№2-3/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

поселок Ровеньки 17 января 2019 года 

Ровеньский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Головчанова О. Н.

при секретаре Поповой О. С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к закрытому акционерному обществу «РусАгро-Айдар» и обществу с ограниченной ответственностью «Авангард Дружба» о признании недействительным договора купли-продажи прав аренды и прекращении договора аренды

при участии:

представителя истцов ФИО9 А.

представителя ответчика ООО «Авангард Дружба» ФИО10 А.

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 являются участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4872000 кв.м., распложенный по адресу: 

<

адрес>. 26.02.2011 г. между участниками долевой собственности указанного земельного участка и ЗАО «РусАгро-Айдар» был заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет. 27.04.2011 г. договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН номер регистрации №. 18.06.2018 г., в ходе конкурсного производства, конкурсный управляющий ЗАО «РусАгро-Айдар» ФИО11 продала по договору купли-продажи ООО «Авангард Дружба» имущество ЗАО «РусАгро-Айдар», в том числе права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4872000 кв.м. 

Дело инициировано иском ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, которые, с учетом уточнения и увеличения исковых требований, просят: признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 18.06.2018 г., заключенный между ЗАО «РусАгро-Айдар» и ООО «Авангард Дружба» в части продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4872000 кв.м., применив последствия недействительности сделки; устранить нарушение права собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером №, признав договор аренды земельного участка от 26.02.2011 г. досрочно прекращенным в отношении истцов; погасить в ЕГРН запись об аренде земельного участка с кадастровым номером № в отношении истцов; взыскать с ответчика судебные расходы. 

В обоснование требований истцы сослались на то, что они решили произвести выдел земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, для чего по их заказу кадастровым инженером были изготовлены проекты межевания, которые были согласованы с остальными собственниками и сданы на государственную регистрацию. Государственная регистрация прав на образованные земельные участки была приостановлена, поскольку не получено согласие арендатора земельного участка с кадастровым номером № (ООО «Авангард Дружба») на образование земельных участков. Считали, что ЗАО «РусАгро-Айдар» передало ООО «Авангард Дружба» по договору купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером № с нарушением требований закона, поскольку права аренды не могут продаваться, а могут лишь передаваться по договору цессии, поэтому договор купли-продажи от 18.06.2018 г. является притворной сделкой, прикрывающей сделку по уступке прав. Ссылались на то, что уступка прав по договору аренды земельного участка может быть совершена только с согласия арендодателя и о состоявшейся уступке прав арендодатели должны быть уведомлены. Также истцы ссылались на то, что ни ЗАО «РусАгро-Айдар», ни ООО «Авангард Дружба» не исполняют свои обязательства по договору аренды, не выплатив истцам за 2017 и 2018 г.г. арендную плату, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Также представитель истцов считал, что основанием для досрочного расторжения договора является изменение предмета договора, о чем свидетельствует уменьшение площади арендуемого земельного участка с 14322000 кв.м. в 2011 г. до 4872000 кв.м. в 2018 г. 

В судебном заседании представитель истцов требования поддержал по изложенным основаниям.

Представитель ответчика ЗАО «РусАгро-Айдар» (конкурсный управляющий) о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, возражений на иск не представила. 

Представитель ответчика ООО «Авангард Дружба» просила отказать в удовлетворении иска, поскольку договор купли-продажи 18.06.2018 г., между ЗАО «РусАгро-Айдар» и ООО «Авангард Дружба», по которому было продано имущество ЗАО «РусАгро-Айдар», в том числе права аренды земельного участка с кадастровым номером №, был заключен на торгах, в соответствии с требованиями. Права аренды могут выступать предметом договора купли-продажи, поскольку это имущественные права, следовательно, оснований для признания договора купли-продажи недействительной сделкой не имеется. Об уступке прав по договору аренды арендодатели были уведомлены ООО «Авангард Дружба» путем опубликования соответствующего извещения в районной газете. Площадь арендуемого земельного участка с 2011 года изменилась в результате произведенных выделов участников долевой собственности из земельного участка с кадастровым номером №, что не влечет прекращения договора аренды. Выдел земельных участков произведен истцами в нарушение условий договора аренды, в котором они приняли обязательства не производить выдел в течении срока действия договора. Оснований для досрочного расторжения договора аренды в отношении истцов, в связи с невыплатой им арендной платы, не имеется, поскольку ЗАО «РусАгро-Айдар» выдавало арендную плату за 2017 г. и её некоторые истцы получали. За 2018 год арендную плату выдает ООО «Авангард Дружба», но не все истцы обратились за её получением. 

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд признает исковые требования необоснованными по следующим основаниям. 

Истцы являются участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 4872000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.11.2018 г. (т. 1 л.д. 190-250, т. 2 л.д. 1-14).

Согласно договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 26.02.2011 г., участники долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 14322000 кв.м. (на момент заключения договора), расположенного: 

<

адрес>, передали указанный земельный участок в аренду ЗАО «РусАгро-Айдар» сроком на 10 лет. Договор аренды в соответствии с требованиями ст.ст. 164, 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ, был зарегистрирован в ЕГРН 27.04.2011 г., номер регистрации № и вступил в силу с момента регистрации (т.1 л.д.83-86).

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора аренды арендатор принял обязательство ежегодно, до 1 февраля года следующего за расчётным, выплачивать арендаторам арендную плату в натуральной форме: зерном, подсолнечником, сахаром. 

В п. 4.1 договора аренды предусмотрено право арендатора без согласия арендодателя, но при условия его уведомления через районную газету, сдавать имущество в субаренду. 

Кроме того, согласно п. 7.3 договора аренды, арендодатели приняли на себя обязательства в течении срока действия договора аренды не выделять земельные участки в счет земельных долей. 

18.06.2018 г. конкурсный управляющий ЗАО «РусАгро-Айдар» ФИО11 продала по договору купли-продажи ООО «Авангард Дружба» имущество ЗАО «РусАгро-Айдар», в том числе права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4872000 кв.м. Договор был заключен в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже имущества ЗАО «РусАгро-Айдар» от 18.06.2018 г. Перенайм права аренды был зарегистрирован в ЕГРН. (т.1 л.д.103-110) Проданное имущество покупатель принял по акту приема передачи от 18.06.2018 г. (т.2 л.д. 23-25).

Согласно ст. 128 ГК РФ имущественные права относятся к объектам гражданских прав.

Как указано в ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В соответствии с ч.ч. 1, 4 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Положения § 1 главы 30 ГК РФ «Общие положения о купле-продаже», применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Таким образом, право аренды, как любое иное не ограниченное в обороте имущественное право, может выступать предметом договора купли-продажи. 

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. 

Согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Поскольку договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 26.02.2011 г. не содержит запрета на передачу арендатором своих прав по договору другому лицу, то ЗАО «РусАгро-Айдар» вправе было передать ООО «Авангард Дружба» по договору купли-продажи такое право, уведомив об этом арендодателей. 

Закон, а также договор аренды от 26.02.2011 г. не содержат положений о сроке уведомления арендодателей о состоявшейся уступке прав. Применительно к п. 4.1 договора аренды от 26.02.2011 г., где указано, что уведомление арендодателей о передаче земельного участка в субаренду производится через районную газету, суд считает, что таким же способом допустимо извещение арендодателей и об уступке прав по договору аренды. 

Из представленной ответчиком публикации в районной газете «Ровеньская Нива» за 20.11.2018 г. следует, что ООО «Авангард Дружба» уведомило арендодателей о состоявшейся уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, разъяснив арендодателям порядок получения арендной платы за 2018 год (т. 1 л.д.157).

Следовательно, уступка прав по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 26.02.2011 г. ЗАО «РусАгро-Айдар» была произведена с соблюдением требований закона. 

Доводы представителя истцов о том, что уступка прав аренды производится по договору цессии, основаны на неправильном понимании закона. 

В соответствии с положениями ст.ст. 382, 388 ГК РФ договор цессии представляет собой соглашение, по которому цедент уступает цессионариютребование к должнику, принадлежащее цеденту на основании обязательства. 

Кроме того, из договора купли-продажи от 18.06.2018 г., протокола об определении участников торгов от 17.06.2018 г., протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № от 18.06.2018 г., сообщения о результатах торгов (т.1 л.д. 144-156) следует, что данный договор был заключен между ЗАО «РусАгро-Айдар» и ООО «Авангард Дружба» на торгах, проведённых в рамках процедуры конкурсного производства ЗАО «РусАгро-Айдар». 

На основании ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Таким образом, оспаривание договора заключенного с победителем торгов возможно только в случае признания недействительными самих торгов. 

Требований о признании недействительными торгов по продаже имущества ЗАО «РусАгро-Айдар» истцы не заявляли.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 18.06.2018 г., заключенного между ЗАО «РусАгро-Айдар» и ООО «Авангард Дружба», в части продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4872000 кв.м., не имеется.

Как указано в ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцы, ссылаясь на то, что не получили арендную плату за 2017 г. и 2018 г. по договору аренды от 26.02.2011 г. не представили суду доказательств в подтверждение своих доводов. 

Из пояснений представителя ответчика и представленных им доказательств следует, что выдачу арендной платы за 2017 г. производило ЗАО «РусАгро-Айдар», за 2018 г. арендную плату выдает ООО «Авангард Дружба».

Согласно расходного кассового ордера от 02.11.2018 г. истец ФИО7 получил в ООО «Авангард Дружба» арендную плату за 2018 г. в денежном выражении (т.1 л.д. 162). Согласно ведомостей на выдачу арендной платы, он также получил арендную плату за 2017 г. в ЗАО «РусАгро-Айдар» (т.1 л.д.170-171, 180). Кроме того, арендную плату за 2017 г. в ЗАО «РусАгро-Айдар» получали истцы ФИО4, ФИО1, ФИО8, ФИО6, (т.1 л.д.173-175, 180-182). Истцы ФИО2, ФИО3 ФИО5 включены в ведомости на выдачу арендной платы ЗАО «РусАгро-Айдар» за 2017 г., но сведений о получении ими арендной платы не имеется. При этом доказательств, что ЗАО «РусАгро-Айдар» отказало в выдаче арендной платы за 2017 г. или уклонялось от её выдач, истцы суду не представили. 

Истцы 15.11.2018 г. обращались в ООО «Авангард Дружба» с требованием выдать им в течении 3-х дней арендную плату за 2018 г. и расторгнуть договор аренды от 26.02.2011 г. (т.1 л.д. 183-185). На данное обращение истцам 19.11.2018 г. был дан ответ о том, что ООО «Авангард Дружба» готова им выплатить арендную плату за 2018 г. по договору аренды от 26.02.2011 г., разъяснив порядок её получения. ООО «Авангард Дружба» также указало, что не намерено расторгать договор аренды, так как для этого нет оснований.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что неполучение всеми истцами арендной платы за 2017 г. и 2018 г. по договору аренды от 26.02.2011 г. обусловлено не противоправным поведением ответчиков, а нежеланием самих истцов получать арендную плату, что может указывать на злоупотребление правом со стороны истцов с целью заявления требований о досрочном расторжении договора. 

Кроме того, срок выдачи арендной платы за 2018 г. не истек, поэтому истцы вправе получить арендную плату в срок до 1 февраля 2019 г. 

Следовательно, доводы истцов о невыполнении ответчиками условий договора аренды в части невыплаты арендной платы более двух раз подряд не нашли своего подтверждения, поэтому не могут являться основанием для досрочного расторжения договора аренды. 

Не могут являться основанием для досрочного расторжения договора аренды и доводы истцов об изменения предмета договора в части площади арендуемого земельного участка. 

Как следует из пояснений сторон, уменьшение площади арендуемого земельного участка с кадастровым номером № с 14322000 кв.м. (в 2011 г.) до 4872000 кв.м. (в 2018 г.) произошло по причине выдела участниками долевой собственности земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей. 

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выдел земельного участка участником долевой собственности в счет принадлежащей ему земельной доли влечет прекращение договора аренды в отношении выделенного земельного участка. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Истцами не было представлено суду доказательств, что такое дополнительное соглашение к договору аренды от 26.02.2011 г. между ЗАО «РусАгро-Айдар» и участниками долевой собственности после выдела земельных участков не заключалось. Согласно договора купли-продажи от 18.06.2018 г. ЗАО «РусАгро-Айдар» передало ООО «Авангард Дружба» права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 4872000 кв.м. Такая же площадь земельного участка указана и выписке из ЕГРН по состоянию на 12.11.2018 г. 

Следовательно, само по себе уменьшение площади арендуемого земельного участка в результате выдела из него земельных участков участниками долевой собственности не влечет прекращение договора аренды в отношении не выделившихся участников долевой собственности. 

Представленные суду доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности. Оценив их в совокупности, суд приходит к выводу, что они не подтверждают доводы истцов о наличии оснований для признания недействительной сделкой договора купли-продажи от 18.06.2018 г. и расторжения договора аренды от 26.02.2011 г. 

На основании изложенного, в удовлетворении иска следует отказать.

О взыскании судебных расходов ответчики не просили. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к закрытому акционерному обществу «РусАгро-Айдар» и обществу с ограниченной ответственностью «Авангард Дружба» о признании недействительным договора купли-продажи прав аренды и прекращении договора аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течении месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ровеньский районный суд Белгородской области.

Председательствующий Головчанов О. Н.