Мотивированное 

решение

 

составлено 20 июля 2018г.

Дело № 2-861/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Невинномысск 19 июля 2018 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Угроватой И.Н.

при секретаре Баландиной М.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителя ФИО2, 

представителя администрации г.Невинномысска ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г.Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку, 

УСТАНОВИЛ:

Спор возник в связи с самовольным строительством жилого дома на земельном участке, переданном истцу в аренду с отклонением от проектируемой площади жилого дома с 127 кв.м. до 3764.7 кв.м. 

13.02.2018 ему было отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку строительство дома уже было осуществлено.

Истец считает, что за ним возможно признание права собственности на самовольно возведенный жилой дом, поскольку им соблюдено целевое назначение земельного участка, не нарушены права третьих лиц, возведенная постройка отвечает санитарным, градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью. 

Просил признать за ним право собственности самовольную постройку: индивидуальный жилой дом, площадью 374,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1060 кв.м, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: край Ставропольский, город Невинномысск, 

<

адрес> 

В судебном заседании истец свои требования поддержал.

Представитель истца ФИО2 также просила удовлетворить исковые требования, поскольку возведенная постройка не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, при её возведении соблюдены строительные и иные обязательные нормы, единственным признаком является отсутствие разрешения на реконструкцию либо строительство. 

Представитель администрации г.Невинномысска по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения иска, поддержала ранее представленные возражения, просила в иске отказать, поскольку при строительстве нарушена этажность постройки, разрешение на возведение двухэтажного дома не выдавалось. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создавших угрозу его нарушения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, постановлением главы города Невинномысска от 16.05.2005 №904 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по 

<

адрес> площадью 1060 кв.м., и ФИО4 передан данный земельный участок в аренду сроком на четыре года под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 19). 

24.08.2005 с ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка сроком до 15.05.2009 в целях, указанных в приведенном постановлении №904.(л.д.20-22).

На основании договора купли-продажи недвижимости от 30.10.2012, заключенного с ФИО4, ФИО1 был приобретен объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: край Ставропольский, город Невинномысск, 

<

адрес> право собственности на указанный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.10-12). 30.10.2012 был заключен договор уступки прав по договору аренды. 

29.12.2012 постановлением администрации г.Невинномысска №3944 уточнен адресный ориентир земельного участка, внесены изменения в постановление от 16.05.2005 №904 (л.д. 29). 

17.01.2013 между КУМИ администрации г.Невинномысска и ФИО1 заключено дополнительное соглашение №3 к договору аренды от 24.08.2005 №220, по условиям которого арендатором с 15.11.2012 в договор аренды земельного участка т 24.08.2005 №220 вступает ФИО1, право аренды ФИО4 прекращается с 15.11.2012 (л.д.30-31).

21.12.2017 КУМИ г.Невинномысска и ФИО1 заключили договор №427 аренды №427 находящегося в государственной собственности земельного участка по адресу: г.Невинномысск 

<

адрес> площадью 1060 кв.м. для индивидуального жилищного строительства ( л.д. 34-37), сроком до 20.12.2020.

26.01.2018 договор аренды зарегистрирован в установленном порядке

Строительство дома первоначальным собственником велось на основании проекта от 2002 года, согласованным с Главным архитектором города Невинномысска и на основании разрешения Управления архитектуры и градостроительства от 17.10.202 №478 ( л.д. 41). Согласно проекту, предполагаемая площадь застройки 180 кв.м., жилая площадь 63,17 кв.м, общая площадь 127,68 кв.м.

При возведении жилого дома ФИО1 вышел за рамки разрешенного строительства. Как следует из содержания технического паспорта на жилой дом, составленного 22.05.2017, год постройки – 2017, общая площадь 374,7 кв.м., жилая площадь 138,6 кв.м, число этажей 2, число этажей подземной части – 1, площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен – 404, 1.кв.м. вместе с тем, строительный объем был увеличен лишь за счет второго этажа, разрешенные параметры площади застройки (пятно застройки) не превышены, в общую площадь включен подвал, который не включался в общую площадь при проектировании.

Постановлением администрации г.Невинномысска от 15.07.2016 №1500 утвержден градостроительный план земельного участка с КН № площадью 1060 кв.м (л.д. 54).

