2-1659-18

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

08 ноября 2018 года в гор. Кисловодске

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Джерештиевой Р.А. с участием первоначального истца ФИО1 и её представителя ФИО2, представителя встречного истца ФИО3 адв. ФИО4, третьих лиц ФИО5 и ФИО6 рассмотрел дело

по иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода прав и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о недействительности сделки

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском и в его обоснование пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, в лице её представителя ФИО6, и ею в качестве покупателя заключен договор купли-продажи 5/13 долей в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу 

<

адрес>. Договор ДД.ММ.ГГГГ. удостоверен исполняющей обязанности нотариуса Кисловодского городского нотариального округа ФИО7 - ФИО8 по реестру № Однако, ответчик-продавец ФИО3 уклоняется от государственной регистрации перехода к ней права общей долевой собственности, а именно: уклоняется от совместной с истцом подачи заявления о проведении государственной регистрации, наоборот подала заявление в Управление Росреестра по Ставропольскому краю чтобы регистрация перехода права на долю в праве на жилой дом не осуществлялась без ее личного участия, кроме того обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным по безденежности. Сама истец неоднократно обращалась в Управление Росреестра по Ставропольскому краю и его Межмуниципальный отдел по городу Кисловодску и городу Железноводску о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, но каждый раз, в том числе ДД.ММ.ГГГГ получала отказ в проведении государственной регистрации с возвратом документов по причине наличия в ЕГРН отметки о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника недвижимости ФИО9. Имеется вступившее в законную силу решение Кисловодского городского суда по делу №. от ДД.ММ.ГГГГ., которым ФИО3 уже отказано в признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным. На момент заключения оспариваемого ответчиком договора денежные средства у нее имелись в сумме 1 500 000 рублей. Она брала в кредит 645000 рублей в банке в ДД.ММ.ГГГГ и продала недвижимое имущество (квартиру) и имела деньги на покупку спорного имущества. 1000000 рублей, полученных ею от Дроздовых за покупку ими 2/13 долей жилого дома по 

<

адрес> не входили в сумму 1500000 рублей переданных ею ФИО6 в счет оплаты доли в праве на дом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Встречные исковые требования основаны на ст.ст. 168 и 170 ГК РФ, однако неоплата купленной недвижимости не влечёт недействительности договора, а является основанием для взыскания оплаты имущества. Сделка не является мнимой потому, что мнимость должна быть в действиях обеих сторон чего в данном случае не могло быть. Просит её требования удовлетворить и произвести регистрацию перехода прав на купленную ею долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, а во встречном иске отказать. 

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила своего представителя по доверенности адв. ФИО4, который пояснил, что его доверитель о сегодняшнем судебном разбирательстве знает, но лично участвовать в нём не желает, просит рассмотреть дело без её участия. Согласно ст. 48 и ч.5 ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствии стороны ФИО3 с участием её полномочного представителя. 

Представитель ФИО3 адв. Рогов исковые требования ФИО10 не признал и в их удовлетворении просит отказать и удовлетворить встречное исковое заявление по следующим основаниям. ФИО3 на праве собственности принадлежало 6/13 долей в праве общедолевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес> 6/13 долей в праве общедолевой собственности на указанный жилой дом истица приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В последствии по нотариальному договору купли-продажи ФИО3 продала 1/13 долю в праве общедолевой собственности ФИО11 Из-за возникших финансовых проблем ФИО3 решила продать ещё 2/13 доли в праве общедолевой собственности на тот же дом. Для оформления всех необходимых документов и сделки она обратилась к знакомой ФИО1, которая попросила выдать доверенность ей и ФИО6, которого ФИО9 не знала. Согласно их договоренности ФИО1 по совершении купли-продажи 2/13 долей полученные денежные средства должна передать ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 оформила нотариальную доверенность на имя ФИО1 и ФИО6, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не поставив ФИО3 в известность о совершаемой сделке заключила предварительный договор купли-продажи 2/13 долей в праве общедолевой собственности на указанный дом с ФИО12 за 1400000 рублей, из которых мать ФИО5 - ФИО13 перевела на счет ФИО1 денежные средства в размере 970000 рублей, также ФИО1, был передан задаток в наличной форме в сумме 30000 рублей. Однако на следующий день, ДД.ММ.ГГГГ, так же не уведомляя ФИО3, ФИО1 заключила нотариальный договор купли-продажи 5/13 долей в праве общедолевой собственности на указанный жилой дом, то есть на всю принадлежащую ФИО9 долю, в котором от имени продавца указан со ссылкой на доверенность от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, а покупателем выступила сама ФИО1 Однако ФИО3 при выдаче доверенности ФИО1 и по её указанию ФИО6, не предполагала продажу своих 5/13 долей именно в жилом доме на 

<

адрес> и в доверенности об этом не указано. Предполагалось, что представители будут оформлять недвижимость по 

<

адрес> на неё и от её имени продавать. ФИО9 узнав о продаже её 5/13 долей в праве на дом от ФИО6 и о том, что ФИО10 покупку не оплатила, ДД.ММ.ГГГГ. подала в орган Росреестра заявление о невозможности государственной регистрации перехода права без её личного участия. Она предполагала, что ФИО10 всё же оплатит покупку по реальной стоимости, после чего полагала возможным регистрацию перехода прав. Но этого не произошло, никаких денег ответчик ни ей, ни ФИО6 не передала. ФИО10 обратилась в суд и ей тоже пришлось подать встречный иск. Просит в удовлетворении первоначального иска отказать, её требования удовлетворить по основаниям её искового заявления. 

ФИО5, третье лицо на стороне первоначального истца, исковые требования ФИО1 признала, просила удовлетворить, а ФИО3 отказать, суду пояснила, что она с матерью нашли объявление в газете о продаже доли в домовладении, она позвонила по указанному телефону и общалась со ФИО14 - сыном ФИО3 Он сказал, что дом, объявление о котором она читала уже продан и предложил посмотреть другое по 

<

адрес>. Она с матерью осмотрели предложенное домовладение, которое им понравилось и в агентстве недвижимости, где работает ФИО14 им сообщили, что оформлением сделки будет заниматься ФИО1 Так же договорились, что они должны уплатить 1000000 рублей сразу, а после проведения строительных работ в доме они [Д-вы] должны будут передать еще 400000 рублей. Желая купить у ФИО9 2/13 в праве на дом ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 перечислила на счет ФИО1 970000 рублей, а 30000 рублей в качестве задатка отдала ей наличными деньгами. О том, что предварительный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию им сообщила ФИО1 От ФИО1 ей известно, что 970000 рублей, перечисленных ей по предварительному договору купли продажи, частично уплачены за ремонт домовладения. О том, что ФИО10 сама купила всю долю ФИО9 ей стало известно в этом году в связи с судебными делами. Она и её мать не отказываются и желают купить у ФИО9 2/13 доли согласно предварительного договора. Просит принять решение с учётом уплаченного ими продавцу одного миллиона рублей. 

Третье лицо ФИО6 исковые требования ФИО1 полагает несоответствующими действительности, а встречные исковые требования ФИО3 поддержал и просил удовлетворить. Суду пояснил, что знаком с ФИО1, т.к. неоднократно помогал ей при оформлении сделок с недвижимостью и в земельных вопросах, работая в МФЦ гор. Кисловодска. ФИО1 пригласила его помочь оформить отчуждение долей в домовладении по 

<

адрес>. Он с ФИО1 ездил к ФИО5 на работу, где ФИО1 от ФИО5 получила 30000 рублей задатка. Как теперь ему стало известно, от имени ФИО9 ФИО1 заключила ещё и предварительный договор с ФИО5, которая за 2/13 доли обязалась уплатить и уплатила 1000000 рублей сразу, а 400000 должна уплатить по основному договору после окончания ремонтных работ в доме. Никаких оснований не заключать основной договор с Дроздовой нет, времени для ремонта помещений было достаточно, деньги для этого Д-вы ФИО10 предоставили. Без его ведома ФИО1 включила его в доверенность от имени ФИО3, о её наличии он узнал только ДД.ММ.ГГГГ в нотариальной конторе при оформлении сделки о покупке 5/13 долей самой ФИО10. Он видел доверительное общение ФИО1 со С-выми и после того как ФИО1 сказала ему, что нужно заключить договор купли-продажи именно с нею, у него не возникло сомнений в несогласованности ее действий со ФИО3 Со слов ФИО1 этот договор купли-продажи формальный, деньги по нему не передаются, он заключается для удобства последующего оформления сделок в интересах ФИО9. Договор был подписан у нотариуса, но никаких денег Кудрявцева ему не передавала, не оформлялась и передача имущества ФИО10. На следующий день после заключения договора купли-продажи он встретился с ФИО1 и сообщил, что ему не нравиться заключённый договор и попросил его расторгнуть, на что ФИО10 согласилась. Но еще через день ФИО10 отказалась его расторгать, сказала, что оформила все законно и по сделке передала ему 1500000 рублей. В этот же день, видя недобросовестное поведение ФИО10, он нашел С-вых и рассказал о заключенном предварительном договоре с ФИО5 и об оплате ФИО5 1000000 рублей, а так же о нотариально заключённом ДД.ММ.ГГГГ. договоре с самой ФИО10. По реакции С-вых он понял, что ФИО1 не согласовывала с ними заключение оспариваемого договора и не передала им 1000000 рублей полученных от ФИО5 ФИО9 не собиралась продавать всю свою долю - 5/13 за 1,5 миллиона рублей. ФИО1 пользуясь его доверием, обманула его в том, что договор купли-продажи формальный, согласован со ФИО3 и ей переданы деньги Дроздовой. ФИО9 она обманула с деньгами ФИО5 и обманула саму ФИО16 на эту сумму. Стоимость покупки явно занижена по умыслу ФИО10. Он был участником другого гражданского дела в Кисловодском городском суде по иску ФИО3 о недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ., где ФИО1 давала объяснения, что в сумму 1500000 рублей, которые она якобы передала ему, входили и 1000000 рублей, полученных ФИО1 от ФИО5, а в данном деле ФИО1 говорит, что расплачивалась другими деньгами, имевшимися у нее. ФИО10 действует незаконно, обманула его и продавца, не уплатив за 5/13 долей в праве на дом ничего, а деньги Дроздовой присвоила. Просит ФИО10 в иске отказать и не регистрировать незаконную сделку в её корыстных интересах. 

Свидетель ФИО17, допрошенная по ходатайству первоначального истца, показала, что является родной сестрой ФИО1 и занимала ей для покупки доли дома на 

<

адрес> 200000 рублей. Видела, что у сестры было наличными 1500000 рублей, с которыми она зашла к нотариусу совершать сделку. Кому она передала деньги, не видела.

Выслушав участвующих в деле лиц, третьих лиц, допросив свидетеля и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Обстоятельства, подтверждённые материалами дела и относящиеся к возникшему спору, таковы. 

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 выдала нотариальную доверенность (нотариус Кисловодского горНО ФИО18 реестр №) на имя ФИО1 и ФИО6, уполномочив их, в частности, что значимо для разрешения спора, - зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующий вид права на любой объект недвижимого имущества и/или земельный участок, находящийся по ул. Авиации на территории города-курорта Кисловодска и в дальнейшем продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей вышеуказанные объекты недвижимого имущества (в том числе всю принадлежащую ей долю или часть доли в праве общей долевой собственности) находящиеся на ул. Авиации гор. Кисловодска. 

