Дело № 2-381/2025 (2-4533/2024;)

УИД 23RS0002-01-2024-003336-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи «05» марта 2025 года

Адлерский районный суд г. Сочи в составе:

Председательствующего судьи Язвенко Р.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сельвиян А.Л.,

с участием ФИО3 и ее представителя ФИО4, действующей по доверенности,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд к ФИО5 с исковым заявлением о взыскании денежных средств, в котором просит взыскать с ответчика расходы по устранению недостатков в размере 505 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 84 900 руб.

В обоснование своих доводов указала, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2023, согласно которому ФИО1 приобрела квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Указанное недвижимое имущество продается за 14 500 000 руб. (п. 3 договора). Из п. 6 договора следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем внешнего осмотра недвижимого имущества перед заключением договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых ей не сообщил продавец. Продавец не сообщила покупателю о скрытых дефектах – наличии грибковых и плесневых образований.

Согласно заключению ООО «Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория» от ДД.ММ.ГГГГ № квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, имела скрытый недостаток – повсеместное поражение грибковыми и плесневыми образованиями конструкций под финишными отделочными материалами на стенах и полах. По этой причине квартира является непригодной для проживания ввиду опасных для человека биологических веществ.

Для устранения указанных недостатков ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор подряда с ИП ФИО8 Стоимость работ по договору подряда составляет 345 000 руб. (приложение № 1 к договору), стоимость материалов – 160 000 руб. (приложение № 1 к договору).

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия, в которой истец уведомляет о необходимости возмещения расходов по устранению недостатков в размере 505 000 руб. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Истец и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что жилой дом введен в эксплуатация в 2018 году и находится на гарантийном обслуживании застройщика ООО «КСК ГРУПП», истцом не доказана вина ответчика в выявленных недостатках.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив собранные по делу доказательства, в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению по следующим основания. 

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями – гражданами, и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами - организациями независимо от их организационно-правовой формы, а также индивидуальными предпринимателями.

Стороны по делу – граждане, в связи с чем положения Закона РФ от 07.02.1992 №N 2300-1 "О защите прав потребителей" на правоотношения, возникшие между ФИО3 и ФИО5, не распространяются.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно разъяснениям постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Судом установлено, что между ФИО5(продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с Договором ФИО3 произвела визуальный осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта на день осмотра не имела, чего не отрицала в судебном заседании.

С целью устранения скрытых недостатков между ФИО3 и ИП ФИО7 заключен договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно условиям которого фактической датой окончания работ считается день подписания акта сдачи-приемки выполненных работ. Стоимость работ сторонами определена в 345 000 руб. (п. 2 приложения № к договору). При этом ни договор, ни приложение к нему не содержат перечень работ, стоимость строительных материалов, необходимых для проведения ремонтных работ.

Суд не может принять в качестве доказательства затрат ФИО1 на проведение ремонтных работ приобретенной квартиры договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку в материалы дела стороной истца не представлен акт приема-передачи выполненных работ, а также документы, подтверждающие факт оплаты проведенных работ и приобретенных строительных материалов.

В обоснование исковых требований о возмещении расходов на устранение недостатков в приобретенной квартире истцом заявлено о том, что после перехода права собственности на объект недвижимости к ФИО1, в квартире были обнаружены скрытые недостатки, о которых продавец при продаже объекта недвижимости скрыл и не предупредил. Скрытые недостатки выразились в следующем – повсеместное поражение грибковыми и плесневыми образованиями конструкций под финишными отделочными материалами на стенах и полах, что подтверждается заключением ООО «Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как указывают специалисты, для выяснения причин образования плесени выполнен наружный осмотр внешних конструкций исследуемой квартиры – внешние поверхности стен жилого дома, отмостки, системы водоотведения и фундамента. В ходе осмотра установлено, что отмостка имеет следы поражения плесенью, целостность отделки фасада нарушены, водоотвод поверхностных ливневых стоков не обеспечен. Специалисты указывают, что наружные стены жилого 

<

адрес>А по 

<

адрес> не соответствуют СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», имеет место конденсация и проникновение влаги в жилое помещение снаружи. Устранение причин образования плесени собственником путем проведения работ внутри помещений квартиры невозможно, восстановительный ремонт 

<

адрес>, расположенной в указанном доме, приведет через некоторое время к ее повторному повреждению.

Из указанного заключения не следует, что скрытые недостатки 

<

адрес>, возникли по вине предыдущего собственника квартиры - ФИО2

Суд принимает указанное заключение в качестве доказательства в части того, что отмостка имеет следы поражения плесенью, целостность отделки фасада нарушены, водоотвод поверхностных ливневых стоков не обеспечен, что свидетельствует о вине застройщика жилого дома и управляющей организации, не обеспечившей надлежащее обслуживание общедомового имущества указанного жилого дома.

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного сотрудниками ООО УК «Адлер-Жил-Строй» по факту залития 

<

адрес>, следует, что причиной недостатков является нарушение СНиП, отсутствие в МКД подвального помещения, которое бы обеспечивало должную вентиляцию перекрытия первого этажа. В качестве фундамента под МКД монолитная железо-бетонная подушка, которая стоит на глиноземе, который впитывает после дождей дождевую воду, а процесс испарения длится длительное время и образуется конденсат на перекрытии первого этажа и впоследствии при длительном воздействии – плесень и грибок.

Выводы работников ООО УК «Адлер-Жил-Строй» свидетельствуют о вине застройщика в образовании скрытых недостатков.

Опрошенная в судебном заседании свидетель ФИО10 показала, что проживает в доме по 

<

адрес>, на 6 этаже, что ливневки установлены около года назад.

Суд приходит к выводу, что водоотвод поверхностных ливневых стоков обеспечен после приобретения ФИО3 квартиры у ФИО5

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение судебной экспертизы.

Из заключения эксперта ООО «ДИ ТРАСО» от ДД.ММ.ГГГГ № № следует, что причиной образования дефектов является накопление излишней подземной влаги в конструкциях здания. Образование выявленных дефектов в помещении 

<

адрес>, является следствием скрытых недостатков, которые заключаются в неправильном выборе типа фундамента здания в соответствии с гидрогеологическими условиями района строительства, так как в результате воздействия грунтовых вод происходит накопление излишней влаги и несущих конструкциях здания.

Суд принимает как относимое и допустимое доказательство заключение эксперта.

Оснований сомневаться в правильности заключения эксперта у суда не имеется, так как оно выполнено квалифицированным экспертом, его объективность и достоверность не вызывает сомнений у суда.

Доказательств, опровергающих указанное заключение суду не представлено.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Под бременем содержания имущества в системном толковании норм гражданского кодекса РФ понимается наряду с необходимостью несения расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (капитальный и текущий ремонт, страхование, регистрация, охрана и т.д.) и выполнения других требований, исходящих от уполномоченных законом органов государства и местного самоуправления (по техническому, санитарному осмотру и т.п.), и обязанность платить установленные законом налоги и сборы.

Исходя из представленных письменных доказательств, суд приходит к выводу, что вина ФИО2 в образовании скрытых недостатков в 

<

адрес>, не доказана, в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать. 

Руководствуясь статьями 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО5 о взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2025 года.

Судья Р.В. Язвенко

Копия верна: секретарь с/з