дело № 3а-284/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000123-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 29 мая 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – КУМИ г. Ставрополя) обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее – Комиссия) в котором просит:

признать решение Комиссии от 03.12.2024 № 30 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке – незаконным;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости определенную решением Комиссии от 03.12.2024 № 30 кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере рыночной стоимости – 166 395 000 рублей;

восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2022, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере 249 166 687 рублей;

считать решение суда основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:031806:175.

В обоснование требований указано, что решением Комиссии от 03.12.2024 № 30 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика – 166 395 000 рублей, в то время как кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … составляет – 249 166 687 рублей.

Оспариваемое решение Комиссии принято на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 10.10.2024 №КС 047/020524-О, составленного оценщиком ФИО1, который истец считает не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. 

Административный истец считает, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, определенная оценщиком в размере 166 395 000 рублей (3 193,76 рубля за 1 кв.м), не соответствует реальной рыночной стоимости аналогичных объектов, что позволяет сделать вывод, что оценщиком подобраны аналоги, несопоставимые с объектом оценки по своим характеристикам и некорректно применены корректировки. Считают, что положенный в основу решения комиссии отчет об оценке стоимости объекта недвижимого имущества является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Определением Ставропольского краевого суда от 28.02.2025 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ПАО «Сбербанк России» (л.д. 3).

В судебное заседание представители административного истца, административных ответчиков, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, а также заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», ООО «Специализированный застройщик «УАТАТИ" не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем заинтересованного лица ООО «Специализированный застройщик «УАТАТИ" представлено ходатайство с просьбой рассмотреть административное исковое в отсутствие их представителя и отказать в удовлетворении административного иска. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, который устанавливает порядок создания комиссии (пункты 2, 21).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Порядок работы Комиссии утвержден Приказом Росреестра от 24.08.2020 № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», срок действия Порядка установлен до 01.01.2026.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26.12.2019 №1312 (в ред. от 08.06.2023) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 7 человек (с учетом измененного персонального и численного состава). Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 КАС РФ возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, находящегося на территории г. Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета. 

Как следует из материалов административного дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером …, площадью 52100 +/- 80, расположенный по адресу: … относится к категории земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «среднеэтажная жилая застройка», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.11.2024 №КУВИ-001/2024-270428801 (л.д.27-29).

Спорный земельный участок находится в аренде у ООО «Специализированный застройщик «УАТАТИ». Кроме того, в отношении земельного участка установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ПАО «Сбербанк» – ипотека. 

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … согласно сведениям из ЕГРН составляла 249 166 687 рублей (л.д.27).

В отчете об оценке рыночной стоимости от 10.10.2024 №КС 047/020524-О, составленном оценщиком ФИО1, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере 166 395 000 рублей.

Из материалов административного дела также усматривается, что 22.11.2024 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю поступило заявление ООО «Специализированный застройщик «УАТАТИ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером … (л.д.22).

Решением Комиссии от 03.12.2024 №30 установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 249 166 687 рублей по состоянию на 01.01.2022, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которое составляет -33,22%. При этом Комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам. 

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере рыночной стоимости 166 395 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке от 10.10.2024 №КС 047/020524-О, составленном оценщиком ФИО1 (л.д.22).

В соответствии с положениями Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Росреестра от 24.08.2020 №п/0311, Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке (п.7). При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке (п. 9 Порядка). В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым. Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии №30 от 03.12.2024 следует, что поступившее от ООО «Специализированный застройщик «УАТАТИ» заявление рассматривала комиссия в составе: председателя комиссии ФИО2 (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), заместителя председателя комиссии ФИО3 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: ФИО4 (председатель Союза риелторов Ставропольского края), ФИО5 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), секретарь комиссии ФИО6 (консультант сектора кадастровой оценки министерства имущественных отношений Ставропольского края). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования (л.д.21-23). 

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом. 

В соответствии со статьей 219 КАС РФ административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 25.02.2025, оспариваемое решение Комиссии состоялось 03.12.2024, в связи с чем суд полагает, что срок на обращение с административным иском не является пропущенным.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему. 

Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением суда от 17.03.2025 по делу назначена судебная экспертиза (л.д.63-76).

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Аманейдж» ФИО7 №017-25-ОК от 29.04.2025 (л.д. 93-107) при составлении отчета об оценке оценщиком ФИО1 от 06.06.2024 № … объекта недвижимости с кадастровым номером …., площадью … кв.м, вид объекта недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: …, по состоянию на 1 января 2022 года, не допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета. Нарушений, связанных с методами расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не выявлено. В Отчете не выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ошибок при выполнении математических действий не выявлено. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой (л.д. 102).

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, надлежащим и достаточным доказательством для разрешения спора по существу.

Заключение судебной экспертизы ООО «Аманейдж» №017-25-ОК от 29.04.2025 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы ООО «Аманейдж» №017-25-ОК от 29.04.2025 сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При отсутствии доказательств, опровергающих правильность выводов судебной экспертизы и свидетельствующих о наличии в отчете об оценке существенных недостатков, влияющих на его достоверность, правовых оснований для удовлетворения административного иска и признания оспариваемого решения Комиссии незаконным у суда не имеется. 

Заявление директора экспертной организации ООО «Аманейдж» ФИО8 о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 60 000 рублей подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. 

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 КАС РФ и разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела». 

Согласно части 11 статьи 226 КАС РФ бремя доказывания нарушения прав, свобод и законных интересов по данной категории дел возложено на административного истца. 

С учетом изложенного и принимая во внимание, что в удовлетворении административного иска отказано, судебные расходы за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению административным истцом. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края: о признании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 03.12.2024 № 30 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке – незаконным; исключении из Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 03.12.2024 № 30 кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере рыночной стоимости – 166 395 000 рублей; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2022, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере 249 166 687 рублей; об указании, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … - отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Менеджмент групп» (ООО «Аманейдж») расходы за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты данной организации:

Общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Менеджмент групп» (ООО «Аманейдж»), ….

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 30 мая 2025 года.

Судья И.А. Черниговская