ДД.ММ.ГГГГ. от имени ФИО3 (продавца) на основании указанной доверенности ФИО1 заключила предварительный договор купли-продажи 2/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес> (литер А общей площадью 296,8 кв.м., № этажность 2) расположенный на земельном участке с тем же адресом площадью 888 кв.м. (№ под жилую застройку индивидуальную) с ФИО5 (покупателем). Цена продаваемой доли определена сторонами в сумме 1400000 рублей, из которых 1000000 рублей покупатель уплачивает при подписании предварительного договора (п.3), а 400000 рублей после выполнения гарантированного продавцом облагораживания двора и ремонта крыши (п.п.4,5). 

Срок заключения сторонами основного договора, срок и оплата строительно-ремонтных работ в предварительном договоре не указаны. По правилу ч.4 ст. 429 ГК РФ, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.Таким образом, стороны предварительного соглашения - продавец и покупатель - обязаны были заключить основной договор купли-продажи 2/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес> до ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако, несмотря на наличие названного предварительного договора на следующий день после его заключения и вопреки ему ФИО1 в качестве покупателя и ФИО6 привлечённый ею в качестве представителя продавца, ДД.ММ.ГГГГ подписали у нотариуса сделку с недвижимостью ФИО3 - договор купли-продажи принадлежащих последней 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу 

<

адрес>. 

По содержанию этого договора ФИО10 купила у ФИО3 5/13 долей в праве на жилой дом за 1500000 рублей, которые покупатель уплатила представителю продавца до подписания договора (п.3). Сторонам содержание ст. 556 ГК РФ о передаче недвижимости нотариусом разъяснено (п.7). В договоре указано, что представитель продавца подтверждает, что на момент совершения договора указанное имущество никому не продано, не подарено, не обещано быть подаренным, не заложено и в споре не состоит, свободно от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора он не мог не знать (п.9). 

В договоре нет согласованного условия о передаче имущества путём составления сторонами акта приёма-передачи либо иным способом, не представлен такой акт и в материалы дела, потому доказательства приема-передачи имущества в материалах дела отсутствуют. В самом договоре сторонами не предусмотрено, что он имеет силу передаточного акта. 

В ходе судебного разбирательства, суд, проверяя полномочия ФИО10 и ФИО6 на куплю-продажу 5/13 долей ФИО9 в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес>, установил, что нотариальной доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уполномочила ФИО1 и ФИО6 на продажу принадлежащей ей недвижимости и в т.ч. долей в праве общей долевой собственности, но под условием. Так, поверенные наделялись правом продать не всю и не всякую недвижимость доверителя, а только ту, которая не конкретно, а описательно указана в доверенности. 

В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. указания на право поверенных распорядиться (продать) 5/13 долей ФИО9 в праве на жилой дом 

<

адрес> не имеется. ФИО3 в доверенности указала, что ФИО1 и ФИО6 вправе зарегистрировать в органе Росреестра соответствующий вид права на любой объект недвижимого имущества и/или земельный участок, находящийся по 

<

адрес> на территории города-курорта Кисловодска и в дальнейшем продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей вышеуказанные объекты недвижимого имущества находящиеся на 

<

адрес>. 

Конкретных адресов и объектов недвижимости, которые уже принадлежат доверителю, право продажи которых она передала бы своим доверенным лицам - ФИО10 и ФИО6, в доверенности нет. 

При буквальном прочтении доверенности (ст. 431 ГК РФ) воля доверителя в части наделения поверенных правом продажи однозначно выражена под условием, а именно: вначале доверенные лица должны произвести регистрацию прав ФИО9 на любой объект недвижимого имущества, находящийся по 

<

адрес>, а только затем продать принадлежащие доверителю вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Наделение ФИО1 и ФИО6 такими полномочиями вполне согласуется с тем, что ФИО9 осуществляет свою деятельность в сфере оборота недвижимости, а потому поручает им зарегистрировать на её имя любые объекты недвижимости, а только потом продавать такие объекты от её имени. 

5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес> принадлежали ФИО3 задолго до выдачи ею ДД.ММ.ГГГГ. рассматриваемой доверенности. Из представленной с первоначальным иском выписки из ЕГРН видно, что 5/13 долей в праве на дом принадлежат ФИО3 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ., государственная регистрация совокупной доли в ЕГРН произведена ДД.ММ.ГГГГ. запись № 

Таким образом, необходимости в том, чтобы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 и ФИО6 производили регистрацию прав ФИО9 на указанную долю для целей последующей продажи, не имелось. Более того, при необходимости продажи этой доли её собственник могла и сама продать её либо прямо указать этот объект в доверенности, но не сделала этого. 

Следовательно, нотариальная доверенность, выданная ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 и ФИО6 не является основанием (уполномочием) для распоряжения последними конкретным объектом недвижимости - 5/13 долями в праве общей долевой собственности доверителя на жилой дом по 

<

адрес>. 

Поэтому ФИО1 и ФИО6 не имели законного полномочия продавать вообще, а тем более за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ФИО9 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес> 

Между тем стоимость указанных 5/13 долей в размере 1500000 рублей установлена ФИО1 самостоятельно и без ведома собственника имущества. При сопоставлении стоимости 5/13 долей, купленных ФИО10, со стоимостью 2/13 в размере 1400000 рублей, по предварительному договору с ФИО5, очевидна их несоразмерность к выгоде самой ФИО1, которая эту сделку инициировала действуя с намерением причинить вред другому лицу, собственнику, и требует осуществить государственную регистрацию сделки судебным порядком. 

Установленное свидетельствует о совершении поверенными действий по отчуждению чужого недвижимого имущества без надлежащего поручения и за пределами полномочий, предоставленных им доверенностью ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ. вопреки её интересам собственника. 

Суд признаёт, что в рассматриваемом случае условия для совершения действий в чужом интересе без доверенности (ст. 980 ГК РФ) отсутствовали, поскольку такие действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в его непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью. 

Данная сделка с недвижимостью совершена неуполномоченным лицом не в интересах титульного собственника ФИО9, а исключительно в интересах ФИО10. Эта сделка - договор купли-продажи долей в праве на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ. - не одобрена ФИО9 и постфактум, которая узнав о ней незамедлительно ДД.ММ.ГГГГ. отменила доверенность, выданную ДД.ММ.ГГГГ. ФИО10 и ФИО6, а затем оспорила эту сделку в суде (ст. 983 ГК РФ). 

По закону сделка, которая совершена с нарушением правил о полномочиях представителя, на которую представляемая не дала согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (ч.3 ст. 182 ГК РФ).

ФИО10 вполне осознавала незаконность и противоправность сделки, её вредные последствия для продавца, которая без законного основания и должной оплаты вследствие недобросовестного осуществления прав ответчиком, подверглась утрате недвижимого имущества. 

На основании ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2).

Как установлено, доверенное лицо - ФИО10, используя доверенность ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ., не содержащую необходимых правомочий на продажу данного имущества, заключила с ней в лице неуполномоченного на то ФИО6, договор о покупке на своё имя 5/13 долей в праве на жилой дом без приёма-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ), по цене, не отвечающей интересам собственника (продавца) и без указания о наличии действующего предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. о покупке 2/13 долей в праве на тот жилой дом ФИО5 

Таким образом, нотариальный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является недействительным на основании ч.3 ст. 182, ст. 10 и ч.1 ст. 168 ГК РФ, а поскольку он грубо нарушает права и охраняемые законом интересы третьего лица - покупателя 2/13 долей ФИО5, которая по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГст. 429 ГК РФ) передала большую часть оплаты и в доказательство своих намерений совершить покупку внесла задаток (ст. 380 ГК РФ) данная сделка является ничтожной (ч.2 ст. 168 ГК РФ). 

