Дело № 3а-53/2021

24OS0000-01-2020-000688-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск. 8 апреля 2021 года

Красноярский краевой суд в составе судьи Малякина А.В., 

при ведении протокола помощником судьи Тыченко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО3 обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных в 

<

адрес>, равной их рыночной стоимости в размере 728 000 рублей и 258 000 рублей соответственно.

Требования административный истец мотивировал тем, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, составляет 2 516 850 рублей и 808 069 рубля 35 копеек соответственно, то есть значительно превышает их рыночную стоимость, а это влечёт взимание экономически необоснованного земельного налога.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Правительство Красноярского края (административный ответчик) указывает на то, что представленный административным истцом в качестве доказательства по делу отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков является недостоверным, так как не соответствует законодательству об оценочной деятельности. 

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО4 административный иск поддержала.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО5 возражала против удовлетворения административного иска.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности данных лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 2); установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (абзац 3 части 11).

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 данного федерального закона).

Как видно из материалов дела, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость названных земельных участков, относящихся к категории земель населённых пунктов, составляет по состоянию на 1 января 2011 г. 2 516 850 рублей и 808 069 рублей 35 копеек соответственно. Такая стоимость утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 г. № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».

Являясь плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка (пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации), ФИО3 вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных участков. 

С настоящим административным исковым заявлением ФИО3 обратился по истечении предусмотренного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Однако положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». До принятия Федерального закона № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Красноярского края.

С учётом данных обстоятельств, причины пропуска административным истцом срока на обращение в суд следует признать уважительными, поэтому этот срок подлежит восстановлению.

Из представленного административным истцом отчёта об оценке от 14 мая 2020 г. № усматривается, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2011 г., то есть на дату определения их кадастровой стоимости, составляет 728 000 рублей и 258 000 рублей соответственно.

Между тем по заключению проведённой по делу экспертом ФИО1 судебной оценочной экспертизы № указанный выше отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; оценщиком, составившим этот отчёт, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Согласно экспертному заключению рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2011 г. составляет 2 080 000 рублей и 630 000 рублей соответственно. 

Выводы эксперта ФИО1 о допущенных оценщиком нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, подтверждены и заключением повторной оценочной экспертизы от 25 февраля 2021 г. №, проведенной экспертом ФИО2 

При этом согласно заключению повторной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2011 г. составляет 1 030 000 рублей и 345 075 рублей соответственно.

Суд не находит оснований для того, чтобы отвергнуть указанное заключение повторной экспертизы. Это заключение мотивировано и не противоречит законодательству, в том числе федеральным стандартам оценки. Таким образом, представленный административным истцом отчёт оценщика от 14 мая 2020 г. № не может быть признан судом достоверным ввиду допущенных в нём ошибок, отмеченных в заключении повторной экспертизы.

Отдавая предпочтение заключению эксперта ФИО2 перед заключением эксперта ФИО1 в части определения размера рыночной стоимости объектов оценки, суд исходит из следующего.

Оба эксперта при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № применили сравнительный подход к оценке недвижимости, обосновав отказ от применения иных подходов к оценке.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б»); при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (абзац 8).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как усматривается из заключения повторной оценочной экспертизы от 25 февраля 2021 г. №, эксперт ФИО2 при оценке земельных участков применила в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж (количественных корректировок). При этом она использовала всю доступную информацию по предложениям о продаже земельных участков и правильно обосновала выбор объектов-аналогов, отобрав в качестве таковых объекты, наиболее схожие с объектами оценки по ценообразующим факторам, в том числе по таким факторам, как разрешённое использование земельных участков («под промышленными объектами», «под незавершенным строительством объектом и необходимый для его использования») и местоположение земельных участков, а также применила необходимые корректировки по выявленным различиям. 

Экспертом же ФИО1 в рамках сравнительного подхода был использован специфичный метод оценки (метод регрессионного анализа с конструированием математической модели) и применена методология расчётов, не позволяющая понять логику процесса определения стоимости. Расчёт стоимости объектов оценки в экспертном заключении ФИО1 вообще не приведён со ссылкой на то, что он осуществлён с помощью компьютерной программы (в табличном процессоре «Excel»). Суд полагает, что в данном случае экспертом не соблюдён принцип проверяемости, закреплённый в пункте 25 ФСО № 7, а также нарушены положения абзаца 3 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым отчёт об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Более того, экспертом ФИО1 для выбора объектов-аналогов использовались сведения из объявлений о продажах, источник которых не может быть проверен (отсутствует в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»), что не позволяет установить дату публикации данных объявлений. Отсутствие в экспертном заключении достоверных сведений, позволяющих сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, противоречит требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299. 

В своих возражениях на заключение повторной экспертизы (с дополнениями) Правительство Красноярского края указало, что экспертом ФИО2 неверно определён сегмент рынка для выбора объектов-аналогов; не использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки с более высокими ценами предложений; не применена при расчётах корректировка на «передаваемые права» в отношении объектов-аналогов, находящихся в аренде; необоснованно использована средняя стоимость производственно-складской недвижимости по всему Красноярскому краю и применена корректировка на площадь методом, разработанным компанией «ФБК». 

Указанные возражения административного ответчика нельзя признать состоятельными. 

В судебном заседании эксперт ФИО2 дала подробные объяснения, из которых следует, что из 22 объектов-аналогов, предложения о продаже которых были доступны на момент проведения экспертизы, ею исключены предложения как с наименьшей ценой, так и с наибольшей, то есть отобраны объекты-аналоги со средней стоимостью; при этом корректировка на передаваемые права не применялась ввиду отсутствия различий по данному фактору между объектом оценки и объектами-аналогами (во всех случаях передавалось право собственности); использование при корректировке на площадь метода компании «ФБК» является правомерным; а использование средней стоимости производственно-складской недвижимости по всему Красноярскому краю вызвано отсутствием предложений по данному виду недвижимости в г. Ачинске. 

Правительство Красноярского края не представило убедительных доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, содержащихся в экспертном заключении от 25 февраля 2021 г. №.

При изложенных обстоятельствах кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2011г. должна быть определена равной их рыночной стоимости в размере 1 030 000 рублей и 345 075 рублей соответственно.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд находит подлежащим удовлетворению заявление общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» о возмещении затрат на проведение повторной судебной экспертизы в размере 50 000 рублей. 

Так, исходя из взаимосвязанных положений части 1 статьи 103, статьи 106, части 1 статьи 111, частей 1, 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным расходам, которые по общему правилу взыскиваются со стороны, не в пользу которой состоялось решение суда.

По настоящему делу оспоренная ФИО3 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № подлежит пересмотру в сторону их существенного снижения (с 2 516 850 рублей до 1 030 000 рублей, с 808 069 рублей 35 копеек до 345 075 рублей).

При этом в основу вывода суда о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков положено заключение эксперта ФИО2, работающей в обществе с ограниченной ответственностью «Траст-аудит».

Понесённые указанным обществом расходы на проведение данной повторной экспертизы, составившие 50 000 рублей, не возмещены, что не оспаривается сторонами. 

Несмотря на то, что при рассмотрении дела обязанность по оплате повторной экспертизы была возложена на административного истца, в настоящее время эти расходы, с учётом принятого по делу решения, должны быть перераспределены в соответствии со статьёй 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Принимая во внимание правовую позицию, выраженную в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-п, и учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», заявленные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию с Правительства Красноярского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости. 

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 030 000 рублей, определённой по состоянию 1 января 2011 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 345 075 рублей, определённой по состоянию 1 января 2011 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков считать 11 августа 2020 года.

Взыскать с Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» в счет возмещения судебных расходов 50 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Красноярский краевой суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Красноярского краевого суда А.В. Малякин

Мотивированное решение суда составлено 22 апреля 2021 года.