Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2018г. Реутовский городской суд Московской области в составе: председательствующего федерального судьи Корниенко М.В. при секретаре судебного заседания Махмудовой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО5 к ФИО11, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО24, ФИО25, ФИО26 и ФИО27 о признании недействительными решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме и договора на управление многоквартирным жилым домом,

У С Т А Н О В И Л:

Истицы обратились в суд с иском к ФИО11, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО24, ФИО25, ФИО26 и ФИО27 о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ФИО18 

<

адрес>, завершившегося ДД.ММ.ГГГГг. и оформленного протоколом № НК27-2/2017 от ДД.ММ.ГГГГг., и о признании недействительным договора на ФИО16 многоквартирным домом по адресу: ФИО18 

<

адрес>, который был заключён с управляющей компанией ООО «ПИК-Комфорт».

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемое решение общего собрания от ДД.ММ.ГГГГг. необходимым для этого кворумом не принималось, кроме этого, были существенные нарушения в ходе созыва и проведения спорного собрания, допушенные в т.ч. и лицами, не обладающими полномочиями на совершение подобных юридически значимых действий.

Истица ФИО1, будучи извещённой о времени и дне судебного разбирательства, в суд не явилась, направила своих представителей ФИО28, ФИО29, ФИО30, исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить иск.

Истица ФИО5 просила суд иск удовлетворить.

Ответчики ФИО21 и ФИО27 и их представитель ФИО31, действующая на основании доверенностей, являющаяся также представителем неявившихся ответчиков ФИО11, ФИО19, ФИО20, ФИО22, ФИО24, ФИО25, ФИО26, представив письменные возражения на иск, просили суд отказать в его удовлетворении, находя иск необоснованным.

Представители третьего лица ООО «ПИК-Комфорт» ФИО32 и ФИО34, действующие на основании доверенностей, представив собственный расчет кворума, из которого следует, что по итогам голосования необходимый кворум был достигнут, просили суд отказать в удовлетворении иска.

Представители третьего лица ООО «УК «РеутКомфорт» ФИО35, ФИО36, ФИО37, действующие на основании доверенностей, просили суд исковые требования удовлетворить, считали, что договор на управление многоквартирным домом расторгнут незаконно. 

Представители Главного Управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» и третьего лица Администрации г. Реутов, будучи извещёнными о времени и дне судебного разбирательства, в суд не явились.

Стороны судом были уведомлены о месте и времени рассмотрения дела публично, путём своевременного размещения информации о движении данного гражданского дела на официальном интернет-сайте Реутовского городского суда Московской области в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав стороны, обсудив доводы иска и возражений на него, допросив свидетелей, основываясь на находящихся в материалах дела документах и информации открытого доступа, предоставляемого в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008г. №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ч. 3 ст. 38 ГПК РФ стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Это является процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел и - во взаимосвязи с ч. 3 ст. 196 и ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, обязывающими суд принимать решение по заявленным истцом требованиям, указывать в мотивировочной части решения обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, и доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

Истцам ФИО10 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение № в многоквартирном жилом доме по адресу: ФИО18 

<

адрес>.

Ответчики ФИО14 и ФИО4, ФИО17 А.Н., ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО15, ФИО7, ФИО8 являются собственниками квартир №, №, №, №, №, №, №, №, № по указному выше адресу.

В период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. по инициативе ответчиков в 

<

адрес> проходило общее собрание собственников, в котором истцы не принимали участия.

Согласно представленному представителем ответчиков протоколу № НК27-2/2017 от ДД.ММ.ГГГГг. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ФИО18 

<

адрес> на решение поставлены следующие вопросы:

Раздел 1. Вопросы по регламенту проведения ОСС (ст. 44-48 Ж К РФ)

Решения, пост авленные на голосование по Разделу 1:

Утвердить порядок проведения ОСС в форме очно-заочного голосования и порядка подсчета голосов, которым обладает каждый собственник или его представитель. Утвердить порздок оформления протокола настоящего ОСС.

Выбрать председателем ОСС - ФИО4 (

<

адрес>), избрать секретарем ОСС - ФИО6 (

<

адрес>).

Выбрать счетную комиссию в составе: ФИО3 (

<

адрес>), ФИО7 (

<

адрес>),

ФИО8 (

<

адрес>). Председатель счетной комиссии - ФИО7 (

<

адрес>).

Определить местом хранения принятых собственниками решений, материалов, протокола и других документов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме квартиру ФИО4 (

<

адрес>).

Раздел 2. Вопросы по оценке действующих подрядчиков по МКД

Удовлетворительно оцениваю качество ФИО16 МКД текущим подрядчиком УК ООО «РеутКомфорт»,

Удовлетворительно оцениваю качество услуги по охране МКД текущим подрядчиком.

Удовлетворительно оцениваю качество услуги по уборке МКД и территории текущим подрядчиком.

Раздел 3. Вопросы по выбору новых подрядчиков по МКД

Выбраггь ООО «ПИК-Комфорт», ОГРН 

<

***> для оказания услуги по ФИО16 МКД.

Утвердить и заключить договор ФИО16 многоквартирным домом для жилых и нежилых помещений.

Утвердить тариф(размер оплаты) за содержание и ремонт общедомового имущества М КД с 1 кв.м, помещения в месяц:

для жилых помещений в размере 39,80 руб./кв.м., без учета балконов и лоджий;

для нежилых помещений в размере 39,80 руб./кв.м.;

Утвердить размер платы за оказание услуги по охране МКД и прилегающей территории с 1 кв.м, помещения в месяц:

для жилых помещений в размере 7,34 руб./кв.м., без учета балконов и лоджий;

для нежилых помещений в размере 14,68 руб./кв.м.;

Утвердить регламент оказания услуг по содержанию общедомового имущества МКД.

Утвердить регламент оказания услуг по охране МКД и прилегающей территории.

Утвердить регламент взаимодействия жильцов с управляющей компанией ООО «ПИК-Комфорт»

Утвердить регламент оказания услуг по использованию общедомового имущества МКД.

Утвердить регламент оказания услуг по восстановлению общедомового имущества МКД.

Утвердить регламент допуска субподрящных организаций, привлекаемых ООО «ПИК-Комфорт».

Расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор ФИО16 с ООО «УК «РеутКомфорт»

Раздел 4. Вопросы по объединению Жилого Комплекса (ст. 36,44ЖК РФ)

Выражаю свое согласие по вопросу объединения общей собственности объекта капитального строительства (жилой комплекс в составе корпус 1 и 2 и подземная автостоянка/ш. Носовихинское25,27 и 25Б/) и ФИО16 указанным объектом согласно действующего жилищного законодательства

Утвердить регламент ФИО16 жилым комплексом.

Раздел 5. Вопросы по сбору средств на дополнительное благоустройство МКД

Уполномочить совет МКД на приняттие решений об использовании средств на благоустройство МКД и придомовой территории (в том числе обустройство и ремонт детских площадок, озеленение, мероприятия по совершенствованию дорожного движения придомовой территории, усовершенствование контрольно-пропускного режима придомовой территории, обеспечение дополнительного видеонаблюдения М КД и придомовой территории, детских площадок, мест парковок) и благоустройство мест общего пользования в доме (в том числе, но, не ограничиваясь: косметический ремонт, замена элементов освещения, дверей, запирающих механизмов, дополнительная изоляция и усиление конструкций и перегородок). Источник финансирования мероприятий - остаток денежных средств с индивидуального счёта дома образовавшиеся в результате деятельности УК по факту за прошедший отчетный период - полугодие (остаток средств = фактическое поступление денег на счет дома минус фактические затраты по дому по статьям расхода).

Утвердить размер платы за дополнительное благоустройство МКД и прилегающей территории с 1 кв.м, помещения в месяц:

для жилых помещений в размере 1,00 руб./кв.м., без учета балконов и лоджий;

для нежилых помещений в размере 10,00 руб./кв.м.;

Собранные средства расходуются только управляющей компанией и исключительно по поручению Совета дома в целях ремонта и благоустройства МКД и придомовой территории.

Раздел 6. Вопросы по размещению рекламных конструкций

Информационные вывески на фасаде МКД от собственников или арендаторов нежилых помещений 1 го этажа, подпадающих под п.2 и п.5 части 2 статьи 2 ФЗ "О рекламе" (в предусмотренных для этого местах):

Допускается размещение информационных вывесок на фасаде МКД в предусмотренных для этого местах (справа или слева от двери в помещение, либо на самой двери) и согласно утвержденным требованиям, в количестве 1 (одна) штука на помещение, площадью не более 0,5 кв.м. Плата и заключение договора на размещение вывески не требуется.

В случае если размеры вывески превышает базовые размеры, требуется разбить вывеску на две независимые конструкции: информационную вывеску и рекламную конструкцию и установить их согласно Требованиям к размещаемым рекламным и информационным конструкциям и рекламной продукции.

Рекламные конструкции и наружная реклама на фасаде, окнах и крыше МКД

Размещение рекламных конструкций, наружной рекламы на фасаде, окнах и крыше МКД оплачивается по тарифу «Размещение рекламы на фасаде М КД» ежемесячно.

Для собственников или арендаторов нежилых помещений 1го этажа, утвердить Неоплачиваемую площадь в размере 1 кв.м, (например, реклама 0,4 х 2,5 м на козырьке над входом в нежилое помещение), за которую НЕ взымается плата за размещение рекламных конструкций и наружной рекламы. Сверх Неоплачиваемой площади все рекламные конструкции и реклама оплачивается по суммарной площади по тарифу «Размещение рекламы на фасаде МКД» ежемесячно.

Утвердить тариф «Размещение рекламы на фасаде МКД» в размере 2000 руб. руб. (включая налоги и сборы) с 1 кв.м, сверх Неоплачиваемой площади и учитывать при выставлении платежных документов за отчетный период. Тариф для каждой рекламной поверхности может быть отдельно установлен отличным от базового тарифа и в размере от 1500 до 5000 руб. на основе Решения Совета дома в зависимости от класса рекламной площади.

Рекламные конструкции на придомовой территории МКД

Размещение рекламных конструкций (флагов, штендеров и других конструкций) на прилегающей к дому территории, оплачивается по тарифу «Размещение рекламы на прилегающей территории» ежемесячно за каждую единицу рекламной конструкции.

6.3.2 Утвердить тариф «Размещение рекламы на прилегающей территории» в размере 1500,00 руб. (включая налоги и сборы) с каждой единицы рекламной конструкции и учитывать при выставлении платежных документов за отчетный период.

Утвердить регламент и требования к размещаемым рекламным и информационным конструкциям и рекламной продукции.

Передать в пользование общее имущество многоквартирного дома (стены подъездов, наружные фасады, окна и крыши) третьим лицам, на условиях аренды общего имущества собственников по указанным тарифам «Размещение рекламы на фасаде МКД», «Размещение рекламы на прилегающей территории» для установки и эксплуатации рекламных конструкций.

Утвердить форму договора об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Наделить полномочиями Генерального директора ООО «ПИК-Комфорт» на заключение трехстороннего договора об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по утвержденной форме.

Наделить полномочиями председателя совета многоквартирного дома ФИО4 (

<

адрес>Й4) на заключение трехстороннего договора об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по утвержденной форме согласно принятого Решения Совета дома

Зачислять денежные средства третьих лиц за использование общего имущества многоквартирного дома на счета ООО «ПИК-Комфорт».

Расходовать собранные средства у проняющей компанией исключительно по поручению Совета дома в целях ремонта и Дополнительного благоустройства МКД и придомовой территории.

Наделить председателя совета многоквартирного дома ФИО4 (

<

адрес>) полномочиями на получение информации от УК (не чаще, чем раз в три месяца) по использованию денежных средств, полученных по заключенным договорам и расходованию этих средств (в том числе, поступлениям и задолженностям третьих лиц по договорам, остатке средств на счету).

Установить срок отчета ООО «ПИК-Комфорт» по использованию денежных средств, полученных по заключенным и исполненным договорам - один раз в год по итогам прошедшего года до 01 марта следующего календарного года.

Местом размещения информации об использовании денежных средств определить интернет-сайт ООО «ПИК-Комфорт» и/или интернет-сайт дома (http://zknk.ru/), а также информационные доски в подъездах МКД.

Раздел 7. Вопросы по контролю фонда капитального ремонта дома (ст. 170,175,189 Ж К РФ)

Выбрать способ формирования фонда капитального ремонта дома - перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в цепях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете

Выбрать ООО «ПИК-Комфорт» Владельцем специального счета и лицом, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете

Утвердить размер платы за работы и услуги по капитальному ремонту в размере, установленном нормативным правовым актом Правительства ФИО18 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. N 502/21 (минимальный размер взноса на капитальный ремонт 8,65 руб./кв.м.).

Утвердить перечень услуг и работ по капитальному ремонту в составе перечня, установленного нормативным правовым актом Правительства ФИО18 

<

адрес> «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории ФИО18 

<

адрес>, на 2014-2038 годы».

Утвердить сроки проведения капитального ремонта в сроки, установленные нормативным правовым актом ФИО18 

<

адрес>.

Выбрать ПАО «Сбербанк» в качестве кредитной организации (банка), в которой будет открыт специальный счет.

Выбрать источник финансирования расходов по содержанию специального счета - из денежных средств на специальном счете.

У полномочить Владельца специального счета заключать договоры с ПАО «Сбербанк» наоткрытие специальных депозитов и размещать на специальных депозитах временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счета Обязать Владельца специального счета ежемесячно размещать весь объем временно свободных средств со специального счета на специальных депозитах с целью получения максимального дохода на специальный счет фонда капитального ремонта.

Выбрать председателя совета многоквартирного дома ФИО4 (

<

адрес>) - лицом, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в получении информации о текущем состоянии специального счета, приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты и документы.

Раздел 8. Технические и организационные вопросы

Утвердить перенос всего необходимого оборудования (в том числе, но, не ограничиваясь: сервера, программное обеспечение, линии передами сигналов) для обслуживания и функционирования инженерных систем МКД (в том числе автоматизированные системы контроля и учета электроэнергии; тепловой энергии и водопотребления (АСКУЭ и АСКУЭ.1) в помещения общего пользования самого МКД. ФИО33 ООО «ПИК-Комфорт» на проведение всех необходимых работ по согласованию с Советом дома, в том числе, выбор места в пределах М КД для размещения необходимого оборудования, оформление и составление необходимой документации, восстановление оборудования и закупку недостающих элементов и программного обеспечения за счет самой УК (Содержание и ремонт) и/или средств Дополнительного благоустройства дома.

Утвердить закрытие двора (объединенной придомовой территории между домами 25 и 27 по 

<

адрес>, МО, включая, но не ограничиваясь: игровыми площадками, спортивными площадками, инженерными и техническими сооружениями, принадлежащими или обслуживающими 

<

адрес>, No27 и подземный паркинг (МО. 

<

адрес>, 25Б) - как жилого комплекса в составе корпус 1 и 2 и подземная автостоянка /ш. Носовихинское 25, 27 и 25Б) и порадок доступа третьих лиц и транспорта с цепью ограничения доступа на территорию жилого комплекса посторонних лиц, повышения безопасности во дворе МКД и реализации комплекса мер и услуг по охране МКД и прилегающей территории.

Осуществить все необходимые мероприятия с общедомовым имуществом и придомовой территорией, а также доработки общих систем М КД с помощью соответствующих технических решений (включая, но не ограничиваясь: автоматические ворота, шлагбаумы, калитки для пешеходов, системы контроля доступа, электронные ключи, пульты вызова диспетчера, камеры видеонабпюдения, система экстренного доступа для аварийных и спасательных служб) силами УК и подрядных организаций после согласования с Советом дома

Все необходимые согласования с органами власти и надзорными организациями поручить Совету дома и УК.

Финансирование указанных мероприятий провести за счет УК и/или из средств Дополнительного благоустройства МКД.

Отчет о проделанной работе и регламент доступа на территорию МКД, составленный и утвержденный Советом дома и УК, опубликовать не позже 3 месяцев после завершения работ на интернет-сайте УК и/или интернет сайте дома (http://zknk.ru/), а также на информационных стендах в подъездах М К Д.

Раздел 9. Защита общего имущества дома

Для защиты общедомового имущества от противоправных действий недобросовестных Собственников и третьих лиц, связанных с изменением общедомового имущества (включая, но не ограничиваясь: расширение оконных проемов, обустройство проемов в фасадных стенах/плитах перекрытий, врезка в системы отопления, вентиляции, ХВ, ГВ, канализации) наделить совет дома полномочиями по приостановке любых ремонтных работ (включая, но не ограничиваясь: не допуск ремонтных бригад на объект ведения работ при помощи охраны, отключение подачи электрической энергии, вызов полиции, вызов вневедомственной военизированной охраны).

В случае незаконного изменения общедомового имущества и не предоставления разрешительного комплекта документации Собственником в УК в течении:

45 дней для работ, проводимых после принятия регламента;

9 месяцев с момента установления нарушения, для работ, произведенных ранее принятия регламента

ФИО33 восстанавливать в одностороннем порадке общедомовое имущество за счет УК

и/или из средств Дополнительного благоустройства МКД с привлечением полиции и выставлением указанных средств в платежные документы за отчетный период. За оказание услуги по восстановлению порчи общедомового имущества дополнительно взымагь с Собственника 5% от стоимости выполненных работ в счет УК на дополнительное благоустройство МКД.

Раздел 10. Проведение и информирование о общих собраний собственников

Утвердить следующий способ надлежащего уведомления собственников помещений МКД о проведении ОСС и о принятых решениях на ОСС:

а) Уведомлять собственников квартир путем размещения информации в каждом подъезде многоквартирного дома на информационном стенде подъездов или в помещении лифтового холла, на сайте дома http://zknk.ru и/или сайте управляющей компании;

б) Уведомлять собственников нежилых помещений путем размещения объявлений на входной двери нежилого помещения, либо направления уведомления заказным письмом почтой;

в) Уведомлять совет многоквартирного дома путем отправки сообщения на e-mail: sovet@zknk.ru;

В нарушение п. 4 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в повестке дня общего собрания собственников вопросы сгруппированы в разделы по некоему объединяющему принципу. 

В нарушение п.п. 3 п. 5.1. ст. 48 ЖК РФ, п. 16 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГг. №/пр Протокол не содержит решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался". Как уже было сказано выше, собственники были вынуждены голосовать не отдельно по каждому вопросу, а за целые разделы, в которых содержалось от 3 до 10 вопросов (раздел 3 и раздел 6 Протокола).

В результате собственники помещений не смогли проголосовать по каждому вопросу повестки дня, суд приходит к выводу о том, что собственники помещении были вынуждены голосовать единообразно сразу за все вопросы одного раздела. Таким образом, волеизъявление собственников не могло быть сформировано свободно по каждому отдельному вопросу повестки дня. 

Допрошенные свидетели, пояснили, что не были ознакомлены ни с утверждаемыми регламентами, ни с формой договора на ФИО16 домом, однако не имели возможности отказаться от голосования по данным вопросам, проголосовать «против» или «воздержался» (вопросы 3.2, 3.5-3.10, 4.2).

Суд приходит к выводу о том, что повестка дня общего собрания собственников была сформулирована так, что действительную волю собственников помещений в многоквартирном доме установить невозможно. Данное нарушение порядка созыва и проведения собрания является существенным и влечет признание решений, принятых общим собранием собственников, недействительными.

В нарушение подп. в п. 19 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГг. N 937/пр, п. 6 ст. 45 ЖК РФ в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства того, что инициаторы собрания заблаговременно (за 10 дней до даты проведения собрания) направили заказным письмом в адрес собственников помещений уведомление о проведении собрания, содержащее повестку дня, время и место очной / заочной части и место приема бланков.

Из материалов дела также не следует, что собственники определили иной порядок сообщения жителям дома о проведении внеочередного дома.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что собственники помещений в жилом доме не были надлежащим образом уведомлены, что повлияло на свободу их волеизъявления и результаты голосования.

Указанное нарушение при созыве собрания повлекло невозможность собственников жилых помещений принять участие в голосовании и неисполнимость решения общего собрания собственников в виде отказа уполномоченного органа внести изменения в лицензию ООО «ПИК-Комфорт» в части ФИО16 МКД, что явствует из ответа ГЖИ МО на адвокатский запрос ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГг. №Исх-5177/к, приобщённого в материалы дела. Допрошенные свидетели подтвердили, что были уведомлены о собрании в неком чате в мессенджере. Данный способ созыва собрания не предусмотрен законом и является ненадлежащим.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом ФИО16 многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях ФИО16 многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГг. №/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». Примерные формы протокола и решения приведены в приложениях к Приказу Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГг. №/пр «Об утверждении примерных условий договора ФИО16 многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГг. №-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» количество голосов, которым обладает собственник, определяется только в порядке, указанном в ЖК РФ - исходя из размера доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Согласно нормам Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с Порядком ведения единого государственного реестра недвижимости (Приложение № к приказу Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. №), выписка из ЕГРН об основных характеристиках недвижимого имущества выдается также и в целях определения доли собственника квартиры в праве общей долевой собственности на объекты, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, а само право долевой собственности на общее имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, единственным надлежащим доказательством обладания определенным количеством голосов на конкретную дату является выписка из ЕГРН на эту, или близкую ей дату, содержащая указанную информацию.

Если на дату выдачи выписки размер доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости не внесен в ЕГРН, то в выписке указываются только слова "; общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме", что говорит лишь о праве участвовать в собрании, однако подсчитать голоса в этом случае и считать собрание состоявшимся можно только при 100% голосовании одинаково всех без исключения обладателей голосов (Приказ Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. №).

Инициаторами собрания не включены в протокол данные выписок о правах на общее имущество, содержащие сведения о размере доли в праве общей долевой собственности, позволяющие определить то количество голосов, которым обладал каждый участник собрания на его дату.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:

Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме), где:

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

Кгол. = Д x Кобщ., где:

Кгол. - количество голосов, которым обладает собственник помещения;

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Кобщ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

Инициатор общего собрания составляет реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения, позволяющие идентифицировать абсолютно всех собственников помещений и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права, поэтому право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, должно быть подтверждено документом о регистрации права собственности на помещение в соответствующем многоквартирном доме. Поэтому, неотъемлемой частью реестра являются копии свидетельств или выписок из ЕГРП с данными о доле в праве на общее имущество дома, необходимыми для определения количества голосов.

В период, относящийся к действиям инициатора собрания, действовала редакция ЖК РФ, согласно которой общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст. 48 ЖК РФ). В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Эти положения обязывают инициаторов собрания располагать сведениями, позволяющими идентифицировать не только абсолютно всех собственников, но и размеры принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Указанные сведения безусловно необходимы для определения количества голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме.

Таким образом, данные, необходимые для точного определения количества голосов, принадлежащих собственнику, могли быть рассчитаны исключительно на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру или по выписке из ЕГРН, содержащих абсолютно необходимую информацию о долях в праве на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.

Представителем ответчиков в материалы дела представлен диск, содержащий файлы, исходя из текста которых следует, что они выданы «государственный регистратор ФИО9». При этом данные документы не содержат каких-либо подписей должностного лица выдавших их органа, документы не содержат печатей, штампов, или иных электронных реквизитов, позволяющих с достоверностью определить факт их выдачи надлежащим государственным органом. 

Каких-либо доказательств получения информации о зарегистрированных правах на жилые и нежилые помещения по адресу: ФИО18 

<

адрес> установленном законом порядке инициаторами собрания также не представлено.

В соответствии с п. 5 ст. 67 ГПК РФ при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Вместе с тем, порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости утвержден Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. N 968. 

В соответствии с п. 57 указанного Порядка сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.

В соответствии с п. 58 указанного Порядка при предоставлении сведений в форме электронного документа такой документ заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав.

В соответствии с п. 59 указанного Порядка при предоставлении сведений в форме бумажного документа такой документ подписывается уполномоченным должностным лицом органа регистрации прав и заверяется оттиском печати данного органа. При предоставлении сведений в виде бумажного документа, составленного многофункциональным центром и подтверждающего содержание электронных документов, направленных в многофункциональный центр по результатам предоставления государственной услуги органом регистрации прав, такой документ подписывается уполномоченным сотрудником многофункционального центра и заверяется оттиском печати многофункционального центра.

Приобщённая представителем ответчиков информация на диске не содержит в себе обязательных реквизитов и атрибутов, установленных пунктами 57-59 Приложения № к Приказу Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. N 968, и, в соответствии с положениями ст. 59, 60, п. 5 ст. 67 ГПК РФ, не является надлежащим доказательством наличия права собственности как на жилые, так и на нежилые помещения.

В нарушение пп. а п. 11 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГг. №/пр протокол не содержит указание на реквизиты документов, подтверждающих право собственности инициаторов собрания.

В нарушение п. 18 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГн. №/пр текст содержательной части протокола не разбит на части «СЛУШАЛИ», «ПРЕДЛОЖЕНО», «РЕШИЛИ».

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что названные нарушения порядка созыва, проведения собрания и оформления его результатов в совокупности свидетельствуют о том, что процесс волеобразования и волеизъявления собственников был опорочен и искажен. Данные нарушения являются существенными и влекут признание решений, принятых общим собранием собственников.

Принятые общим собранием решения противоречат действующему гражданскому и жилищному законодательству, поскольку объединение жилого комплекса (а именно домов № и 27 по 

<

адрес>, а также подземной автостоянки 

<

адрес>Б (вопрос №.1.) в один объект недвижимого имущества противоречит закону.

Объединение нескольких многоквартирных домов в единый недвижимый комплекс по ст. 133.1 ГК РФ невозможно, поскольку многоквартирный дом не является самостоятельным объектом.

Практическая реализация данного решения противоречит положениям ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку если объект изначально не спроектирован как единый, то несколько объектов могут быть объединены в один только тогда, когда они принадлежат одному собственнику. 

В настоящем деле дома не являются объектами, предусмотренными ст. 133.1 ГК РФ, помещения в них принадлежат абсолютно разным собственникам, доказательств того, что дома были спроектированы как один объект недвижимого имущества в материалы дела не представлены.

Помимо этого, в нарушение требований п.п. 3 п. 1 ст. 181.5 ГК РФ, норм Жилищного кодекса РФ собрание приняло решение об объединении многоквартирных домов и паркинга в один объект вне своей компетенции. Объединение двух многоквартирных домов и паркинга в дальнейшем приведет к юридической гибели общего имущества каждого из домов, что не предусмотрено законом и нарушит установленный законом порядок ФИО16 многоквартирными домами.

Таким образом, оспариваемое решение принято в нарушение установленной законом компетенции общего собрания многоквартирного дома и противоречит закону, в связи с чем является ничтожным.

Помимо этого, принятые общим собранием собственников решения нарушают принцип юридического равенства собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением установлен размер платы за благоустройство территории дома, то есть на содержание общего имущества, для собственников жилых помещений – 1 руб. с 1 кв. м., а для собственников нежилых помещений 10 руб. с 1 кв. м (раздел 5). Размер платы за оказание услуг по охране дома для жилых помещений составляет 7,34 руб. за кв. м., а для нежилых – 14,68 руб. за кв. м. (раздел 3). Данное решение противоречит положениям ст. 39, п. 3, 7, 8 ст. 156, ст. 158 ЖК РФ и должно быть признано недействительным.

Возможность расторжения договора ФИО16 многоквартирным домом предусмотрена положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно частями 8, 8.1 и 8.2 данной статьи.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

При этом, как указано выше, само по себе предусмотренное ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений многоквартирного дома отказаться от исполнения договора с ООО «УК «РеутКомфорт» не свидетельствует о том, что оно может быть произведено в любое время без соблюдения каких-либо условий. 

В нарушение п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ протокол не содержит указаний на нарушение ООО «УК «РеутКомфорт» обязательств из договора управления многоквартирным домом. 

Указанное право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений только при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

По настоящему делу оснований, предусмотренных частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, для расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников жилых помещений в одностороннем порядке не установлено.

В протоколе в повестку дня в том числе были включены вопросы о расторжении договора по управлению многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «УК «РеутКомфорт» и заключении договора с ООО «ПИК-Комфорт». 

Заключение или расторжение договора на основании решения собрания, которое принято с нарушением жилищного законодательства, является основанием для признания расторжения и заключения договора с управляющими организациями недействительным как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ).

Расторжение договора с ООО «УК «РеутКомфорт» и заключение договора с ООО «ПИК-Комфорт» было произведено на основании решения общего собрания собственников, которое было принято с многочисленными нарушениями, каждое из которых является самостоятельным основанием для признания решения недействительным. Следовательно, договор управления многоквартирным омом, заключённый с ООО «ПИК-Комфорт» на основании решения, также подлежит признанию недействительным, т.к. воля собственников на его заключение недействительна.

В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным общего собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. С учетом положений этой нормы под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных прав.

Исходя из установленного ст.12 ГК РФ принципа диспозитивности истец самостоятельно определяет характер нарушенного права и избирает способ его защиты.

Указанное позволяет суду сделать вывод об обоснованности заявленных истцом требований, поскольку, даже при наличии кворума, несоблюдение установленной формы протокола влечет недействительность как самого протокола, так и оформленных им решений (ст. 6 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ). В соответствии со ст. 6, ч 4 ст. 166 ГК РФ и ч. 4 ст. 1 ГПК РФ суд вправе применить последствия недействительности решения собрания по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В ходе судебного разбирательства суд установил наличие существенных нарушений при оформлении результатов проведенного собрания, поэтому спорные решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с момента их принятия и оформления не могут являться официальными документами, а также удостоверять факты, влекущие за собой юридические последствия, предусмотренные ЖК РФ.

Поскольку невозможно говорить о наличии кворума, суд приходит к выводу о том, что договор на управление многоквартирным домом по адресу: ФИО18 

<

адрес>, заключённый с управляющей компанией ООО «ПИК-Комфорт» нельзя считать законным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 и ФИО5 к ФИО11, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО24, ФИО25, ФИО26 и ФИО27 о признании недействительными решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме и договора на управление многоквартирным жилым домом удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ФИО18 

<

адрес>, завершившегося ДД.ММ.ГГГГг. и оформленного протоколом № НК27-2/2017 от ДД.ММ.ГГГГг. 

В качестве применения последствий такой недействительности установить, что данные решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с момента их принятия и оформления не являются официальными документами, не удостоверяют факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Признать недействительным договор на управление многоквартирным домом по адресу: ФИО18 

<

адрес>, заключённый с управляющей компанией ООО «ПИК-Комфорт».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья М.В. Корниенко

Мотивированное решение составлено 20 июля 2018г. 

Федеральный судья М.В. Корниенко