В своём иске ФИО10, достоверно зная все обстоятельства сделки, требует чтобы суд на её основании вынес решение о государственной регистрации перехода к ней прав собственности ФИО9 на 5/13 долей в праве на жилой дом по 

<

адрес> 

В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (абз.1 ч.1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2). Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абзац 2 пункта 3).

Согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичные положения содержатся в п.3 ч.3 и ч.7 ст. 15 ФЗ-128 от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости". 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму ч.1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него. Обязанность доказывания этих обстоятельств согласно ст. 57 ГПК РФ, лежит на истце ФИО10; ответчик обязан доказать свои возражения требованиям первоначального истца. 

Суду представлен договор ДД.ММ.ГГГГ о продаже - договор купли-продажи принадлежащих ФИО3 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу 

<

адрес>. Договор заключён между продавцом ФИО3 в лице представителя ФИО6 и покупателем ФИО1 Условия, сроки и порядок приёма-передачи имущества в договоре отсутствуют и фактически такая передача необходимая в силу закона сторонами не произведена, хотя и.о. нотариуса Кисловодского городского нотариального округа ФИО7 - ФИО8, удостоверившая договор по реестру №, разъяснила сторонам в п.7 требования ст. 556 ГК РФ о необходимости передачи недвижимости. 

Как следует из пояснений ФИО6, он привлекался выступить ДД.ММ.ГГГГ. от имени собственника недвижимости ФИО3 при покупке её доли ФИО10, о чём ранее не знал и по этому поводу с ней не разговаривал, о выданной на его имя доверенности тоже не знал. Однако он знал ФИО1, доверял ей и когда она пригласила его заключить сделку, исходил из её указаний о том, что сделка формальная и совершается без её реальной оплаты для облегчения последующего распоряжения имуществом доверителя. Именно поэтому ДД.ММ.ГГГГ. он согласился с составленным у нотариуса договором в части того, что ФИО10 оплатила 1500000 рублей до подписания договора, чего на самом деле не было. Никаких документов о приёме-передаче недвижимости Стофорандовой покупателю ФИО10 он не подписывал. Истинное положение дел он узнал, когда сообщил о заключённой сделке ФИО9, которая незамедлительно своим распоряжением, удостоверенным нотариусом Кисловодского горНО ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ. по реестру №, отменила нотариальную доверенность, выданную ДД.ММ.ГГГГ. ФИО10 и ему. Саму сделку ФИО9 также не одобрила, ссылаясь в числе прочего на заниженную стоимость продажи её доли. 

В п.9 договора представитель продавца подтверждает, что на момент совершения договора указанное в нём имущество никому не продано, не подарено, не обещано быть подаренным, не заложено и в споре не состоит, свободно от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог не знать. 

Однако эти обстоятельства лично ФИО6 известны не были, доверитель ему об этом не сообщала и фактически они указаны со слов ФИО10, которая при составлении и подписании ДД.ММ.ГГГГ договора о наличии частично исполненного покупателем предварительного договора купли-продажи, заключённого ею [ФИО10] с ФИО5 и о полученных от неё денежных средствах в сумме 1000000 рублей не сообщила ни нотариусу, ни доверителю, ни её представителю ФИО6. 

Однако ФИО10 повела себя иначе и не в интересах доверителя ФИО9, а в своих собственных.

Следствием того, что ФИО10 умолчала о наличии не оспариваемого никем предварительного договора с Дроздовой и частичной оплате ею 2/13 долей явилось указание предметом оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ. не 3/13 долей, как то должно быть за минусом 2/13 долей, подлежащих продаже Дроздовой, а вся доля ФИО9 - 5/13. При этом ФИО10 имела выгоду и в том, что оценивая стоимость 2/13 долей в договоре с Дроздовой за 1400000 рублей, а в договоре заключённом ДД.ММ.ГГГГ. в свою пользу указала цену 5/13 долей в сумме 1500000 рублей. 

