Дело № 3а-6/2024

УИД 37OS0000-01-2023-000110-48 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2024 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием представителей:

административного истца – адвоката ФИО7, 

административных ответчиков: Правительства Ивановской области, Департамента управления имуществом Ивановской области – ФИО8, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания здания лукохранилища, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не соответствует его действительной рыночной стоимости, установленной в соответствии с Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком ООО «ИвОценка» ФИО9, что затрагивает права и законные интересы административного истца, являвшегося до ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка, как плательщика земельного налога, а также налога на доходы физических лиц, предъявленного к уплате в связи с продажей данного объекта недвижимости по цене ниже его кадастровой стоимости, исчисляемых исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат ФИО7 заявленные требования подержала по основаниям, изложенным в иске, ходатайствовала о восстановлении пропущенного процессуального срока обращения в суд.

Представитель административных ответчиков: Правительства Ивановской области, Департамента управления имуществом Ивановской области (далее – Департамент) ФИО8 возражала относительно удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на пропуск срока для подачи административного иска в суд и отсутствие уважительных причин для его восстановления, одновременно указав на неверный процессуальный статус Правительства Ивановской области как административного ответчика, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость утверждалась Департаментом, в связи с чем просила исключить Правительство Ивановской области из числа административных ответчиков. При этом возражений относительно представленного Отчета об оценке, которым определена величина рыночной стоимости спорного земельного участка, представителем административных ответчиков заявлено не было, вопрос о назначении судебной экспертизы не поднимался.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра по Ивановской области) ФИО6 в судебном заседании полагала необоснованным привлечение Управления в качестве административного ответчика, указав на то, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была определена Департаментом, на который в соответствии с постановлением Правительства Ивановской области от 2 ноября 2012 г. №432 и от 8 февраля 2013 г. №31-п с 1 января 2013 г. возложена обязанность по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ивановской области, в связи с чем настаивала на отказе в удовлетворении заявленных исковых требований к Управлению Росреестра по Ивановской области.

Административный истец ФИО2, представители заинтересованных лиц: ППК «Роскадастр», Администрации Фурмановского муниципального района Ивановской области, ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В письменных отзывах ППК «Роскадастр», Администрации Фурмановского муниципального района Ивановской области, ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» указано на отсутствие заинтересованности в исходе дела, в связи с чем решение вопроса оставлено на усмотрение суда, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей. При этом в отзыве ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» имеются указания на недостатки представленного Отчета об оценке.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5). 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона №237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2023 г. 

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ или Федеральным законом №135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона №237-ФЗ).

При этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона №237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

В соответствии с частью 7 статьи 24 Федерального закона №237-ФЗ государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу данного Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ.

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ.

В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки согласно статье 3 указанного Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания здания лукохранилища, расположенного по адресу: 

<

адрес> был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21-23 том 1).

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлением Правительства Ивановской области от 2 ноября 2012 г. №432-п «Об организации работ по проведению государственной кадастровой оценки на территории Ивановской области» приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25 ноября 2014 г. №105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» в рамках проведения государственной кадастровой оценки (то есть при определении кадастровой стоимости в порядке массовой оценки) утверждена кадастровая стоимость, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 

<

данные изъяты> руб. (приложение №).

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области утверждены вышеназванным приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Соответствующие сведения содержатся и в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, согласно которой дата утверждения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27 том 1).

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и применялись до ДД.ММ.ГГГГ – даты начала применения актуальной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> руб. приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 28 ноября 2022 г. № 102 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ивановской области» в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (приложение №).

Сведения о внесении актуальной кадастровой стоимости отражены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, согласно которой дата утверждения данной кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.148 том 2).

Административный истец являлась собственником спорного земельного участка с момента приобретения - ДД.ММ.ГГГГ и до его отчуждения – ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленными в материалы дела договорами купли-продажи (л.д.12-13, 15-18 том 1). 

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25 ноября 2014 г. № 105, является архивной, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

При этом, оспаривая ставшую архивной кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 г., заявитель ссылается на свою заинтересованность в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с необходимостью уплаты налогов, исчисленных из оспариваемой кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, которая в спорный период существенно превышала его рыночную стоимость.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться бывший собственник объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются его права и обязанности.

В пункте 14 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). Указано также, что в случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ.

