Дело № 3а-334/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 апреля 2017 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

с участием представителя ФИО1 – ФИО2,

представителя Правительства Ростовской области – ФИО3,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Константиновске. Определение размера арендных платежей осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 09.07.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО2, действующий по доверенности, административный иск поддержал, возражал против результатов оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка, представил дополнительные письменные объяснения относительно заключения эксперта. Дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенного административного истца согласно его заявлению.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска и отчета, согласен с выводом заключения эксперта о рыночной стоимости. 

Представители Администрации Константиновского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: объекты административно-делового назначения, зона производственного и коммунального назначения (ПК), кадастровая стоимость участка по состоянию на 09.07.2014 года согласно кадастровой справке – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, его кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета в соответствии с положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы и выкупной стоимости (л.д.39 том 1), административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ФИО. от 1 ноября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 9 июля 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Расчет рыночной стоимости выполнен на базе использования 5 объектов-аналогов из г.Волгодонска и г.Цимлянска Ростовской области, приведены корректировки.

Правительство Ростовской области возразило против административного иска, основанного на отчете оценщика, учитывая разницу между кадастровой стоимостью и заявленной рыночной.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений административного ответчика относительно недостоверности отчета, ходатайства представителя административного ответчика о назначении экспертизы с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 марта 2017 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 9 июля 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт, выполнивший заключение, допрошен в судебном заседании 3 апреля 2017 года, выводы заключения подтвердил, пояснил методику проведения экспертизы, в том числе выбор аналогов, использованные корректировки с учетом конкретного сегмента рынка земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка для промышленного (индустриального) использования. 

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в Ростовской области, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблице №8. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на местоположение, на площадь). 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта суд не может признать обоснованными, поскольку замечания не основаны на положениях ФСО, примененных экспертом верно и в соответствии с их содержанием, все суждения эксперта имеют обоснование (корректировки обоснованы на стр.37-42 заключения эксперта применительно к доводам возражений), приведены источники информации, математические расчеты. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами административного ответчика об отсутствии достаточных оснований для установления кадастровой стоимости участка в размере равной рыночной стоимости на базе отчета оценщика. 

Административный иск подлежит частичному удовлетворению.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование: объекты административно-делового назначения, зона производственного и коммунального назначения (ПК) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 июля 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 30 января 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать со ФИО1 ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов