Дело № 3а-356/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 апреля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца – ООО «Пляж» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пляж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Таганрога, Комитет по управлению имуществом города Таганрога, общество с ограниченной ответственностью «...»,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Пляж» (далее по тексту – ООО «Пляж») обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости двух арендуемых земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 19 мая 2014 года и по состоянию на 14 мая 2015 года. Кадастровые стоимости земельных участков, по мнению административного истца, превышают их рыночные стоимости, что приводит к необоснованному увеличению размеров арендной платы. 

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности ФИО1 уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... категории земли населенных пунктов площадью ... квадратных метра, расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 мая 2014 года в размере ... рублей и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 мая 2015 года в размере ... рублей (в соответствии с заключениями эксперта ООО «...» № ... от 04 апреля 2017 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Таганрога, КУИ г. Таганрога и ООО «...».

В судебное заседание явилась представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, уточненное административное исковое заявление просила удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности в суд не явилась, до начала судебного заседания представила письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика, в котором также указала, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости на основании выводов экспертного заключения.

Представители Администрации г. Таганрога, КУИ г. Таганрога, ООО «...», Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «Пляж» является арендатором земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... разрешённое использование – ..., площадью ... квадратных метра, расположенного по адресу: ... и земельного участка с кадастровым номером ... категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ... площадью ... квадратных метров, расположенного по адресу: ..., что подтверждается копиями договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № ... от 12 октября 2016 года и № ... от 29 июля 2013 года с приложениями к ним (том 1 л.д. 22-36).

Земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет с данными характеристиками площади и разрешенного использования 19 мая 2014 года (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости – согласно кадастровому паспорту – том 1 л.д. 19).

Согласно кадастровым справкам от 22 декабря 2016 года (том 1 л.д. 14, 15) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 14 мая 2015 года составляет ... рублей, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 19 мая 2014 года составляет ... рублей. 

Правовой интерес истца в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков основан на учете кадастровой стоимости в формуле определения арендной платы, поэтому вопрос о возможности приведения кадастровой стоимости земельных участков к размерам рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, основан на нормах права. Кроме того, в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник строений на земельном участке имеет право выкупа земельного участка с учетом его кадастровой стоимости.

Заявления ООО «Пляж» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оспариваемых земельных участков отклонены решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года (том 1 л.д. 48-53).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" утверждены по состоянию на 1 января 2014 года средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам согласно приложению N 1, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) согласно приложению N 2, группы видов разрешенного использования земельных участков населенных пунктов согласно приложению N 3.

В пункте 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, указано, что в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером ..., исходя из даты постановки на кадастровый учет (май 2014 года) и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, а в качественные характеристики земельного участка с кадастровым номером ... также были внесены изменения после даты оценки 1 января 214 года, а именно 14 мая 2015 года (изменен вид разрешенного использования земельного участка), поэтому кадастровые стоимости указанных земельных участков должны быть определены в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчеты ООО «...» № ... от 20 декабря 2016 года (том 1 л.д. 85-235) и № ... от 20 декабря 2016 года (том 2 л.д. 1-98). Согласно указанным отчетам оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 19 мая 2014 года составила ... рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 14 мая 2015 года составила ... рублей.

Судом, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленных истцом отчетов, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчетов в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам определения действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 14 мая 2015 года (дата внесения изменений в сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости) и определения действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 19 мая 2014 года (дата внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости) в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключения № ... от 04 апреля 2017 года, том 3 л.д. 10-107). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 14 мая 2015 года составила ... рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 19 мая 2014 года составила ... рублей.

Указанные экспертные заключения послужили основанием для уточнения заявленных административным истцом требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключения эксперта, суд считает возможным положить содержащиеся в них выводы в основу решения суда.

Экспертные заключения содержат подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате них выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт использовал при расчетах сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключениях приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов для каждого объекта оценки использовано по 3 земельных участка, расположенных в г. Таганроге исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложениях к заключениям. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектами оценки экспертом применены корректировки на условия продажи (скидка на уторгование), местоположение участков, наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций на участках и величину общей площади участков. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключениях эксперта. Расчеты рыночной стоимости математически проверяемы.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключений эксперта, которые соответствуют требованиям действующего законодательства и являются относимыми и допустимыми доказательствами указанных в них величин рыночной стоимости земельных участков.

Административным истцом и Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельных участков, определенные в заключениях эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

На стоимости участков, указанные в отчетах оценщика, ни административный истец, ни другие лица, участвующие в деле, не ссылались, суд приходит к выводу о том, что рыночные стоимости, указанные именно в заключениях эксперта, являются отражением экономически обоснованных показателей налоговой базы.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения ООО «Пляж» с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 28 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размеры рыночной стоимости, установленные в результате проведения судебной экспертизы и признанные судом экономически обоснованными, возражения административных ответчиков относительно размеров рыночной стоимости, заявленных административным истцом согласно отчетам оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размеров рыночной стоимости участков, указанных в заключениях эксперта ООО «...», и данные размеры рыночной стоимости участков административными ответчиками не оспариваются, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы. 

ООО «...» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере ... рублей (том 3 л.д. 7, 8). 

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертных исследований, расчетов, составления заключений, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

Следовательно, с ООО «Пляж» подлежит взысканию денежная сумма в размере ... рублей в пользу экспертного учреждения ООО «...» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 мая 2014 года в размере ... рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ... расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 мая 2015 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 28 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пляж» в пользу ООО «...» ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-356/2017 (заключения № ... от 04 апреля 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 14 апреля 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков