи спорной квартиры от 2.09.22, заключенный между ответчиками недействительным и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствии неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему выводу. 

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно приведенным правовым нормам прекращение права собственности допускается только по основаниям, предусмотренным законом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из разъяснений, данных в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 данного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 2 ст. 209 этого же кодекса после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении".

Приведенные положения процессуального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

Как следует из п.4 "Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022, по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ). 

В силу ч.1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Если сделка нарушает установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав, в зависимости от обстоятельств дела она может быть признана судом недействительной на основании положений ст. 10 и п. 1 или п. 2 ст. 168 названного Кодекса. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (пп. 7 и 8 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Согласно п.2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ФИО5 был заключен договор мены от 12.05.2022, удостоверенный 12.05.2022 нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО1, зарегистрированный в реестре за номером №, согласно условиям которого истец передала в собственность ответчика принадлежавшую ей квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 29,8 кв.м, этаж – 4, кадастровый номер №, кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты> руб., а взамен получила в собственность принадлежавшие ответчику: земельный участок площадью 321 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земля населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты> руб., и расположенных на этом земельном участке 70/216 долей жилого помещения № общей площадью 108,4 кв.м., этаж – 1, кадастровый номер – №, кадастровая стоимость жилого помещения 

<

данные изъяты> руб., кадастровая стоимость отчужденной доли 1 231 692, 59 руб.

Решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 26.07.24, вступившим в законную силу 6.11.24, договор мены от 12 мая 2022 года, удостоверенный 12 мая 2022 года нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО1, зарегистрированный в реестре за номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО5 признан недействительным и применены последствия недействительности сделки: возвращена в собственность истца квартира по адресу: 

<

адрес>, площадью 29,8 кв.м., этаж – 4, кадастровый номер №, а в собственность ответчика ФИО5 земельный участок площадью 321 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земля населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, и расположенные на этом земельном участке 70/216 долей жилого помещения № общей площадью 108,4 кв.м., этаж – 1, кадастровый номер – №.

31.08.22 определением судьи Железнодорожного районного суда г. Рязани приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета Управлению Росреестра по Рязанской области на совершение регистрационных действий со спорной квартирой.

Вопреки указанному в определении суда запрету, Управление Росреестра по Рязанской области 6.09.22 зарегистрировало право собственности ФИО6 на данную квартиру на основании договора купли-продажи от 2.09.22, заключённого между ней и ФИО5

В ходе судебного разбирательства в Железнодорожном районном суде г. Рязани между ФИО2 и ФИО5 в судебном заседании 17 февраля 2023 года ФИО6 допрашивалась в качестве свидетеля относительно сделки – договора мены, однако умолчала о том, что квартира, являвшаяся предметом спора, принадлежит ей на праве собственности.

Данные обстоятельства подтверждаются решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 26.07.24, апелляционным определением Рязанского областного суда от 6.11.24, определением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 31.08.22, протоколом судебного заседания от 17 февраля 2023 года, выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи от 2.09.2022, актом приема-передачи от 2.09.2022, распиской от 2.09.2022. 

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Заинтересованным лицом признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки. Если истец не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, он не обладает правом на оспаривание сделки.

Интерес в оспаривании сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права субъекта либо охраняемые законом интересы.

Как следует из текста вышеприведённого решения Железнодорожного районного суда г. Рязани от 26.07.24 договор мены от 12 мая 2022 года, удостоверенный 12 мая 2022 года нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО1, зарегистрированный в реестре за номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО5 признан недействительным и применены последствия недействительности сделки: возвращена в собственность истца квартира по адресу: 

<

адрес>, площадью 29,8 кв.м., этаж – 4, кадастровый номер №.

Однако в ходе рассмотрения дела, как установлено выше, названная квартира, несмотря на установление запрета судом на регистрационные действия в ее отношении, отчуждена на основании договора купли-продажи от 2.09.22 в пользу ФИО6 и право собственности последней зарегистрировано в Управлении Росреестра по Рязанской области.

Таким образом, договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО6 от 2.09.22 относится к числу документов, на основании которых у ФИО6 возникло право собственности на спорную квартиру.

В данном случае, ФИО2 суд признает заинтересованным лицом по сделке купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенной 2.09.22 между ФИО5 и ФИО6, поскольку решением Железнодорожного районного суда г. Рязани спорная квартира возвращена ей в собственность, а исполнить решение суда, вступившее в законную силу иным способом, кроме как оспариванием названной сделки, не имеет возможности, поскольку сделка, как указано выше, вопреки запрета, установленного судом при обеспечении иска, зарегистрирована в Управлении Росреестра по Рязанской области.

В связи с чем, в силу требований п.2 ст. 168 ГК РФ, договор купли-продажи от 2.09.22 подлежит признанию ничтожной сделкой. Основанный на ничтожной сделке договор купли-продажи, является недействительным в силу ст. 167 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34,35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.(п.34) Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. (п.35)

В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с ч.1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В данном случае квартира выбыла из владения ФИО2 помимо ее воли, в результате изначальных действий ФИО5, который не имел права ее отчуждать ввиду наличия запрета на регистрационные действия со спорной квартирой, в последующим и действиями ФИО6, заключившей договор купли-продажи с ФИО5, исходя из этого истец ФИО2 имеет право истребовать свою квартиру вне зависимости от добросовестности действий ФИО6 при ее приобретении, в связи с чем, заявление представителя ответчика ФИО6 о добросовестности действий ФИО6, основанного на исполнение сделки последней – оплаты коммунальных услуг, передаче денежных средств по расписке при приобретении квартиры, не имеют правового значения.

В тоже время, рассматривая вопрос о применении последствий недействительности сделки, суд, с учетом содержания состоявшегося решения Железнодорожного районного суда г. Рязани от 26.07.24, считает необходимым исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 29,8 кв.м., заключенный 2 сентября 2022 года между ФИО5, и ФИО6, и о собственнике этой квартиры, ФИО6. Суд отмечает, что данное решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО5, ФИО6 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 29,8 кв.м., заключенный 2 сентября 2022 года между ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №).

Применить последствия недействительности сделки, исключив из ЕГРН запись о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 29,8 кв.м., заключенный 2 сентября 2022 года между ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), и о собственнике этой квартиры, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №).

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Рязани в течение одного месяца со дня изготовления его мотивированной части.

Судья Л.В. Зорина

Мотивированное решение суда изготовлено 04.07.2025.