дело № 2-1553/2021

УИД 55RS0007-01-2021-002191-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Омск 15 июля 2021 г.

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания Чередниченко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Е.В. к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу,

УСТАНОВИЛ:

Истец Б.Е.В. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска, Администрации г. Омска о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу.

В обоснование иска указала, что истцу на праве собственности принадлежит 

<

адрес> общей площадью 42,7 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом 

<

адрес> в г. Омске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Данный дом 1959 года постройки, двухэтажный, состоит из 16 квартир, 35 жилых комнат, не пригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, является аварийным и подлежит сносу. 

Ответчик по неоднократным обращениям истца не предпринимает мер для выплаты стоимости возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение. Однако, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать выплаты возмещения. 

На сегодняшний день вопрос о выплате выкупной стоимости за аварийное жилое помещение не решен, жилые помещения не предоставлены, что создает постоянную угрозу жизни и здоровью проживающих в непригодном для проживания доме, в том числе и истца. Из технического отчета ООО «Сибирская проектная компания», проведенного в 2017 году был выявлен процент износа 69%, рекомендовано признать дом аварийны, рекомендовать к сносу. Согласно техническому отчету ООО «КонцептПРОЕКТ» по результатам инструментального обследования технического состояния данного жилого дома при обследовании дома в 2019 году установлено, что дом находится в аварийном состоянии, имеется угроза жизни и здоровья граждан. Проживание истицы в указанном доме несет угрозу жизни и здоровья, поэтому необходимо срочное расселение истца из многоквартирного дома путем взыскания с ответчика выкупной стоимости жилого помещения.

Для определения размера возмещения за принадлежащее ему жилое помещение истец обратилась в ООО «Центр Экспертизы и оценки «Альтернатива». Согласно отчету об оценке рыночная стоимость квартиры общей площадью 42,7 кв.м., этаж 1, расположенной по адресу: 

<

адрес> составила 1370457 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 3065 кв.м. с кадастровым номером №, приходящаяся на собственника жилого помещения данного дома составила 353787 рублей, стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество данного дома составила – 98711 рублей. Рыночная стоимость затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину составили 45300 рублей. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составила 1114156 рублей. Итого стоимость возмещения за жилое помещение истца в аварийном доме составила: 2982411 рублей. 

Просит суд определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в размере 2982411 рублей, взыскать выкупную стоимость в размере 2982411 рублей, расходы по проведению оценки в размере 12000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 руб. 

В судебном заседании истец Б.Е.В., надлежащим образом уведомленная о месте и времени судебного заседания, участия в судебном заседании не принимала.

Представитель истицы Т.С.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнил, что согласно заключению межведомственной комиссии и на основании проведенного обследования дома, МКД по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, после проведения повторного обследования дома в 2019 г. было определено, что износ дома увеличился, а именно, стал 73% и представлены доказательства того, что ненесущие конструкции стали иметь угрозу обрушения. Так как истец является собственником жилого помещения в МКД по 

<

адрес>, имеется угрозу жизни и здоровью, таким образом, истец обратился к Администрации г. Омска за предоставлением иного жилого помещения взамен аварийного на что поступил ответ, что в связи с тем, что дом не включен в адресную программу, то возможно получение только выкупной стоимости, следовательно, истец для установления возмещения обратился в экспертное учреждение, стоимость возмещения составила за жилое помещение, признанное аварийным 2 982 411 руб., истец обратилась к Администрации г. Омска с заявлением о выплате выкупной стоимости, Администрация отказала в связи с тем, что выкупная стоимость выплачивается по платежным исполнительным документам. Истец за защитой своих конституционных прав обратился в суд с требованием об определении и взыскании стоимости возмещения за жилое помещение, расположенное в доме признанном аварийным в размере 2 982 411 руб., а также просит взыскать судебные расходы по оплате экспертиз и сумму госпошлины. Не согласен с выводами эксперта ООО «СудЭкспертиза», считает, что при определении размера выкупной стоимости необходимо исходить из заключения, представленного истцом. 

Представитель ответчика Департамента жилищной политики Администрации города Омска К.Е.Г. в судебном заседании иск не признала, но право у истца возникло, потому что дом признан аварийным и истец вправе обратиться за выкупной стоимостью, в программу дом не включен. Оспаривают размер заявленной выкупной стоимости. Просит обратить внимание, что этот многоквартирный дом перешел в муниципальную собственность только в 2002 г., считает, что иск в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит удовлетворению, так как здание до 2002 года не являлось муниципальным. Просит взыскать выкупную стоимость жилого помещения по заключению Эталона, убытки по экспертизе Альтернативы, а капитальный ремонт просит не взыскивать, так как дом в муниципальной собственности не находился до 2002 года, но если все-таки суд решит взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт просит взыскать по экспертизе «СудЭкспертиза». 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела истцу на праве собственности принадлежит 

<

адрес> общей площадью 42,7 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом 

<

адрес> в г. Омске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.(том л.д.13)

Заключением межведомственной комиссии города Омска для оценки жилищных помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.15-19) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. (том 1 л.д.232-248)

На основании данного заключения межведомственной комиссии г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный 

<

адрес>, где расположено принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение признан аварийным и подлежащим сносу. Установлен срок отселения – до ДД.ММ.ГГГГ.(том 1 л.д.21-22, 230-231).

ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений МКД большинством голосов приняли решение отказаться от самостоятельного сноса МКД № по 

<

адрес> в г. Омске и письменно уведомить Администрацию г. Омска о принятом решении. Указанное решение собственников МКД было оформлено в виде протокола № 3 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от18.07.2019 года и передано в Администрацию г. Омска. (том 1 л.д.24-28)

На непосредственное обращение истца, ей дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому мероприятия по изъятию помещений, находящихся в многоквартирном 

<

адрес>, в том числе 

<

адрес>, возможно провести только в случае выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объеме. (том 1 л.д.29-38)

Так как спорный дом не включен в адресную региональную Программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то у истца есть только право на выплату выкупной стоимости, а не на предоставление (переселение) в иное жилое помещение.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения, либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По информации департамента жилищной политики Администрации г. Омска постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена региональная адресная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, финансирование которой осуществляется за счет средств Фонда, бюджета Омской области и местных бюджетов. Программой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ аварийным и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Таким образом, многоквартирный дом по 

<

адрес> городе Омске признанный аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ в рамах Программы расселению не подлежит. Договор найма жилого помещения, в том числе из маневренного фонда города Омска с истцами не заключался, решения о предоставлении истцам жилого помещения не принималось, с заявлением о предоставлении жилого помещения маневренного фонда города Омска в адрес Администрации г. Омска истцы не обращались.

В подтверждение исковых требований о необходимости незамедлительного переселения истицы и наличия угрозы для жизни и здоровью граждан, необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст.32 ЖК РФ до срока расселения, в материалы дела представлен технический отчет ООО «Сибирская проектная компания» по результатам инструментального обследования технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 2017 год установлено, что на момент проведения обследования состояние фундаментов ввиду высокого уровня грунтовых вод, сезонных замерзаний и оттаиваний и незначительной прочности бутовой кладки, относится к категории ограниченно работоспособное, переходящее в аварийное. Стены здания, имеющие сквозные трещины, это носит массовый характер, кроме того, выявлены сквозные трещины в перемычках. Перекос оконных и дверных проемов, деформация стен. Промерзание стен, наличие грибка, плесени, аварийное состояние межэтажного перекрытия, в связи с аварийным состоянием несущих конструкций элементов и с учетом процента износа 69%, рекомендуется признать обследуемый дом непригодным для дальнейшей эксплуатации и рекомендовать его к сносу. (том 1 л.д.127-158).

При новом инструментальном обследовании здания, отраженного в техническом отчете ООО «Концепт ПРОЕКТ» по состоянию на 2019 год (том 1 л.д.159-200) специалисты пришли к выводу о том, что физический износ здания составляет 73%, в целом техническое состояние жилого дома по адресу 5 Западная 10 в г. Омске оценивается как аварийное. Вследствие прямого влияния грунтовых вод на бутовые фундаменты и косвенного влияния на надфундаментные конструкции здания, в также воздействие проходящего вблизи жилого дома большегрузного транспорта вероятно увеличение раскрытия существующих трещин и появление новых, ускоряющих разрушение стен. Прогибы и зыбкость деревянных перекрытий препятствует комфортному и безопасному нахождению людей внутри помещений жилого дома. Скорость перехода каменных стен и деревянных перекрытий жилого дома в стадию разрушения и связанные с этим последствия не прогнозируемы. Отсутствующая отмостка способствует проникновению атмосферных вод в грунт основания, фундаменты здания, также способствует их разрушению. Через дефекты кровли атмосферные воды проникают внутрь здания, разрушая стены и перекрытия. Существующая конструкция наружных стен не соответствует нормативным требованиям по сопротивлению теплопередачи. 

Вследствие ухудшения эксплуатационных характеристик, прочности и устойчивости строительных конструкций в связи с физическим износом, накопившемся в процессе эксплуатации здания в целом и отдельных его частей, безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества в настоящий момент не может быть гарантирована. Также выявлено, что несущие конструкции имеют разрушения и повреждения, приводящие к их деформации и образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций и здания в целом. Существует риск получения травм жильцами при передвижении по зданию и около него.

Таким образом, жилой дом, имеющий деформации стен, перекрытий и других несущих конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности внезапного обрушения, является непригодным для проживания людей, поэтому жильцов необходимо расселить. 

С учетом изложенного, суд считает установленным, что многоквартирный жилой 

<

адрес> в г. Омске представляет опасность для жизни и здоровья людей по причине его аварийного состояния, в связи с чем, несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что влечет обоснованность заявленных исковых требований.

Для определения размера возмещения за принадлежащее жилое помещение истец обратилась в ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», которым был подготовлен отчет №. В соответствии с итоговыми выводами по данному заключению рыночная стоимость квартиры, принадлежащей истцу, составляет 1370457 рублей, доля в праве собственности на земельный участок составляет 353787 рублей, доля в праве общей долей собственности на общедомовое имущество (места общего пользования) в доме – 98711 рублей, затраты, необходимые на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину – 45300 рублей, определение величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома – 1114156 рублей. (том 1, л.д. 39-125).

Оспаривая отчет, представленный стороной истца, представителем департамента имущественных отношений Администрации г. Омска заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, так как по мнению ответчика, заявленные суммы истцом явно завышены, избранная специалистом методика оценки не соответствует нормативным требованиям. 

Определением суда от 27.04.2021 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам, согласно позиции ответчика, проведение экспертизы было поручено ООО ГЮЦН «Эталон».

По итогам проведения судебной экспертизы ООО ГЮЦН «Эталон» подготовлено заключение эксперта № (т.2 л.д.120-204).

Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость 

<

адрес> составляет 1245000 рублей, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 204962 рубля, доля в праве общей собственности на земельный участок под указанным домом – 798126 рублей.

При этом, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, затраты, необходимые на переезд эксперт не рассчитал, указав, что данные вопросы не относятся к компетенции эксперта-оценщика, исследование по данным вопросам не производилось.

В связи с тем, что экспертное учреждение ООО ГЮЦН «Эталон» не ответило на поставленные эксперту судом вопросы, по ходатайству стороны ответчика судом назначено проведение повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта Экспертно-правового центра «СудЭкспертиза» (том 3 л.д.64-139) что рыночная стоимость 

<

адрес> общей площадью 42,7 кв.м. с учетом имеющихся вспомогательных помещений, с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом с учетом коэффициента аварийности составляет 1305000 рублей. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> на дату экспертизы составляет- 246589 рублей, затраты, необходимые на переезд, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего оформления договора купли-продажи и затраты, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение составляет 91480 рублей.

Из содержания исследовательской части экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода. Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости.

Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п.10 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из содержания экспертного заключения следует, что в качестве аналогов экспертом рассмотрены жилые помещения, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемым объектам, имеющие схожее местоположение и близкие по площади. При этом, в экспертном заключении дано объяснение всех применимых экспертом корректировок (том 3 л.д.85-90) и определена рыночная стоимость жилого помещения – 

<

адрес> в размере 1305000 рублей. 

Далее эксперт подробно указал порядок определение величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья, учел нормативный срок службы жилых зданий по группам зданий, привел все расчеты, не принял к расчету стоимость фундамента, несущих стен, перегородок, дверей, оконных проемов и отделку жилых помещений и определил величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жило дома в размере 3179092 рубля, с учетом пропорционального размера жилого помещения истицы Б.Е.В. определил размер компенсации – 246589 рублей. (л.д.91-109 том 3)

Непосредственно исследовав заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «»СудЭкспертиза», суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющему соответствующую квалификацию, у суда оснований не имеется; экспертное заключение составлено полно и исключает какие-либо неясности выводов.

Кроме того, по ходатайству стороны истца в судебном заседании допрошен эксперт ООО «СудЭкспертиза» С.О.А., которая дала исчерпывающие показания в отношении проведенной ею экспертизы и разъяснила все вопросы по проведенной экспертизе. Так, эксперт показала, что ею применялся коэффициент аварийности, корректировка на аварийное жилье – это корректировка на физическое состояние жилого, она использовала методику Лейфера, в соответствии с данной методикой выделяются виды зданий: в неудовлетворительном состоянии, далее требующие капитального ремонта и здание в удовлетворительном состоянии, требующее ремонт, но пригодное для проживания и новое-новостройка. В качестве аналогов нашего исследуемого дома в аварийном, а следовательно, в неудовлетворительном состоянии принимались аналоги домов, похожих по конфигурации и примерно того же года постройки, среди них, один дом был в аварийном состоянии, список которых находится на сайте, ссылка указана, дома, которые не внесены в этот список, они не признаны аварийными, сделки по ним, как и по аварийным домам проходят, эти объекты не ограничены в обороте, поэтому коэффициент аварийности применяется. Отобрала пять аналогов, один из которых в аварийном состоянии, к нему не применен коэффициент аварийности, к остальным применялся порядка 20%. Анализ рынка показывает значение стоимости одного квадратного метра в аварийном и не аварийном доме, они сравнялись при введении данного коэффициента, что следует в заключении на странице стр. 15, ко всем 4 аналогам применен коэффициент аварийности, потому что они все пробиты на сайте, они не являются аварийными, а вот аналог по 

<

адрес> признан аварийным, информация имеется на сайте и к нему коэффициент не применялся. Инструментальное обследование не входит в компетенцию. оценщика, оценщик руководствуется информацией, размещенной в открытом доступе, критерии, по которым отбирала аналоги: место расположения, это старый Кировск города Омска, двухэтажные дома старого фонда, малоэтажное строительство, этим всем домам – аналогам примерно столько же лет и они находятся в одинаковом состоянии, брать дома в районе центра – совсем некорректное сравнение, аналоги не признаны аварийными, люди там живет, они участвуют в открытом рынке, значит, они могут приниматься в качестве аналогов для определения рыночной стоимости. Хорошее состояние по справочнику Лейфера – это новостройки, поэтому некорректно сравнивать дома новостройки и 

<

адрес>., где человек жил в определенном доме, квартире, в определённых условиях, по каким-то причинам не улучшал свои жилищные условия, идет ошибочное представление истцов, что если признали дом аварийным, он должен купить себе жилое помещение лучше прежнего – это неверно, человек должен адекватное возмещение получить, поэтому берутся аналоги, то есть, близкие по свои техническим характеристикам. Что входит в общедомовое имущество указала на стр. 22 заключения, состав общего домового имущества – это не только земельный участок, не только кусочек лестничной клетки, а это крыши, электрическое, сантехническое оборудование, лифтовые шахты и так далее, все это указано в заключении, то есть, общедомовое имущество – это не земельный участок и коридор, это комплекс объектов, но это общедомовое имущество - не является объектом купли-продажи, покупая квартиру покупаем определенное количество квадратных метров на ряду с этим автоматически переходит право на земельный участок, лифт, лестница, канализационные сети, водоснабжение, то есть, в рыночную стоимость уже входит, все, что есть, все уже находится в рыночной стоимости. Расчет произвела в соответствии с вопросом, поставленным судом, отдельно рассчитала стоимость вспомогательных помещений, стоимость доли истца на земельный участок, все расчеты приведены в заключении. Затратный подход был выбран ею при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, отчет об оценке имеет другой объем, там много информации, а подход к оценке выбирает сам оценщик, определяла по базисно-индексному, рассчитала компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт следующим образом: есть здание, каждое здание имеет свою восстановительную стоимость, восстановительная стоимость это значит, что воспроизводиться точная копия дома в ценах на дату оценки, там можно по двум сборникам, она пользовалась сборником УПВС, которая в открытом доступе, смысл в том, что выбирается точная копия или приближенное к нему, потом путем умножения на соответствующие коэффициенты, получается стоимость здания на сегодняшний день. Капитальный ремонт не подразумевает снести и построить заново, поэтому в капитальный ремонт не входит фундаменты и стены, потому что если они не пригодны, то их ремонтировать экономически нецелесообразно, тогда здание признается аварийным и подлежит сносу, определяется сколько стоит восстановительная стоимость, затем оттуда убрали, составляющую часть этого восстановительного ремонта – фундамент, стены, к тому же есть еще и содержание жильцами своих квартир, поэтому убирается площадь своих квартир, свои батареи от отсекающего крана, свои потолки также собственник должен содержать в надлежащем состоянии, самостоятельно проводить текущие и капитальные ремонты, поэтому оттуда все это убирается и остается перекрытия, электрические и коммунальные инструменты, и в результате получается цифра, которая делится на каждую из квартир. Считается с 1992 г., а именно, когда жилье приватизировали, и они находятся в их собственности, это стоимость восстановительного ремонта, зависит от размера дома, наш очень маленький домик, там общих площадей нет практически. Есть разные методики, в данном случае, рассчитывала не по смете, что не оправдано объемно по времени, есть для этого другие методики, которые она и использовала. Капитальный ремонт – замена кровли, перекрытия, конструкции фундамента не считается, это отделка - стены, фундамент, полы, конструкция данного дома вся его площадь занята квартирами, которые находятся в собственности, и собственник должен сам следить за ними. Перекрытия поставлены на замену, полы и проемы нет, исходила из конструкции данного дома, площадь общего имущества незначительна, это определило итоговую величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Если есть холлы, большие помещения, то стоимость увеличивается. Прибыль предпринимателя не рассчитывается, указала в заключении на стр.39 про прибыль предпринимателя, не принимается, потому, что рассчитывается стоимость затрат на воспроизводство, а не для продажи. 

Таким образом, при принятии решения, суд исходит из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО «СудЭкспертиза», так как выводы эксперта исчерпывающе обоснованы и не вызывают у суда сомнений. 

Представленный отчет, расчеты, рецензию оценщика В.О.С. суд не принимает при принятии решения, так как данное лицо не предупреждалось об уголовной ответственности, оценка производилась в иное время, с применением иной методики и с учетом иных аналогов.

Заключение ООО ГЮЦН «Эталон» суд при принятии решения не может положить в основу решения, так как в части определения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и расходов эксперт не дал заключение. А в части определения рыночной стоимости квартиры, суд принимает заключение ООО «СудЭкспертиза», так как оно более полно отражает актуальную рыночную стоимость жилого помещения истца, в то время, как ООО ГЮЦН «Эталон» производил оценку в первой половине мая.

С учетом изложенного исковые требования о взыскании выкупной стоимости жилого помещения (с учетом: стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество; земельный участок; иных затрат, связанных с переездом; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, выкупная стоимость подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы, подготовленным ООО «СудЭкспертиза».