Ввиду того, что административный истец в силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) является плательщиком земельного налога, при этом размер данного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (ст.ст. 390-391 НК РФ), результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога. 

Согласно пункту 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Пунктом 1 статьи 397 НК РФ установлено, что налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Между тем в случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 НК РФ). Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом ( пункт 4 статьи 397 НК РФ).

При этом в силу пункта 2.1 статьи 52 НК РФ перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 НК РФ, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено названным пунктом.

Вопреки доводам представителя Департамента управления имуществом Ивановской области, на дату обращения в суд у административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной, для целей, установленных законодательством, а именно, в связи с необходимостью уплаты земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельных участков (статьи 390-391 Налогового кодекса Российской Федерации), а также налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за ДД.ММ.ГГГГ г., исчисленного в связи с получением дохода от продажи указанного объекта исходя из установленной на момент продажи кадастровой стоимости. 

При таких обстоятельствах и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административный истец является лицом, чьи права и обязанности могут быть затронуты результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, таким образом, основания для обращения за судебной защитой у него имелись.

В этой связи, рассматривая ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд и соответствующие доводы Департамента управления имуществом Ивановской области об отсутствии оснований для его восстановления, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 8 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд ФИО2 не утрачено право на перерасчет сумм ранее исчисленного налога, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28, а также действующим налоговым законодательством Российской Федерации, суд полагает, что имеет место уважительность причин пропуска процессуального срока на обращение с административным исковым заявлением в суд, и административному истцу должно быть предоставлено право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, поскольку, несмотря на внесение в государственный кадастр недвижимости новых результатов определения кадастровой стоимости, исчисление налогов до указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой кадастровой стоимости и право на перерасчет налогов за три предшествующих года административным истцом не утрачено.

С учетом приведенного нормативного регулирования требования ФИО2 об оспаривании архивной кадастровой стоимости, установленной приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25 ноября 2014 г. №105 в рамках проведения государственной кадастровой оценки на основании постановления Правительства Ивановской области от 2 ноября 2012 г. №432-п, подлежат рассмотрению по существу.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение заявленных требований административный истец представил Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО «ИвОценка» ФИО9,, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> рублей.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции административным ответчиком не было заявлено о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, однако в письменном отзыве заинтересованного лица ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» указано на недостатки представленного Отчета об оценке.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО9, составившая отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, является членом СРО Ассоциации «Русское общество оценщиков», застраховала свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в 

<

данные изъяты> с лимитом ответственности в размере 

<

данные изъяты> руб., имеет диплом о профессиональной подготовке №, выданный ДД.ММ.ГГГГ Международной академией оценки и консалтинга, а так же квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданный ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр». 

Ответственность ООО «ИвОценка», как организации, руководителем которой является ФИО9, застрахована в 

<

данные изъяты> на сумму 

<

данные изъяты> руб., что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

По своему содержанию Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200 (далее – ФСО № 6), а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200, и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости. При проведении оценки использован сравнительный подход, предусмотренный федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200 (далее – ФСО № 5).

В отчете об оценке в соответствии с требованиями подпункта 10 пункта 7 ФСО № 6 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание физических свойств, местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, обременениях. В Отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования земельного участка как соответствующего его разрешенному использованию для обслуживания объекта складской недвижимости (здания склада), произведен анализ ликвидности объектов оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В соответствии с требованиями подпункта 12 пункта 7 ФСО № 6, раздела 5 ФСО № 7 оценщик произвел анализ рынка объекта оценки, установил внешние факторы, влияющие на стоимость, ценообразующие факторы, а также определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – земельные участки под коммерческую – индустриальную застройку, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками названной категории за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, расширив в порядке п. 11 б) раздела V ФСО № 7 территорию исследования до других районных центров 

<

адрес> и 

<

адрес>) по мотивам отсутствия данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости в месте нахождения объекта оценки (

<

адрес>), по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра земельного участка коммерческого назначения, которое составляет от 

<

данные изъяты> до 

<

данные изъяты> рублей за квадратный метр, притом, что цена предложения по продаже земельных участков под индустриальную застройку находится в диапазоне от 

<

данные изъяты> до 

<

данные изъяты> рублей, далее также проанализировал основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, и установил основные ценообразующие факторы для земельных участков под коммерческую (индустриальную) застройку, такие как местоположение, передаваемые имущественные права, наличие электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения на участке, площадь.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик посчитал возможным использовать в рамках сравнительного подхода к оценке метод сравнения продаж, при этом обосновав выбор указанного метода и обосновав свой отказ от применения затратного и доходного подходов, что полностью отвечает требованиям разделаII ФСО № 5, абзаца 2 подпункта 13 пункта 7 ФСО № 6.

