Производство № 2-1338/2025

УИД 28RS0004-01-2024-020289-43

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года г. Благовещенск 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе: 

председательствующего судьи Колмогоровой Ю.Е., 

при секретаре Совгир А.С.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ООО «Великая Стена» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Великая Стена» о взыскании упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Великая Стена» в обоснование, которого указала, что 30 июня 2017 года между истцом и ответчиком был заключен Договор № 2/3-11 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер земельного участка ***. Объектом долевого строительства является офисное помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома, под проектным номером 11, в осях «П-А», «18-27», общей проектной площадью 265,8 кв.м., подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 1 июня 2019 года между истцом и ФИО4 был заключен договор уступки прав требований по договору № 1/3-8 долевого участия в строительстве от 27января 2016 года. Объектом долевого строительства является нежилое офисное помещение, расположенное в третьей секции под проектным номером - 8, общей проектной площадью 101,4 кв. м, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ФИО1 исполнила свои обязательства по договорам в полном объеме. 28 декабря 2019 года ответчик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию «28-RU 28302000-61-2019». Указанные объекты долевого строительства являются нежилыми помещениями коммерческого назначения и были приобретены истцом с целью сдачи их в аренду. 10 июня 2019 года между истцом и ООО «Мастера» был заключено соглашение о намерениях заключить договор аренды на указанные объекты недвижимости. Договор аренды должен был быть заключен 10 мая 2020 года. Однако, при получении технического паспорта на нежилое помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома, под проектным номером 11, в осях «П-А», «18-27», общей проектной площадью 265,8 кв.м., выяснилось, что согласно техническому паспорту МКД со встроенными помещениями общественного назначения от 10 июля 2019 года, площадь объекта долевого участия истца составляет 310,9 кв.м, в связи с чем ООО «Великая стена» потребовала произвести оплату в размере 2 931 500 рублей. Спор между сторонами закончился вынесением Амурским областным судом апелляционного определения от 7 ноября 2022 года, которым в иске ООО «Великая стена» о взыскании с ФИО1 денежных средств, отказано в полном объеме. При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции при выяснении вопроса о фактической площади спорного нежилого помещения установлено, что фактическая площадь нежилого помещения составляет 261 кв.м. 17 февраля 2023 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием подписать акт приема-передачи нежилого помещения, однако указанная претензия оставлена ответчиком без рассмотрения, двухсторонний акт приема-передачи нежилого помещения сторонами не составлялся и не подписывался, односторонний акт приема-передачи ответчиком не составлен и в адрес истца не направлен. На протяжении длительного времени ФИО1 не имела возможности подписать акт приёма-передачи объекта долевого строительства - нежилого помещения в связи с постоянно возникающими спорами со стороны ООО «Великая стена». При подписании акта приема-передачи по договору уступки права требования выяснилось что, согласно технического плана, передаче подлежит лишь рабочий кабинет проектный номер 17, проектная площадь 70 кв.м.), фактическая 71,2 кв.м. В результате неправомерных действий застройщика, выразившихся в передаче технической документации, несоответствующей заключенному договору долевого участия в строительстве, так же были долгие разбирательства в судебных инстанциях, в результате чего, ФИО1 не имела возможности зарегистрировать за собой право собственности на объекты долевого участия до 2024 года. Ответчик фактически уклонялся от исполнения условий договора долевого участия, не подписывал акт приема-передачи, уклонялся от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, объект долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию не передавался застройщиком истцу более двух с половиной лет. Лишь после длительных судебных разбирательств и получения судебных актов о признании за ФИО1 права собственности на объекты недвижимости, она смогла зарегистрировать право собственности на них за собой только в 2024 году. В результате неправомерных действий ответчика, ФИО1 не смогла заключить договор аренды нежилых помещений, в связи с чем, была лишена возможности получения дохода от использования помещения в коммерческих целях путем сдачи в аренду, что составляет упущенную выгоду.

Указывая на положения ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 просила суд взыскать с ответчика ООО «Великая стена» в свою пользу убытки в виде упущенной выгоды ы сумме 14 739 276 рублей.

Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 27 января 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечён ФИО5

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержала требования искового заявления, настаивала на его удовлетворении. Указала, что целью приобретения нежилых помещений было извлечение дохода от использования помещения в коммерческих целях путём сдачи в аренду, в связи, с чем ФИО1 планировала зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, оформить патент, а поскольку длительные судебные споры препятствовали ей в оформлении права собственности, она не могла производить ремонт нежилых помещений, не являясь их собственником. Дополнительно ссылалась на те обстоятельства, что неустойка, взысканная решением суда предусмотрена Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и не является тождественной по отношению к упущенной выгоде, а предварительный договор аренды недвижимого имущества и соглашение о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества заключены с целью заключения основного договора аренды после ввода объектов недвижимости в эксплуатацию, в последующем стороны предварительного договора аренды недвижимого имущества и соглашения о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества самоустранились от заключения основного договора аренды и ФИО1 произвела отчуждение нежилых помещений в пользу сына ФИО5 на основании договоров дарения нежилых помещений.

Представитель ответчика ООО «Великая Стена» - ФИО3 просила отказать в удовлетворении иска по доводам письменных возражений, согласно которым истец приобрела право собственности только в 2024 году и до регистрации права собственности ФИО1 не могла распоряжаться объектами недвижимости, в том числе сдавать в аренду, соответственно не было и реальной возможности сдавать спорные объекты в аренду. Также отсутствует причинно – следственная связь между действиями ответчика и упущенной выгодой, доказательства обоснования размера упущенной выгоды. Дополнительно указано, что своим исковым заявлением о взыскании упущенной выгода ФИО1 претендует на защиту предпринимательских прав, при этом она не зарегистрирована в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя, таким образом данные требования противоречат ст. 23 ГК РФ, а также ч. 3 ст. 1 ГК РФ - при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В судебное заседание не явились: истец ФИО1, обеспечившая явку представителя в судебное заседание, третье лицо ФИО5, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) и ст. 154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть гражданское дело в разумный срок, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав пояснения представителей, исследовав имеющиеся материалы гражданского дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27 января 2016 года между ООО «Великая Стена» (застройщик) и ФИО4 (участник) заключен договор № 1/3-8 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой в квартале 27 города Благовещенска, предметом которого является передача участнику после ввода многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер земельного участка *** в эксплуатацию, объекта долевого строительства – нежилое офисное помещение (объект), расположенное в 3 (третьей) секции, под проектным номером – 8,общей проектной площадью 101,4 кв.м., состоящее из следующих нежилых помещений: - нежилое помещение, расположенное на первом этаже, назначение фойе, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 17,0 кв.м., с проектным номером 13 согласно (приложения № 1); - нежилое помещение, расположенное на первом этаже, назначение: санузел, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 3,8 кв.м., с проектным номером 14 согласно (приложения № 1); - нежилое помещение, расположенное на первом этаже, назначение: тамбур, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 5,5 кв.м., с проектным номером 15 согласно (приложения № 1); - нежилое помещение, расположенное на первом этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 70,0 кв.м., с проектным номером 17 согласно (приложения №1); - нежилое помещение, расположенное на первом этаже, назначение: комната МОП, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет, 1 кв.м., с проектным номером 18 согласно (приложения № 1).

1 июня 2019 года между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор уступки прав требований по договору № 1/3-8 долевого участия в строительстве от 27 января 2016 года.

Также 13 июня 2017 года между ООО «Великая Стена» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № 2/3-11 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, по условиям которого участник принимает участие в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер земельного участка ***, а также указанного в настоящем договоре общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, а застройщик обязуется передать участнику после ввода указанного дома в эксплуатацию объект долевого строительства – офисное помещение (приложение № 1-3 к договору), расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, 27 квартал, ул. Зейская – ул. Б. Хмельницкого, назначение: нежилое, расположенное на втором этаже многоквартирного дома, под проектным номером – 11, в осях «П-А», «18-27», общей проектной площадью 265,8 кв.м., состоящее из следующих нежилых помещений: - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: вестибюльная группа с регистратурой, гардеробом верхней одежды и ожидальной, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 40,6 кв.м., с проектным номером 2 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: коридор, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 40,6 кв.м., с проектным номером 2 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 18,5 кв.м., с проектным номером 3 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: подсобное помещение, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 8,0 кв.м., с проектным номером 4 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 33,6 кв.м., с проектным номером 5 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 16,9 кв.м. с проектным номером 6 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 17,4 кв.м., с проектным номером 7 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: подсобное помещение, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 3,7 кв.м., с проектным номером 8 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 18, кв.м., с проектным номером 9 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 11,6 кв.м., с проектным номером 10 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: рабочий кабинет, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 13,1 кв.м., с проектным номером 11 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: кладовая инвентаря, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 3,0 кв.м., с проектным номером 12 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: санузел для персонала, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 2,5 кв.м., с проектным номером 13 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: санузел для посетителей, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 3,4 кв.м., с проектным номером 14 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: комната персонала с гардеробом, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 19,1 кв.м., с проектным номером 15 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: кабинет заведующего, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 23,1 кв.м., с проектным 16 согласно (приложения № 3); - нежилое помещение, расположенное на втором этаже, назначение: санузел, проектная площадь нежилого помещения (объекта) составляет 4,3 кв.м. с проектным номером 17 согласно (приложения № 3).

На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 3 мая 2023 года по делу № 33АП-1721/2023 13 июня 2023 года за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, первый этаж, площадью 103 кв.м., кадастровый номер ***.

