УИД: 66RS0004-01-2025-006974-60

дело № 33-4432/2026 (2-5126/2025)

Мотивированное 

определение

 изготовлено 30.03.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 24 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Калимуллиной Е.Р.,

судей Пожарской Т.Р.,

ФИО1,

при ведении протокола помощником судьи Младеновой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дом» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19 ноября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Пожарской Т.Р., объяснения представителя ответчика ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения истца, представителя истца ФИО4, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился с иском к ООО «СЗ «Дом» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указал, что 11.10.2021 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № 41-Дек, объектом которого являлась однокомнатная квартира, общей площадью 41,5 кв.м., в том числе комната 1 – 16,9 кв.м., кухня-ниша 5 кв.м., ванная 5,3 кв.м., коридор 6,6 кв.м., лоджия 7,7 кв. м. (с применением коэффициента 1).

Стоимость объекта составила 5 600 000 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. – 134 939,76 рублей.

Ответчик принял на себя обязательство построить жилой дом и после завершения строительства передать истцу однокомнатную квартиру. Оплата по условиям договора произведена истцом в полном объеме. Квартира была передана истцу 17.07.2023.

В силу п. 2.4 договора для целей расчета площади балкона (лоджии) применен коэффициент 1, указанное условие договора является недействительным в силу своей ничтожности, в связи с чем у истца образовалась переплата.

27.06.2025 в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием возвратить излишне уплаченные денежные средства по договору. Претензия получена ответчиком, однако оставлена без ответа.

Истец, с учетом последующего уточнения исковых требований, просил признать ничтожным п. 2.4 Договора участи в долевом строительстве многоквартирного дома №41-Дек от 11.10.2021, п. 1 акта приемки-передачи 

<

адрес> от 17.07.2023 в части применения коэффициента 1,0 к площади лоджии, взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в размере 519 518 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.11.2025 исковые требования истца удовлетворены частично, признан ничтожным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве от 11.10.2021 №41-Дек, п. 1 акта приемки-передачи квартиры от 17.07.2023 № 41 о применении к площади лоджии коэффициента 1.

С ответчика в пользу истца взысканы уплаченные по договору участия в долевом строительстве денежные средства в размере 519 518 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 15 000 рублей, с предоставлением ответчику отсрочки исполнения решения суда в части взысканного штрафа до 31.12.2025.

С ответчика в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере 21390 рублей.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в иске отказать. В обоснование указал, что сторонами согласовано в п. 2.4 договора, что для расчета площади лоджии применяется коэффициент 1,0, при подписании договора истец согласился с такими условиями.

Из буквального толкования положений п. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что стороны при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора.

Содержание п. 2.4. договора полностью соответствует требованиям п. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве устанавливающим порядок и условия определения цены договора, а также положениям ст.ст. 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку фактическая площадь квартиры истца уменьшилась по сравнению с проектной менее чем на 5% (при применении любого коэффициента к площади лоджии), при этих условиях в соответствии с п. 3.4.2 договора стороны не производят дополнительные расчеты, постольку требование о взыскании в пользу истца с ответчика уплаченных по договору денежных средств является неправомерным.

Учитывая, что договор участия в долевом строительстве заключен 11.10.2021, зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2021, обращение в суд осуществлено истцом 24.07.2025, следовательно, к моменту обращения за судебной защитой срок исковой давности по требованиям об оспаривании условий договора истцом пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На апелляционную жалобу ответчика поступил отзыв истца, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, истец, представитель истца возражали против доводов жалобы.

В суд апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, в материалах дела имеются сведения об извещении неявившихся лиц о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в том числе стороны извещены посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети «Интернет». С учетом изложенного, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не нашла оснований для отложения судебного разбирательства и сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Согласно Приказу Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2016 № 44769) с 01.01.2017 при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 11.10.2021 между ООО «СЗ «Дом» (застройщик) и ФИО2 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № 41-Дек, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обеспечить строительство многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.2 договора объектом долевого строительства по настоящему договору является однокомнатная квартира, проектный номер 41, расположенная на 7 этаже.

В силу п. 2.4. стороны согласовали, что на момент подписания договора общая приведенная площадь объекта долевого строительства является проектной (ориентировочной) и состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона (лоджии) с коэффициентом 1,0 и составляет 41,5 кв.м., в том числе жилая комната – 16,9 кв.м., кухня-ниша 5 кв.м., ванная 5,3 кв.м., коридор 6,6 кв.м., лоджия 7.7 кв.м.

Согласно п. 3.1. цена договора составляет 5 600 000 рублей и определяется как произведение цены 1 кв.м. общей приведенной площади. Стоимость одного кв.м. общей приведенной площади объекта долевого строительства составляет 134 939,76 рублей.

Из материалов дела следует и подтверждается сторонами, что истцу передана квартира с лоджией.

Как следует из акта приема-передачи от 17.07.2023 фактически построенная площадь жилого помещения с коэффициентом 1 применительно к площади лоджии составляет 41,4 кв. м., в том числе комната 1 – 16,6 кв.м., кухня – ниша 5,0 кв.м., ванная – 5,0 кв.м., коридор – 6,4 кв.м, лоджия – 8,4 кв.м.

Истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил в полном объеме, что не опровергается ответчиком.

19.06.2025 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием уплатить 519 518 рублей. Претензия получена ответчиком 27.06.2025, однако оставлена без удовлетворения.

Анализируя п. 2.4 договора участия в долевом строительстве от 11.10.2021 № 41-Дек, п. 1 акта приемки-передачи квартиры от 17.07.2023 № 41 о применении к площади лоджии коэффициента 1, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанное условие договора не соответствует ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поэтому является ничтожным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика требование ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве о применении понижающего коэффициента, установленного федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве, при определении общей приведенной площади жилого помещения, не является диспозитивным и не предоставляет застройщику право выбора относительно применения понижающего коэффициента.

Положениями ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве не установлена альтернатива применения или неприменения понижающего коэффициента.

Согласно указанной норме установлен выбор при определении цены – фиксированная цена за объект или формула расчета цены. Если применяется формула расчета цены и частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то расчет цены за помещение производится исходя из его приведенной площади.

Общую приведенную площадь жилого помещения определяют путем суммирования общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

Кроме того, право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя.

Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.

По условиям договора цена договора определяется как произведение цены 1 кв.м общей приведенной площади объекта долевого строительства и общей приведенной площади объекта долевого строительства, установленной в п. 2.4 договора.

При этом стоимость 1 кв. м общей приведенной площади объекта долевого строительства составляет 134 939,76 рублей.

С учетом указанного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что цена договора, подлежащая уплате с учетом площади квартиры с применением понижающего коэффициента, составляет 519 518,04 рублей, из расчета 5 600 000 – 5 080 481,96 (134 939,76 х 37,65 (16,9 + 5 + 5,3 + 6,6 + 3,85 (7,7 х 0,5). При рассматриваемых обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика спорной суммы подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В силу абз. 2 ст. 151, п. 2 ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, ухудшает положение участника – потребителя услуг по сравнению с действующими положениями Закона об участии в долевом строительстве, и указывает на нарушение застройщиком прав потребителя.

Учитывая отсутствие правовых норм, определяющих материальные критерии, эквивалентные нравственным страданиям, исходя из характера причиненных истцу нравственных страданий, степени вины ответчика, и руководствуясь принципами соразмерности, справедливости, суд первой инстанции признал разумным и достаточным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В п. 46 постановления Пленума Верховного Суда от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

С учетом установленного судом факта несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей с предоставлением ответчику отсрочки исполнения решения суда в данной части с силу положений постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, судом первой инстанции правомерно был сделан вывод, что право истца на предъявление иска связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности. Судебная коллегия соглашается с тем, что срок исковой давности следует исчислять не ранее передачи 17.07.2023 истцу объекта долевого строительства с площадью, рассчитанной в соответствии с условиями п. 2.4. договора участия долевого строительства и п. 1 акта приема-передачи квартиры, и соответственно, применительно к рассматриваемому спору трехлетний срок исковой давности стороной истца не пропущен.

Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19 ноября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

Калимуллина Е.Р.

Судьи

Пожарская Т.Р.

ФИО1