Как следует из градостроительного плана, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, максимально разрешенный процент застройки – 40, предельное количество этажей – 3, высота – 12м (л.д. 56-59).

В соответствии с положениями ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно ч. 6 ст. 51 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу. Из данного закона установлено исключение, когда заявлено о признании права собственности на самовольную постройку. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Положения ст. 222 ГК Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (п. 28).

ФИО5 после возведения жилого дома обратился в администрацию г.Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения, однако, письмом от 13.12.2017 №4871 ему было разъяснено, что согласно подпункту 1.2 пункта 1 постановления главы администрации города Невинномысска от 27.05.1998 № 753 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства» земельный участок по 

<

адрес>, площадью 1050 кв. метров, предоставлялся ФИО6 для строительства одноэтажного жилого дома общей площадью 127, 7 кв. метра.

Выданное управлением архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска ФИО7 разрешение на продолжение строительства от 17.10.2002 № 478, отсутствует в архиве в связи с истечением срока хранения, который для указанного документа составляет 5 лет (пункт «в» статьи 183 «Перечня типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения», утвержденного приказом Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010 № 558).

Согласно договору купли-продажи от 30.10.2012, имея в собственности объект незавершенного строительства, расположенный в городе Невинномысске по переулку 

<

адрес>, ему необходимо было получить разрешение на его реконструкцию.

Письмом от 13.02.2018 №621-05 ФИО1 отказано в выдаче на реконструкцию объекта незавершенного строительства, поскольку в результате осмотра земельного участка по переулку 

<

адрес> в городе Невинномысске установлено, что реконструкция объекта незавершенного строительства - жилого дома уже осуществлена, в связи с чем является самовольной.

Одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему спору, является соблюдение правил разрешенного использования земельного участка, соблюдение прав и интересов третьих лиц при возведении данного здания.

Как следует из материалов дела, целевое назначение земельного участка – для индивидуального жилищного строительства, данный вид землепользования является основным. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа – города Невинномысска, утв. Решением Думы от 27.04.2017 №112-11, данный земельный участок расположен в зоне «Ж-1», что согласуется с целевым назначением возведенного истцом строения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Таким образом, Верховный Суд РФ указывает на необходимость предоставления доказательств соответствия здания градостроительным и строительным нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, что, по выводам высшей судебно инстанции, может быть подтверждено либо экспертизой, либо заключением компетентных органов.

Так, в обоснование соответствия возведенного истцом предоставлено Акт обследования технического состояния объекта недвижимости жилой дом №7 по адресу: Ставропольский край, г.Невинномысск, 

<

адрес> ООО «АРХФОНД», из заключения которого следует, что объект недвижимости построен в 2017 году. Строительство велось с соблюдением строительных норм и правил для малоэтажной застройки (СНиП 31-02-2001 «Жилые дома одноквартирные»). Были соблюдены правила СНиП 11-7-81**Строительство в сейсмических районах и СНиП 2.03.01-84* Пожарная безопасность зданий и сооружений. При строительстве не были затронуты права и интересы других лиц. По своему назначению, по набору помещений, объемно-планировочному решению, отделке и внешнему облику здание соответствует жилому дому. Строительные конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии. Надежность здания обеспечена несущей способностью конструкций. Здание оснащено инженерными коммуникациями: естественная вентиляция, отопление, водоснабжение, канализация, электрофикация, газофикация. В здании нет условий, создающих угрозу жизни и здоровью граждан. Объект недвижимости пригоден для использования в качестве одноквартирного жилого дома. 

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по заключению которой объектом исследования является здание индивидуального жилого дома, количеством этажей - 3, в том числе 1 подземный, площадью - 404,1 кв.м. расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в представленной для исследования документации (градостроительный план, технический паспорт, техническое заключение), а также полученных при проведении экспертного осмотра, с нормативной документацией в строительстве. Экспертом на объекте были выполнены все необходимые замеры, определены технические характеристики и техническое состояние объекта.

Экспертом было проведено обследование объекта экспертизы инструментальным и органолептическим методами.

Было установлено, что площадь застройки объекта исследования 155,1 кв.м (пятно застройки). Согласно градостроительному плану земельного участка № рассматриваемый земельный участок расположен в зоне «Ж-1» Зона застройки индивидуальными жилыми домами Исследование градостроительных показателей и параметров объекта:

Сопоставляя площадь земельного участка с площадью застройки и расположением на участке объекта, эксперт пришел к выводам исследовательской части:

здание индивидуального жилого дома, количеством этажей - 3, в том числе 1 подземный, площадью - 404,1 кв.м. расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес> образованно путем завершения строительством объекта незавершенного строительства с условным номером №

Вид разрешенного использования земельного участка, соответствует назначению построенного объекта, а также предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков такого вида использования для зоны Ж-1 (500-1500 кв.м.). Количество этажей и высота здания, соответствуют также предельным минимальным и максимальным характеристикам строящихся объектов для зоны Ж-1 (не более 12 метров).

Площадь застройки здания по обмеру составила 155,1 кв.м., установлено, что застроенная зданием площадь земельного участка составляет 15 %, что не превышает максимально допустимый размер 50 %.

Установлено, что по западной стороне здания, расстояния от межи земельного участка составляют в среднем 3,5 метра, по южной меже 7,5 метров, что соответствует нормативному расстоянию (не менее 3 м), установленному правилами землепользования и застройки.

Анализируя полученные сведения и сопоставляя с требованиями градостроительных нормативных правовых актов, эксперт пришел к заключению о соответствии объекта исследования: здания индивидуального жилого дома, количеством этажей - 3, в том числе 1 подземный, площадью - 404,1 кв.м. расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>, градостроительным регламентам в составе ПЗЗ города Невинномысск.

При проведении технического обследования здания было установлено, что объект исследования, здание индивидуального жилого дома, количеством этажей - 3, в том числе 1 подземный, площадью - 404,1 кв.м. расположенный по адресу; Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>, имеет ориентировочную степень готовности 100 %, является объектом капитального строительства, так как имеет ж/б фундамент и подведенные инженерные сети. По характеру размещения является основным объектом капитального строительства на земельном участке, размещение не противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

На момент обследования коэффициент застройки не превышают установленные ПЗЗ города Невинномысска для зоны «Ж-1».

В результате технического обследования была составлена таблица физического износа здания. Общий физический износ здания составил величину -15%. Такой процент износа соответствует оценке состояния здания как удовлетворительно, что характеризует здание следующим образом: значительных повреждений и деформаций нет, на момент обследования значительный ремонт не требуется.

Объект недвижимого имущества: здание индивидуального жилого дома, количеством этажей - 3, в том числе 1 подземный, площадью - 404,1 кв.м. расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, 

<

адрес>, является объектом капитального строительства, так как в числе прочего имеет фундамент, обеспечивающий неразрывную связь с землей.

Несущие элементы здания: фундаменты, стены, перекрытия находятся в удовлетворительном работоспособном техническом состоянии.

Здание соответствует нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП, ГОСТ), экологическим требованиям, санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), требованиям норм пожарной безопасности, не оказывает негативного влияния на окружающую среду, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, в рамках параметров надежности строительных конструкций.

Суд, учитывая вышеприведенные обстоятельства и исследованные доказательства как в отдельности, так и в их совокупности, считает возможным удовлетворить иск.

Истцом на основании ст. 56 ГПК РФ представлены доказательства того, что здание возведено в рамках того градостроительного плана, который был согласован и утвержден администрацией г.Невинномысска. Администрацией г.Невинномысска, в свою очередь, не опровергнуто представленное суду Техническое заключение и заключение эксперта. 

Основным доводом ответчика является возведение здания без соответствующего разрешения.

Для признания права собственности на самовольно возведённую (реконструированную) постройку: земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, находится в собственности истца, границы смежных землепользователей не нарушены, целевое назначение земельного участка соблюдено, на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, обязательными требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суду представлены заявления владельцев соседних земельных участков – по 

<

адрес> и 

<

адрес> которые возражений относительного возведенного жилого дома имеют. 

Разрешая спор, судом установлено наличие всех необходимых юридически значимых обстоятельств, соблюдение которых требует закон и разъяснения Верховного Суда РФ при признании судом права за лицом на самовольную постройку.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности самовольную постройку: индивидуальный жилой дом, площадью 374,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1060 кв.м, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 20 июля 2018г.

Судья И.Н. Угроватая