Дело № 2-396/19

УИД 26RS0№-04

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2019 года 

<

адрес>

Промышленный районный суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Воробьева В.А., 

при секретаре Оганесян Р.А., 

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности от дата ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от дата ФИО4, представителя третьего лица агентства недвижимости «Верх» по доверенности от дата ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору купли продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества. Требования мотивирует тем, что дата между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор о намерениях в будущем заключить основной купли продажи недвижимости на условиях указанного предварительного договора, а именно: двухкомнатная 

<

адрес>, общей площадью 53,6 кв.м., расположенная по адресу 

<

адрес> на 4 этаже, кадастровый номер – №.

Согласно п.1 указанного предварительного договора, стороны определили, что основной договор купли продажи недвижимости должен быть заключен не позднее дата.

В соответствие с п.5.1. указанного договора, в доказательство намерений заключить основной договор купли продажи и в обеспечение исполнения данного обязательства Истец передал Ответчику задаток в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. В подтверждение этого в п.13 предварительного договора имеется соответствующая запись о получение Ответчиком задатка в полном объеме.

Для заключения основного договора Сторонами также были приняты на себя обязательства по выполнению определенных действий, которые необходимы для заключения в будущем основного договора купли продажи недвижимости, а именно:

- Истец был обязан обратиться в ПАО Сбербанк России для получения кредитных средств, необходимых для расчета с Ответчиком по основному договору купли продажи недвижимости;

- в соответствии с п.6 предварительного договора Ответчик принял на себя обязательства, в срок до дата снять наложенные обременения на продаваемую недвижимость.

Согласно п.5.5. предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что в случае отказа банка в предоставлении Истцу кредитных средств на приобретение указанного объекта недвижимости, переданный задаток будет считаться авансом и подлежит возврату в полном размере в течение 2-х дней с момента получения такого отказа банка.

После того как Истцу стало известно, что Ответчик не снял обременение в срок определенный сторонами в предварительном договоре, а также на подписание основного договора, в риэлтерскую компанию «Верх» не явился, Истец потребовал от Ответчика возвратить оплаченный им задаток. Требования о возврате задатка были направлены Ответчику в виде письменной претензии заказным письмом, о чем имеется подтверждение, почтовая квитанция об отправке заказной корреспонденции с описью вложения.

Истец считает, что сумма преданного им задатка подлежит возврату и просит суд взыскать с ответчика в его пользу 50 000 рублей, переданных им по предварительному договору купли-продажи квартиры от дата, расходы на оплату услуг своего представителя в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей, что подтверждается заключенным договором на оказание юридических услуг и квитанцией об оплате.

Истец ФИО1 участия в судебном заседании не принимал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 доводы искового заявления поддержал, на требованиях о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 50 000 руб., выплаченной ответчику в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, настаивал, просил иск удовлетворить, дал пояснения, аналогичные указанным в исковом заявлении. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признала, считает их необоснованными по следующим основаниям. Данный договор не состоялся бы, если бы её не убедили его заключить. Все знали, что у неё обременение, которое нужно снять. Покупатель должен передать деньги председателю кооператива, после чего снимается обременение. Сами покупатели и риелтор убедили её заключить предварительный договор. 21 июня в МФЦ должна была состояться встреча, на которую ни риелтор, ни покупатели не явились. Явился только представитель из Армавира и она. Передачу 50 тыс. рублей подтверждает, договор она подписывала и считает договор заключенным. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 исковые требования не признала, пояснив, что по условиям заключенного между сторонами предварительного договора, общая стоимость продаваемой недвижимости составляла 1 830 000 рублей, в соответствии с которым, после внесения задатка Истец обязуется оставшуюся сумму в размере 1780000 рублей передать Ответчику следующим образом: часть средств должна быть передана в качестве аванса, для погашения обременения (залога) продаваемой недвижимости, а остальная часть, перечислена на счет Ответчика. Обременение должно быть снято в срок до дата за счет средств Истца, но в указанный срок Истцом не было осуществлено каких либо действий, а именно сумма для погашения обременения не внесена. По мнению Ответчика Истец уклонился от заключения основного договора и тем самым у Ответчика есть все основания не возвращать Истцу задаток, ранее им переданный ответчику при подписании предварительного договора. Что касается исковых требований по возмещению судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя, ответчик их так же считает необоснованными и завышенными. В связи с чем просит суд в удовлетворение заявленных требований Истца отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель третьего лица агентства недвижимости «Верх» по доверенности ФИО5 поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в иске, просила удовлетворить их в полном объеме, пояснив, что они ФИО3 неоднократно звонили, чтобы та явилась в их агентство недвижимости. Более того, ФИО3 пыталась заключить предварительный договор с другими агентствами в период действия данного договора. ФИО3 продала свою квартиру через их агентство. Переход права собственности состоялся. 

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещалась о явке заблаговременно. 

Учитывая, что третье лицо ФИО6 о месте и времени проведения судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявляла, лица, участвующие в деле, согласны на рассмотрение дела в её отсутствие, а также, принимая во внимание положения ст. 6.1 ГПК РФ, гарантирующие сторонам в деле право на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствие. Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, проанализировав доводы явившихся лиц, оценив собранные доказательства в их совокупности суд приходит к следующему.

В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ч. 1 ст. 55 и ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио-и-видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Согласно ст. 380 ГК РФ: 

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 

В соответствии с ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

По смыслу указанной нормы задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Доказательственная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств. 

Из смысла ч.1ст.380 ГК РФ следует, что соглашение о задатке должно содержать: указание конкретного обязательства, в обеспечение которого передается задаток, сумму задатка, реквизиты сторон соглашения о задатке, порядок и сроки передачи задатка, условия возврата задатка и т.д. 

Статьей 381 ГК РФ предусмотрены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. ГК РФ предъявляет определенные требования к оформлению соглашения о задатке и четко разграничивает задаток от предварительных платежей по договору. 

В частности, п. 2 ст. 380 ГК РФ предусмотрена обязательная письменная форма соглашения о задатке, а пункте 3 указанной нормы определено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей, то есть является предварительным способом расчетов и в случае, если сделка между сторонами не состоялась, подлежит возврату. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть. 

В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Задаток, согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. 

Из анализа указанных норм права следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса, является способом обеспечения и доказательством существующего основного обязательства. Аванс такими свойствами задатка не обладает и возвращается в любом случае, если основное обязательство не исполнено.

В материалы дела, представлен предварительный договор купли-продажи от дата, заключенный между Истцом и ответчиком по условиям которого: ответчик обязуется продать, т.е. передать право собственности, а истец обязуется купить, т.е. принять право собственности на следующий объект недвижимости расположенный по адресу: 

<

адрес>, назначение – Жилое помещение, площадью 53,6 кв.м., этаж 4, кадастровый № и не позднее дата заключить Договор купли продажи вышеуказанной недвижимости.

По соглашению двух сторон истца и ответчика окончательная стоимость продаваемой недвижимости составляет 1830000 рублей. 

Пунктом 5 заключенного договора стороны определили следующий порядок расчетов: в доказательство намерений заключить основной договор купли продажи и в обеспечение исполнения данного обязательства Истец передал Ответчику задаток в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. Оставшаяся денежная сумма в размере 1780000 рублей будет передана Истцом ответчику за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых истцу ПАО «Сбербанк России» следующим образом: часть средств будет передана в качестве аванса – для погашения обременения (залога) продаваемой недвижимости, оставшаяся сумма будет зачислена на счет ответчика, за счет собственных и кредитных средств, которые будут предоставлены Истцу ПАО Сбербанк России, в течение 2-х дней после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к истцу. 

В судебном заседании ответчик подтвердила факт заключения предварительного договора и получения от истца денежных средств в размере 50000 рублей. 

Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания и действует до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости. 

Анализируя содержание условий указанного договора, в том числе, изложенные в пунктах 5,6, суд приходит к выводу, что сторонами не достигнуто соглашение в заключенном ими предварительном договоре о принятии истцом на себя обязательства по предварительной оплате денежных средств необходимых для снятия ответчиком обременения продаваемой недвижимости, так как не определены не сумма необходимых средств, не сроки ее оплаты. Более того представитель истца в своем выступление поддержал данную позицию. При этом обязанности ответчика в срок до дата снять все обременения наложенные на продаваемую недвижимость четко установлены в п.6 заключенного договора. Каких либо других допустимых и относимых доказательств, подтверждающих обратное, стороной ответчика суду не представлено. 

Так же в п.1 сторонами определен срок заключения основного договора купли продажи недвижимости, не позднее дата. Однако в данный срок, в агентство недвижимости для подписания основного договора, ответчик не явилась, что подтверждается представителем третьего лица – агентство недвижимости «Верх» и не оспаривается самим ответчиком. 

Все иные доводы и доказательства, представленные сторонами, при установленных судом выше обстоятельствах, правового значения для разрешения спора не имеют. 

Анализируя, установленные выше обстоятельства, учитывая, что к указанному в предварительном договоре купли-продажи сроку основной договор купли-продажи недвижимости заключен не был, указанный в соглашении объект недвижимости в собственность истца не перешел, доказательства, что одна из сторон направила другой стороне предложение заключить этот договор в деле отсутствуют, суд, исходя из положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены. 

При прекращении договора, исходя из смысла статей 309, 310 и 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена или нет такая обязанность в договоре. Суд считает заявленные требования в этой части законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Истцом были оплачены услуги представителя в размере 20 000 рублей, что подтверждается договором на оказание услуг от дата, заключенным между ООО Правовое агентство «Консалтинг Юг» и ФИО1, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру № от дата на указанную сумму. 

С учетом принципа разумности подлежащих взысканию судебных расходов на представителя, объема и сложности выполненной представителем работы, количество затраченного времени на участие в судебных заседаниях, сложности гражданского дела, удовлетворения исковых требований, суд считает разумным взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, расходы, понесенные истцом в размере 10 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору купли продажи недвижимости удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задаток, переданный по предварительному договору купли-продажи недвижимости, в размере 50 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы, понесенные по оплате услуг представителя для предоставления интересов в суде, в размере 10 000 рублей.

В удовлетворении заявленных требований о взыскании расходы, понесенных по оплате услуг представителя для предоставления интересов в суде, в размере 10 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вом суде путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено дата.

Судья В.А. Воробьев