Мотивированное 

решение

 изготовлено 30.01.2025

66RS0005-01-2024-006897-28

Дело № 2-497/2025

Решение 

Именем Российской Федерации

16.01.2025 Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Григорьевой Т. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ратаковской Е.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Управляющая компания "Доминвест", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Мегаполис-Д" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Управляющая компания "Доминвест", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Мегаполис-Д" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости.

В обоснование требований истец указал, что 03.06.2021 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств N 228-921.

Согласно п. 1.5 договора объект должен был быть передан истцу не позднее 25.06.2021.

Вместе с тем, ключи от квартиры были переданы истцу только 05.12.2023, что подтверждается актом допуска, составленного между истцом и управляющей компанией.

В связи с просрочкой передачи объекта недвижимости 26.06.2024 истец обратился к ответчику с претензией о выплате неустойки за период с 26.06.2021 по 05.12.2023 в размере 994250 руб., которую последний не исполнил, что послужило основанием для обращения в суд с указанным иском, который в ходе судебного разбирательства представителем истца уточнен относительно периода взыскиваемой неустойки, с учетом окончательно уточненных требований просит взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 994250 рублей за период с 23.10.2021 по 11.11.2021.

16.01.2025 в судебном заседании представитель истца действующая по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала, пояснила, что фактическая передача жилого помещения состоялась только с момента передачи ключей, поскольку до этого времени квартира не была принята истцом в связи с наличием недостатков. Подписание акта приема-передачи квартиры от 11.06.2021 являлось формальным с целью зарегистрировать право собственности в ЕГРН. 

Представитель ответчика действующая по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, указала, что жилое помещение передано в установленный договором срок, ссылаясь на наличие подписанного сторонами и зарегистрированного в ЕГРН акта приема-передачи жилого помещения от 11.06.2021. Данное обстоятельство также установлено вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга по делу № 2-163/2024 по гражданскому делу по иску ФИО3 к ООО «Управляющая компания "Доминвест", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Мегаполис-Д" об обязании передачи ключей от квартиры и взыскании расходов на устранение недостатков в квартире, которое полагала имеет преюдициальное значение по настоящему спору. Также заявила о пропуске срока исковой давности, который полагала пропущенным с 26.06.2024. 

Судом в порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Судом установлено, что 03.06.2021 между сторонами заключен договор купли-продажи 

<

адрес>, по условиям которого истцом у ответчика приобретена квартира, расположенная по адресу:

<

адрес>.

11.06.2021 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

Документы подписаны с использованием электронной подписи. 

Договор купли-продажи от 03.06.2021 и акт приема-передачи от 11.06.2021 зарегистрированы в ЕГРН, что подтверждается соответствующей записью о государственной регистрации договора № ****** от 11.07.2024 и записью о регистрации права собственности на объект недвижимости 66:41:0402029:1480-66/199/2021-5, и не оспаривается истцом.

Договор купли-продажи исполнен сторонами, расчеты произведены, что подтверждается платежным поручением от 03.06.2021 № ****** о перечислении 3942500 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 03.06.2021 № ******, платежным поручением от 22.06.2021 № ****** о перечислении 6000000 рублей с аккредитива АО «СМП Банк» в счет оплаты по договору купли-продажи № ****** от 03.06.2021, и никем не оспаривается, объект недвижимости передан по акту приема –передачи от 11.06.2021.

Так, согласно п. 1.5 договора объект передается покупателю не позднее 15 рабочих дней со дня исполнения покупателем в полном объеме обязательств по оплате объекта по настоящему договору.

П. 2.1.2 предусмотрен порядок расчетов за счет собственных средств в размере 3942500 рублей, которые должны быть перечислены продавцу до 06.06.2021, часть взноса в размере 6000000 рублей за счет кредитных средств оплачивается покупателем до 03.06.2021 посредством аккредитива, открытого в пользу продавца в АО «СМП банк».

В соответствии с п. 4.1 договора стороны согласовали, что продавец обязан передать покупателю объект по акту приема-передачи, подписание покупателем которого является доказательством исполнения продавцом своих обязательств в части передачи ему объекта.

Кроме того, как следует из особых условий, а именно п. 6.2 договора стороны оговорили наличие недостатков в приобретаемом объекте, с фактическим состоянием объекта покупатель был ознакомлен до подписания договора купли-продажи. 

Полная оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме 03.06.2021, следовательно, объект недвижимости должен был быть передан истцу не позднее 24.06.2021.

Полагая, что квартира фактически принята истцом с момента передачи ключей, которые последний получил от управляющей компании ООО «УК «Огни трех вершин» только 05.12.2023, о чем был составлен акт допуска, то, по мнению истца, с ответчика подлежит взысканию неустойка за просрочку передачи объекта недвижимости за период с 23.10.2021 по 11.11.2021. В подтверждение указанных обстоятельств ссылается также на переписку в мессенджерах с некой ФИО4, представляющей интересы АН «Атом», которая судом в качестве относимого и допустимого доказательства принята быть не может в связи с тем, что не представляется возможным установить достоверность ее содержания и того, что абонент, поименованный в переписке как «Ирина Колесникова» является уполномоченным лицом, действующим от имени ответчика, что последним не подтверждено. 

Вместе с тем, данные выводы истца являются ошибочными и потому, что передача объекта недвижимости по договору купли-продажи и передача ключей являются разными юридическими фактами, влекущими разные юридические последствия.

Более того, истец ссылается на акт допуска от 05.12.2023, в котором указано на передачу ключей не продавцом, а иным лицом ООО «УК «Огни трех вершин», при этом, указаний на полномочия управляющей компании по передаче ключей от ответчика истцу не содержится, наличие договорных отношений между ООО «Управляющая компания "Доминвест" и ООО «УК «Огни трех вершин» не установлено, последним не подтверждено согласно ответа на судебный запрос, имеющийся в материалах дела. Более того из содержания указанного акта следует, что его составление обусловлено фиксацией недостатков в квартире, а не передача объекта. 

Факт принятия истцом квартиры в указанную в акте приема-передачи дату от 11.06.2021 установлен решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 05.07.2024, что в силу ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение и не подлежит доказыванию вновь. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что подписание покупателем акта приема-передачи недвижимого имущества, на основании которого Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрирован переход права собственности на квартиру к истцу, является надлежащим исполнением договора со стороны продавца. 

Доводы истца о фактической передаче жилого помещения 05.12.2023 в связи с отсутствием передачи истцу ключей от жилого помещения, суд находит несостоятельными, противоречащими акту приема-передачи жилого помещения от 11.06.2021.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Подписывая акт приема-передачи квартиры 11.06.2021, истец фактически принял жилое помещение, в связи с чем суд приходит к выводу, что обязательства ответчика по договору купли-продажи от 03.06.2021 в части передачи помещения исполнены.

Так, из договора купли-продажи спорной квартиры от 03.06.2021 усматривается, что предмет договора сторонами определен, цена согласована, форма договора соблюдена. Фактически договор купли-продажи исполнен обеими сторонами - денежные средства по договору переданы в полном объеме, квартира передана по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован за истцом. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что подписание сторонами по договору купли-продажи передаточного акта является окончательной стадией исполнения заключенного договора.

При этом суд отмечает, что каких-либо обязательных требований к фиксации продавцом факта передачи ключей при передаче жилого помещения ни законом, ни договором купли-продажи, заключенным между сторонами, не предусмотрено.

Факт составления между истцом и управляющей компанией ООО «УК «Огни трех вершин» акта допуска от 05.12.2023 о принятии истцом жилого помещения и передаче ключей не подтверждает факт непередачи ключей при подписании акта приема-передачи жилого помещения, Более того, факт обращения истца с иском, в том числе и с требованием о передаче ключей, только в июне 2023 года, то есть почти через два года после подписания акта, вызывает сомнение в наличии препятствий в пользовании на протяжении столь длительного срока жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. 

Каких-либо относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик фактически препятствовал допуску истца к объекту недвижимости, в материалах дела не имеется, указание в акте от 05.12.2023 на передачу управляющей компанией ключей от квартиры сами по себе факта не передачи ему ключей продавцом на момент совершения сделки не подтверждают.

При указанных обстоятельствах у суда нет оснований для признания фактической датой передачи жилого помещения 05.12.2023.

На основании изложенного, установив, что срок передачи объекта по договору купли-продажи от 03.06.2021 ответчиком не нарушен, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Управляющая компания "Доминвест", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Мегаполис-Д" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга. 

Судья: Т.А. Григорьева