Дело № 2-982/2017

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 декабря 2017 года г. Ипатово 

Ипатовский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Новиковой О.Е., 

при секретаре Шаповаловой Н.М., 

с участием истца/ответчика ФИО1, представляющего также интересы несовершеннолетнего ФИО6,

ответчика/истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО4 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО5, ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи в сумме 80000 рублей, по расписке в сумме 10000 рублей и судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2900 рублей.

В обоснование иска указано, что *** между ними и ответчиком состоялась сделка купли-продажи одноэтажного жилого дома и земельного участка, расположенных в ***, о чем был составлен предварительный договор купли-продажи. 

***, еще до подписания предварительного договора купли-продажи указанных объектов недвижимости ФИО2 передал им задаток в сумме 100000 рублей, о чем был составлен договор о задатке. Полная стоимость жилого дома и земельного участка 350000 рублей, что покупателя и продавца вполне устраивала.

Сразу после подписания предварительного договора купли-продажи, то есть *** ФИО2 вместе со своей семьей переехал для постоянного проживания в купленный дом, а они, забрав все свои вещи из домовладения, съехали с него, поселившись в домовладении по адресу ***.

По условиям предварительного договора купли-продажи окончательный расчет в размере 250000 рублей производится покупателем до ***, после чего до *** стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Но в срок до *** ответчик не исполнил свои обязательства по полному расчету за приобретаемые им объекты недвижимости, и лишь *** передал денежные средства в сумме 170000 рублей.

При получении истцами *** денежных средств в сумме 170000 рублей была написана расписка, в которой указывалось, что деньги в сумме 170000 рублей ими получены, и что оставшуюся сумму 90000 рублей, из которых 80000 рублей это остаток долга по договору купли-продажи, а 10000 рублей это компенсации за нарушение сроков полного расчета по договору купли-продажи.

До настоящего времени ответчик ФИО2 уклоняется от выплаты денежных средств, которые предусмотрены предварительным договором купли-продажи. Более того, в настоящее время у него образовалась задолженность по коммунальным платежам, и он практически полностью привел в негодность домовладение, в котором он вместе со своей семьей проживает уже практически более 2 лет.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением о взыскании в равных долях по 1/4 доли, то есть по 50000 рублей с ответчиков ФИО3 и ФИО4, а с ответчика ФИО5, представляющего интересы несовершеннолетнего ФИО6, 2/4 доли, то есть 100000 рублей от суммы задатка в размере 200000 рублей, взыскании с ФИО5 аванса по предварительному договору в размере 170000 рублей и процентов за период с *** по *** в размере 18889 рублей, отсрочке уплаты государственной пошлины до вынесения судом решения.

В обоснование иска ФИО2 указал, что в июне 2015 года он вместе с женой и дочерью переехал на постоянное место жительства в *** из ***, и ими было принято решение о покупке домовладения. Осмотрев предложенное ФИО5 домовладение, расположенное в ***, им было принято решение о его приобретении.

*** был составлен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости и в обеспечение выполнения обязательств ими был подписан договор о задатке. В соответствии с п. 3.1 указанного договора он передал ответчикам задаток в размере 100000 рублей.

Срок для заключения основного договора купли-продажи ими был определен до ***. В п. 1.4 договора продавцы гарантировали отсутствие скрытых дефектов домовладения. Кроме того, в дальнейшем *** им были переданы денежные средства ответчику ФИО5 за дом в размере 170000 рублей. Так как стоимость домовладения была определена по предварительному договору в размере 350000 рублей, то оставшиеся 80000 рублей согласно расписке он должен был отдать ответчику в оговоренный в расписке срок в течение полугода, начиная с ***, то есть до ***.

До настоящего времени основной договор между ними не заключен. Сразу после подписания указанных договоров, а именно ***, он с женой и ребенком переехали в дом. Поскольку это был летний период, отопительный котел они не включали. И только зимой 2016 года они обнаружили, что отопительный котел ранее использовался под дрова.

Затем пришел контролер ОАО «Ипатоворайгаз» и сообщил, что собственником дома был произведен самовольный перенос газового счетчика, произведена незаконная перепланировка дома, ППР газового оборудования не проводилось, котел установлен самовольно без разрешения газовых служб. От контролера ГУП СК «Электросети» ему стало известно, что на собственника домовладения неоднократно были выписаны предписания по замене счетчика и ЛЭП, предписания по выносу счетчика. Он неоднократно предлагал ответчику ФИО5 урегулировать данные вопросы в ОАО «Ипатоворайгаз» и ГУП СК «Электросети», а также предоставить технический паспорт на дом, проект по газификации дома, на что ответчик ответил, что он сам приобрел дом в таком состоянии и ничего делать не собирается, проекты имеются в обслуживающих организациях и на руки никому не выдаются.

Он предлагал ФИО5 за оставшуюся сумму, которую он ему должен за дом 80000 рублей устранить указанные дефекты, о которых ответчик не сообщил при заключении предварительного договора купли-продажи, на что тот ответил категорическим отказом. Также он предложил ответчику вернуть уплаченные им денежные средства в размере 270000 рублей, на что он также ответил отказом.

Кроме того, ФИО5 скрыл от него и имеющийся дефект дома, а именно трещину на стене дома с задней стороны, которая в момент заключения договора купли-продажи была заштукатурена и окрашена побелкой, однако спустя год штукатурка разрушилась и обнаружилась трещина.

Считает, что основной договор купли-продажи не был между ними заключен исключительно по вине ответчиков, которые не только утаили от него скрытые дефекты дома, но и не предоставили всех необходимых документов для регистрации сделки, а именно свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок, технический паспорт и справку БТИ об отсутствии перепланировок и изменении площади дома.

Истцы/ответчики ФИО3 и ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, предоставив ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Истец/ответчик ФИО5, представляющий также интересы несовершеннолетнего ФИО6, исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи дома. Ответчик *** осматривал домовладение, и его полностью устроило жилье. После вселения в июне 2015 года и до подачи иска в суд, никаких претензий ему не предъявлялось. Возникал вопрос о проектной документации на свет и газ, на что он сообщал, что у него на руках этих документов не имеется, но они находятся в газовой службе и электросетях и не возражал совместно обратиться в данные организации для перерегистрации на нового собственника. Встречные исковые требования ФИО2 он не признал в полном объеме. 

Ответчик/истец ФИО2 исковые требования не признал и пояснил, что ему не предоставлена документация на дом, но возражений не предъявил после указания истцом о рассматриваемой возможности ознакомиться с данными документами в соответствующих организациях, подтвердив, что данное обсуждение между сторонами имело место. Также он указал о дефектах в доме, наличии не соответствующей норме газового котла и трещины в стене. В настоящее время он вместе с семьей выселился из домовладения, поскольку его не устраивает отдаленность места проживания к районному центру и отключение в доме газа. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.ч. 1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено судом *** между ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО6 и ответчиком ФИО2 состоялась сделка купли-продажи одноэтажного жилого дома и земельного участка, расположенных в ***, о чем был составлен предварительный договор купли-продажи. 

***, еще до подписания предварительного договора купли-продажи указанных объектов недвижимости ФИО2 передал истцам задаток в сумме 100000 рублей, о чем был составлен договор о задатке. 

Сразу после подписания предварительного договора купли-продажи, то есть *** ФИО2 вместе со своей семьей переехал для постоянного проживания в купленный дом, а истцы, забрав все свои вещи из домовладения, освободили его. 

Согласно п. 3.1 предварительного договора купли-продажи окончательный расчет в размере 250000 рублей производится покупателем до ***, после чего до *** стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Но в срок до *** ответчик не исполнил свои обязательства по полному расчету за приобретаемые им объекты недвижимости, и лишь *** передал денежные средства в сумме 170000 рублей.

