Мотивированное 

решение

 составлено 10.07.2017 г.

Дело № 2-136/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Капустиной С.В.

при секретаре Клинковой А.Е.

с участием адвоката Сеничева А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске 3 июля 2017 года гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 с учетом уточненного искового заявления обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя 89/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Мотивировал исковые требования тем, что имеет 11/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному адресу. 11 августа 2016 г. ФИО3 заключила с ФИО4 договор купли-продажи своей доли в общей долевой собственности, не поставив его в известность. Со сделкой по отчуждению имущества не согласен, просил перевести на себя права и обязанности покупателя.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал. Объяснил, что в отделении почтовой связи 152907 г. Рыбинска 25.06.2016 г. получил от ФИО3 ценное письмо от 20.06.2016 г. В помещении почты письмо не вскрывал. Выйдя из отделения связи и сев в автомашину, в присутствии ФИО1 вскрыл конверт, в котором оказались 5 чистых листов формата А4. В связи с получением чистых листов он 27.06.2016 г. направил ФИО5 ценное письмо с просьбой разъяснить цель и содержание направленной ей корреспонденции. Ценное письмо ей вручено 27.06.2016 г., ответ на письмо она не дала. 

Он подал заявление в ОСП Рыбинский почтамт, из ответа начальника почтамта следовало, что работники почты нарушили требования «Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений».

Впоследствии он узнал, что 11.08.2016 г. ФИО3 продала ФИО4 свою доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Просил перевести на себя права и обязанности покупателя, так как данный жилой дом является единственным местом жительства для него и его детей. ФИО4 с момента покупки дома в нем не живет, не появлялся, домом и земельным участком не пользовался, дом в натуре не разделен.

Представитель истца – адвокат Сеничев А.Н. поддержал позицию доверителя. Объяснил, что ФИО2 не был надлежащим образом уведомлен продавцом о намерении продать свои доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, в связи с чем нарушено его право преимущественной покупки. 

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, направила своего представителя ФИО5

Представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признала. Объяснила, что между бывшими членами семьи Р-вых длительное время ведутся судебные споры в отношении данного дома. Она, ФИО5, подарила принадлежавшие ей 89/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок дочери ФИО3, которая решила это имущество продать. Она, ФИО5, являлась представителем дочери в сделке купли-продажи. 

Уведомление ФИО2 о намерении продать имущество она лично вложила в конверт, адрес на конверте надписан адвокатом. Работники почты приняли у нее ценное письмо, правил отправки регистрируемых почтовых отправлений она не знает. На его письмо она не ответила. ФИО2 знал о предстоящей продаже доли дома и земельного участка, так как в 2016 г. предлагал за имущество деньги.

ФИО4 является посторонним лицом. Домом и земельным участком он не пользуется по причине судебных разбирательств. В судебное заседание по настоящему делу не пришел, рекомендовав ей, ФИО5, разбираться самостоятельно. Дом в натуре не разделен. ФИО3 учится и проживает в г. Санкт-Петербурге, домом не пользуется.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, уважительной причины неявки и возражений по иску не представил.

Третье лицо - нотариус ФИО6 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, в отзыве указала, что ФИО2 был уведомлен ФИО3 о намерении продажи 89/100 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, что было подтверждено описью вложения в ценное письмо, отчетом об отслеживании отправления 

<

данные изъяты>, чеком «Почта России» с почтовым идентификатором 

<

данные изъяты>

Исследовав материалы дела, выслушав истца, представителей сторон и свидетеля ФИО1., обозрев подлинный почтовый конверт, суд находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

ФИО2 имеет 11/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

ФИО3 имела 89/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному адресу.

11 августа 2016 г. между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли - продажи, по которому ФИО3 в лице представителя ФИО5 продала, а ФИО4 купил 89/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом за 1 250 000 руб. и земельный участок за 1 250 000 руб., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 4 договора денежные средства уплачены покупателем продавцу до момента подписания настоящего договора купли-продажи (л.д. 39-40).

Договор удостоверен нотариусом Ярославского нотариального округа ФИО6 

Право собственности ФИО4 по указанному договору купли-продажи зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается выпиской из ЕГРП (прил., л.д. 24).

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ возлагается на продавца.

В подтверждение уведомления ФИО2 о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок представитель продавца ФИО5 представила нотариусу ФИО6 опись вложения в ценное письмо, отчет об отслеживании отправления 

<

данные изъяты>, чек «Почта России» с почтовым идентификатором 

<

данные изъяты> (л.д. 59-60, 60 об.). В отчете об отслеживании указанного отправления фамилия истца указана «Романов».

Текст уведомления в суд представила ФИО5 (л.д. 79).

Объяснения ФИО2 о том, что он получил в конверте от ФИО3, по доверенности ФИО5, чистые листы формата А4, подтвердил свидетель ФИО1, который являлся очевидцем вскрытия конверта.

Представитель ответчицы ФИО5 просила не доверять показаниям свидетеля, так как он выступал свидетелем и по другим гражданским делам с участием ФИО2 Заявленное основание для недоверия свидетелю суд отклоняет. Оснований не доверять свидетелю не имеется, так как он не заинтересован в исходе дела.

Объяснения истца и показания свидетеля косвенно подтверждаются ответом заместителя начальника ОСП Рыбинский почтамт УФПС Ярославской области - филиала ФГУП «Почта России» от 14.12.2016 г. № 1.5.6.3.21.01-11-42/3672, в котором признаны факты нарушения работниками отделений связи Рыбинска 152907 и 152906 п. 5.6, 24.1 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом ФГУП «Почта России» от 17.05.2012 г. № 114-п (л.д. 103). На предоставленном суду подлинном конверте оттиск календарного почтового штемпеля действительно отсутствовал. 

Представитель истца ходатайствовал о назначении по делу технической экспертизы в целях установления содержимого письма. После отказа представителя ответчика от проведения экспертизы ходатайство снял.

Суд приходит к выводу, что ответчица ФИО3 и ее представитель ФИО5 не доказали факт уведомления ФИО2 о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. 

Данный вывод основывается также на том, что ФИО2 направил ФИО5 27.06.2016 г. ценное письмо с вопросом о получении им корреспонденции 25.06.2016 г. Ценное письмо получено ФИО5 01.07.2016 г. (л.д. 104, 104 об.). До совершения сделки 11.08.2016 г. ФИО5 ему не ответила, повторно уведомление не направила, совершая сделку у нотариуса, об обращении к ней ФИО2 не заявила. Передача нотариусом заявлений граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам установлена Методическими рекомендациями по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утвержденными решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 23 - 25 июня 2008 года.

На основании изложенного суд устанавливает факт нарушения преимущественного права покупки ФИО2 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, и переводит на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 11.08.2016 г.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом» (с изменениями) при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

ФИО2 внес на счет Управления Судебного департамента Ярославской области 2 500 000 руб. (л.д. 100-102).

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит оснований для признания записей в реестре и свидетельств о правах недействительными. В соответствии с приказами Минюста РФ и приказами Госрегистрации, в том числе от 07.06.2007 г. № 112 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов», при совершении каждого действия по государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистратором вносится новая запись, а предыдущая запись не является недействительной и не признается таковой. 

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования ФИО2 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заменить покупателя ФИО4 в договоре купли-продажи 89/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и 89/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенном ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, на ФИО2.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в записи о правах ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья