Гр.дело №2-70/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2017 года г. Мичуринск.

Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Черновой О.Ю.,

при секретаре Зацепиной Ю.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 и ФИО6 о признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 являлся собственником 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилого дома с кадастровым номером ***, расположенных в ***. Жилой дом принадлежал ФИО4 на основании договора купли-продажи от ***., 1/2 доля в праве собственности на земельный участок - на основании свидетельства о праве собственности на землю №*** и постановления администрации г. Мичуринска №*** от ***.

На основании договора дарения от ***. ФИО4 подарил принадлежащие ему 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и жилой дом с кадастровым номером ***, расположенные в г***, своей дочери ФИО3

*** между ФИО7, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности в интересах ФИО6, и ФИО5 был заключен договор купли-продажи (купчая) 5/11 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером *** и 5/22 долей в праве собственности на земельный участок, расположенных в ***.

*** ФИО4 обратился в Мичуринский городской суд с иском к ФИО5 о признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя. В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО6

В судебное заседание ФИО4 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен судом надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании уточнила заявленные требования и пояснила, что *** года при ознакомлении ФИО3 с материалами гражданского дела № 2-*** стало известно о том, что согласно договора купли-продажи 5/11 долей в прав собственности на жилой дом и 5/22 долей в нраве собственности на земельный участок от *** годав нарушение прав ФИО4 как собственника общего долевого имущества указанные доли дома №*** и доли земельного участка №*** по ул. *** были проданы ФИО5 за 700000 рублей. В процессе судебного разбирательства гражданского дела № 2-*** из объяснений ФИО8 стало известно о том, что указанные доли были проданы ФИО5 за 55000 рублей в *** году. О данной информации ранее ФИО4 не было ничего известно, поскольку предложения о покупке от продавца ФИО6, а также от его представителя ФИО7 он не получал, а при заселении ФИО5 распространила слух о том, что является родственницей собственнику и оформляет наследство. ФИО4 проживал в д.*** по ул. *** и видел, что владеть частью дома и земельного участка стала ФИО5. В течение 3 месяцев после того, как ФИО4 стало известно об обстоятельствах совершенной сделки, он обратился в Мичуринский городской суд с настоящим иском.

В нарушение установленных законом правил об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности в случае продажи доли в праве общей долевой собственности недвижимого имущества, до настоящего времени не представлено ни одного подтверждения о том, что со стороны продавца ФИО9 или со стороны уполномоченного на продажу им представителя ФИО7 в адрес ФИО4 поступало какое-либо письменное извещение о продаже 5/11 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и 5/22 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за фактическую продажную цену, о которой нам стало известно от ФИО8 и от ФИО6

Более того, в материалах дела имеется доказательство неисполнения продавцом ФИО6 требований закона - его личное заявление о том, что он не предлагал соседям выкупить свою часть дома за указанную цену. ФИО4 согласен приобрести спорные доли жилого дома и земельного участка за 60000руб., данные денежные средства были внесены на расчетный счет Управления судебного департамента в Тамбовской области и они договорились, что ФИО4 данные деньги забирать не будет.

Просила признать за ФИО4 преимущественное право покупкина 5/11 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 48,7 кв.м. Литер Б, расположенный по адресу: *** и на 5/22 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1534 кв.м., расположенный по адресу: *** и заменить покупателя в договоре купли продажи от *** на ФИО4 и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № *** и № *** от *** года.

Ответчики ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. От ФИО6 в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признал и показал, что ***. ФИО5 приобрела у ФИО6, от имени которого по доверенности действовала ФИО7, 5/11 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером *** и 5/22 долей в праве собственности на земельный участок, расположенных в ***. Указанные доли дома и земельного участка были приобретены ФИО5 за 700000руб.. Цена спорного имущества подтверждается договором купли-продажи, а также тем, что инвентарная оценка долей жилого дома и кадастровая стоимость долей земельного участка превышает размер цены договора, указанный истцом как 60000руб.. С момента приобретения недвижимого имущества ФИО5 открыто пользовалась им, никуда не отлучалась, несла все обязанности собственника. ФИО4 было известно о смене собственника и он не был лишен возможности узнать - как и по каким основаниям произошла данная смена. С исковым заявлением ФИО4 обратился в суд только в ***. Таким образом, ФИО4 пропущен срок исковой давности.

Кроме того, ***. ФИО4 перестал быть собственником жилого дома *** по ул. *** и долей земельного участка, подарив указанное имущество своей дочери ФИО3, в связи с чем он утратил статус общедолевого собственника и не обладает правом подачи иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО4 просил отказать.

Будучи допрошенным Бутырским районным судом г. Москвы в качестве ответчика в рамках исполнения судебного поручения ФИО6 исковые требования ФИО4 не признал и показал, принадлежащие ему 5/11 долей жилого дома и 5/22 долей земельного участка он продавал по доверенности. Точную дату сделки не помнит, на каких условиях она заключалась - пояснить не может. Им по сделке было получено 60000 - 70000руб.. О совершении сделки он устно уведомлял ФИО10

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержала пояснения представителя истца ФИО1 и просила исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлялись судом надлежащим образом. Об уважительности причин неявки суду не сообщили. От представителя третьего лица межмуниципального отдела по г. Мичуринску и Мичуринскому району Управления Росреестра по Тамбовской области поступило ходатайство о рассмотрении гражданского дела в отсутствие его представителя.

Выслушав представителей сторон, третье лицо, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования ФИО4 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО4 до ***. являлся собственником 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилого дома с кадастровым номером ***, расположенных в г***. Жилой дом принадлежал ФИО4 на основании договора купли-продажи от ***., 1/2 доля в праве собственности на земельный участок - на основании свидетельства о праве собственности на землю №*** и постановления администрации г. Мичуринска №***.

ФИО6 являлся собственником 5/11 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером *** и 5/22 долей в праве собственности на земельный участок, расположенных в ***, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ***..

***. между ФИО7, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности в интересах ФИО6, и ФИО5 был заключен договор купли-продажи (купчая) 5/11 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером *** и 5/22 долей в праве собственности на земельный участок, расположенных в г. ***.

В соответствии ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), действовавшей в редакции на момент заключения договора купли-продажи, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснений п.14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации№ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п.1-2 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, в том числе, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ).

Как пояснили представители сторон в ходе судебного разбирательства, с момента заключения договора купли-продажи ФИО5 проживает и пользуется принадлежащим ей имуществом. То есть ФИО4 было известно о том, что ответчик стала собственником спорного недвижимого имущества. Доказательств того, что истец был введен в заблуждение относительно оснований возникновения права собственности у ФИО5, суду не представлено. При регистрации права собственности на доли земельного участка в *** ФИО4 имел возможность выяснить данное обстоятельство. Кроме того, ФИО5 была указана в качестве участника общей долевой собственности в свидетельстве о праве общей долевой собственности от ***., выданного на имя дочери истца - ФИО3

Ходатайств о восстановлении пропущенного срока истцом и его представителем в ходе судебного разбирательства не заявлено.

При таких обстоятельствах суд признает, что ФИО4 пропущен срок обращения в суд с исковыми требованиями о признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя. Более того, на момент предъявления иска ФИО4 участником общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок не являлся, так как принадлежащие ему жилой дом *** и 1/2 долю земельного участка по указанному адресу он ***. подарил своей дочери.

Согласно ст.218 ГК РФ (в ред. Закона от 03.06.2006г.) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.223 того же Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно постановлению администрации г. Мичуринска №*** от ***. было постановлено зарегистрировать землепользование и выдать свидетельства о праве собственности на земельные участка, в том числе, ФИО4, проживающему по ***, на земельный участок общей площадью 778 кв.м.. Выдаваемые свидетельства являлись временным документом и действовали до выдачи документа установленного образца. Кроме того, земельный участок указанной площадью передавался ФИО4 не в общую долевую собственность, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от ***. (т.1 л.д.141). Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО7, ФИО4 не являлся участником общей долевой собственности на жилой дом *** и земельный участок при данном домовладении.

Данное обстоятельство также подтверждается постановлением администрации г. Мичуринска №*** от ***. о предоставлении ФИО4 в общую долевую собственность 767 кв.м., что составляет 1/2 долю от общего земельного участка площадью 1534 при домах №***. Право собственности ФИО4 на указанную долю земельного участка было зарегистрировано им в установленном законом порядке только ***., что подтверждается сведениями, указанными в договоре дарения жилого дома и долей земельного участка от ***., заключенного между ФИО4 и ФИО3

Согласно справки ГУПТИ по г. Мичуринску и Мичуринскому району от ***. домовладение №*** по ул. *** было зарегистрировано на праве собственности за ФИО6 5/11 долей и ФИО10 6/11 долей. Иных собственников данного строения не имелось. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ***. ФИО6 на праве общей долевой собственности принадлежали 5/22 долей земельного участка, расположенного по адресу: ***. Иные участники общей долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент выдачи указанного свидетельства не зарегистрированы. Данное обстоятельство также подтверждается выписками из ЕГРП от ***.

При таких обстоятельствах на момент заключения договора купли-продажи - ***. не требовалось извещать ФИО4 о намерении ФИО6 продать принадлежащие ему доли жилого дома и земельного участка постороннему лицу.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В частности по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, как и сам договор, подлежат государственной регистрации (ст. ст. 551, 556 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В статье 555 ГК РФ закреплено требование о том, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Исходя из приведенных норм права, следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества является его предмет и цена.

Утверждения представителя истца ФИО1 о том, что фактически по договору купли-продажи покупателем было оплачено всего 60000руб. не были подтверждены в судебном заседании достоверными доказательствами. Договор в части цены продаваемого имущества ФИО4 не оспаривается. Пояснения ответчика ФИО6 о размере полученных им по сделке денежных средств не подтверждают цену проданного по договору имущества в заявленном размере, так как согласно нотариально удостоверенной доверенности от ***. ФИО6 предоставил ФИО7 право продать принадлежащие ему доли дома и земельного участка за цену и на условиях по ее усмотрению.

В договоре купли-продажи от ***. определен его предмет - 5/11 долей жилого дома *** и 5/22 долей земельного участка по указанному адресу, а также цена продаваемого имущества в размере 700000руб. (из них 650000руб. за долю жилого дома и 50000руб. за долю земельного участка). Плата по договору была выплачена покупателем представителю продавца при подписании договора наличными деньгами (п.2.2 Договора).

Право собственности ФИО5 было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ***.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 года в редакции от 06.02.2007 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при предъявлении иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет Управления отдела Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлину, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Несоблюдение данного требования является основанием для отказа в иске, поскольку истцом в таком случае не подтверждено наличие у него реальной возможности вступить в действующий договор на правах покупателя с исполнением всех обязанностей покупателя, а также возможности возместить все расходы, понесенные прежним покупателем в связи с исполнением оспариваемого договора. В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.

Определением Мичуринского городского суда от ***. ФИО4 был обязан перечислить 700000руб. на депозитный счет Управления судебного департамента в Тамбовской области. ***. представителем истца ФИО1 на депозитный счет были внесены 60000руб., в остальной части определение Мичуринского городского суда от ***. было обжаловано. Апелляционным определением Тамбовского областного суда от *** определение Мичуринского городского суда от ***. было отменено в полном объеме, в связи с чем определением Мичуринского городского суда от ***. внесенные представителем истца денежные средства было определено возвратить на расчетный счет истца. Иных денежных средств от истца на депозитный счет Управления судебного департамента в Тамбовской области не поступало.

Доказательств того, что на момент продажи имущества другим лицам у истца ФИО4 имелась денежная сумма, указанная в договоре, для заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, суду не представлено.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании за ним преимущественного права покупки5/11 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 48,7 кв.м. Литер Б, расположенный по адресу: *** и 5/22 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1534 кв.м., расположенный по адресу: ФИО11 и замене покупателя в договоре купли продажи от *** года на ФИО4 и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № *** и № *** от *** года.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 и ФИО6 о признании преимущественного права покупки и переводе прав и обязанностей покупателя отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Мичуринский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2017 года.

Председательствующий - О.Ю. Чернова.