дело № 2 – 2072/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 декабря 2017 года г. Нягань 

Няганский городской суд Ханты–Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Мироновой Е.А., 

при секретаре Агаевой Т.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности от дата,

представителя ответчика акционерного общества «Челябинский завод железобетонных изделий №1» ФИО3, действующей на основании доверенности от дата,

представителя ответчика публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» ФИО4, действующей на основании доверенности № от дата,

а также представителя третьего лица администрации г.Нягани ФИО5, действующей на основании доверенности № от дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий № 1», публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» (АО «ЧелЖБИ-1» железобетонных изделий № 1»), публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» (ПАО «Запсибкомбанк») о признании сделки недействительной.

Свои требования мотивировал тем, что 27.10.2011 между Администрацией города Нягани и АО «ЧелЖБИ-1» был заключен договор № о развитии застроенной территории города Нягани. Согласно п. 2.2. договора на территории, в отношении которой было принято решение о развитии, был расположен 

<

адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу. Истец имел в собственности квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 15.04.2016 между ним и АО «ЧелЖБИ-1» был заключен предварительный договор мены, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор мены жилыми помещениями, расположенными по адресам: 

<

адрес>, общей площадью 75,7 кв.м. и 

<

адрес>, общей площадью 54,8 кв.м. В этот же день был подписан передаточный акт и фактически произведена мена квартир.

Согласно п. 1.3 предварительного договора основной договор мены должен быть заключен в течение трех месяцев после регистрации права собственности АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности на указанную квартиру АО «ЧелЖБИ-1» зарегистрировало 27.04.2016 и получило свидетельство о государственной регистрации права собственности №.

Полагает, что до 27.07.2016 сторонами должен был быть заключен основной договор мены жилого помещения. Истец условия предварительного договора выполнил в полном объеме, освободил свою квартиру и передал ответчику, переехал со своей семьей в квартиру по адресу: 

<

адрес>. Ответчик АО «ЧелЖБИ-1» условия предварительного договора мены жилого помещения не выполнил, скрыл от истца факт регистрации права собственности на указанное жилое помещение и в нарушение жилищных прав истца и требований закона 07.10.2016 заключил с ПАО «Запсибкомбанк» договор ипотеки на указанную квартиру, которая находилась в обременении и в которой проживает истец.

Решением Няганского городского суда от 22.05.20017 исковые требования ФИО1 к АО «ЧелЖБИ-1» о понуждении к заключению договора мены жилого помещения удовлетворены. Суд обязал АО «ЧелЖБИ-1» заключить с истцом договор мены жилого помещения на условиях, указанных в предварительном договоре мены от 15.04.2016. решение суда вступило в законную силу. 

Полагает, что сделка по ипотечному кредиту в залог 

<

адрес>, совершенная между АО «ЧелЖБИ-1» и ПАО «Запсибкомбанк» нарушает права истца, просил признать её недействительной и применить к данной сделке реституцию.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования, просил признать ничтожными договор ипотечного кредитования (залога недвижимости) № от дата и № от дата, заключенный между АО «ЧелЖБИ-1» и ЗАО «Запсибкомбанк» по залог ипотеки на 

<

адрес>. Применить последствия признания сделки недействительной и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о залоге 

<

адрес>.

В судебном заседании истец и его представитель уточненные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика АО «ЧелЖБИ-1» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Полагает, что поскольку срок предварительного договора мены жилыми помещениями истек, основной договор мены не заключен, квартира находится в собственности АО «ЧелЖБИ-1», у ответчиков не было препятствий в заключении кредитного договора, по которому в обеспечение исполнения обязательств заемщиком представлено недвижимое и движимое имущество, в том числе квартира истца. Кроме того, отмечает, что решение Няганского городского суда от 22.05.2017, которым АО «ЧелЖБИ-1» обязано заключить с ФИО1 основанной договор мены, отменено 10.10.2017 судебной коллегией по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, в иске ФИО1 о понуждении к заключению договора мены отказано. Полагает, что у истца нет правовых оснований просить суд о признании сделки ничтожной. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ПАО «Запсибкомбанк» ФИО4 исковые требования также не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, пояснила, что банком проводилась проверка в отношении имущества, согласно выписки из ЕГРП на момент заключения договора об ипотеке (залоге) недвижимости от дата и оформления в залог в силу договора 

<

адрес> не имелось каких-либо ограничений (обременений) права, зарегистрированных по указанному адресу граждан также не было, кроме того банк не знал и не мог знать о наличии предварительного договора мены жилыми помещениями. В удовлетворении иска просила отказать.

Представитель третьего лица – администрации г.Нягани ФИО5 в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить, полагая, что ответчики, заключая сделку действовали недобросовестно.

Свидетель Д. в судебном заседании показала, что в мае 2016 года она заключила с АО «ЧелЖБИ-1» предварительный договор мены жилыми помещениями, на основании которого вселилась в жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. До настоящего времени основной договор мены так и не заключен. Летом 2016 года приходил банковский работник и осматривал квартиру.

Выслушав истца и его представителя, представителей ответчиков и третьего лица, допросив свидетеля, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки праве предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законах случаях также иное лицо.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, 27.10.2011 между Администрацией города Нягани и АО «ЧелЖБИ-1» был заключен договор № о развитии застроенной территории города Нягани. Согласно приложению 1 к договору в список жилых помещений, подлежащих сносу, включен 

<

адрес>.

15.04.2016 между АО «ЧелЖБИ-1» и ФИО1 был заключен предварительный договор мены жилыми помещениями, расположенными по адресам: 

<

адрес>, общей площадью 54,8 кв.м. и 

<

адрес>, общей площадью 75,5 кв.м. (л.д. 15-17). 

Собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 75,7 кв.м является ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата (л.д. 14). 

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора мены стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора мены жилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 54,8 кв.м. на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата, право собственности на которое Сторона-1 (АО «ЧелЖБИ-1») приобретает после регистрации права собственности в органе, осуществляющем регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, и жилого помещения, принадлежащего Стороне-2 (ФИО1) по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 75,5 кв.м.

При заключении данного договора стороны пришли к соглашению о том, что основной договор мены будет заключен в течение трех месяцев после регистрации права собственности АО «ЧелЖБИ-1» на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (п. 1.3 предварительного договора).

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что в трехмесячный срок с момента регистрации ответчиком АО «ЧелЖБИ-1» права собственности на квартиру (27 апреля 2017 года), то есть до 27 июля 2016 года ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, основной договор стороны не заключили, что позволяет суду сделать вывод, что в силу п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращены.

Как видно из материалов дела, после истечения срока предварительного договора мены жилыми помещениями, 23.08.2016 истец направил ответчику АО «ЧелЖБИ-1» предложение о заключении с ним договора мены или дополнительного соглашения к предварительному договору мены от 15.04.2016 о вступлении договора мены в законную силу, на что ответчиком АО «ЧелЖБИ-1» было предложено заключить дополнительное соглашение, по условиям которого предлагалось изложить п. 1.3 Договора в следующей редакции: «Основной договор мены будет заключен до 31.12.2016», с которым истец не согласился. Как пояснил в судебном заседании истец, от подписания данного дополнительного соглашения он отказался.

Решение Няганского городского суда от 22.05.2017 об обязании АО «ЧелЖБИ-1» заключить с ФИО1 основной договор мены жилыми помещениями на условиях, указанных в предварительном договоре мены от 15.04.2016, на которое ссылается истец в исковом заявлении, отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10.10.2017.

Как следует из материалов дела и установлено судом, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано за АО «ЧелЖБИ-1» 27.04.2016.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

04.10.2016 между ПАО «Запсибкомбанк» и АО «ЧелЖБИ-1» заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № по которому в залог Банку Заемщиком АО «ЧелЖБИ-1» предоставлено недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения), среди которых числится 

<

адрес>.

В соответствии с п. 2.1. данного договора залогом обеспечивается исполнение обязательств Заемщика (АО «ЧелЖБИ-1») по Кредитному договору № от 04.10.2016.

28.03.2017 между ПАО «Запсибкомбанк» и АО «ЧелЖБИ-1» заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № по которому в залог Банку Заемщиком предоставлено недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения), среди которых числится 

<

адрес>.

В соответствии с п. 2 данного договора залогом обеспечивается исполнение обязательств Заемщика (ООО «ЧелЖБИ-1») по Кредитному договору № от 04.10.2016.

Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки и жилые дома.

На момент заключения спорных договоров ипотеки (залога недвижимости) квартира по адресу: 

<

адрес>, принадлежала на праве собственности АО «ЧелЖБИ-1» и его право было в установленном порядке зарегистрировано.

Как следует из совокупности доказательств по делу, предварительный договор мены жилыми помещениями, заключенный между АО «ЧелЖБИ-1» и ФИО1 прекратил свое действие, основной договор заключен не был, в связи с чем ответчик АО «ЧелЖБИ-1», будучи собственником жилого помещения, не был лишен права реализовать правомочия собственника, распорядиться указанным имуществом по своему усмотрению (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договоров об ипотеке (залоге недвижимости) № от дата и № от дата нарушений действующего законодательства со стороны ответчика ПАО «Запсибкомбанк» судом также не установлено. 

Доводы истца о том, что квартира не была свободна от третьих лиц, не нашли своего подтверждения.

Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на момент заключения указанных договоров, не имелось каких-либо ограничений (обременений) права, правопритязаний, арестов и иных ограничений на распоряжение данными квартирами, кроме ипотеки в силу договора в пользу ПАО «Сбербанк России». В спорном жилом помещении никто не зарегистрирован, что подтверждается справкой специалиста по регистрации ООО «Уют».

При этом пользование жилым помещением, в том числе открытие лицевого счета на имя истца и оплате им коммунальных платежей, не порождает право собственности на жилое помещение. В этой части доводы истца также не могут быть приняты во внимание.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Истец, ссылаясь на нарушение своих жилищных прав, просит признать ничтожными сделки по заключению договоров ипотеки (залога недвижимости) в части залога спорной квартиры, применить последствия признания сделки недействительной - исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о залоге данной квартиры. 

Вместе с тем, в рассматриваемом споре в случае возврата каждой из сторон всего полученного по спорной сделке невозможно восстановить жилищные права ФИО1, поскольку, как установлено при рассмотрении дела, права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, у него в данном случае не возникнет. Суд приходит к выводу, что истец не лишен иного способа защиты права.

При установленных и указанных выше обстоятельствах, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий № 1», публичному акционерному обществу «Западно-Сибирский коммерческий банк» о признании сделки ничтожной - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Няганский городской суд.

Мотивированное решение составлено 18 декабря 2017 года.

Судья Е.А. Миронова