К делу № 2-3199/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

15 августа 2017 года г-к. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Кравцовой Е.Н., 

при секретаре Крастелевой А.Ю.,

с участием: представителя ООО «Вюн-Кон-Сервис» ФИО1 на основании доверенности от 31.05.2017 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Вюн-Кон-Сервис» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вюн-Кон-Сервис» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 об изменении условий договора. В обоснование иска указало, что 19 февраля 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, 23 января 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО3 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, 19 февраля 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО4 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно указанных договоров застройщик обязался построить жилой дом корпус № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать ФИО2 квартиру №, ФИО3 - квартиру №, ФИО4 - квартиру №, а дольщики обязывались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Согласно п. 1.8 договора, начало строительства и плановый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, соответственно: III квартал 2012 года, IV квартал 2014 года. Договоры № участия в долевом строительстве жилого дома, заключенные сторонами, содержат положение, допускающее одностороннее изменение их условий. Истец обращался к ответчикам с предложением о внесении изменения в договор, путем подписания дополнительного соглашения, которые ответчиками проигнорированы. Просит изменить договора №-К участия в долевом строительстве жилого дома в части условия п. 1.8 договора. 

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о дне и времени судебного заседания надлежащим образом. Представили в суд письменные возражения, в которых просят в удовлетворении иска отказать. 

Заслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

19 февраля 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома. 

23 января 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО3 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома.

19 февраля 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО4 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома. 

Согласно договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 19 февраля 2014 года застройщик обязался построить жилой дом корпус № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать 

<

адрес>, расположенную на шестнадцатом этаже, дольщику, а дольщик обязывался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. 

Согласно договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 23 января 2014 года застройщик обязался построить жилой дом корпус № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать 

<

адрес>, расположенную на семнадцатом этаже, дольщику, а дольщик обязывался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Согласно договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 19 февраля 2014 года застройщик обязался построить жилой дом корпус № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать 

<

адрес>, расположенную на шестнадцатом этаже, дольщику, а дольщик обязывался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с предметом договоров № от 19 февраля 2014 года, № от 23 января 2014 года и № от 19 февраля 2014 года, изложенных в п. 1.8, стороны установили, что начало строительства и плановый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, соответственно: III квартал 2012 года, IV квартал 2014 года.

В силу ч.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

31 октября 2014 года в адрес ФИО2 направлено уведомление о невозможности завершения строительства в установленный договором срок, а также предложение о внесении изменения в договор, путем подписания дополнительного соглашения № 1 от 28 октября 2014 года по договору участия в долевом строительстве № от 19 февраля 2014 года, которое прилагалось к уведомлению.

31 октября 2014 года в адрес ФИО3 направлено уведомление о невозможности завершения строительства в установленный договором срок, а также предложение о внесении изменения в договор, путем подписания дополнительного соглашения № 1 от 28 октября 2014 года по договору участия в долевом строительстве № от 23 января 2014 года, которое прилагалось к уведомлению.

31 октября 2014 года в адрес ФИО4 направлено уведомление о невозможности завершения строительства в установленный договором срок, а также предложение о внесении изменения в договор, путем подписания дополнительного соглашения № 1 от 28 октября 2014 года по договору участия в долевом строительстве № от 19 февраля 2014 года, которое прилагалось к уведомлению.

Согласно отметок Почты России на конверте, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 указанные уведомления с дополнительным соглашением проигнорировали, путем отказа получения их в отделении связи Почты России.

Если предусмотрено договором и иное не вытекает из закона или существа обязательства, допускается одностороннее изменение условий обязательства на основании ст.310 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных Гражданским кодексом, законом или договором, по требованию одной из сторон по решению суда (ст.ст.450, 451 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.1. 2 ст.450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Договор № участия в долевом строительстве жилого дома от 19 февраля 2014 года, № участия в долевом строительстве жилого дома от 23 января 2014 года и № участия в долевом строительстве жилого дома от 19 февраля 2014 года, заключенный сторонами, содержит положение, допускающее одностороннее изменение его условий.