В первоначальном иске ФИО1 указывает, что заключила с ответчиком ФИО9 договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, однако, ФИО9 уклоняется от взятых на себя обязательств в виде надлежащего оформления перехода права собственности, в исковом заявлении указывает на нормы права, связанные с регистрацией перехода прав по договорам купли-продажи.

Суд находит, что факт уклонения ФИО9 от регистрации отсутствует. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 обратилась в орган Росреестра по СК с заявлением о регистрации перехода права на 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес> по сделке совершённой ДД.ММ.ГГГГ. 

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 подала заявление в орган государственной регистрации прав на недвижимость о невозможности заявленной ФИО1 государственной регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости, т.е. без неё. По этой причине государственная регистрация перехода права не состоялась. Такие действия собственника и органа Росррестра, неоднократно и последний раз ДД.ММ.ГГГГ. за № мотивированно уведомившего ФИО10 о невозможности государственной регистрации перехода права, законны и соответствуют положениям ст.ст. 25,36 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Суд не имеет оснований к удовлетворению искового требования ФИО1, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. имущество не передано покупателю и она не вступила во владение им. В судебном заседании достоверных доказательств факта передачи спорного имущества ФИО10 не представлено тогда как согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости покупателю оформляется подписанием сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Передача имущества, о которой дано приведённое разъяснение, места не имела. Ввиду отсутствия такой передачи, как обязательного условия удовлетворения иска о государственной регистрации сделки, требования ФИО10 удовлетворению не подлежат. 

Кроме того, не доказан юридически значимый факт выражения собственником ФИО3 своей воли на продажу принадлежащих ей 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес> как лично, так и через представителя. В её доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., копия которой представлена суду, ФИО9 не уполномочила на это ни ФИО10, ни ФИО6. Не доказано, что при определённых обстоятельствах она в иной допустимой форме выражала желание совершить продажу указанных долей в праве на недвижимость. 

Нет доказательств и тому, что собственник ФИО9 узнав после ДД.ММ.ГГГГ о сделке с её недвижимостью, подписанной от её имени неуполномоченным на то лицом - ФИО6, одобрила её. Наоборот, узнав о сделке, Стофорандова приняла меры к тому, чтобы она не прошла госрегистрацию и была признана недействительной. 

По смыслу ст.ст. 165 и 551 ГК РФ суд вправе (но не обязан) принять решение о государственной регистрации перехода прав при доказанности заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу. Однако договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., оспоренный ФИО9 в данном деле, признан нарушающим требования закона и недействительным. Незаконная сделка не подлежит государственной регистрации. 

В соответствии со ст. ст. 12, 56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает данное дело в состязательном процессе в пределах заявленных сторонами требований и по основаниям ими указанным на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

В соответствии с положениями ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 и 3 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В данном деле с ФИО10 надлежит взыскать в возмещение расходов ФИО9 по уплате государственной пошлины 300 рублей. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

- в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации сделки - договора купли-продажи 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес>, заключённого ДД.ММ.ГГГГ. от имени ФИО3 (продавца) ФИО6 с ФИО1 (покупателем) и удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ. и.о. нотариуса Кисловодского нотариального округа ФИО7 - ФИО8 по реестру №, - о т к а з а т ь;

- встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 - удовлетворить: договор купли-продажи 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3 (продавца) ФИО6 и ФИО1 (покупателем) удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ. по реестру № и.о. нотариуса Кисловодского нотариального округа ФИО7 - ФИО8, - п р и з н а т ь недействительным с момента его заключения - ДД.ММ.ГГГГ. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей. 

Решение в окончательной форме изготовлено 13 ноября 2018г. и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца с этой даты.

П р е д с е д а т е л ь с т в у ю щ и й,

судья Кисловодского городского суда: 

В.М. Супрунов