дело № 3а-193/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 05 августа 2021 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Матвиенко В. В.,

с участием представителя административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «АЛВИСА» - ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АЛВИСА» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, 

установил :

ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости :

- земельного участка с кадастровым номером … :1 площадью 16066 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, назначение : для производственных помещений, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере 14 383 000 рублей;

- производственного здания с кадастровым номером …:80, назначение : нежилое здание, площадью 241,4 кв. м., расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере 2 716 000 рублей;

- производственного здания с кадастровым номером …:77, назначение : производственное здание, площадью 2716,4 кв. м., расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере 24 006 000 рублей;

- цеха производства коньяков с кадастровым номером …:78, назначение : нежилое здание, площадью 1739 кв. м., расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере 23 882 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером …:118, назначение : нежилое здание, площадью 780,3 кв. м., расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере 11 732 000 рублей. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные объекты недвижимого имущества принадлежат ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» на праве собственности :

- земельный участок с кадастровым номером …:1 на основании договора купли-продажи № … от 06 октября 2008 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 27 декабря 2012 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 июня 2020 года № … и о ем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № … от 24 ноября 2008 года;

- производственное здание с кадастровым номером …:80 на основании договора купли-продажи недвижимости от 06 декабря 1919 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 30 апреля 2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 июня 2020 года № … и о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № … от 24 марта 2000 года;

- производственное здание с кадастровым номером …:77 на основании договора купли-продажи недвижимости от 06 декабря 2019 года, постановления главы г. Ставрополя № … от 29 ноября 2001 года, акта приемки законченного строительством объекта от 01 октября 2001 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 18 июня 2020 года № …, от 14 октября 2019 года № … и о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № … от 24 марта 2000 года;

- цех производства коньяков с кадастровым номером …:78 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № … от 29 августа 2005 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 30 апреля 2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 июня 2020 года № … и о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № … от 08 сентября 2005 года;

- нежилое здание с кадастровым номером …:118 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № … от 22 мая 2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 17 июля 2013 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 июня 2020 года № … и о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № … от 17 июля 2013 года. 

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:1 в размере 40 834 309, 56 рублей, с кадастровым номером …:80 в размере 7 190 755, 21 рублей, с кадастровым номером …:77 в размере 40 657 018, 56 рублей, с кадастровым номером …:78 в размере 35 174 783, 32 рублей, с кадастровым номером …:118 в размере 17 256 228, 73 рублей. 

Считая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ИП … И. Ю. для определения рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости. 

Согласно отчету об оценке № … от 06 апреля 2020 года, выполненному ИП … И. Ю., рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 определена : с кадастровым номером …:1 в размере 14 383 000 рублей, с кадастровым номером …:80 в размере 2 716 000 рублей, с кадастровым номером …:77 в размере 24 006 000 рублей, с кадастровым номером …:78 в размере 23 882 000 рублей, с кадастровым номером …:118 в размере 11 732 000 рублей.

ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края, решением которой от 29 июля 2020 года № … соответствующее заявление об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отклонено. 

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» как собственника земельного участка и нежилых зданий, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости, соответственно.

В порядке подготовки данного административного дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены - Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» и администрация города Ставрополя. 

В судебном заседании 17 июня 2021 года с согласия представителя административного истца Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица. Также к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Ставропольского края в лице министерства финансов Ставропольского края. 

Определением Ставропольского краевого суда от 01 июля 2021 года произведена замена стороны административного истца - ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» на его правопреемника – Общество с ограниченной ответственностью «АЛВИСА» (том 5 л. д. 175-179). 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «АЛВИСА» – ФИО1 уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года : земельного участка с кадастровым номером …:1 в размере – 22 171 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:80 в размере – 5 254 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:77 в размере – 23 607 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:78 в размере – 27 246 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:118 в размере – 10 319 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. 

В судебное заседание представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», администрации города Ставрополя, Правительства Ставропольского края в лице министерства финансов Ставропольского края не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли. 

От административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство с просьбой рассмотрении настоящего дела в отсутствие представителя Управления.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:1, с разрешенным видом использования : для производственных помещений, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 16066 кв. м., кадастровой стоимостью 40 834 309, 56 рублей; с кадастровым номером …:80, нежилое здание, наименование : производственное, общей площадью 241,4 кв. м., расположенном по адресу : …, кадастровой стоимостью 7 190 755, 21 рублей; с кадастровым номером …:78, нежилое здание, наименование : цех производства коньяков, общей площадью 1739 кв. м., расположенном по адресу : …, кадастровой стоимостью 35 174 783, 32 рублей; с кадастровым номером …:118, нежилое здание, общей площадью 780,3 кв. м., расположенном по адресу : …, кадастровой стоимостью 17 256 228, 73 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Также в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером …:77, нежилое здание, наименование : производственное, общей площадью 2716,4 кв. м., расположенном по адресу : …, кадастровой стоимостью 7 190 755, 21 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости : 22 января 2020 года в размере 40 657 018, 56 рублей в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края»; 26 ноября 2020 года в размере 25 991 862, 95 рублей на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 24 ноября 2020 года № …, подготовленного Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество» (том 3 л. д. 10-14). 

В письменном отзыве на административный иск министерство финансов Ставропольского края также просило о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие представителя министерства и указало, что уменьшение кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости приведет к сокращению налоговых доходов бюджета Ставропольского края (том 5 л. д. 31-32). 

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объекты налогообложения для российских организаций определены в статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 375 данного Кодекса налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном законом порядке, в отношений следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения :

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые помещения, гаражи, машино - места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 09 ноября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилых зданий затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налог за находящиеся у ООО «АЛВИСА», являющегося правопреемником ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод», в собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами …:1, …:80, …:77, …:78, …:118 рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. 

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу ООО «АЛВИСА», являющемуся правопреемником ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» в связи с реорганизацией последнего в форме присоединения к ООО «АЛВИСА», на праве собственности принадлежат :

- земельный участок с кадастровым номером …:1, площадью 16066 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для производственных помещений, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 24 ноября 2008 года (том 1 л. д. 34-36);

- объект недвижимости с кадастровым номером …:80, назначение : нежилое, наименование : производственное, площадью 241,4 кв. м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 24 марта 2000 года (том 1 л. д. 43-45);

- объект недвижимости с кадастровым номером …:77, назначение : нежилое, наименование : производственное, площадью 2716,5 кв. м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 24 марта 2000 года (том 1 л. д. 46-48);

- объект недвижимости с кадастровым номером …:78, назначение : нежилое, наименование : цех производства коньяков, площадью 1739 кв. м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 08 сентября 2005 года (том 1 л. д. 40-42);

- объект недвижимости с кадастровым номером …:118, назначение : нежилое, наименование : здание, площадью 780,3 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 17 июля 2013 года (том 1 л. д. 37-39). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:1 в размере 40 834 309, 56 рублей, с кадастровым номером …:80 в размере 7 190 755, 21 рублей, с кадастровым номером …:77 в размере 40 657 018, 56 рублей, с кадастровым номером …:78 в размере 35 174 783, 32 рублей, с кадастровым номером …:118 в размере 17 256 228, 73 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 февраля 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. 

<

...>). 

26 ноября 2020 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 24 ноября 2020 года № …, подготовленного Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество», в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …:77 в размере 25 991 862, 95 рублей. 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года и полагая ее завышенной, административный истец представил отчет независимого оценщика – ИП … И. Ю. от 06 апреля 2020 года № …, согласно которому рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 составила : с кадастровым номером …:1 в размере 14 383 000 рублей, с кадастровым номером …:80 в размере 2 716 000 рублей, с кадастровым номером …:77 в размере 24 006 000 рублей, с кадастровым номером …:78 в размере 23 882 000 рублей, с кадастровым номером …:118 в размере 11 732 000 рублей (том 2 л. д. 1-350). 

Судом установлено, что правопредшественник административного истца ООО «АЛВИСА» - ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» 25 июня 2020 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 29 июля 2020 года № … указанное заявление ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости отклонено со ссылкой на то, что данное заявление подано на основании статей 24.19, 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», тогда как предметом оспаривания является кадастровая стоимость, установленная в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (том 1 л. д. 88-92). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 28 декабря 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (том 3 л. д. 29-35). 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 30 апреля 2021 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:1 в размере – 22 171 000 рублей, с кадастровым номером …:80 в размере – 5 254 000 рублей, с кадастровым номером …:77 в размере – 23 607 000 рублей, с кадастровым номером …:78 в размере – 27 246 000 рублей, с кадастровым номером …:118 в размере – 10 319 000 рублей (том 4 л. д. 5-174). 