В соответствии с требованиями подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Таким образом, степень влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость объекта оценки определяется на основании анализа ценообразующих факторов, сложившихся на рынке, и в случае имеющейся подтвержденной рынком информации применяется соответствующая корректировка (понижающая/повышающая) к стоимости объектов-аналогов.

При применении метода сравнения продаж оценщиком ФИО9 произведен подбор объектов-аналогов из сегмента земельных участков под коммерческую застройку, сходных с объектом оценки по количественным и качественным характеристикам. Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. 

В ходе оценки специалистом осуществлен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на условия рынка, торг, на вид использования, местоположение, площадь. Отказ от применения корректировок по другим факторам специалистом надлежащим образом обоснован. 

С учетом внесенных корректировок среднее значение цены 1 кв.м. земельного участка исчислено оценщиком в размере 

<

данные изъяты> рублей, что соответствует проведенному анализу рынка продаж земельных участков под индустриальную застройку. 

Итоговая рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; специалист в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного оценщиком сравнительного подхода является мотивированным и корректным; оценщиком не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. 

Представителем ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» в отзыве на административное исковое заявление указано на наличие в отчете об оценке недостатков при подборе оценщиком объектов – аналогов объекту оценки, превышение коэффициента вариации более чем на 33%, что, по его мнению, свидетельствует о неоднородности выборки, а также на отсутствие расчетов значения весовых коэффициентов в отношении каждого объекта – аналога. 

В целях разъяснений методологии оценки при расчете рыночной стоимости земельного участка с учетом спорных вопросов оценщиком ФИО9 представлены письменные дополнения к отчету об оценке, опровергающие доводы ГБУ ИО «Центр кадастровой оценки». 

В частности, указание представителя ГБУ ИО на нарушение пп. 4 п. 5 раздела II ФСО V является необоснованным, поскольку данное положение не содержит обязанности по применению коэффициента вариации в пределах 33%.

Сопоставимость аналогов с объектом оценки определяется их сходством по существенным характеристикам, определяющим стоимость - элементам сравнения, таким как передаваемые имущественные права, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия сделки, условия рынка (временной фактор, скидка на торг к ценам предложений), категория земель, класс земельного участка по назначению (виду использования), местонахождение (населенный пункт), территориальная зона расположения в населенном пункте, транспортная инфраструктура, фактор масштаба (площадь), инженерно-геологические условия, коммуникации (виды и возможность подключения), а не по однородности ценовых значений.

Оценщиком при проведении оценки и составлении Отчета всесторонне исследован рынок и сегменты рынка, к которым относятся виды использования, необходимые для определения стоимости объекта оценки. Информация соответствующего содержания изложена на стр.62-86 Отчета.

В расчет принята достоверная рыночная ценовая информация из надежных источников (

<

данные изъяты>/).

Аналоги для определения рыночной стоимости объекта оценки отобраны по принципу наибольшего сходства аналогов с объектом оценки по совокупности признаков, определяющих степень их соответствия сформулированным критериям отбора. Информация соответствующего содержания изложена на стр.97-106 Отчета.

Все три отобранных аналога, использованных в расчете стоимости объекта оценки, схожи с объектом оценки по наиболее существенным характеристикам. При этом объект-аналог №1 представляет собой цену зафиксированной состоявшейся сделки купли-продажи, что согласно пн. 5 п. 10 раздела II ФСО V в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки.

Отличие аналогов по ряду элементов сравнения вполне обосновано объективными факторами, так как каждый объект недвижимости по-своему является неповторимым. Методикой оценки при применении сравнительного подхода предусмотрено определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка.