При получении истцами *** денежных средств в сумме 170000 рублей была написана расписка, в которой указывалось, что деньги в сумме 170000 рублей ими получены, и что оставшуюся сумму 90000 рублей, из которых 80000 рублей это остаток долга по договору купли-продажи, а 10000 рублей это компенсации за нарушение сроков полного расчета по договору купли-продажи.

До настоящего времени ответчик ФИО2 уклоняется от выплаты денежных средств, которые предусмотрены предварительным договором купли-продажи. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

Основанием добровольного принятия на себя обязанности заключить договор служит предварительный договор. 

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. 

По смыслу вышеназванной нормы предварительный договор носит организационный характер и предполагает единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. 

Как установлено в судебном заседании, предварительный договор, заключенный между ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО6 и ФИО2, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также в нем указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

*** ответчик ФИО2, прожив более года в спорном домовладении, передал ФИО5 денежные средства в сумме 170000 рублей. До настоящего времени ответчик ФИО2 уклоняется от выплаты денежных средств в размере 90000 рублей, которые предусмотрены предварительным договором купли-продажи и распиской. 

Таким образом, суд, на основании изложенного находит подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО6.

Ответчик/истец ФИО2 во встречном исковом заявлении просит взыскать с ФИО5, ФИО3, ФИО4 сумму задатка в двойном размере, а также взыскать с ФИО5 аванс в размере 170000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 188889 рублей.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме и с указанием всех существенных условий по передаче задатка, а также с указанием сроков исполнения обязательств, которые обеспечены задатком.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Традиционно понятие задатка раскрывается посредством анализа его функций. Анализируя определение задатка, данное в ст. 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.

Во-первых, платежную - задаток передается "в счет причитающихся платежей". Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.

Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) - задаток передается "в доказательство заключения договора". Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.

В-третьих, обеспечительную - задаток передается в обеспечение основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.

Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

*** между ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО6 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в обеспечение которого был подписан договор о задатке. 

При таких обстоятельствах переданная сумма в размере 100000 рублей должна расцениваться, как задаток и с учетом действующего законодательства не должна быть возвращена ФИО2, поскольку предварительный договор между сторонами заключался по той причине, что у покупателя не было всей суммы для полной оплаты за дом. И продавцы, и покупатель, были в курсе того, что они совершают, согласившись на данные условия.

Кроме того, одним из доводов встречного иска является наличие скрытых дефектов в приобретенном ФИО2, домовладении и отсутствие технической документации. 

Однако суд не может принять данные доводы во внимание, поскольку ответчик сразу после заключения предварительного договора, вселился в дом. До этого он осматривал домовладение, знакомился с документами, внес задаток, прожил в нем более года и затем, согласно расписке, написанной им собственноручно, внес очередной платеж. При этом каких-либо письменных претензий по поводу обнаружившихся дефектов либо отсутствию документации, он ФИО5 не высказывал, куда-либо, о защите своего, якобы, нарушенного права, не обращался. И только после обращения истца в суд о взыскании оставшейся суммы по договору купли-продажи, спустя два с половиной года проживания в доме, ответчик решил предъявить к нему необоснованные, ничем не подтвержденные, претензии. 

Таким образом, суд, на основании изложенного, находит не подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО2

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцом ФИО5 по чеку-ордеру от *** оплачена государственная пошлина в размере 2900 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика ФИО2. 

Кроме того, при подаче встречного искового заявления ФИО2 просил отсрочить уплату государственной пошлины в размере 7088 рублей 89 копеек до вынесения судом решения, которая также подлежит взысканию с него в бюджет Ипатовского муниципального района.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО4 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи удовлетворить. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО4 денежные средства по предварительному договору купли-продажи от *** в размере 80000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО4 денежные средства по расписке от *** в размере 10000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО4 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2900 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления к ФИО5, ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств ФИО2 отказать.

Взыскать с ФИО2 в бюджет Ипатовского муниципального района государственную пошлину в размере 7088 рублей 89 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2017 года.

Председательствующий –