На основании решения Благовещенского городского суда Амурской области от 10 ноября 2023 года по делу № 2-5431/2023 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, второй этаж, площадью 261 кв.м., кадастровый номер ***

Истец, указывая, что ответчик фактически уклонялся от исполнения условий договоров долевого участия, ввиду длительных судебных споров ФИО1 смогла зарегистрировать право собственности на нежилые помещения только в 2024 году, в связи с чем, была лишена возможности получения дохода от использования помещений в коммерческих целях путём сдачи в аренду, что составило упущенную выгоду в сумме 14 739 276 рублей, размер, которой определён на основании справок ООО «Методический центр» о наиболее вероятностном значении рыночной стоимости № 374, № 375 от 28 ноября 2024 года, обратилась в суд с заявленными требованиями.

Разрешая требования ФИО1 о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из правоприменительного толкования указанной нормы права истцу необходимо представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств и названными убытками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков и причинно-следственную связь между противоправным поведением и убытками.

В пункте 4 статьи 393 ГК РФ установлены условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков. В соответствии с названной нормой при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, который он получил бы с учетом разумных расходов на его получение при обычны условиях гражданского оборота, если бы нарушения не было.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды истец должен доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, и допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить соответствующие доходы (статья 393 ГК РФ).

Отношения, возникающие из договора долевого участия в строительстве, помимо основных положений Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по смыслу статьи 7 которого на застройщика возлагается обязанность передать участнику долевого строительства обусловленный договором объект.

Доводы истца о том, что причинение ей убытков ответчиком подтверждается соглашением о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества от 10 июня 2019 года, предварительным договором аренды недвижимого имущества от 13 января 2020 года, заключенными между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Мастера» (арендатор) не являются основанием для взыскания упущенной выгоды, поскольку в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных норм истцом не представлено надлежащих доказательств причинения ей убытков ответчиком вследствие ненадлежащего исполнения обязанности по передачи объектов долевого строительства. Представленные истцом в материалы дела соглашение о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества, предварительный договор аренды недвижимого имущества сами по себе таковыми доказательствами не являются и не могут рассматриваться в качестве документов, подтверждающих неизбежность получения ФИО1 дохода и совершение ею необходимых приготовлений.

Сведений о том, что ООО «Мастера» была достигнута договоренность с истицей о заключении договора аренды спорных нежилых помещений, суду не представлено.

Более того, в судебном заседании представитель истца подтвердила, что основной договор аренды не заключался, стороны соглашения самоустранились от его заключения.

Оценивая представленные истицей соглашение о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества, предварительный договор аренды недвижимого имущества, суд в позиции статей 15, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации считает необходимым указать на то, что данные доказательства, по существу, зафиксировали намерение его сторон заключить договор аренды, которое реализовано не было, поскольку основной договор заключен не был.

Разрешая требования истца о взыскании имущественных потерь, возникших вследствие просрочки в передачи объектов долевого строительстве ответчиком (застройщиком) - неполученных истцом доходов от сдачи в аренду объектов долевого строительства - нежилых помещений, суд исходит из того, что в судебном заседании истцом не было представлено достаточных и объективных доказательств, подтверждающих наличие у него реальной возможности получения доходов от сдачи в аренду помещений после получения в собственность объектов долевого строительства, и того, что действия ответчика, связанные с нарушением срока сдачи объекта, установленного договором, явились единственным препятствием для получения указанной выгоды.

Истец ФИО1 индивидуальным предпринимателем на момент заключения с ответчиком договоров участия в долевом строительстве не являлась, как и на момент заключения соглашения о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества, предварительного договора аренды недвижимого имущества в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход на учет не поставлена, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено; договоры участия в долевом строительстве были заключены с ФИО1, как с физическим лицом; характер и назначение имущества - нежилых помещений - с очевидностью не предполагает его использование для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; надлежащих доказательств для таких утверждений в материалах дела не имеется, а пояснения, сделанные стороной по делу, доказательством не являются.

При таких обстоятельствах, оснований считать, что ФИО1 имела реальную возможность сразу после приобретения права собственности на спорные объекты недвижимости, которые определены моментом получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания акта приема – передачи объектов долевого строительства, сдать их в аренду, в том числе за указанную истцом стоимость, не имеется.

Таким образом, сведения о неполученном ФИО1 доходе в виде упущенной выгоды в заявленные ею периоды носят предположительный характер, не подтверждены доказательствами. Возможность получения истцом прибыли вследствие субъективного им представления по смыслу положений ст. 15 Гражданского кодекса РФ не является упущенной выгодой.

Учитывая, что истцом не доказано причинение ей убытков в виде упущенной выгоды, оснований для принятия решения об удовлетворении исковых требований, у суда не имеется. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Великая Стена» о взыскании упущенной выгоды, - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Колмогорова Ю.Е.

Решение в окончательной форме составлено 10.03.2025 года.