Расхождение цен между аналогами, прежде всего, сравнительно меньшая цена объекта-аналога №1 относительно цены объектов-аналогов №2 и №3 объясняется тем, что цена объекта-аналога №1 – это цена фактической состоявшейся сделки купли-продажи, а цены объектов-аналогов №2 и №3 – цены предложения по продаже, представляющие собой мнение одной из сторон потенциальной сделки (продавца), заинтересованной в более высокой цене, и подлежащие согласно пп.1 п. 7 раздела II ФСО V корректировке на возможную разницу между ценой сделки и ценой предложения на торг. То есть, расхождение ценовых значений объектов-аналогов, использованных в расчете стоимости объекта оценки «на входе» (исходных данных), обусловлено объективными рыночными факторами – разницей между ценой сделки и ценой предложения на торг.

Следует отметить, что по данным проведенного расчета стоимости объекта оценки (стр. 107-117 Отчета), полученным в результате корректировки по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающей их отличия от оцениваемого земельного участка, коэффициент вариации по удельным показателям скорректированных цен объектов-аналогов показывает однородность единиц сравнения, полученных в процессе методически верно проведенного расчета и корректность полученного результата стоимости (коэффициент вариации в данном случае, использованный как поверочное значение, равен 21,68%, что указано на стр.117 Отчета).

В качестве нарушения требований пп. 3 п. 2 раздела I ФСО VI заинтересованным лицом приводится довод о том, что в отношении весовых коэффициентов (Wi), указанных на стр.116 Отчета, по объектам-аналогам не приведены расчеты данных значений для подтверждения их достоверности.

Данное замечание нельзя признать обоснованным, так как на стр. 117 Отчета приведена формула, используемая для определения весовых коэффициентов к скорректированным единицам сравнения в рамках применения сравнительного подхода.

Согласно приведенной формуле расчет весовых коэффициентов выполнялся оценщиком по удельному весу суммы корректировок по модулю по каждому аналогу в общей сумме корректировок по всем аналогам (чем больше удельный вес суммы корректировок по конкретному аналогу, тем меньше весовой коэффициент и наоборот).

На стр. 113-117 Отчета в Таблице №15.4.16. приведены все значения корректировок цен объектов-аналогов, полученные в процессе проведенного расчета - в процентном и денежном выражении.

Расчет значений весовых коэффициентов (Wi), основанный на суммарных значениях корректировок цен объектов-аналогов, проведен в режиме программного обеспечения (электронные таблицы MicrosoftExcel), при составлении Отчета оставлен за его рамками, так как в обоснование приведена соответствующая формула расчета и необходимые промежуточные данные, что считается достаточным для понимания содержания Отчета квалифицированным специалистом.

В связи с изложенным вопреки приведенным доводам при проведении оценки и составлении Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Отчет об оценке выполнен в полном соответствии с требованиями статьи 11 Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Административные ответчики и заинтересованное лицо – Администрация Фурмановского муниципального района Ивановской области мотивированных возражений к Отчету об оценке и итоговому значению рыночной стоимости объекта оценки не привели. 

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представленных административным истцом. 

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения в полном объеме заявленного административного иска.

Согласно абзацу 4 части 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 2 июля 2013 г. № 17-П, рассматривая вопрос о конституционности положений пункта 1 статьи 5 и статьи 391 НК РФ, признал их не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно - правовому смыслу в системе действующего правового регулирования эти положения предполагают, что нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, который определен в НК РФ для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах.

По общему правилу пункта 1 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ действовала новая кадастровая стоимость, установленная приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ивановской области», то сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, могут применяться с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ

Указание представителей административных ответчиков на неверное определение их процессуального статуса в данном деле основано на неправильном толковании норм процессуального права.

В соответствии с частью 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

На основании части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются не только государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, но и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Вопреки доводам Управления Росреестра по Ивановской области в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. №457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки и осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а также проверку проектов отчетов об итогах государственной кадастровой оценки на соответствие требованиям к таким отчетам.

В этой связи привлечение указанного юридического лица в качестве административного ответчика к участию в данном деле отвечает требованиям процессуального закона.

Вместе с тем, принимая во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Департамента управления имуществом Ивановской области, суд полагает ошибочным определение административным истцом в качестве административного ответчика по данному делу Правительства Ивановской области, в связи с чем требования ФИО2 в указанной части подлежат оставлению без удовлетворения. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания здания лукохранилища, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> (девятьсот шесть тысяч пятьсот) рублей.

Установить период применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной настоящим судебным решением, - с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении административного иска ФИО2 к Правительству Ивановской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Запятова Н.А.

В окончательной форме решение суда изготовлено 9 февраля 2024 г.