Дело №2-19/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2017 года г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Сойко Ю.Н.

при секретаре: Николаевой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежной суммы, 

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного 10 октября 2015 года, взыскании денежных средств уплаченных по договору купли-продажи в сумме 418500 рублей.

В обоснование иска указано, что 10 октября 2015 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 13 октября 2015г.

В соответствии с условиями договора жилом дом приобретался за счет заемных средств в размере 434000 рублей, предоставленных по договору займа ООО

Истец произвела оплату по договору купли-продажи в размере 418500 рублей.

В апреле 2016 года при выносе мебели из жилой комнаты, истец обнаружила на стенах жилой комнаты плесень и трещины, проседание потолка в жилой комнате и на кухне, проседание пола. Указывает, что данные недостатки она не могла обнаружить, не убрав мебель и не удалив обои.

Истец полагает, что обнаруженные дефекты являются существенными, создают угрозу пребывания в жилом доме. На восстановление стены и потолка требуются денежные средства в размере 201265 рублей.

Требования истца о снижении покупной цены, расторжении договора купли-продажи ответчиком не удовлетворены. 

ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1 о взыскании денежной суммы в размере 71500 рублей.

В обоснование иска указал, что 10 октября 2015 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно условиям договора стоимость жилого дома была определена 434000 рублей, реальная стоимость была установлена сторонами в размере 490 000 рублей, что подтверждается распиской от 19 июня 2016года. ФИО1 выплатила истцу денежные средства в размере 418500 рублей. Обязательства по выплате денежных средств в размере 71500 рублей ответчиком ФИО1 не исполнены.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали, в удовлетворении иска ФИО2 просили отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д.226).

Представитель ФИО2 - ФИО4 в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержал, в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать.

Представитель ГУ УПФР в г.Троицке и Троицком районе Челябинской области ФИО5 не возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО6. 

Заслушав объяснение сторон, показания свидетелей, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.457 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

На основании п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что собственником жилого дома, общей площадью 41,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, являлся ФИО2.

10 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Согласно п. 11 договора, по соглашению сторон недвижимое имущество передано от продавца к покупателю без составления передаточного акта до подписания настоящего договора. У покупателя претензий к состоянию передаваемого имущества нет.

На основании п.5 договора жилой дом продан по цене 434 000 рублей.

Для приобретения данного объекта недвижимости ФИО7 использованы средства материнского (семейного) капитала. 

На момент рассмотрения спора собственником названного недвижимого имущества является ФИО1

Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от 10 октября 2015г. (л.д.11-12), свидетельством о государственной регистрации права от 13 октября 2015г. (л.д.130, выпиской из ЕГРН от 27 июня 2016г. (л.д.14-15), регистрационным делом (л.д.35-76), государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал от 15 апреля 2015г. (л.д.79), решением об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала от 20 ноября 2015г. (л.д.231), заявлением ФИО1 о распоряжении средствами материнского капитала (л.д.232-233), платежным поручением № 1407 от 20 октября 2015г. (л.д.236), справкой ООО (л.д.237), договором займа № от 08 октября 2015г. (л.д.238-240), обязательством ФИО1 (л.д.241).

Из искового заявления ФИО1, ее объяснений, данных в судебном заседании, следует, что в апреле 2016 год истец обнаружила на стенах жилой комнаты плесень и трещины, проседание потолка в жилой комнате и на кухне, проседание пола.

15 июля 2016 года ФИО1 в адрес ФИО2 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи жилого дома в связи с обнаружением скрытых недостатков (л.д.25,77). Требования ответчиком оставлены без удовлетворения.

Согласно представленной ФИО1 локальной сметы, составленной ИП Б.Р.Ю., стоимость ремонтных работ в спорном жилом доме составила 201265 рублей (л.д.17-20). 

Определением суда от 09 ноября 2016 года по делу назначена судебная строительная экспертиза, производство которой поручено Южно-Уральской торгово-промышленной палате.

Из экспертного заключения № от 14 февраля 2017 года следует, что состояние кровли, состояние пола, состояние цоколя, жилого дома по 

<

адрес> признано ограниченно-работоспособным. Электропроводка также имеет ограниченно-работоспособное состояние. Перекрытие дома имеет работоспособное состояние. Состояние потолка кухни и жилой комнаты - ветхое, состояние стен- аварийное. Состояние фундамента признано - аварийным (недопустимым). Состояние отопительной печи - недопустимое. Жилой дом по адресу: 

<

адрес> признан экспертом аварийным.

Жилой дом имеет недостатки, в том существенные. Настил кровли, выполненный из кровельной жести, повержен местами сквозной коррозии. Этот недостаток является не скрытым и не существенным. У перекрытия дома существенных недостатков не выявлено. 

Штукатурка потолка отстала, отслоилась от перекрытия на 40% площади кухни и жилой комнаты. Возможно обрушение штукатурки потолка. Этот недостаток не скрытый, существенный. 

При проведении экспертизы выявлен недопустимый наклон от вертикали наружных несущих стен, которые несут нагрузку собственную (от своего веса), от веса кровли, снеговую и ветровую нагрузки. Выявлены горизонтальные, вертикальные, диагональные трещины в несущих стенах. При дальнейшем отклонении наружных стен от вертикали и увеличения раскрытия трещин в премыкании перегородок к наружным стенам приведет к разрыву электропроводов и возникновению короткого замыкания. Образование грибка и разрушение целостности конструкции. Все недостатки по стенам являются существенными.

Уровень пола имеет недопустимые отклонения от горизонтальной плоскости. Этот недостаток пола является существенным. По периметру пола не везде имеется плинтус. Деревянный плинтус во многих местах имеет зазоры и щели по стенам. Недостаток по плинтусу является не существенным. 

В бетонном цоколе дома имеются вертикальные и горизонтальные трещины. Недостаток по цоколю является несущественным.

Наличие в бетонном цоколе дома вертикальных и горизонтальных трещин указывает на нестабильное, подвижное состояние основания (фундамента) дома. Все замеры стен, пола, фасада, карниза кровли, выполненные во время обследования показали, что весь дом имеет наклон в одну сторону в районе 150мм. Это означает проседание фундамента с юго-восточной стороны здания или вспучивание грунта и поднятие северо-западной стороны дома. Этот недостаток является скрытым, существенным.

Печь имеет сквозные трещины, проникающие в дымоход. При дальнейшем раскрытии трещин и неосторожном, неправильном обращении с печью возможно проникновение угарного газа в жилое помещение, что может вызвать отравление или смерть проживающих в доме. Этот недостаток является скрытым, существенным. Изоляция электропроводки жесткая, не эластичная. Этот недостаток является скрытым, не существенным. 

Жилой дом по адресу: 

<

адрес> относится к 4 группе капитальности зданий( сборно-шитовые, глинобитные стены, фундаменты древесно-каменные, перекрытия деревянные), которая имеет срок службы 30 лет. Все дефекты и недостатки исследуемого жилого дома возникли под влиянием естественных факторов от постепенной потери несущей способности конструкций жилого дома, разрушения и старения материалов, из которых построен данный дом.

К недостаткам, которые возникли после заключения договора купли-продажи от 10 октября 2015 года, относятся отслоение, провисание штукатурки потолка на кухне, дальнейшее разрушение несущей стены, дальнейшее выпучивание, отслоение штукатурки в жилой комнате.

Минимальная сметная стоимость восстановительного ремонта для устранения выявленных недостатков жилого дома в ценах 4 квартала 2016 года составит 390463 рубля (л.д.156-223).

Оценивая данное заключение, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Судебная строительная экспертиза проведена экспертом, обладающим достаточной квалификацией и необходимыми познаниями в области строительства, имеющего достаточный стаж работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, само заключение является полным, мотивированным, аргументированным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта основаны на анализе материалов, представленных судом, проведении визуально-инструментального обследования жилого дома, каких-либо неясностей, противоречивых выводов в заключении не содержится. Заключение экспертизы соответствует требованиям статей 55, 86 ГПК РФ, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств. В связи с этим у суда не имеется оснований не доверять заключению экспертизы.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется, сторонами в суд не представлено.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

ФИО2 в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, и других доказательств в части того, что продавец передал покупателю жилой дом надлежащего качества.

Показания свидетелей А.Т.А., Р.Р.Ж., Г.Т.И. о том, что ФИО1 в зимний период 2015г.-2016г. нерегулярно осуществляла отопление жилого дома, выводы эксперта не опровергают.

Заключение эксперта позволяет суду прийти к выводу, что жилой дом по 

<

адрес> на момент заключения договора купли-продажи имел скрытые, существенные недостатки. Данные недостатки возникли до передачи жилого дома ФИО7.

ФИО2 при заключении договора купли-продажи не ставил покупателя в известность о наличии недостатков, выявленных при проведении экспертизы.

Истец, не являясь специалистом в области строительства, не имела возможности обнаружить такие недостатки как проседание фундамента, трещины в печи при осмотре дома.

Из анализа положений пп. 1 п. 3 ст. 7, пп. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" усматривается, что лица, получившие сертификат, могут обратиться в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения путем безналичного перечисления указанных средств в пользу кредитной организации, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. При этом положения пп. 1 п. 3 ст. 7 названного закона предусматривают, что средства материнского (семейного) капитала в данном случае должны быть направлены именно на улучшение жилищных условий.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из объяснений ФИО1 следует, что жилой дом по 

<

адрес> приобретался с целью улучшения жилищных условий семьи.

Поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что приобретенный ФИО1 жилой дом на момент заключения сделки имел существенные, скрытые недостатки, жилой дом находится в аварийном состоянии и не может использоваться для проживания, в силу положений п. 2 ст. 475, ст.450 ГК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилого дома, общей площадью 41,7 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного 10 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО1 подлежат удовлетворению. Запись о регистрации права собственности ФИО1, на жилой дом, общей площадью 41,7 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости подлежит погашению.

Жилой дом по адресу: 

<

адрес> подлежит передаче в собственность ФИО2.

Требования ФИО1 о прекращении права собственности на жилой дом за ней и передаче жилого дома в собственность ФИО2 после выплаты в ее пользу денежных средств, нельзя признать обоснованными, поскольку решение в этой части не будет отвечать требованиям исполнимости.

Из объяснения сторон, представленной расписки (л.д.127) следует, что ФИО1 произведена оплата по договору купли-продажи в сумме 418500 рублей. На основании п.2 ст.457 ГК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи в сумме 418500 рублей. 

Доводы представителя ФИО4 о том, что выплаченные ФИО2 по договору купли-продажи денежные средства не являлись личными средствами ФИО1, и не подлежат возврату истцу, на выводы суда не влияют, поскольку представитель ГУ УПФР в г.Троицке и Троицком районе Челябинской области не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1.

В силу ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В связи с тем, что договор купли-продажи жилого дома, по адресу: 

<

адрес>, заключенный 10 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО1, судом расторгнут, обязательства сторон по договору купли-продажи прекращены, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о взыскании с ФИО1 денежных средств в сумме 71500 рублей не имеется.

На основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в сумме 500 рублей (л.д.4).

В связи с отказом ФИО2 в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания в его пользу судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 14, 56, 194 и 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 41,7 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 10 октября 2015 года между ФИО2 и ФИО1.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, общей площадью 41,7 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 418500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 500 рублей.

Передать жилой дом, общей площадью 41,7 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес> собственность ФИО2

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд. 

Председательствующий: