ДЕЛО № 2 – 339/2017 20 июня 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Коряжемский городской суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Логиновой О.В.,

при секретаре Гурьевой Т.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о прекращении ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога – 

<

...>, расположенную в 

<

...> в 

<

...>. В обоснование требований указал, что ... между ФИО1 с одной стороны и ФИО2, ФИО3 с другой стороны был заключен договор займа денежных средств в размере 2000 000 руб. сроком возврата по .... В целях обеспечения исполнения заемщиками обязательств ... между ФИО1 и ФИО2 заключен договор залога указанного жилого помещения, принадлежащего ФИО2 на праве собственности. В связи с неисполнением ФИО2 и ФИО3 обязательств по договору займа ФИО1 обратился с иском о взыскании с них задолженности. Определением Коряжемского городского суда от ... утверждено мировое соглашение, достигнутое между сторонами, по условиям которого ФИО2 и ФИО3 обязались выплатить ФИО1 задолженность по договору займа от ... (основной долг и проценты) в размере по 3000 000 руб. каждый в срок до ..., в связи с утверждением мирового соглашения производство по делу по иску ФИО1 о взыскании задолженности прекращено. В установленный мировым соглашением срок и по настоящее время задолженность по договору займа ФИО2 и ФИО3 не погашена, в связи с чем ФИО1 просит в целях обеспечения исполнения судебного постановления обратить взыскание на предмет залога – 

<

...> в 

<

...>, установив начальную продажную цену в размере 3000 000 руб.

... ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1 о прекращении ипотеки на 

<

...> в 

<

...>, являющуюся предметом залога по договору займа от ..., заключенному между заимодавцем ФИО1 и заемщиками ФИО2, ФИО3 В обоснование требований указал, что договором залога предусмотрено условие о том, что указанный договор действует до полного исполнения обязательств залогодателя, но не более трех лет с момента истечения срока действия договора займа. Полагая, что срок договора займа от ... истек ..., просит прекратить ипотеку на квартиру, являющуюся предметом залога, с обязанием Росреестра произвести соответствующие регистрационные записи об ипотеке.

Встречное исковое заявление ФИО2 принято к производству суда в рамках дела №.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица ФИО3 и представитель Управления Росреестра по АО и НАО в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства. В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц. В письменном заявлении третье лицо ФИО3 поддерживает возражения ФИО2, Росреестр не согласен со встречными требованиями ФИО2 в части требований об обязании Управления произвести регистрационные записи о погашении ипотеки.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО4, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования, дополнительно показал, что задолженность, взысканная судебным постановлением, ответчиком в добровольном порядке не погашена. В настоящее время в ОСП по 

<

...> имеется исполнительное производство о взыскании с должника ФИО2 в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 3000 000 руб., исполнительное производство возбуждено на основании исполнительного листа, выданного по определению суда об утверждении мирового соглашения от .... Из заработной платы ФИО2 удержана сумма в размере 22200 руб. В связи с неисполнением мирового соглашения, утвержденного определением суда от ..., просит обратить взыскание на предмет залога – квартиру путем ее реализации (продажи) с публичных торгов, установив начальную продажную цену по согласованию с ответчиком в лице представителей в размере 4000 000 руб., а также взыскать с ответчика оплаченную государственную пошлину. Со встречными требованиями ФИО2 не согласен, считает, что исходя из буквального толкования условий договоров займа и ипотеки срок действия договора ипотеки не истек, поскольку обязательство по договору займа до настоящего времени не исполнено, денежные средства не возвращены, вместе с тем в силу п. 6.1 договора займа срок его действия заканчивается после выполнения заемщиками принятых на себя обязательств по данному договору. При этом мировым соглашением от ... фактически был изменен срок окончания договора займа, а именно ответчики должны были погасить задолженность по договору до .... Считает, что по указанным основаниям срок исковой давности в данном случае не пропущен, договор займа и соответственно договор залога являются действующими.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не согласилась с первоначальными исковыми требованиями, не оспаривала то обстоятельство, что денежные средства по договору займа и по мировому соглашению, утвержденному судом ..., ФИО2 ФИО1 в полном размере не возвращены, однако считает, что поскольку срок действия договора займа в силу п. 2.3. установлен до ..., поэтому трехгодичный срок, предусмотренный п. 8.1 договора залога, истек ..., в связи с чем договор залога в настоящее время прекратил свое действие. По указанным основаниям поддерживает встречные исковые требования, просит прекратить ипотеку. По этим же основаниям считает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога. С определенной ФИО1 стоимостью предмета залога в размере 4000 000 руб. согласна, возражений по данной сумме не имеет.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 – адвокат Векшин П.В. в судебном заседании не согласился с первоначальными требованиями ФИО1, поддержал встречные требования ФИО2 о прекращении ипотеки по основаниям, указанным представителем ФИО5 заявил о пропуске ФИО1 срока исковой давности обращения с данным требованием об обращении взыскания на предмет залога, считает, что срок исковой данности следует исчислять с даты истечения договора займа, а именно с .... Считает, что для ФИО2 указанная квартира является единственным жильем. По согласованию с ФИО2 с определенной ФИО1 стоимостью предмета залога в размере 4000 000 руб. согласен, возражений по данной сумме не имеет.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Вступившие в законную силу акты федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации" обязательны для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Аналогичные положения содержит ч. 2 ст. 13 ГПК РФ.

