Дело №3а-371/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2020 года город Рязань

Рязанский областной суд

в составе: 

судьи Милашовой Л.В.,

при секретаре Кирдянова А.С.,

с участием:

представителя административного истца ООО "Рязвторцветмет" - ФИО1,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и

земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ Рязанской 

области "Центр государственной кадастровой оценки"– ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Рязвторцветмет» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рязвторцветмет» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.01.2020г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 29 370 967,88 рублей.

Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которая в соответствии с отчетом ООО «ФИО7 №02-20/01 составляет 11 174 547 рублей. 

По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка. 

Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 11 174 547 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В процессе производства ООО «Рязвторцветмет» административные исковые требования уточнило, просило установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 14 515 592 рубля согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Рязвторцветмет" - ФИО1 административные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и

земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ Рязанской 

области "Центр государственной кадастровой оценки" – ФИО2 

административные исковые требования в указанном размере не признала.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Рязвторцветмет» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания нежилых зданий, железнодорожного пути, площадью 11557 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2016 года.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29 370 967,88 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.01.2020г. 

Согласно отчету ООО «ФИО8» №02-20/01 от 14.02.2020 года по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 174 547 рублей.

По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО ФИО9».

Из заключения судебной экспертизы от 27.04.2020 г. следует, что отчет ООО «ФИО10» №02-20/01 от 14.02.2020 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки РФ; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 515 592 рубля.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал, в том числе, положения Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения судебной экспертизы следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже 3 земельных участка, расположенные в городе Рязани, индустриального использования, схожих с объектом оценки по местоположению, назначению, конструктивным особенностям и другим ценообразующим характеристикам.

Согласно заключению судебной экспертизы при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 экспертом проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка (индустриальная застройка). Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций, учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и применены соответствующие коэффициенты.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что использованные экспертом в расчете объекты-аналоги №№ 1 и 2 несопоставимы с объектом оценки по видам разрешенного использования. 

Как следует из заключения судебной экспертизы и письменных ответов судебного эксперта ФИО6:

Согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога № 1 (стр. 55 заключения судебной экспертизы) земельный участок заявлен под коммерческое использование (общеделовая застройка, строительство АЗС, станции техобслуживания, мойки, складов, торгово-развлекательного центра), один из вариантов его предполагаемого использования (под общественно-деловую застройку, фактически – производственно-складское/индустриальное) напрямую сопоставим с видом разрешенного использования земельного участка истца.

Согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога № 2 (стр. 56 заключения судебной экспертизы) земельный участок предназначен под застройку коммерческой недвижимости, расположен в градостроительной зоне Д2.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденными решением Рязанской городской Думы № 897-1 от 11.12.2008 года, градостроительная зона Д2 (зона многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения) предназначена для размещения государственных и муниципальных учреждений, комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и коммерческой сферы, необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, включает в себя, в том числе, основные виды разрешенного использования: многоэтажные гаражи, автозаправочные станции, автомобильные мойки.

Объект-аналог № 2 предназначен для общественно-деловой застройки, т.е. его вид разрешенного использования (под общественно-деловую застройку, фактически – производственно-складское/индустриальное) сопоставим с исследуемым земельным участком с кадастровым номером №. 

Таким образом, объекты-аналоги № и № относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, имеют сходные с ним виды разрешенного использования, в связи с чем не требуется внесения каких-либо корректировок по данному фактору

Поскольку датой определения кадастровой стоимости земельного участка истца является 01.01.2018 года, в ходе проведения судебной экспертизы экспертом использовались источники информации об актуальности подобранных аналогов, содержание данные на 2017 год. Согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога № 3 (стр. 57 заключения судебной экспертизы) земельный участок подходит для размещения административных и производственных зданий и сооружений, согласно представленным фотографиям здания и сооружения на земельном участке отсутствуют, в связи с чем экспертом сделан вывод о корректности используемого в расчетах аналога и его полной сопоставимости с исследуемым земельным участком. 

Вопреки доводам ответчика о неверной трактовке экспертом понятия "обеспеченность земельного участка коммуникациями", из заключения судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 экспертом проверены, исследованы на наличие или возможность подведения коммуникаций.

Согласно тексту объявления о продаже информация о коммуникациях у объекта-аналога № 1 в тексте объявления отсутствует; объект-аналог № 2 имеет технические условия на электричество, а городские коммуникации рядом; объект-аналог № 3 имеет техническую канализацию, все коммуникации рядом.

При этом, как указал эксперт в письменных ответах на возражение ответчика, простое подключение ТУ не влияет на итоговую стоимость земельного участка, расположенного в черте населенного пункта, из чего экспертом сделан вывод о том, что при введении предложенной корректировки на наличие коммуникаций итоговая величина рыночной стоимости земельного участка будет намеренно завышена, а введение подобной корректировки нарушит законодательство об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено. 

Представленный истцом отчет ООО "ФИО11" № 02-20/01 противоречит выводам судебной экспертизы и не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства. 

Заключение судебной экспертизы, проведенной ООО "ФИО12", соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением ООО «ФИО13».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Рязвторцветмет» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>), по состоянию на 01 января 2018 года в размере 14 515 592 рубля.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено 03 августа 2020 года.