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 30 апреля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав экспертное заключение № … от 30 апреля 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования. 

Так, из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-573/2020 (№ 3а-193-2021) с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Эксперт исходил из того, что исследуемые объекты представляют собой нежилые здания коммерческого (производственно-складского, торгово-офисного) назначения, представляющие собой единый объект недвижимости в рассматриваемом сегменте. При этом оценка земельного участка с кадастровым номером …:1 производилась как условно свободного от застройки, коммуникации не подключены (имеется возможность подключения). 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков и объектов капитального строительства производственно-складского, торгово-складского, административно-складского назначения, расположенных в г. …, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческого назначения (производственно-складские, торгово-складские, административно-складские объекты) и земли коммерческого (производственно-складского) назначения для размещения производственных помещений промышленных объектов, определена активность рынка – неактивный рынок, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки. 

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:1 сравнительным подходом, методом прямого сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. 

Оценка стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами …:80, …:77, …:78, …:118 произведена экспертом путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:1 выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из 20 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 4 наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены в г. …, в промышленной зоне, относятся к категории земель населенных пунктов, аналоги № 1 и № 3 находятся в краткосрочной аренде, аналоги № 2 и № 4 находятся в собственности, аналоги № 1 и № 2 предназначены для размещения промышленных объектов, аналог № 3 предназначен для строительства производственной базы, аналог № 4 предназначен для размещения объектов предпринимательской деятельности. Аналоги № 1 и № 4 расположены на удалении от крупной автодороги, имеют подъездные пути с твердым покрытием, свободный доступ, аналог № 2 расположен на удалении от крупной автодороги, имеет подъездные пути с затрудненным подъездом (узкая внутриквартальная дорога с отсутствием разворотных площадок для грузового транспорта), аналог № 3 расположен в непосредственной близости с крупной автодорогой, имеет подъездные пути с твердым покрытием, свободный доступ, аналоги №№ 1, 2, 3 имеют возможность подключения коммуникаций, аналог № 4 имеет электроснабжение и водоснабжение, аналоги № 1 и № 2 не имеют улучшений, аналог № 3 имеет фундамент формального характера, не представляет ценности и не требует существенных затрат на снос, аналог № 4 огорожен металлическим забором. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером …:1 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 7 «Расчет рыночной стоимости объекта исследования с к.н. …:1» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на локальное местоположение, на целевое использование, на площадь, на транспортную доступность, на наличие коммуникаций, на наличие улучшений, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере 1 380 рублей. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами …:80, …:77, …:78, …:118 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами–аналогами. При выборе аналогов эксперт учитывал производственно-складское и административно-складское функциональное назначение. 

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных к продаже 14 объектов выбрано по 3 объекта-аналога, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …. 

Для оценки объекта исследования с кадастровым номером …:80 в рамках сравнительного подхода экспертом отобраны аналоги, представляющие собой объекты капитального строительства, находящиеся в собственности, в удовлетворительном эксплуатируемом состоянии, со всеми необходимыми коммуникациями для ведения коммерческой деятельности, не имеющие дополнительных улучшений, аналоги № 1 и № 3 представляют собой нежилые торгово-офисные, складские помещения, расположены в районе крупной автомагистрали города, на красной линии в месте с высоким трафиком, аналог № 2 представляет собой нежилое административно-складское здание, расположен вокруг промпредприятий, внутри квартала в месте с низким трафиком, аналог № 1 имеет помещения без отделки и с улучшенной отделкой, аналог № 2 имеет простую внутреннюю отделку, аналог № 3 имеет помещения с простой отделкой и с улучшенной отделкой. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки с кадастровым номером …:80, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на тип и назначение объекта, на локальное местоположение, на расположение относительно красной линии, на долю административных помещений, на этажность, на общую площадь, на физическое состояние, на уровень и состояние отделки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 24 655 рублей.

Для оценки объекта исследования с кадастровым номером …:118 в рамках сравнительного подхода экспертом отобраны аналоги, представляющие собой объекты капитального строительства, находящиеся в собственности, расположенные вокруг крупных промпредприятий, на удалении от крупной автодороги, в месте среднего транспортного потока, аналоги № 1 и № 3 представляют собой складские здания, аналог № 2 представляет собой складское здание и вспомогательное административное строение, аналоги № 1 и № 2 являются бескаркасными зданиями, аналог № 3 является быстровозводимой легкой конструкцией, аналог № 1 отапливаем, аналоги № 2 и № 3 не имеют отопления, аналоги № 1 и № 2 находятся в хорошем эксплуатируемом состоянии, аналог № 3 имеет удовлетворительное несовременное эксплуатируемое состояние. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки с кадастровым номером …:118, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на локальное местоположение, на расположение относительно крупной автодороги, на материал стен, на общую площадь, на функциональное назначение, на физическое состояние, на уровень и состояние отделки, на наличие отопления. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 17 396 рублей.

Для оценки объектов исследования с кадастровыми номерами …:77, …:78 в рамках сравнительного подхода экспертом отобраны аналоги, представляющие собой объекты капитального строительства, находящиеся в собственности, представляющие собой бескаркасные капитальные здания, расположенные в районе вокруг крупных промпредприятий, на удалении от крупной автодороги в месте среднего транспортного потока, аналог № 1 представляет собой складское здание и вспомогательное административное строение, аналоги № 2 и № 3 представляют собой административно-производственное нежилое здание, аналог № 1 находится в хорошем эксплуатируемом состоянии без внутренней отделки, аналоги № 2 и № 3 находятся в удовлетворительном несовременном эксплуатируемом состоянии с простой внутренней отделкой, аналог № 1 не имеет отопления, аналог № 2 имеет отапливаемую часть в 30 кв. м. и неотапливаемую часть в 770 кв. м., вся площадь аналога № 3 отапливается. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки с кадастровыми номерами …:77, …:78, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на локальное местоположение, на расположение относительно крупной автодороги, на материал стен, на общую площадь, на функциональное назначение, на физическое состояние, на уровень и состояние отделки, на наличие отопления Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 15 271 рубля.

Для расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами …:80, …:77, …:78, …:118 в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации, из предложений по аренде торгово-офисных/ производственно-складских помещений выбрано по 3 объекта-аналога к каждому из вышеуказанных объектов оценки, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …:

- объекты-аналоги для объекта оценки с кадастровым номером …:80 представляют собой помещения офисного назначения во встроено-пристроенном помещении на 2 этаже здания, расположенного в районе крупной автомагистрали города, на красной линии, в месте с высоким трафиком, в удовлетворительном несовременном эксплуатируемом состоянии, аналоги № 1 и № 2 с улучшенной отделкой и аналог № 3 с простой внутренней отделкой;

- объекты-аналоги для объекта оценки с кадастровым номером …:118 находятся в собственности, расположены вокруг крупных промпредприятий, аналоги № 1 и № 3 расположены вблизи крупной автодороги, в месте высокого транспортного потока, аналог № 2 расположен на удалении от крупной автодороги, в месте среднего транспортного потока, аналог № 1 представляет собой складское помещение с быстровозводимыми (легкие конструкции) стенами, в хорошем (новом) состоянии, с простой внутренней отделкой, имеет отопление, аналог № 2 представляет собой производственно-складское здание с быстровозводимыми (легкие конструкции) стенами – 360 кв. м. и бескаркасными (капитальное строительство) стенами – 240 кв. м., в удовлетворительном несовременном эксплуатируемом состоянии, с простой внутренней отделкой, имеет отапливаемую часть 17 кв. м. и неотапливаемую часть 583 кв. м., аналог № 3 представляет собой складское помещение с бескаркасными (капитальными) стенами, в удовлетворительном несовременном эксплуатируемом состоянии, без внутренней отделки, не имеет отопления;

- объекты-аналоги для объектов оценки с кадастровыми номерами …:77, …:78 находятся в собственности, расположены вокруг крупных промпредприятий, на удалении от крупной автодороги, в месте среднего транспортного потока, имеют простую внутреннюю отделку, аналог № 1 представляет собой складское помещение с быстровозводимыми (легкие конструкции) стенами, в хорошем (новом) состоянии, с отапливаемой всей площадью, аналог № 2 представляет собой производственно-складское здание с быстровозводимыми (легкие конструкции) стенами – 360 кв. м. и бескаркасными (капитальное строительство) стенами – 240 кв. м., в удовлетворительном несовременном эксплуатируемом состоянии, с простой внутренней отделкой, имеет отапливаемую часть 17 кв. м. и неотапливаемую часть 583 кв. м., аналог № 3 представляет собой административно-производственное здание с бескаркасными (капитальными) стенами, в удовлетворительном несовременном эксплуатируемом состоянии, имеет отопление. 

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на торг, на этажность, на тип объекта, на техническое состояние, на состояние отделки, на общую площадь (при расчете рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером …:80); на торг, на локальное местоположение, на расположение относительно красной линии, на тип объекта, на материал стен, на общую площадь, на функциональное назначение, на физическое состояние, на состояние и уровень отделки, на наличие отопления (при расчете рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером …:118); на торг, на локальное местоположение, на расположение относительно красной линии, на тип объекта, на материал стен, на общую площадь, на функциональное назначение, на физическое состояние, на наличие отопления (при расчете рыночной стоимости объектов исследования с кадастровыми номерами …:77, …:78). Применение указанных корректировок, как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом также мотивированы в заключении. 

В рамках затратного подхода методом сравнительных единиц экспертом определена стоимость воспроизводства объектов капитального строительства, предполагающая расчет стоимости объектов оценки с учетом затрат на создание аналогичных объектов, отвечающим тем же функциональным требованиям, что и оцениваемые объекты, с применением современных материалов и строительных норм. Экспертом применен метод сравнительных единиц, основанный на базе сборников оценщика КО-ИНВЕСТ «Общественные здания и сооружения» в уровне цен на 01 января 2016 года и «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий» (приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ 2018 года серии «Справочник оценщика») в уровне цен на 01 января 2018 года, которые содержит стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 куб.м/1кв.м строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01 января 2016 года, с последующим пересчетом цен на момент оценки с учетом группы капитальности систем с применением соответствующих индексов. В качестве объектов-аналогов для исследуемых объектов экспертом были приняты объект с кодом «…» справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания и сооружения» в уровне цен на 01 января 2016 года и объекты с кодами «…», «…», «…» справочника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» в уровне цен на 01 января 2016 года. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, указанных в иске, с учетом их местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:1, …:80, …:77, …:78, …:118 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налогов, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «АЛВИСА» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, нежели установленную экспертным заключением № … от 30 апреля 2021 года.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц. 

В связи с этим, обращение ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод», являющегося правопредшественником ООО «АЛВИСА», в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов. 

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 30 апреля 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 06 апреля 2020 года данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:1, …:80, …:77, …:78, …:118, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:1 в размере – 22 171 000 рублей, с кадастровым номером …:80 в размере – 5 254 000 рублей, с кадастровым номером …:77 в размере – 23 607 000 рублей, с кадастровым номером …:78 в размере – 27 246 000 рублей, с кадастровым номером …:118 в размере – 10 319 000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:1, …:80, …:77, …:78, …:118 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АЛВИСА» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:1, площадью 16066 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для производственных помещений, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере – 22 171 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:80, назначение : нежилое, наименование : производственное, площадью 241,4 кв. м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере – 5 254 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:77, назначение : нежилое, наименование : производственное, площадью 2716,5 кв. м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере – 23 607 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:78, назначение : нежилое, наименование : цех производства коньяков, площадью 1739 кв. м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере – 27 246 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:118, назначение : нежилое, наименование : здание, площадью 780,3 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере – 10 319 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами - …:1, …:80, …:78, …:118. 

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения правопредшественника ОО «АЛВИСА» - ЗАО «Ставропольский винно-коньячный завод» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края – 25 июня 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами – …:1, …:80, …:78, …:118, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером – …:77, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости и подлежит применению до 26 ноября 2020 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд. 

Решение в окончательной форме принято 16 августа 2021 года. 

Председательствующий судья Задорнева Н.П.