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Факт проведения капитального ремонта спорного дома стороной ответчика не доказан.

Довод стороны ответчика о том, что в муниципальную собственность жилой дом был передан без проведения капитального ремонта том 2 л.д.87-90), судом отклоняются, как не обоснованные. Приняв дом в муниципальную собственность, ответчик принял на себя и ответственность, в том числе, в части проведения капитального ремонта.

Выкупная цена жилого помещения, принадлежащего истцу, за 

<

адрес> Западная в городе Омске общей площадью 42,7 квадратных метров, в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по 

<

адрес>, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> общем размере составляет 1643069 (рыночная стоимость квартиры – 1305000 рублей+ 338069 рублей = 1643069 рублей).

Рассматривая заявленные требования, суд считает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента жилищной политики Администрации г. Омска исходя из компетенции данного ответчика в соответствии с Положением о департаменте жилищной политики Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 237 от 17.06.2020 года. Так, с учетом изменений в компетенцию ответчиков Департамент жилищной политики Администрации г. Омска заключает соглашения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписывает акты приема-передачи к указанным соглашениям. Департамент жилищной политики Администрации города Омска осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования.

Довод стороны истца о том, что стоимость земельного участка должна дополнительно суммироваться с рассчитанной экспертом рыночной стоимостью жилого помещения, судом отклоняется, эксперт произвел расчет стоимости земельного участка, данная стоимость экспертом определена и консолидировано включена в рыночную стоимость жилого помещения. 

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исковые требования удовлетворены частично, на 55,10 % от заявленной истцом суммы. (1643069 х 100: 2982411=55,10%) Соответственно, заявленные истцом расходы подлежат лишь частичному взысканию с ответчика. 

Так, истцом к взысканию заявлена сумма за проведенную экспертизу в размере 20000 рублей за техническое обследование жилого дома (том 1 л.д. 126), что подтверждается оригиналом квитанции. Данные судебные расходы истца связаны с рассмотрением дела, являлись необходимыми для обоснования заявленных исковых требований. Соответственно, понесенные расходы в данной части подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований – в размере 11020 рублей (20000 х55,10 : 100 = 11020 рублей).

Кроме того, истец заявил к взысканию понесенные расходы по оплате оценке ООО Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» (том 1 л.д.126) в размере 12000 рублей, что подтверждается оригиналом квитанции об оплате. Данные расходы являлись необходимыми для истца, без данного заключения истец не мог бы определить цену иска. Соответственно, данные расходы истца связаны с рассмотрением дела, поэтому подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 6612 рублей (12000 х 55,10 : 100 = 6612 рублей).

Подлежат взысканию и расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (том 1 л.д.4).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию частично судебные расходы в размере 17932 рубля, в остальной части во взыскании необходимо отказать.

Кроме того, с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу ООО «СудЭкспертиза» на основании заявления экспертного учреждения подлежат взысканию судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20000 рублей, так как экспертиза проводилась по ходатайству ответчика, но оплата экспертизы ответчиком не произведена (том 3 л.д.67). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Б.Е.В. к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за жилое помещение 

<

адрес> общей площадью 42,7 квадратных метров, признанного аварийным и подлежащим сносу с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> общем размере 1643069 (один миллион шестьсот сорок три тысячи шестьдесят девять) рублей.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу Б.Е.В. в счет возмещения за жилое помещение 

<

адрес>, общей площадью 42,7 квадратных метров, признанного аварийным и подлежащим сносу денежные средства в размере 1643069 (один миллион шестьсот сорок три тысячи шестьдесят девять) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Прекратить право собственности Б.Е.В. на принадлежащее ей на праве собственности указанное жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес> после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации г. Омска в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу Б.Е.В. частично судебные расходы в размере 17932 (семнадцать тысяч девятьсот тридцать два) рубля, в остальной части отказать.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу экспертного учреждения ООО «СудЭкспертиза» стоимость судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Эннс

Решение суда в окончательной форме принято: 22 июля 2021 года