44OS0000-01-2023-000280-42

Дело № 3а-45/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 сентября 2024 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Смирновой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- формовочный цех № 1 с бытовыми помещениями, назначение: нежилое здание, площадью 4 574,2 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый номер: №, адрес: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 44 213 335,04 рублей;

- здание столовой, назначение: нежилое здание, площадью 578,8 кв.м, количество этажей: 2, кадастровый номер: №, адрес: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 15 803 352,62 рубля;

- склад заполнителей, назначение: нежилое здание, площадью 6 232 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый номер: №, адрес: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 28 534 333,76 рубля.

Однако рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года в соответствии с отчетом № 14518 от 6 декабря 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3, составляет 15 418 000 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года в соответствии с отчетом № 14517 от 6 декабря 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3, составляет 4 631 000 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года в соответствии с отчетом № 14519 от 6 декабря 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3, составляет 2 535 000 рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов.

Просит установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, не явился.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования уточнила в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, составляющей 22 462 000 рублей, 4 631 000 рублей, 10 090 000 рублей соовтетственно.

Представители административных ответчиков администрации 

<

адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по 

<

адрес>, представители заинтересованных лиц заинтересованного лица администрации городского округа 

<

адрес>, ООО «Спецмонтаж» в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований, связанных с заключением судебной оценочной экспертизы, не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: формовочный цех № 1 с бытовыми помещениями, площадью 4 574,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: здание столовой, площадью 578,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: склад заполнителей, площадью 6 232 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 44 213 335,04 рублей; кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 15 803 352,62 рубля; кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 28 534 333,76 рубля.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29 октября 2015 года № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 1 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов влияют на объем налоговых обязательств ФИО1, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты № 14518 от 6 декабря 2023 года, № 14517 от 6 декабря 2023 года, № 14519 от 6 декабря 2023 года, выполненные оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3 

В отчете № 14518 от 6 декабря 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года определена в размере 15 418 000 рублей. В отчете № 14517 от 6 декабря 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года определена в размере 4 631 000 рублей. В отчете № 14519 от 6 декабря 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года определена в размере 2 535 000 рублей. 

Оценщик определил рыночную стоимость объекта с кадастровым номером № с использованием затратного подхода, обоснованно отказавшись от доходного и сравнительного подходов. 

Используя затратный подход (метод сравнительной единицы), оценщик, применяя укрупненные показатели восстановительной стоимости, рассчитал размер затрат на создание объекта, а также его физический износ, исходя из которых и определил рыночную стоимость.

Рыночную стоимость объекта с кадастровым номером № оценщик определил с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), отказавшись от затратного подхода; рыночную стоимость объекта с кадастровым номером № оценщик определил с использованием сравнительного подхода.

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объектов оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой, в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчетах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 44:32:010135:347, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в № сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №

По ходатайству заинтересованного лица администрации городского округа город Волгореченск Костромской области в связи с возникшими сомнениями в соответствии рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №, определенной отчётами оценщика, их действительной рыночной стоимости судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО4

Как следует из заключения указанного эксперта, содержание отчета № 14518 об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 44:32:010135:348 не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям подпункта 10 пункта 7 ФСО VI, пункта 1 ФСО VI, пункта 2 ФСО VI, пункта 10 ФСО III, пункта 23в ФСО № 7.

Содержание отчета № 14519 об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 44:32:010135:1159 не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям подпункта 10 пункта 7 ФСО VI, пункта 1 ФСО VI, пункта 2 ФСО VI, пункта 10 ФСО III, пункта 11 ФСО III, пункта 13 ФСО III.

Выбранные методы расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в отчете № 14518 в рамках сравнительного подхода соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки; выбранные метод определения ставки капитализации в доходном подходе (фактически принятие табличного значения ставки капитализации из сборника, без расчета на основе рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту) не соответствует пункту 23в ФСО № 7.

Выбранные методы расчета рыночной стоимости в отчете № 14519 об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № в рамках затратного подхода соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. 

Факторы, влияющие на стоимость объектов оценки оценщиком определены не в соответствии с пунктом 2 ФСО VI.

Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Таким образом, при проведении оценки оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3 допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверной определенную рыночную стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № в отчете № 14518 и объекта капитального строительства с кадастровым номером № в отчете № 14519.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость объектов капитального строительства составляет по состоянию на 1 марта 2016 года 22 462 000 рублей и 10 090 000 рублей соответственно.

Суд соглашается с доводами эксперта, которые не оспаривались участвующими в деле лицами, и отмечает, что оснований усомниться в правильности его заключения не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, его квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась. 

При таких обстоятельствах суд, оценивая экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, соглашается с изложенными в нём выводами и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с приложением необходимых документов, административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 22 декабря 2023 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 17 октября 2023 года № 77-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Костромской области. Сведения об утверждённой приказом кадастровой стоимости подлежат применению с 1 января 2024 года.

В связи с этим, учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда следует указать период действия оспоренной кадастровой стоимости – по 31 декабря 2023 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым №, назначение: нежилое, наименование: формовочный цех № 1 с бытовыми помещениями, площадью 4 574,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 22 462 000 (Двадцать два миллиона четыреста шестьдесят две тысячи) рублей на период по 31 декабря 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: здание столовой, площадью 578,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 4 631 000 (Четыре миллиона шестьсот тридцать одна тысяча) рублей на период по 31 декабря 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: склад заполнителей, площадью 6 232 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 10 090 000 (Десять миллионов девяносто тысяч) рублей на период по 31 декабря 2023 года.

Датой подачи заявления считать 22 декабря 2023 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2024 года.