Судом установлено, что ... между заимодавцем ФИО1 с одной стороны и заемщиками ФИО2, ФИО3 с другой стороны заключен договор займа денежных средств в размере 2000 000 руб. сроком возврата по ... (л.д. 6-8 дело №). Согласно пункту 6.1 указанного договора займа, срок действия договора начинается с момента передачи денежных средств заемщикам и заканчивается после выполнения принятых на себя заемщиками обязательств по возврату суммы займа. 

В целях обеспечения исполнения заемщиками обязательств по вышеуказанному договору займа ... между ФИО1 и ФИО2 заключен договор залога жилого помещения, принадлежащего ФИО2 – 

<

...> в 

<

...>, по которому истец выступает залогодержателем, а ответчик залогодателем. Договор залога зарегистрирован надлежащим образом в Росреестре ... (л.д. 42-47). Предмет залога по обоюдному согласию оценивается сторонами в 2000 000 руб.

Условиями договора залога, изложенными в пункте 6.1. договора, предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа, в том числе при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при систематическом, более двух раз в течение 12 месяцев нарушении сроков внесения плановых платежей в погашение процентов за пользование деньгами по договору займа. Пунктом 8.1 договора залога предусмотрено, что указанный договор действует до полного исполнения обязательств залогодателя по настоящему договору, но не более трех лет с момента истечения срока действия договора займа.

Исходя из буквального толкования пункта 8.1 договора залога в совокупности с пунктом 6 договора займа следует, что договор залога от ... по настоящее время является действующим, поскольку пунктом 6.1 договора займа, находящимся в главе «срок действия и прекращения договора», прямо предусмотрено, что договор прекращается (заканчивается) после выполнения принятых на себя сторонами обязательств, в том числе обязательств ФИО2 и ФИО3 по возвращению ФИО1 заемных средств с процентами. При этом пунктом 2.3 договора займа предусмотрена только обязанность заемщиков возвратить денежные средства в срок до .... Данный пункт не свидетельствует об истечении договора займа .... Поскольку сумма займа не возвращена заемщиками по настоящее время, т.е. свои обязанности по договору ФИО2 и ФИО3 до настоящего времени не исполнены, что не оспаривается сторонами, поэтому срок действия договора займа по настоящее время не истек, соответственно, в силу п. 8.1. договора залога трехлетний срок действия договора залога также не истек.

Как следует из материалов дела №, в связи с неисполнением заемщиками своих обязательств по возврату денежных средств ФИО1 обратился с иском в суд о взыскании с заемщиков по договору займа от ... задолженности, состоящей из основного долга в размере 2000000 руб. и процентов в размере 6639145 руб. 

... между сторонами заключено мировое соглашение, по условиям которого стороны договорились, что ФИО2 и ФИО3 обязуются выплатить ФИО1 задолженность по договору займа от ..., состоящую из основного долга и процентов, каждый по 3000 000 руб. в срок до .... Указанное мировое соглашение утверждено определением суда .... Однако условие мирового соглашения о возврате задолженности по договору займа в установленный срок (...) заемщиками, в том числе ФИО2, не исполнено до настоящего времени.

Как следует из правовой природы мирового соглашения, оно, будучи процессуальным инструментом урегулирования спора, влечет ликвидацию спора о праве, однако являясь сделкой, в зависимости от достигнутых сторонами договоренностей может прекращать основное обязательство или не прекращать его, а вносить изменения в его условия.

Из текста мирового соглашения, достигнутого сторонами и утвержденного судом ..., следует, что стороны согласовали новые сроки уплаты основного долга и процентов по договору займа от ..., обязательства из договора займа не прекратились (изменились только сроки погашения задолженности). 

Мировое соглашение заключалось сторонами добровольно, определение вступило в законную силу. Условия договора займа от ... заемщиками не оспаривались. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что мировым соглашением стороны добровольно изменили условия договора займа в части обязательств ответчиков по возвращению суммы займа и процентов, а именно срок исполнения обязательств был изменен на дату ..., при этом основное обязательство не прекратилось.

Представители ФИО2 считают, что срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога пропущен.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет ипотеки начинает течь с момента возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, о которых залогодержатель знал или должен был знать.

Судом установлено, что ФИО1 узнал о возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога ..., т.е. с даты, определенной мировым соглашением как конечная дата исполнения заемщиками своих обязательств по договору займа. С данным иском ФИО1 обратился ....

При таких обстоятельствах с учетом добровольного изменения сторонами срока исполнения заемщиками своих обязательств по возврату долга по договору займа от ..., срок исковой давности должен исчисляться с учетом изменения мировым соглашением срока исполнения договора займа, а именно с ..., т.е. трехгодичный срок исковой давности по требованию об обращении взыскания в настоящее время не пропущен.

Поскольку судом установлено, что по настоящее время задолженность по договору займа ФИО2 в полном объеме не погашена, произведено удержание только в размере 22200 руб., в связи с чем ФИО1 просит в целях обеспечения исполнения судебного постановления обратить взыскание на предмет залога – 

<

...> в 

<

...> путем реализации (продажи) квартиры с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 4000 000 руб.

Согласно ст. 334 ч. 1, ч. 3 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Из смысла статей 348, 349 ГК РФ следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как следует из пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

Как видно из материалов дела и стороной ответчика по первоначальному иску не опровергнуто, обязательства ФИО2 по возврату задолженности по договору займа в части основного долга и процентов не исполнены.

При заключении договора стороны пришли к обоюдному соглашению о том, что предмет залога оценивается сторонами в сумме 2000 000 руб. (л.д. 42). В настоящее время стороны в лице представителей пришли к обоюдному соглашению о стоимости предмета залога (квартиры) в размере 4000 000 руб., в связи с чем истец просит установить начальную продажную цену предмета залога в указанном размере.

Указанная цена, превышающая стоимость квартиры, ранее установленной договором залога, в данном случае обеспечивает соблюдение баланса прав и законных интересов ответчика и истца, в связи с чем суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в заявленном истцом и согласованном сторонами размере 4000000 руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

Судом установлено, что заемщиками свои обязательства по уплате займа и процентов не исполняются с 2011 года, в апреле-мае 2017 года из дохода ФИО2 судебным приставом-исполнителем произведены удержания в размере 22200 руб. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются. При этом сумма неисполненного обязательства составила более 5 процентов от размера стоимости предмета залога. Таким образом, в данном случае обращение взыскания на заложенное имущество возможно.

Учитывая, что обязательство по договору не было надлежащим образом исполнено, доказательств обратного ответчиком в судебное заседание не представлено, соответственно для исполнения нарушенного обязательства залогодержатель вправе требовать обращение взыскания на заложенное имущество. Начальная продажная цена заложенного имущества определена сторонами в сумме 4000 000 руб., поэтому при обращении взыскания на имущество судом устанавливается начальная цена продажи квартиры в указанной сумме. В настоящее время квартира принадлежит на праве собственности ФИО2 (л.д. 37).

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено. Не имеется сведений и о том, что жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, относится к имуществу, ипотека которого в силу п. 2 ст. 6 данного Федерального закона не допускается.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). 

Положения п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулируют лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ст.ст. 17 (ч. 3), 35 и 46 (ч. 1) Конституции РФ, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Таким образом, довод представителя ФИО2 о том, что указанная квартира является единственным пригодным для проживания жильем, судом не принимается. При этом из материалов дела следует, что 

<

...> в 

<

...> для ФИО2 не является единственным жилым помещением (л.д. 38-39).

ФИО2 заявлены встречные требования к ФИО1 о прекращении ипотеки в связи с истечением срока действия договора займа и пропуском срока исковой давности, с обязанием Управления Росреестра погасить регистрационную запись об ипотеке. Иных оснований для прекращения ипотеки не заявлялось.

Статьей 352 ГК РФ предусмотрен перечень оснований, при наличии которых залог прекращается. Залог прекращается, в том числе, в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Вместе с тем указанные выше доказательства свидетельствуют о том, что договор займа от ... в настоящее время не истек, является действующим, соответственно, договор ипотеки не прекратил свое действие, в связи с чем требования ФИО2 о прекращении ипотеки не подлежат удовлетворению.

Требование об обязании погасить регистрационную запись об ипотеке в данном случае не является отдельным исковым требованием, поскольку в соответствии со ст. 25 Федерального закона от ... «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании в том числе, решения суда о прекращении ипотеки. Таким образом, данное требование в случае удовлетворения основного требования о погашении ипотеки не подлежит отдельному разрешению. В судебном заседании представители ФИО2 данное требование не поддержали.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога - 

<

...>, расположенную по адресу: 

<

...>, принадлежащую ФИО2, подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного требования ФИО2 к ФИО1 о прекращении ипотеки следует отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию в возмещение уплаченной при подаче иска государственной пошлины сумма в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество - 

<

...>, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый №, принадлежащую на праве собственности ФИО2, путем реализации (продажи) квартиры с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 4000 000 (Четыре миллиона) руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение уплаченной государственной пошлины судебные расходы в размере 300 (Триста) руб.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о прекращении ипотеки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Коряжемский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме (в окончательной форме решение принято ...).

Председательствующий О.В. Логинова