Так, в соответствии с абзацем 2 п.3.2.2 договора застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз изменить плановый срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод указанный в п.1.8 договора.

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Данное условие о праве застройщика в одностороннем порядке, изменить срок окончания строительства жилого дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию было согласованно сторонами договора и не противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ФИО2, ФИО3 и ФИО4 заключая с ООО «Вюн-Кон-Сервис» указанные договора участия в долевом строительстве жилого дома № от 19 февраля 2014 года, № от 23 января 2014 года и № от 19 февраля 2014 года соответственно, подписали их, следовательно приняли все изложенные в них условия.

Согласно положений дополнительных соглашений № от 28 октября 2014 года по договорам участия в долевом строительстве № от 19 февраля 2014 года, № от 23 января 2014 года и № от 19 февраля 2014 года ООО «Вюн-Кон-Сервис» предложило ответчикам п.1.8 договора участия в долевом строительстве жилого дома изложить в следующей редакции: стороны устанавливают, что начало строительства и плановый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, соответственно: III квартал 2012 года, II квартал 2015 года.

Как отмечено в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, принудить участника к изменению договора застройщик может только в случаях, предусмотренных законодательством.

При этом Закон не обязывает застройщика заключать дополнительные соглашения о внесении соответствующих изменений в договоры с участниками долевого строительства.

Отсюда следует, что изменение застройщиком срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, возможно только, если им была соблюдена процедура, предусмотренная ч.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

31 октября 2014 года застройщиком в адрес ответчиков было направлено уведомление о невозможности завершения строительства в установленный договором срок, а также предложение о внесении изменения в договор, путем подписания дополнительного соглашения № от 28 октября 2014 года по договору участия в долевом строительстве, то есть за два месяца до истечения планового срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: IV квартал 2014 года.

Следовательно, истец предусмотренные законом требования выполнил.

Давая оценку имеющимся в деле доказательствам, суд приходит к выводу, что ФИО2, ФИО3 и ФИО4 извещены об изменении срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию надлежащим образом.

24 августа 2015 года ООО «Вюн-Кон-Сервис» выдано разрешение № 23-301000-80-2015 на ввод объекта: «Жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже (корпус №2-2-й этап)» в эксплуатацию.

Согласно кассового чека и списка почтовых отправлений 15 февраля 2016 года ООО «Вюн-Кон-Сервис» в адрес ФИО2, ФИО3 и ФИО4 направлено уведомление о готовности передачи объекта долевого строительства.

Согласно отметок на почтовом уведомлении, письмо с уведомлением о готовности передачи объекта долевого строительства получено дольщиком ФИО3 27 февраля 2016 года.

Согласно данных об отслеживании почтовых отправлений Почты России, письмо с уведомлением о готовности передачи объекта долевого строительства в адрес дольщика ФИО2 и дольщика ФИО4 прибыло в место вручения 22 февраля 2016 года. Срок хранения указанной корреспонденции в г.Новокузнецк истек 22 марта 2016 года, которая была выслана обратно в адрес отправителя – истца по делу.

В соответствии с п.4.3 договора участия в долевом строительстве жилого дома № от 19 февраля 2014 года, № от 23 января 2014 года и № от 19 февраля 2014 года на дольщиков – ответчиков по делу возложена обязанность приступить к принятию квартиры в течении семи рабочих дней с момента получения от застройщика уведомление о готовности передачи объекта долевого строительства.

Согласно письменных возражений, представленных ответчиками, квартиры приняты представителем ФИО2, ФИО3 и ФИО4 по доверенности ФИО5 только 22 сентября 2016 года.

Учитывая исследованные письменные доказательства, суд приходит к выводу, что со стороны дольщиков ФИО2, ФИО3 и ФИО4 имело место неправомерного уклонения от подписания передаточного акта.

В соответствии с ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (ч. 2 ст. 401 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (ч. 3 ст. 401 ГК РФ).

В соответствии с п.5.5 договоров долевого участия в строительстве, заключенных между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО2, ФИО3 и ФИО4, застройщик несет ответственность за какое-либо неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, в том числе в случае просрочки передачи квартиры более чем на два месяца, за исключением случаев, когда такое неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств является результатом не подписания и/или невыдачи, не по вине застройщика, государственным или муниципальным органом - разрешения на ввод организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения - документа, подтверждающего соответствие построенного объекта техническим условиям. При этом стороны соглашаются и понимают, что для застройщика такое не подписание и/или невыдача, при отсутствии вины застройщика, являются чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.

У суда нет информации о том, что указанное выше условие договоров участия в долевом строительстве оспорены ФИО2, ФИО3 и ФИО4, следовательно, не признано недействительным, в связи, с чем подлежит применению.

Довод ответчиков о том, что договорные отношения между ними о ответчиком прекращены в виду подписания сторонами 22 сентября 2016 года Акта об исполнении застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем, договора не подлежат изменению, суд не принимает во внимание, так как порядок изменения условий договоров установлен в рамках договорных отношений между истцом и ответчиками, при этом судом установлены факты недобросовестного исполнения обязательств со стороны ответчиков ФИО2, ФИО3 и ФИО4

Указывая на данный факт, суд принимает во внимание также довод ответчиков, изложенный в письменных возражениях на исковое заявление о том, что в соответствии с Актом об исполнении застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, подписанным сторонами через представителя ответчиков ФИО5, расчеты между сторонами произведены в полном объеме, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют. Ответчики также указывают на то, что Акт передачи квартир подписан сторонами в добровольном порядке. 

Несмотря на это, 12 мая 2017 года ФИО2, 10 мая 2017 года ФИО3 и 08 мая 2017 года ФИО4 истцу предъявлены письменные претензии с требованием уплаты пени за просрочку передачи квартиры, которые суд оценивает как действия, направленные на неосновательное обогащение за счет застройщика.

Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда от 20 августа 2015 года по делу № 2-3022/2015, удовлетворено заявление ООО «Вюн-Кон-Сервис» о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства Администрации МО г-к Анапа выдать ООО «Вюн-Кон-Сервис» разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства «Жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже (корпус № 2 – 2-й этап)», этажность - 21, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Из приведенного решения следует, что ООО «Вюн-Кон-Сервис» своевременно обращалось в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города-курорта Анапа за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно принимало меры для надлежащего исполнения своих обязательств, следовательно доказало, что его поведение в данной ситуации соответствовало критериям, установленным в абз. 2 ч. 1 ст. 401 ГК РФ, что освобождает его от ответственности за нарушение обязательства.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Вюн-Кон-Сервис» удовлетворить.

Изменить договор № участия в долевом строительстве жилого дома от 19 февраля 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО2, в части условия п. 1.8 договора об указании планового срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - с «IV квартал 2014 года» на «II квартал 2015 года».

Освободить ООО «Вюн-Кон-Сервис» от исполнения возникших обязательств до внесения изменений в п.1.8 договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 19 февраля 2014 года.

Изменить договор № участия в долевом строительстве жилого дома от 23 января 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО3, в части условия п. 1.8 договора об указании планового срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - с «IV квартал 2014 года» на «II квартал 2015 года».

Освободить ООО «Вюн-Кон-Сервис» от исполнения возникших обязательств до внесения изменений в п.1.8 договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 23 января 2014 года.

Изменить договор № участия в долевом строительстве жилого дома от 19 февраля 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО4, в части условия п. 1.8 договора об указании планового срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - с «IV квартал 2014 года» на «II квартал 2015 года».

Освободить ООО «Вюн-Кон-Сервис» от исполнения возникших обязательств до внесения изменений в п.1.8 договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 19 февраля 2014 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: